パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[829: 匿名]

>>828 マンション検討中さん
小島町１丁目、下落率大きいですね。私は逆に、駅近で土地代高くても安泰じゃないなぁと思ってしまいました。

[830: 口コミ知りたいさん]

1番の小島町１は西友の西側のフローリスト花屋、
2番の布田４は東急向かいの元長谷川食堂の角当たり。
どちらもいい場所ピンポイントなので、
小島町や布田を代表する数字ではありません。
評価はちょっと離れて信号渡るだけで大きく違うので、
参考程度にとどめておくべきですし、変動も誤差です。
実際の場所で評価しないと離れた場所での評価は、
数字が全く当てにならず比較する材料にはなりません。

[831: 匿名さん]

>>830 口コミ知りたいさん

小島町1丁目でも場所は違いますから、土地価格も違ってくるのは解りますが、調布の名士のお屋敷跡がそんなに下がるとも思えませんね。

[832: 検討中]

>>828 マンション検討中さん
この1丁目がここまで額が高いのは、商業エリアだからですよ。
本物件は住居エリアの中にあるので、値としては小島町2丁目に近くなります。
小島町2丁目15番7は見ると、駅から530mです。
一方で本物件は450mなので、記載されている2丁目よりはもちろん高くなるはずですが、エリアは同じ居住系エリアです。

155万であれば今の価格なんかでは売られません。

[833: 口コミ知りたいさん]

地価は、その土地から最大限の収益を上げる事業をした時に、
儲かる利益から算出される価格です。
同じ町内でも、
駅に近い商業地で周辺も商店で大通りに面している場所と
少し離れた住宅地で事業が限られる土地では価格が違います。
住むのにいい土地であることと、
評価額が高い土地であることは別問題です。

[834: マンコミュファンさん]

>>832 検討中さん

近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがってますね。
センターテラス・ブライトテラスが近隣商業地域、エアリーテラスが第一種中高層住居専用地域になるようです。

[835: 匿名さん]

この部屋はもう残ってないよね？
https://mansion-madori.com/blog-entry-7571.html

[836: 名前なし]

3月時点ではまだ残っていました。

[837: 匿名さん]

>>835 匿名さん

物件概要みると先着順で販売されてますよ。

[838: 匿名]

>>832 検討中さん
１５５万であれば今の価格で売れません。断言されて良いのですか。
以前のコメントで、ここの購入価格の60％が土地代金とあり、土地所有区分であれば平米１５０万に近い。

[839: 坪単価比較中さん]

>>838
断言してOKです。
駅距離が変わり、道路付けが変わるので、
土地価格はピンポイントでしか意味がありません。
隣接地の価格は連続しながら上下に変化して、
商業地と住宅地が隣接する場所なら同じ程度の価格になります。
用地指定の線引きで大きな不連続になることはありません。

[840: 匿名]

施工現場に対してこんな意見もあったみたいですが
大丈夫でしょうか、、、
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

[841: 坪単価比較中さん]

郊外の安い実需物件はどのブランドの現場でも、
実際の設計や施工は長谷工に丸投げで、
その配下の下請けが作業するのですからしょうがないです。
羊頭狗肉そのものです。

[842: 匿名]

>>841 坪単価比較中さん
この価格帯で質の低い施工レベルだとすれば
極めて残念です

[843: 匿名さん]

>>840 匿名さん

去年の12月9日の書き込みの事ですかね。
その頃って全体がシートで覆われていたと思いますし、シートの外側からでも確認できるものなんでしょうか。
ちなみに調布だと長谷工もう1件ありますよね。

[844: 坪単価比較中さん]

今、都内の新築だと平均で1億を超えるので、
70平米の３LDKでこの程度の価格なら、
それなりの内容でないと成り立たないのは明らかです。

[845: マンション検討中]

>>842 匿名さん
長谷工さんは売主から指示があってやってるだけのこと。売主がどれだけ資金を建築にまわしているか、施工のチェック機能が売主にあるかによって大きくかわります。
今回この物件は直床の構造にしているので、残念ながらコストダウンはしています。
ただし、トイレの棚などいわゆる長谷工仕様を採用していなければ売主がしっかりと内容を決めて指示して施工を依頼していることになります。（見てないのでわかりませんが）
長谷工はそういった点でわかりやすく、物件によってピンキリです。長谷工でレベルが高め（売主が資金を出している）なのは床が二重床で梁が壁に内臓され下り天井がないもの、収納棚などが長谷工仕様ではないものです。
ちなみに小さなトラブルはどの建築会社でもあります。長谷工さんの凄いのは、これだけ沢山の物件を手掛けているのに、最大級のトラブルがありません。
偽装問題や建て替え云々あるのは、意外な会社です。
大手になればなるほど下請けに丸投げが多いからです。なので施工会社で選ぶというより、売主がどれだけの資金投入ができたのかで決まるので長谷工施工が100%悪い訳ではありません。が、世間のイメージは長谷工は安い物件と定着しているのも事実。否めません。残念ながら。

[846: マンション検討中]

土地の取得費が高すぎたのが、仕様を下げる原因です。今の価格に500万円プラスでも大丈夫なら、皆んなが満足する仕様にできたのです。
それだと販売が厳しい。だから抑えられるところは抑えての商品なのです。
調布の物件は殆どがそんな感じですよ。
まぁ時代背景なので仕方ないとは思ってますが。

[847: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん
トイレの棚が長谷工仕様ではないとのことですが、
これはどうやって確認したのですか？

[848: 信頼できる建設業者居ない。]

>>846 マンション検討中さん

>>846 マンション検討中さん
５００万掛ければって金の問題ですか、日本の建築業レベル信頼しすぎ
どこもドングリの背比べ、まず人が居ないアジアの出稼ぎ居ないと億ションも
建たないそれが嫌なら戸建てで宮大工に頼む、俺はある有名公務店の
現場をみて、愕然とした、トンカチを落としそれを取る為土台をを切り出した
それを見て大工さんに、トンカチのお金を出すから切らないでとお願いした。

[849: 買い替え検討中さん]

センターテラスのGtypeはもう売れてしまったのでしょうか？
広めの2LDKですが間取りを探してもみつかりません

[850: マンション掲示板さん]

>>849 買い替え検討中さん

Gタイプは全て次期以降の販売だそうです。

[851: 匿名さん]

>>849 買い替え検討中さん

確かGタイプの8階は販売済だったと思いますが。
購入希望者がいれば、Gタイプも販売しているようです。

[852: 買い替え検討中さん]

>>850マンション掲示板さん　
>>851匿名さん
ありがとう。
次期以降ならそのうち間取り掲載されそうですね

[853: 名無しさん]

もうそろそろ、小出しではなく全住戸売ってもいい時期だと思う

[854: マンション検討中さん]

コロナ禍の住宅資材高騰で今後更にマンション価格が上がることを考えると、今現在、このコスパのこのマンションは買いかも。

[855: 名無しさん]

>>854 マンション検討中さん

確かに今高騰している中では価格は控えめ。コストカットはあるが。
最近の価格は異常だと思う人には今後価格が下がったとしても差異は無さそうなので検討しやすいとは思う。

[856: 匿名さん]

>>854 マンション検討中さん
そうですね、今の市況を踏まえて価格を決定するとなると１割ぐらい高くなりそうですよね。

[857: マンション検討中さん]

こちらと府中のパークハウスで迷っています。
パークハウスはこちらより駅距離も近く設備仕様も良いのですが、新宿からより遠くなるのがネックになっています。
迷っている間にも販売が進んでいるので、ブライトテラスの上層階が無くなりそうで焦ります。

[858: マンション検討中さん]

>>857 マンション検討中さん
府中と調布は特急と準特急で一駅5分、新宿発ライナーは新宿の次に停まるのが府中、競馬場もあり市の財政は潤ってるだろうし、そこだけが気になるならそれほど気にされることは無いような気がします。資産性もそんなに差がないような。
府中は緑も多くていいところですよ。

[859: 口コミ知りたいさん]

調布から先だと新宿から距離が遠いし電車の本数も減ります。
私は電車100％の生活するので府中や多摩センターは検討範囲外です。
駅からの距離も近すぎると騒がしいし、でも歩く距離は毎日の事なので、
デザイン、設備などがいい感じでも徒歩１５分が限界です。
今物件が多くていろいろ選べるので好みの問題ですね。
市の財源は府中の方が有利だと思います。

[860: 住民板ユーザーさん1]

府中は2035年人口減少都市だしね、調布が限度って人は多い。新宿で乗るときいちいちどっち（相模原線）いくか見なくてもいいし。

[861: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
新宿へのアクセスの良さ以外に府中パークハウスにないものだと、
スーパー（オーケー）が徒歩１分という点でしょうか。
また、駅前商業施設は府中も色々ありますが、調布の方が魅力的だと思います。
駅距離は＋３分ですが、トータルでパークホームズの方が利便性は高いかなと思います。

[862: 匿名さん]

>>854 マンション検討中さん
実際に流動性が高い（市場価格を反映しやすい）リート指数はかなり上昇している。
https://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/hist_index&ba...

[863: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん
東京競馬場がどの程度市の財政に影響を及ぼしているのかはわかりませんが、とりあえず、JRAは法人市民税などは払っていません。売上の10％と利益の50％を国に納めているだけです。市に関係あるのは、固定資産税と中のお店とかですかね。平和島競艇場は、府中市主催なので、こちらは財政に大きく関与しますけども。
府中に住もうとするならば、やっぱり東京競馬場（多摩川競艇場もあるけど）をどう捉えるか。競馬好きなら言わずもがなですが、別に競馬に興味がなくても、あそこは巨大な公園として活用できるし・・・って、ここは調布のスレでしたね。

[864: マンコミュファンさん]

>>857 マンション検討中さん

多分府中が好きなら府中がいいと思います。
駅近、緑地隣接、設備仕様も高めで価格は同じぐらいかと。

都心に出るなら調布では。
駅周辺のお店の多さというより良い店が多いのは調布。また、地価としても調布の方が落ちにくい要素は多いです。

ブランド力は2トップなのでそこまで差は無いと思います。一応三井1位三菱2位ですが。

[865: マンション検討中さん]

シティハウス調布に比べ2分の差はあるが安い！
ただ、ビックカメラの横の緑道は冬場風が半端なく歩くの辛い。人もほとんどいないし。また、建物東側の道路の歩道整備して欲しい。

[866: 匿名さん]

>>865 マンション検討中さん

南側は2m、東側は3.9mセットバックさせて公開歩道になるようです。
完成すれば植栽も配置されて、これまでの道が狭い印象から全く違う感じになると思われます。

[867: 気になるさん]

電線地中化担当何処ですか明治大正昭和平成令和このままずっと変わらず行かれるのかな。
ここに書いても関係ないけど、ここの写真見るたび汚くて悲しい。

[868: 匿名さん]

>>866 匿名さん
3.9メートルじゃそこまで変わらなそうですけどね。
何より交通量がハンパない。よく通ってますが子供はあるかせたくないですね。。。

[869: マンション検討中さん]

ブライトテラスはどの間取りが残ってるんですかね。掲載のある間取りだと、Ａタイプしか確認出来ませんが…

[870: マンション検討中さん]

>>866 匿名さん
そこは知ってます！
そこではなく、調布駅まで行く途中のファミリーマートまでの道です(･_･;

[871: マンション検討中さん]

>>870 マンション検討中さん
そうですよね。その部分が歩き易くなると嬉しいですね?

[872: 検討板ユーザーさん]

>>871 マンション検討中さん

シティハウスの売りではありますが、緑道化はやはり行われるみたいですね。

[873: マンション検討中さん]

>>872 検討板ユーザーさん
これは、今ある元線路の緑道です(^^;;

[874: 匿名さん]

>>873 マンション検討中さん

なら変わらないですね...

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん
今、コンクリートの普通の道が緑道となるので雰囲気は大きく変わると思いますよ。

この図の通りだと、てつみちの所も整備されるのかな？

[876: マンション検討中さん]

>>875 匿名さん
今トリエの横の道は鉄柵で殺風景な感じの中途半端な仕上がりですもんね。もっと良くなるといいです。
パークホームズからファミマに向かう南北の道は変わりなさそうですけど(^^;

[877: eマンションさん]

>>876 マンション検討中さん

シティハウスもパークホームズ みたいに歩道拡張してくれないのかな？

[878: 匿名さん]

>>877 eマンションさん
斜向いのプレミストはセットバックして、歩道作られてますよね。