パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
確かに設備仕様については難ありですが、周辺新築マンションとそこまで変わらない価格であの立地（駅以外にもオーケー、パルコ、映画館、小学校などに近い）、あの外観のマンションに住めるということを考えると今の相場のなかではコスパはいいように思います。

シティハウスは南側の歩道が整備されると更に環境は良くなりますよね。ただ価格を考えると売るのには相当苦労するのではと思います。

[782: 口コミ知りたいさん]

物件近くの賃貸に住んでます。内装設備には不満がありましたがここの立地で決めました。内装設備は工夫で乗り切れますが、立地は変えることができません。私は心底ここにして良かったと思っていて、お勧めしたいくらいです。購入物件となると内装設備への期待も大きくなるので一概には言えませんが、標準的な基準を満たしているのであれば十分だと思います。それよりこの立地にこの価格で住めてリセールも悪くないというのは魅力です。

[783: マンション掲示板さん]

住友はイニシャル、ランニング共に高いですからね。資金に余裕があるなら良いですが無理して買うと痛い目に合いそうです。三井は確かに外観の高級感に専有部分の仕様が伴っておらずハリボテ感は否めないです。標準仕様は半分賃貸みたいというのはその通りだと思います。ただ、ストレスにつながるレベルの仕様はないと思いますし、ある程度あとで自分でなんとかできる部分でもあります。気になればお金出して変えれば良い。自分でなんともしようのない、周辺の交通量、ディスポーザー未導入が気にならなければ、ここを選択してよいのかなと思います。逆にそのあたりが気になるなら東急やジオなどの方が無難かもしれません。そのかわり外観または買い物利便性などを失います。

[784: マンション検討中さん]

三井と住友で揺れ動く775です
皆さん三井の仕様に好意的なんですね。
いろいろな意見聞けて前向きに思えてきましたw
三井だとしたらそろそろ決断しないといけないですね。

[785: 匿名さん]

ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場ってにおいとかは大丈夫なんでしょうか

[786: 匿名さん]

建替え中の調布会館の跡地ですが、こんな商業施設ができるのですね。
https://newbaito.jp/post-6523/

1階、地下一階は前と同じパチンコのようですが2?4階がショッピングセンター、5階が医療モールで計画しているようです。
これができると更に便利になりますね。

[787: マンション検討中さん]

>>785 匿名さん

外廊下ですから。
それに各階にゴミは放置されないかと。気にされるようでしたら、エレベーターから離れた部屋がいいと思います。不便ですが部屋前の人通りも少なくなりますし。

[788: 口コミ知りたいさん]

>>786 匿名さん
更に便利になるんですね。
テナントが早く知りたいですね。

[789: 名前なし]

>>786 匿名さん
7月オープンなんですね。
看板には冬って書いてあったので早くなったのかな？
個人的にはケンタッキー復活を望みます。
駅前再開発でなくなっちゃったので。

[790: 口コミ知りたいさん]

>>789 名前なしさん
同じくです。ケンタッキーが恋しくて別店舗に行くこともあるので。あとシャトレーゼや3coinsなんかもあったらなーと夢広がります。

[791: 通りがかりさん]

ケンタ欲しいですねー
あと、安い大手回転寿司が入ってもらえると、より魅力的になります。正直業務スーパーがこの春オープンしてくれたのが一番良かったのですが。

マンションのコスパとなると購入金額のうち、建物費:土地代で土地代の比率が大きければコスパが良いと言えると思います。三井さんは内訳教えてくれるのかな。

[792: 匿名さん]

>>791 通りがかりさん

過去の書き込みによると、土地代が価格の6割弱を占めるようです。

[793: 通りがかりさん]

半分以上な土地なら、資産は保持できそうですね。建物を取り壊す時でも、半分の価値は土地がもっていますから。シティハウスわブランズシティの割合も気になります。

[794: 匿名さん]

共働き夫婦で就学前の子供と23区から引っ越しを検討しています。
調布の住心地はどうですか？先日訪れたときは土日だったからか駅前は小さいお子さんとそのパパママたちでにぎわっていました。これだけ小さいお子さんのご家庭が多いとファミレスやフードコートなんかは混雑して席の確保にピリピリしないかと考えてしまいました。調布は有料ゴミ袋と知って、なれるまではストレスありそう。など些細な心配もあります。
駅前は商業施設が充実していて生活がしやすく、都心へのアクセスの良いところを魅力的に感じています。
こちらのマンションに限った話ではなく恐縮なのですが、調布あるある等教えて頂けるとありがたいです。

[795: 名前なし]

>>794 匿名さん
我が家も未就学児がおり、調布在住歴は浅いですが…
駅前のスペースは車が通っていないので割と安全に遊ばせられます。
公園はそれほど多くはありませんが、ここのマンション近くですと電車が見える鬼太郎広場、ターザン公園が近いです。
休日はこの2つはそこそこ混んでいます。
もう少し大きくなったら武蔵野公園や野川公園、野川、深大寺方面など遊ぶ場所も増えて、電動自転車があれば楽しめるのではないかと思います。
フードコートですが、駅前にはありません。
PARCO、トリエにレストラン街などはありますが。
フードコートが良ければ国領のヨーカドーや、甲州街道沿いにちょこちょこあるショッピングセンターが良いかもしれません。
調布はベビーグッズを取り扱かっているところが少ないので、それが唯一不満です。
赤ちゃん本舗やベビーザラス、せめて西松屋がもう少し駅前にあれば…とは思いますが仕方ないですね。
調布市はベビーシッター利用補助があるので、助かります。

[796: 794]

>>795さん　名前なしさん

詳しく教えてくださりありがとうございます。
遊ばせる公園が近くにあるととても助かります。近くにはベビー用品店はないのですね。こどもが多いエリアなので今後お店が来てくれると嬉しいですね。
フードコートはないんですね。勝手にあるものとおもっていました。レストランばかりであれば待ってれば案内してもらえるので、心配していたフードコートの件は回避できそうです。
ベビーシッター補助制度もしらべてみました！こちらは利用できる期間が長くて便利そうですね！

[797: 匿名さん]

やっぱり、買いなのか！？


https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6036-340

[798: マンション検討中さん]

調布で中古物件を探していて、三井のリハウスさんにお世話になった時、やはり新築で検討したいとお取引をお断りしたのですが、今の調布新築価格は高価でおすすめ出来ないが、本物件であればコスパがよいのでは？と勧められました。同じ三井物件だからと思われるでしょうが、一般的に見ても歴然です、と。

[799: 匿名さん]

>>797 匿名さん
ブランズシティの状況を見て、素早く軌道修正した三井が優秀ということでしょう。
調布の新築物件の中での魅力度は断トツ。

[800: 匿名さん]

調布だと帰るなら一番コスパはいいでしょ
価格的に買えない人はブランズ行ってる
ただ23区とか中央線ではないので調布辺りで買おうと思う層がついていけてるかだね

[801: マンション検討中]

>>797 匿名さん
期待して記事を読みましたが、割安単価の根拠が書かれておらず、立地と外観がいいという掲示板でよく見る書き込み以上の情報が得られず、ちょっとがっかりでした。あと、競合はどこも坪単価320万から370万円に収まっているってのも間違ってるし。

[802: 名無しさん]

確かに三井がこの価格で出してきたのは、他のデベからしたら予想外だっただろう！！
350以上は行く土地だから。
三井が上がらないと当然住友以外は値段を上げれない。
当初三井の330万で同じブランズが慌てて300万まで伝説の値下げをしたのは有名な話。


ここから私の割安になっている予想ですが
・モデルルームの集約化
・モデルルームすらほかの物件で説明
・パンフレットをプリンター程度ですます
・広告をあまりしない
ここら辺で坪30万ぐらいいっているのかも。
ただ、他のマンションをあまり見ていない人には理解できないマンションだと思う。

[803: マンション掲示板さん]

>>802 名無しさん
設備がかなりコストカットされてると思うのですがそのせいではないですか
なぜみなさんがここまで絶賛されるのかわかりません

[804: マンション検討中さん]

>>803 マンション掲示板さん
コストカットが価格に反映していることに助けられる人は多いのでは？本来なら買えない立地の三井のマンションに手が届く人が増えるわけですから。

[805: マンション検討中さん]

ディスポーザー無、トイレのタンク有、手洗い場無、浴室のダウンライト無やミストサウナ無は単価からすれば仕方ないですよね。。購入しようかどうしようか。。あと気になるとこは直床ぐらいですもんね。

[806: マンション検討中さん]

壁厚180mmは一般的なんでしょうか。今まで見てきたところは200mmが多かったので。

[807: 検討板ユーザーさん]

>>806 マンション検討中さん

180は一般的。の最低限あれば良いと言った感じ。
次は220がメジャーですかね。

[808: 検討板ユーザーさん]

>>805 マンション検討中さん

リセール　　　　二重床歩きやすい
年寄りや子供　　一重床重い音が響きにくい、クッション性がある

[809: マンション検討中さん]

これくらいの坪単価ならもう少し設備仕様、共用部のグレード上げて欲しい。工夫はしているけど。

[810: 検討板ユーザーさん]

土地に全振りしてますからね・・・

[811: 調布民]

>>809 マンション検討中さん
土地と外観は他を圧倒している。
設備仕様はブランズと一長一短と言われても仕方ないレベル。

まあでも土地と外観だけで十分割安とも思える。

[812: 匿名さん]

契約している人はどんな人が多いのだろう。
3Lが中心で、第一小学校が近いから子供がいるファミリー世帯が多いのだろうか。

[813: マンション検討中さん]

>>812 匿名さん
利便性を重視した立地にワンフロアのマンションを、と、子供も巣立ち現役を引退されたご夫婦にも人気と聞きました。

[814: マンション検討中さん]

■良い点
□悪い点
■お屋敷跡で地盤が良く、ハザード問題はない
■最も賑わう調布西エロで大規模のマンション
■素敵な外観と吹き抜けエントランスは色褪せない
□トイレは節水タンク式
□包丁入れがない
□浴室にダウンライトがない
■置配できるようにアルコーブが整備されている
■エレベーターは一戸あたり70部屋はつかえそう
□最低限の部屋しか共用部がない
■天井高さは2.55m以上
■何より三井
■土地代がたかいから資産価値は向上しそう。
□シティハウスに比べると中は劣る
■ブランズに住むなら、まちがちなくよい
□ラクサスキーはオプション
■ロウイーガラス
□東リビングにはない
■ウォールドアが高い
■コスパがいい
□良い部屋が埋まってきている

[815: 調布検討者]

>>814 マンション検討中さん
お屋敷跡だから地盤がいいっていうのは事実ですか？それとも予想ですか？

耐ハザードに最も重きを置いて調布で検討している者です。

[816: 匿名さん]

>>815 調布検討者さん
定量的なものは会社が公表していない限り確かめようがないので、あくまでも想定ということではないでしょうか。
調布の昔からの有力者が住んでいた土地ということは、ハザードなどのリスクがある場所であるという可能性はほぼなく（どこでも選べたと思うのでわざわざそんな場所は選ばない）、調布の中ではトップクラスの土地ということが想定できるかと思います。

[817: 口コミ知りたいさん]

多摩川から建設地までの標高データを断面図にしました。
多摩川は27ｍ、堤防が31ｍ、羽毛下通りの崖を上って、
このマンションの建設地は約37ｍ。
私は調布に住んで30年ですが、
羽毛下通りの崖から上では自然災害の被害は聞きません。

18歳で調布に来て、70歳過ぎぐらいの大先輩と、
大学のOB会で会報発送のアルバイトしたのですが、
昔、調布には野川、仙川以外にも小川や崖地があって、
1960年代くらいに埋め立てられて販売されたそうで、
「そういう埋め立てられた土地はダメだから、
古くからの旧家や農家が住んでいる場所を買え」
というのを教わりました。

[818: 評判気になるさん]

ここって買える人は粛々と買っている印象。

[819: 匿名さん]

あと残ってるのはどのくらい？

[820: マンション検討中さん]

調布でなくてもいいなら坪単価的に別の選択肢もある。調布に拘る場合にはまあアリ。だけど、調布でこの価格出すならエリアNO1マンションレベルであって欲しい。ここはちょっと違うかな。

[821: 口コミ知りたいさん]

>>820 マンション検討中さん
同じ坪単価だとどのエリアになるんでしょうか？
練馬や板橋だったら調布がいいなぁと思うのですが、、

[822: マンション検討中さん]

>>821 口コミ知りたいさん
いろいろあるんじゃないでしょうか。
武蔵小杉、あざみ野、武蔵境とか
世田谷喜多見の物件、
似たようなもんじゃないでしょうか。

[823: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[824: 匿名さん]

>822

以前は分譲の方が仕様が良かったんだけど最近はコストダウンで差がなくなっちゃった。クオリティを求めるなら築浅の中古をリフォームじゃない。スロップシンクとか後付けできないものはどうにもならない。

[825: マンコミュファンさん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[826: 口コミ知りたいさん]

>>822 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
同じ坪単価で駅の力や駅徒歩分数が近いとなるとここがベストと考えてます。

仕様はたしかに高くはないですがどうせ10数年後に設備が壊れてリフォームするならわざわざ800万円ほど高いシティハウスにする必要もないと思ってます。

もちろんスロップシンクだったりリフォームで叶えられない点もあるので一概には言えないですが、、

こうして悩んでいるうちに検討してる部屋がどんどん売れていくのでそろそろ決断しないと。

[827: 匿名さん]

調布は駅力でいうと、京王線内であれば新宿に次いで二番目？
三鷹や二子玉なんかには劣るけど

[828: マンション検討中さん]

出遅れましたが調布のマンション検討し始めました。
検討するにあたり、土地の公示価格も見てみたのですが、小島町1丁目は調布市の中で最も高い方に入ってますね。
リセール考えても、土地の価格が高いエリアのマンションを購入した方が良さそうに思えます。

[829: 匿名]

>>828 マンション検討中さん
小島町１丁目、下落率大きいですね。私は逆に、駅近で土地代高くても安泰じゃないなぁと思ってしまいました。

[830: 口コミ知りたいさん]

1番の小島町１は西友の西側のフローリスト花屋、
2番の布田４は東急向かいの元長谷川食堂の角当たり。
どちらもいい場所ピンポイントなので、
小島町や布田を代表する数字ではありません。
評価はちょっと離れて信号渡るだけで大きく違うので、
参考程度にとどめておくべきですし、変動も誤差です。
実際の場所で評価しないと離れた場所での評価は、
数字が全く当てにならず比較する材料にはなりません。