パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[669: e戸建てファンさん]

調布だと1番の出来

[670: 匿名さん]

お屋敷跡ですから

[671: 匿名さん]

外観はジオの方が好きだな

[672: マンコミュファンさん]

ジオとは立地が違いすぎるし、外観もパークかな

[673: 口コミ知りたいさん]

立地も外観もパークだなー

[674: 検討者さん]

まぁシティかパークだなぁ

[675: ユーザー3]

ブランズも結構よくないですか？

[676: 口コミ知りたいさん]

>>675 ユーザー3さん

ブランズは共用施設に管理費をかけても有意義なご家庭にはいいかも知れませんね。でなければ管理費が高いと感じます。

[677: マンション検討中さん]

>>676 口コミ知りたいさん
パークとブランズの管理費の差は、HPによると70平米換算で月額約2500円。

[678: 口コミ知りたいさん]

>>677 マンション検討中さん
入居後の修繕費にもかなりの差がありますね。
確かブランズは何年かごとに大きな金額の修繕費がかかると思います。

[679: 検討者さん]

ブランズとは全く異なるので比較はしないなー
ただ最寄り駅が同じというだけで生活環境は別になる。
調布ヶ丘が好きならそちらにすればいいし、小島町の駅周辺にしたいならシティハウスとパークホームズになるのではないでしょうか。

調布に住んでいる方ならわかると思うが、全く違う。

[680: 口コミ知りたいさん]

>>679 検討者さん
同感…。

[681: 匿名]

>>679 検討者さん
私も同感です。

[682: 匿名さん]

駅周辺: 利便性○、雑多な環境△
住宅街: 利便性△、落ち着いた住環境○

こんな感じですかね？

[683: eマンションさん]

駅とか駅周辺で買い物するならパークがやはり検討に入る
甲州街道より外なら、PARCOやトリエに興味が無く、普段電車を使わない人には良さそう。その分土地が安いから。

パークは確か住居専用地域を含んでいたから結構落ち着いている印象
お屋敷があった立地だし

[684: 名無しさん]

目の前の通りは結構交通量あるイメージ
近隣商業地域で住宅街っぽい雰囲気ではない

良し悪しではなく何を重視するか
(或いは好きか嫌いか)
駅から近いということは利便性ある一方で失うものもあるということ

[685: 口コミ知りたいさん]

業務スーパーが至近距離ですね。徒歩3分て感じじゃないですか？
十分な品揃えだし、OKと使い分けたらめっちゃ賢くやりくりできそう。

[686: 口コミ知りたいさん]

業務スーパー、野菜が少ないとか。
野菜はPARCO地下の九州屋さんが激安ですね。
あちこちにいいお店があって便利??

[687: 検討板ユーザーさん]

やっぱりセンターテラスが数が少ないし1番人気なのでしょうか？？

[688: 通りがかりさん]

先月、調布駅東口出たところに韓国食材のスーパーもオープンしましたね。私は韓国食材にあまり詳しくありませんが、結構本格的で品揃え豊富な印象受けました。
ちなみに、調布駅周辺で安くて美味しいお惣菜の店ありますか？西友やOKは安くていいですが、お惣菜のクオリティが高くないと感じます。

[689: 口コミ知りたいさん]

>>687 検討板ユーザーさん
ブライトテラスの方が残りは少ないみたいですよ

[690: 口コミ知りたいさん]

>>689 口コミ知りたいさん
売れている割合ですけど。

[691: 匿名さん]

■センターテラス
・南向きで価格が最も高い棟
・旧甲州街道に面しているがサッシ性能が良く音は問題ないと思われる
・ブライトテラスよりはセットバックしていない
・70m2が中心
・戸数が少ないがエレベーターにどの部屋でもアクセスしやすのがメリット
・・・買えるなら買いたい棟
■ブライトテラス
・大きくセットバックしており車道からの距離を大きく取れている
・眺望も北側に行くほど良くなる、がEVから遠くなる
・この建物の標準的棟。多くの方がこの棟がストライクゾーンになると思われる
■エアリーテラス
・道路に面していないが近隣に面している
・階数も4階までしかなく、最も価格が安い棟
・道路に面していないため、周囲の音が最も聞こえにくいと思われる。

■全体
・建物が内を向いてリビングが外側にあるため、どの部屋でもプライバシー性は確保しやすいと思う。
・アルコーブに配送のものをおいていってくれることが承認されているのは嬉しい。
・図面を見ると共用廊下にもガラス手すりがあったりと意匠性は高め。
・各階ゴミおきばを使用し始めたら元の生活には戻れないだろう。
・カーシェアの人気は分からないがシェアバイスクルは人気が高そう。
・あとは共用部屋をうまく使えるのか。
・162戸でEV2基なら問題ないでしょう。
・立地はほぼ完璧
・天井高さも申し分なし。1.2階はより良い。
・1階は防犯センサーが付いているので結構ありだと思う。
・できればセンターテラス。だって近いのに部屋の前人があまり通らないから。

[692: マンション検討中さん]

>>691 匿名さん
大変参考になります。ただ、162戸で2基のエレベーターは、明らかに少ないと思います。

[693: マンション検討中さん]

50戸に対し1基が快適といった話もありますが、問題ないんじゃないかな。
コストカットしてる部分だろうけど、管理費、修繕積立金もそれで安く抑えられているだろうからバランスですね。

乗り合いになるのが嫌だったり、家を出る時間を安定させたい人、ベビーカー使う予定の人は少し気にした方がよいかもね

[694: 口コミ知りたいさん]

以前、180戸でエレベータ2基のマンションに住んでいましたが、
普段の生活に特に問題は無かったですね、
もちろん乗り合わせることは多くなります。
点検や引っ越しなどで１台が占有される時には並ぶこともありましたが、
乗りきれない状態にはならなかったです。

[695: 検討中]

>>694 口コミ知りたいさん
エレベーターの数、今まであまり気にしていませんでしたが、実は結構デメリットとしては大きいのではと思いました。

乗り合わせが多いということはそのぶん自フロアや一階で待つ時間が長いということですよね？
家を出るしょっぱなや、家に着く寸前でなかなかエレベーターが来ずストレスになるのもいかがなものかなあと、、、

[696: 匿名さん]

各階ごみ捨てのごみ回収に使われる時間帯もあるしね。タワマンの各階ごみ捨ての非常用エレベーターを管理用として作業するのであまり問題にならないんだけど、ここはそういった配慮もないし。

[697: 口コミ知りたいさん]

他のマンションはどうなんでしょう？同じような感じなんですかねぇ。私は最初から2基は少ないなぁと思いましたが、そんなもんかなと思っていました。

[698: 検討者さん]

低層のこの規模でエレベーターが3台あるマンションはないと思うが。あったとしても億ションだろうなぁ。
タワマンだと1.2階に住戸は基本無いから戸数分エレベーターが必要。むしろ1.2階がこれだけあれば、快適に使えると思うが。二台並列だから群管理できているから別々にあるより全然早く着床すると思うし。
確かにゴミ出し時には一台運行。出勤時には下なのであまり問題ないと思うが、9-10時ぐらいがゴミ出しかなぁ。その時間に帰宅する不規則勤務の人は、現在の予定ぐらい確認した方がいいかも。
エレベーターは毎月の点検などで管理費がかかるし、25年の改修でお金がかかるからむしろ増えなくていい。修繕積立もこの価格が良い。エレベーターの改修は新築時みたいにタワーで設置できないから、本当にお金がかかる。タワマンだとモーターもデカイし、ハンパない。
幸いにもこのマンションは道路使用を取りラフターをすえれば、簡単に設置できる場所にエレベーター機械室があるので改修工事の揚重費用はそんなにかからないだろ！という意見があると思うが、、修繕時にお金がかからないことに越した事はないという事で、、、この修繕積立費の安さも魅力ですから。
共用施設施設をほとんどない事やディスポーザーを排除したことでタンクの交換など無いし、結構ギリギリまで修繕積立をマンションだと思う。本当にそこは好みだと思う。
シティハウスと比べても1台で70戸弱をまかなうのと、2台で点検時にも1台は稼働するがゴミ出しで1台の時間は必ずあるのとでも好みはあると思う。
なんだかんだで三井は経年優雅をコンセプトにしているから新築時から改修時のことは考えてくれていると思う。←予想。ヴィンテージマンションと言えば三井だし。

注意1 前に似たような投稿があった気がして重複している内容も多々あると思います
注意2 あくまで個人的な意見です。長々とすみません。

[699: 通りがかりさん]

修繕積立費が安いのはあてにならない気がしてます。今安くても後から必要だと言われて値上がりがありそうな。。特に住人の理事会などもなく、三井さんがしきるので気をつけないと高い業者に頼んで支払う事も何十年後にはあったりするかなぁと。安いのは信用できないと思ってしまいます。

[700: 匿名さん]

大規模修繕ではなく、マンション内で火事があって共用部分もダメージ受けて補修が必要になったんだけど売主に見積もり依頼したら保険の査定額の倍だった。管理組合で他と相みつとって交渉して収められたんだけど最初の見積もりはぼったくり。食い物にされるかもね。

[701: 匿名さん]

>>698 検討者さん
ゴミは朝8時までに出すというのが、一応自治体の決まりですよね。8階分集めるとなると、7時から8時くらいにかけて、清掃員の方がエレベーター1台占有する形でしょうか？
それとも前日に1階のごみ置き場まで持っていくのでしょうか？（ただ、1階のごみ置き場も狭そうですが）私もこの規模で2台はまあこんなもんかなって思いますが、ごみ回収とのバッティングは珍しい事例なので、そこはよく確認必要かと思います。

[702: e戸建てファンさん]

全部のパークシリーズを知っているわけではないのですが、基本相見で管理組合主導だったと思います。
取らしてくれないマンションってあるんでしょうか。物価本見れば単価わかりますし。
足場もこのマンションなら架m2を簡単に算出できますし。空m3のステージを組んだとしても簡単に出ますが。
EVは更新時にレールから交換しないと新規メーカーに頼めないので注意は必要だと思います。まぁ実際は査定はできますが。120mかなぁ。モーター性能は。

[703: 匿名さん]

管理組合次第。管理会社をコンサルにしてなんてことするとぼったくられる。

相みつとってもノウハウある人いないと分からないからね。実家のマンション値段で決めたら、出来がいまいちだった。

[704: マンション検討中さん]

そもそも修繕積立費安いってそうなんですか？HP出てる情報だと、だいたい月額7600円から8000円くらいですが、ブランズだと7900円であまり変わらない気がしました（それともブランズも安い？）。検討始めたばかりの素人の素朴な疑問なので、間違ってたらご指摘ください。

[705: 匿名さん]

>704

修繕積立って段階的値上げの計画が多い。イニシャルの値段だけで判断すると間違えるよ。部屋がある程度確定したら、長期修繕計画を確認。

長期修繕計画は契約前の重要事項説明の中で説明されるけど、それを待つ必要はない。

[706: 匿名さん]

ちなみにエレベーターの交換時期はデベが販売時に作成する長期修繕計画の期間以降。それ以外に機械式駐車場と竪配水管も。計画以上の値上げになるのは必至。ローンギリで買うと破綻するよ。給料右肩上がりの時代はもはや過去。

[707: マンション検討中さん]

>>705 匿名さん
ありがとうございます。長期修繕計画ももらってしっかり確認するようにします。

[708: 匿名さん]

>>704 マンション検討中さん

私の記憶ですとコミコミで
ブランズ　28000
パーク　　22000
が月に支払うお金。ブランズは色々あるから当然高い
共用施設の長期修繕もあるから高くなる。だけどいい思いはできる。
そのような考え方でマンションを決める人もいると思う

[709: 匿名さん]

>>706 匿名さん

機械式駐車場はやばい。この場合はやはり駐車場値上げに流れるケースは多いにある

[710: 匿名さん]

私は建築関係の資格や見積もりをよくやっているので騙されないと思います！多分。
分からなかったら会社の上司に見積もりを添削してもらう。

[711: 口コミ知りたいさん]

>>702 e戸建てファンさん
組合は委託だと伺いました。デメリットもあるかもですが、私的には煩わしい組合が委託でいいなと思いましたが。

[712: 口コミ知りたいさん]

修繕費などは特別な設備や構造が無いなら相場が決まっています。
販売側や管理組合がいくら安い金額を設定したとしても、
実際の作業に掛る経費とは関係ない別問題です。
一般的な板状で専有面積当たり200～250円/平米を逸脱している場合、
その理由を調べる必要があります。
安すぎても高すぎても問題だと思います。

[713: マンション検討中さん]

修繕積立基金って、物件によって結構差がありますよね。
住友と三井がひときわ高いようなのですが、これって大規模修繕を行う都度徴収される感じですか？高い分、修繕積立金の月額を抑えている？妥当な金額かが判断できない。

[714: 匿名さん]

段階的値上げの計画と定期的な一時金徴収は月々の積立を安く見せかけるトリック。将来、未納問題を生じるリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

[715: 口コミ知りたいさん]

修繕積立基金は全室完売するまでの期間、
修繕積立金の月々費用を安く見せかけるためのトリックです。
当初の修繕積立金は必用額の50％程度に設定し、
デベロッパが全部屋を完売するまでの１年間と、
管理組合結成から修繕積立金値上げ承認までの１年間、
2年分の積立金不足を基金で補うことになります。

修繕積立金に関して、一時金の徴収で辻褄合わせをする物件は、
新築購入者が修繕積立金を少なく払った分を、
中古購入者が肩代わりして1.5倍負担することになるので、
中古物件としても売買価格にも影響します。
中古は将来必要な金額をキッチリ積み立てている物件でないと、
怖くて買えません。

[716: 検討者さん]

私にとっては朗報でしたが、トリエC近くのファミマ横のタバコ屋が外に灰皿を置くのをやめて禁煙になっておりました。

住んだ時を想定するとその前を通ることもあると思っていたので嬉しかったです。

[717: 口コミ知りたいさん]

>>716 検討者さん
そうなんですね。
シティハウスや、ファミマが入ってるマンションの方にとっても朗報ですね。もちろんパーク住民にも。

[718: マンション検討中]

旧甲州街道通ったけど、やっぱりこのマンション「でか！」ってなった。東西に長いから凄い奥行きを感じる。

お屋敷があった後にまぁ大々的な建物が立ったなぁと感じる。目立つし。