パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[821: 口コミ知りたいさん]

>>820 マンション検討中さん
同じ坪単価だとどのエリアになるんでしょうか？
練馬や板橋だったら調布がいいなぁと思うのですが、、

[822: マンション検討中さん]

>>821 口コミ知りたいさん
いろいろあるんじゃないでしょうか。
武蔵小杉、あざみ野、武蔵境とか
世田谷喜多見の物件、
似たようなもんじゃないでしょうか。

[823: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[824: 匿名さん]

>822

以前は分譲の方が仕様が良かったんだけど最近はコストダウンで差がなくなっちゃった。クオリティを求めるなら築浅の中古をリフォームじゃない。スロップシンクとか後付けできないものはどうにもならない。

[825: マンコミュファンさん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[826: 口コミ知りたいさん]

>>822 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
同じ坪単価で駅の力や駅徒歩分数が近いとなるとここがベストと考えてます。

仕様はたしかに高くはないですがどうせ10数年後に設備が壊れてリフォームするならわざわざ800万円ほど高いシティハウスにする必要もないと思ってます。

もちろんスロップシンクだったりリフォームで叶えられない点もあるので一概には言えないですが、、

こうして悩んでいるうちに検討してる部屋がどんどん売れていくのでそろそろ決断しないと。

[827: 匿名さん]

調布は駅力でいうと、京王線内であれば新宿に次いで二番目？
三鷹や二子玉なんかには劣るけど

[828: マンション検討中さん]

出遅れましたが調布のマンション検討し始めました。
検討するにあたり、土地の公示価格も見てみたのですが、小島町1丁目は調布市の中で最も高い方に入ってますね。
リセール考えても、土地の価格が高いエリアのマンションを購入した方が良さそうに思えます。

[829: 匿名]

>>828 マンション検討中さん
小島町１丁目、下落率大きいですね。私は逆に、駅近で土地代高くても安泰じゃないなぁと思ってしまいました。

[830: 口コミ知りたいさん]

1番の小島町１は西友の西側のフローリスト花屋、
2番の布田４は東急向かいの元長谷川食堂の角当たり。
どちらもいい場所ピンポイントなので、
小島町や布田を代表する数字ではありません。
評価はちょっと離れて信号渡るだけで大きく違うので、
参考程度にとどめておくべきですし、変動も誤差です。
実際の場所で評価しないと離れた場所での評価は、
数字が全く当てにならず比較する材料にはなりません。

[831: 匿名さん]

>>830 口コミ知りたいさん

小島町1丁目でも場所は違いますから、土地価格も違ってくるのは解りますが、調布の名士のお屋敷跡がそんなに下がるとも思えませんね。

[832: 検討中]

>>828 マンション検討中さん
この1丁目がここまで額が高いのは、商業エリアだからですよ。
本物件は住居エリアの中にあるので、値としては小島町2丁目に近くなります。
小島町2丁目15番7は見ると、駅から530mです。
一方で本物件は450mなので、記載されている2丁目よりはもちろん高くなるはずですが、エリアは同じ居住系エリアです。

155万であれば今の価格なんかでは売られません。

[833: 口コミ知りたいさん]

地価は、その土地から最大限の収益を上げる事業をした時に、
儲かる利益から算出される価格です。
同じ町内でも、
駅に近い商業地で周辺も商店で大通りに面している場所と
少し離れた住宅地で事業が限られる土地では価格が違います。
住むのにいい土地であることと、
評価額が高い土地であることは別問題です。

[834: マンコミュファンさん]

>>832 検討中さん

近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがってますね。
センターテラス・ブライトテラスが近隣商業地域、エアリーテラスが第一種中高層住居専用地域になるようです。

[835: 匿名さん]

この部屋はもう残ってないよね？
https://mansion-madori.com/blog-entry-7571.html

[836: 名前なし]

3月時点ではまだ残っていました。

[837: 匿名さん]

>>835 匿名さん

物件概要みると先着順で販売されてますよ。

[838: 匿名]

>>832 検討中さん
１５５万であれば今の価格で売れません。断言されて良いのですか。
以前のコメントで、ここの購入価格の60％が土地代金とあり、土地所有区分であれば平米１５０万に近い。

[839: 坪単価比較中さん]

>>838
断言してOKです。
駅距離が変わり、道路付けが変わるので、
土地価格はピンポイントでしか意味がありません。
隣接地の価格は連続しながら上下に変化して、
商業地と住宅地が隣接する場所なら同じ程度の価格になります。
用地指定の線引きで大きな不連続になることはありません。

[840: 匿名]

施工現場に対してこんな意見もあったみたいですが
大丈夫でしょうか、、、
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

[841: 坪単価比較中さん]

郊外の安い実需物件はどのブランドの現場でも、
実際の設計や施工は長谷工に丸投げで、
その配下の下請けが作業するのですからしょうがないです。
羊頭狗肉そのものです。

[842: 匿名]

>>841 坪単価比較中さん
この価格帯で質の低い施工レベルだとすれば
極めて残念です

[843: 匿名さん]

>>840 匿名さん

去年の12月9日の書き込みの事ですかね。
その頃って全体がシートで覆われていたと思いますし、シートの外側からでも確認できるものなんでしょうか。
ちなみに調布だと長谷工もう1件ありますよね。

[844: 坪単価比較中さん]

今、都内の新築だと平均で1億を超えるので、
70平米の３LDKでこの程度の価格なら、
それなりの内容でないと成り立たないのは明らかです。

[845: マンション検討中]

>>842 匿名さん
長谷工さんは売主から指示があってやってるだけのこと。売主がどれだけ資金を建築にまわしているか、施工のチェック機能が売主にあるかによって大きくかわります。
今回この物件は直床の構造にしているので、残念ながらコストダウンはしています。
ただし、トイレの棚などいわゆる長谷工仕様を採用していなければ売主がしっかりと内容を決めて指示して施工を依頼していることになります。（見てないのでわかりませんが）
長谷工はそういった点でわかりやすく、物件によってピンキリです。長谷工でレベルが高め（売主が資金を出している）なのは床が二重床で梁が壁に内臓され下り天井がないもの、収納棚などが長谷工仕様ではないものです。
ちなみに小さなトラブルはどの建築会社でもあります。長谷工さんの凄いのは、これだけ沢山の物件を手掛けているのに、最大級のトラブルがありません。
偽装問題や建て替え云々あるのは、意外な会社です。
大手になればなるほど下請けに丸投げが多いからです。なので施工会社で選ぶというより、売主がどれだけの資金投入ができたのかで決まるので長谷工施工が100%悪い訳ではありません。が、世間のイメージは長谷工は安い物件と定着しているのも事実。否めません。残念ながら。

[846: マンション検討中]

土地の取得費が高すぎたのが、仕様を下げる原因です。今の価格に500万円プラスでも大丈夫なら、皆んなが満足する仕様にできたのです。
それだと販売が厳しい。だから抑えられるところは抑えての商品なのです。
調布の物件は殆どがそんな感じですよ。
まぁ時代背景なので仕方ないとは思ってますが。

[847: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん
トイレの棚が長谷工仕様ではないとのことですが、
これはどうやって確認したのですか？

[848: 信頼できる建設業者居ない。]

>>846 マンション検討中さん

>>846 マンション検討中さん
５００万掛ければって金の問題ですか、日本の建築業レベル信頼しすぎ
どこもドングリの背比べ、まず人が居ないアジアの出稼ぎ居ないと億ションも
建たないそれが嫌なら戸建てで宮大工に頼む、俺はある有名公務店の
現場をみて、愕然とした、トンカチを落としそれを取る為土台をを切り出した
それを見て大工さんに、トンカチのお金を出すから切らないでとお願いした。

[849: 買い替え検討中さん]

センターテラスのGtypeはもう売れてしまったのでしょうか？
広めの2LDKですが間取りを探してもみつかりません

[850: マンション掲示板さん]

>>849 買い替え検討中さん

Gタイプは全て次期以降の販売だそうです。

[851: 匿名さん]

>>849 買い替え検討中さん

確かGタイプの8階は販売済だったと思いますが。
購入希望者がいれば、Gタイプも販売しているようです。

[852: 買い替え検討中さん]

>>850マンション掲示板さん　
>>851匿名さん
ありがとう。
次期以降ならそのうち間取り掲載されそうですね

[853: 名無しさん]

もうそろそろ、小出しではなく全住戸売ってもいい時期だと思う

[854: マンション検討中さん]

コロナ禍の住宅資材高騰で今後更にマンション価格が上がることを考えると、今現在、このコスパのこのマンションは買いかも。

[855: 名無しさん]

>>854 マンション検討中さん

確かに今高騰している中では価格は控えめ。コストカットはあるが。
最近の価格は異常だと思う人には今後価格が下がったとしても差異は無さそうなので検討しやすいとは思う。

[856: 匿名さん]

>>854 マンション検討中さん
そうですね、今の市況を踏まえて価格を決定するとなると１割ぐらい高くなりそうですよね。

[857: マンション検討中さん]

こちらと府中のパークハウスで迷っています。
パークハウスはこちらより駅距離も近く設備仕様も良いのですが、新宿からより遠くなるのがネックになっています。
迷っている間にも販売が進んでいるので、ブライトテラスの上層階が無くなりそうで焦ります。

[858: マンション検討中さん]

>>857 マンション検討中さん
府中と調布は特急と準特急で一駅5分、新宿発ライナーは新宿の次に停まるのが府中、競馬場もあり市の財政は潤ってるだろうし、そこだけが気になるならそれほど気にされることは無いような気がします。資産性もそんなに差がないような。
府中は緑も多くていいところですよ。

[859: 口コミ知りたいさん]

調布から先だと新宿から距離が遠いし電車の本数も減ります。
私は電車100％の生活するので府中や多摩センターは検討範囲外です。
駅からの距離も近すぎると騒がしいし、でも歩く距離は毎日の事なので、
デザイン、設備などがいい感じでも徒歩１５分が限界です。
今物件が多くていろいろ選べるので好みの問題ですね。
市の財源は府中の方が有利だと思います。

[860: 住民板ユーザーさん1]

府中は2035年人口減少都市だしね、調布が限度って人は多い。新宿で乗るときいちいちどっち（相模原線）いくか見なくてもいいし。

[861: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
新宿へのアクセスの良さ以外に府中パークハウスにないものだと、
スーパー（オーケー）が徒歩１分という点でしょうか。
また、駅前商業施設は府中も色々ありますが、調布の方が魅力的だと思います。
駅距離は＋３分ですが、トータルでパークホームズの方が利便性は高いかなと思います。

[862: 匿名さん]

>>854 マンション検討中さん
実際に流動性が高い（市場価格を反映しやすい）リート指数はかなり上昇している。
https://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/hist_index&ba...

[863: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん
東京競馬場がどの程度市の財政に影響を及ぼしているのかはわかりませんが、とりあえず、JRAは法人市民税などは払っていません。売上の10％と利益の50％を国に納めているだけです。市に関係あるのは、固定資産税と中のお店とかですかね。平和島競艇場は、府中市主催なので、こちらは財政に大きく関与しますけども。
府中に住もうとするならば、やっぱり東京競馬場（多摩川競艇場もあるけど）をどう捉えるか。競馬好きなら言わずもがなですが、別に競馬に興味がなくても、あそこは巨大な公園として活用できるし・・・って、ここは調布のスレでしたね。

[864: マンコミュファンさん]

>>857 マンション検討中さん

多分府中が好きなら府中がいいと思います。
駅近、緑地隣接、設備仕様も高めで価格は同じぐらいかと。

都心に出るなら調布では。
駅周辺のお店の多さというより良い店が多いのは調布。また、地価としても調布の方が落ちにくい要素は多いです。

ブランド力は2トップなのでそこまで差は無いと思います。一応三井1位三菱2位ですが。

[865: マンション検討中さん]

シティハウス調布に比べ2分の差はあるが安い！
ただ、ビックカメラの横の緑道は冬場風が半端なく歩くの辛い。人もほとんどいないし。また、建物東側の道路の歩道整備して欲しい。

[866: 匿名さん]

>>865 マンション検討中さん

南側は2m、東側は3.9mセットバックさせて公開歩道になるようです。
完成すれば植栽も配置されて、これまでの道が狭い印象から全く違う感じになると思われます。

[867: 気になるさん]

電線地中化担当何処ですか明治大正昭和平成令和このままずっと変わらず行かれるのかな。
ここに書いても関係ないけど、ここの写真見るたび汚くて悲しい。

[868: 匿名さん]

>>866 匿名さん
3.9メートルじゃそこまで変わらなそうですけどね。
何より交通量がハンパない。よく通ってますが子供はあるかせたくないですね。。。

[869: マンション検討中さん]

ブライトテラスはどの間取りが残ってるんですかね。掲載のある間取りだと、Ａタイプしか確認出来ませんが…

[870: マンション検討中さん]

>>866 匿名さん
そこは知ってます！
そこではなく、調布駅まで行く途中のファミリーマートまでの道です(･_･;

[871: マンション検討中さん]

>>870 マンション検討中さん
そうですよね。その部分が歩き易くなると嬉しいですね?

[872: 検討板ユーザーさん]

>>871 マンション検討中さん

シティハウスの売りではありますが、緑道化はやはり行われるみたいですね。

[873: マンション検討中さん]

>>872 検討板ユーザーさん
これは、今ある元線路の緑道です(^^;;

[874: 匿名さん]

>>873 マンション検討中さん

なら変わらないですね...

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん
今、コンクリートの普通の道が緑道となるので雰囲気は大きく変わると思いますよ。

この図の通りだと、てつみちの所も整備されるのかな？

[876: マンション検討中さん]

>>875 匿名さん
今トリエの横の道は鉄柵で殺風景な感じの中途半端な仕上がりですもんね。もっと良くなるといいです。
パークホームズからファミマに向かう南北の道は変わりなさそうですけど(^^;

[877: eマンションさん]

>>876 マンション検討中さん

シティハウスもパークホームズ みたいに歩道拡張してくれないのかな？

[878: 匿名さん]

>>877 eマンションさん
斜向いのプレミストはセットバックして、歩道作られてますよね。

[879: 匿名さん]

>>878 匿名さん
プレミストは良いですよね。売り出しがあれば検討したいくらいです。南向きなら半永久的に日当たりや眺望が保証されますし。

[880: マンコミュファンさん]

>>879 匿名さん

・プレミスト調布　2009年築　小島町1　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約265万円

ですね。

[881: 匿名]

>>879 匿名さん
最近出てましたけどすぐ売れましたね。

[882: 匿名さん]

>>880 マンコミュファンさん
パークホームズも検討しているのですが、東か西向きがほとんどなんですよね。南向き住戸は高くて手が出ないので、この辺りの駅近物件ならプレミストは良いなぁと思っていました。

[883: 匿名さん]

>>881 匿名さん
そうなんですね。パークホームズを検討される方は新築重視で中古は見向きしないという感じですかね？やっぱり良い中古物件はすぐに買い手が付くんですね。

[884: マンコミュファン]

>>882 匿名さん
1ヶ月くらい前まで出てたよ。72平米最上階南向きで6600万円くらいだったかな？正直、ここを買うならプレミストの方が良かったと思う。

[885: マンション検討中さん]

>>882 匿名さん
東西向き住戸にもそれぞれ、南向き住戸には無い良さもありますよ。南側より交通量が少ないとか、上層階は眺望とか、コスパとか。南向きだけが全てではないと思いますが。

[886: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

ここの場合南向きのセンターテラスならどの部屋でも、
・家の前を人があまり通らない
・エレベーターが近い
・各階ゴミ置き場が近い
という付加価値がついてくる。そのため、南は価格を盛られてもしょうがない。
各階ゴミ置き場が近いのはでかい。
家の中のゴミを気軽に出しに行けるし、ちょくちょく出せれば小さなゴミ箱で済むからスペースが広がる。

[887: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん
西向きなら分かるにしても東向きはないかなぁ。あの交通量だと窓を開けるのも憚られる。朝しか採光取れないのも厳しい。

[888: マンション検討中さん]

>>886 匿名さん
確かにそれは言えますね。購入力があればそれに勝るものはないと思います。なかなか手が出る価格ではないですが。

[889: マンション検討中さん]

ここも始めは高いかなと思ったけど、府中の三菱がバカ高みたいなので、割安に感じられるようになってきたな。いいのか悪いのかもう少し考えようっと。

[890: 匿名さん]

>>887 匿名さん

買えるなら東のブライトテラスの方が人気でしょう
・景観が良い
・一般的な人気も南>>東>西>>北
・選べる間取りが多い
だけど
西のエアリーテラスなら
・全面Low-E
・価格が安い
・東寄り戸数が少ない
かな。
買えるなら東が良いと思われるが。

[891: 匿名]

>>890 匿名さん
東って景観いいんですか？すぐ前にマンションある印象。高層階だと抜けるんですかね？

[892: 匿名さん]

西棟の良さは前が住居地域なこと。
あの立地にありながら穏やかな環境で生活できる。
現地案内所（トレーラーハウス）に行って、それを強く感じた。

ちょっと先のアパートと被るのが難点だが、北側3?4階は前のアパートと被らない部屋はある。
あとは1階も前を人がほぼ通らない環境で、このマンションの最安値価格で住めるから良い。価格を気にして他の調布の物件を買うなら、西棟の1階とかの方が利便性、資産性の面で優れていると思う。

[893: 匿名さん]

>>891 匿名さん
私も東は大して抜けないと思っています。抜けたとしても日中はほぼ太陽光が入ってこないので、暗い部屋になるのは確実だと思います。

[894: 匿名さん]

>>892 匿名さん
東か西で選ぶなら間違いなく西のエアリーテラスでしょうね。ただ、一階はリセールバリュー的に避けたいところ。

[895: マンション検討中さん]

>>893 匿名さん

同じ方角を向いている三階の部屋に住んでいますが、全然暗くないですよ。午前中はとても明るいし、日が差さなくなっても直射日光が入らないけど程よい明るさです。ブライトテラスの上層階は眺望シュミレーションで確認しましたけど、景観抜けてました。特に北寄り。

[896: 匿名]

>>895 マンション検討中さん
ブライトテラスの上層階は西側居室側も抜けてるので日当たりいいです。

[897: マンション掲示板さん]

リセールを考えるなら
　センターテラス
　ブライトテラス
　アーリーテラス
の順番だと思います。
もちろん階等によりますが。
ブライトテラスとアーリーテラスは北側の方が資産価値は高そうですね。
アーリーテラスは道路に面していないので今後の隣地次第で日照リスクがあるので、懸念材料になります。

[898: 匿名さん]

>>896 匿名さん
西側が抜けてもリビングまで採光できないよね？

[899: 名無しさん]

>>898 匿名さん

寝室に日照を得やすいということでは？

[900: 匿名さん]

>>895 マンション検討中さん
北寄りは抜けるでしょうね。ただ、目の前が商業区域で駐車場などがあるので、今後高層ビルが建ったとしたら眺望は期待できないですね。

[901: 匿名さん]

>>899 名無しさん
午後の時間帯に寝室で日照を得ることにあまり意味がない気が…

[902: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[903: マンション検討中さん]

細かい部屋のはなしなら
ブライトテラスならCDが北側だしプランニングがいいし良さそうです。
アーリーテラスならOですね。南角なのにエレベーターに近い。部屋にゆとりもある。

[904: 匿名さん]

>>902 匿名さん
書き込むスレッド間違えました。

[905: 匿名]

>>901 匿名さん
寝室とは限りませんよね。日中リモートワークや勉強で使用するなど、部屋の用途によっては暗い部屋より日当たりがいい方がいいですし。

[906: 匿名さん]

>>905 匿名さん
7000万円以上出せるのであればですがね

[907: 匿名さん]

センターテラスなら金額以外正直問題はないんだけどな

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん
センターテラスも車道とコンビニに近いから5階以上には上がっておきたいところ

[909: マンション検討中さん]

>>908 匿名さん

デザインが変わる4階程度で十分かと。

問題なのはいい部屋がどんどん減っていること。

このままだと普通に竣工前販売かんりょうになりそう。最低でも8月には買う準備しないいけなさそう

[910: 匿名さん]

>>897 マンション掲示板さん
エアリーテラスの前は住居地域だから前に建物が建っても4階まで。かつ、それはまとまった土地の場合で、普通戸建てなら3階が限度かと。今、戸建てが数棟建っていることを考えると、今の景観はほぼ半永久的。
南側3分の1は2つ先の土地が駐車場だから、そこには何か建つ可能性はあるけど。

[911: マンコミュファンさん]

南だと道路を挟んでいるから景観は変わると思いますが、日照には影響はないでしょう

[912: 匿名さん]

4月に出ていたプレミストはこちらです。南側の上層階でしたが、間取りはあまり良くなかった記憶。2、3週間で掲載終了になったと思う。

大和の10年以上前の物件がこの価格なら、三井の新築の方が良いかなと思ったが。

[913: 匿名さん]

>>912 匿名さん

[914: 匿名さん]

>>913 匿名さん
10階南向きだから、パークホームズのGタイプかFタイプと同等の広さということだね。センターテラスの最上階を買おうとしたら8000万円はするだろうから、プレミスト調布の方がコスパは良かったんだろうね。しかもセンターテラスは8階までしかないから、眺望もプレミストの方が上。

[915: 匿名]

実のところ、今ブライトテラスの上層階は残ってるのかなあ。

[916: 匿名さん]

エアリーテラスを検討してるんだけど、Low-Eガラスってどのくらい効果あるんだろう？

[917: 匿名さん]

>>916 匿名さん

正直、変わります。大学の研究室で他の素材ですがテストしました。
ガラスの種類など細かい説明は避けますが並べて横を通ると、建築の知識がない人でも感じるぐらい、最も大きな点温度が変わります。他にも付加効果はあります。
ただ東向きなどでそこまで気にすることはないかもしれません。西向き、南向きには必須ですが。
ちなみにロウイーガラスにすると幅が既存と普通変わるので枠から交換の大型になります。水切りも撤去して、塗膜防水も撤去して、一部躯体もハツります。そのあとサッシ枠を溶接で止めて左官で募集してシールを打って取り付けます。
このような小規模でも可能なカバー工法が適用できれば簡単な工事で済みますが。フルオーダー制作になりそうなので明らかに高くなるとは思います。
時間もかかりますし。
契約→製作図作成2ヶ月→製作2ヶ月→取付になりますね。サッシ屋がやれる暇があればですが...どうしても個人よりゼネコン依頼が優先にはなるので...

[918: 匿名さん]

>>917 匿名さん
詳しく解説いただきありがとうございます。
効果は意外と大きいということですね。南棟と西棟ではリビング面に導入されていると思うので安心しました。

[919: マンション検討中さん]

COP20の予想する異常気象でこれからも南向きが一番でしょうか
教えて下さいお願いします。

[920: 口コミ知りたいさん]

>>919
住み心地などとは無関係に、南向きが人気だから高く売れます。