パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[451: マンション検討中さん]

板マンで各階ゴミ置き場があるのはここ以外だとハルミフラッグぐらいか
タワマンは修繕費と管理費と解体費用がかかり、土地代はほとんど貰えないので検討していない私には魅力的
昨日の豊洲の住友のシンボルの火災も怖いし

外装材やエントランスの石は高級だがしっかり修繕の交換分をストックしていて欲しい
さもないと、違う素材を使われると意匠性が悪くなる（どの建物でも一緒だが）

[452: 匿名さん]

>451

ストックしても置く場所ないでしょ。一昨年、一回目の大規模修繕があってタイルは発注して作ったみたいだけど交換したところと違い分からない。ちょっと気になるのは目地のセメントの色がちょっと違う。乾いて同じ色に落ち着くのかなと思ってたんだけどまだわかる。

[453: 匿名さん]

あっ、今のマンションの話ね。

[454: 匿名さん]

火事といえば管理組合で入る予定の火災保険についても確認しておいた方がいいかもね。

今のマンション、家事を出した住戸があって玄関前とかサッシとか共用部分も燃えて、共用部分については管理組合で補修したけど、当初、保険の査定と補修の見積もりが倍くらい差があった。管理組合が半年くらい粘り強く交渉して折り合いをつけたんだけど、折り合いつかなかったら管理費から持ち出しになるところだった。

[455: 通りがかりさん]

豊洲では2人ほど怪我人が出ましたね。
やはり、タワマンだと火事が起きたら終わりですね。
消化が終わっても構造体が損傷しているので、火災階よりも上は地震が起きた時に損害が出てもしょうがないですね。
今回は44階建ての9階とのことですから大半の方は終わりましたね

[456: 真剣に考え始めた巨人]

　広場口から徒歩6分。出来れば徒歩５分圏内という付加価値が欲しかったのですが、住友のシティハウスが4分表記なのであそこから１分かかるのかとは思ってしまいますが。また、残念ながらマンション前に信号が一つあります。信号無しでマンションに行ければ良かったのですが、短い待ち時間なのでそこまでのマイナスにはならないです。
　駅近のマンションは他にもありますが他の条件を考えるとこのマンションは強いと思います。

結果■立地に不満はない

[457: 匿名さん]

それにしても調布は激戦エリアですね。パークホームズの近くでは大和ハウスも始まりますしね。なやましいところです。

[458: 比較検討マン]

細かい内容ですが、基礎が直接基礎なのがいいです。調布全般にいえることですが。
　インフラも損傷しにくい、街全体が機能する
　杭を打つ手間や土地を売るさいに杭残地によるマイナスを受けない
　面で支持層と接して杭基礎に比べて揺れが少ない、基礎が損傷しにくい
パークホームズの地盤の良さとしては2位でしょう。1位はデータセンター後のブランズですが。最下位は線路上に位置するシティハウスになると思いますが。
　

[459: マンションにはまってきた]

当たり前の話ですが電気室は床を嵩上げして、浸水対策はしているそうです。まぁここが浸水するようなら河川沿いは水中になっているとのことですが、、
武蔵小杉の電気室浸水事件があってから電気室を2階にタワマン等は持ってきているとの事ですが、そのようば場所に持ってくるとキュービクル等の機器更新に費用が嵩むのでおすすめ出来ませんが。エレベーターに入る寸法だと能力が足りないので、、数を増やすのかなぁ。
まぁこのマンションには無縁の問題になりますが。
しっかり道路面に電気室を設けているので。

[460: 匿名さん]

>>457 匿名さん

65戸の5階建てのマンションですよね。あちらもギリギリ甲州街道の内側なのが良いと思いました。
このマンションの立地と比べると見劣りはしてしまいますが、、、

[461: 匿名さん]

>>451さん
>>外装材やエントランスの石は高級だがしっかり修繕の交換分をストックしていて欲しい
こういうのってストックしているマンションの方が少ないのでは・・・？

でも確かに1つだけ色が違うと違和感ありそう。
個性的なタイルや石だと数年後は入手できなかったりしそうですし。

リクシルだとタイルサンプル、1枚から受け付けているみたいです。
マンションだと「大型タイル」や「特注タイル」だったりしますか？

[462: 匿名さん]

>459

流石に電気設備はいずれ交換が必要になるから交換のこと考えてエレベータで運べるようなサイズか分解して搬入でしょ。

浸水対策で2階に設置だと電気設備って発熱するから隣接する住戸は影響受けるんだよね。あと、電磁波は健康被害説もあるし。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
2年点検まではゼネコンがこっそり地下ピットなんかに部材を置いておくものですよ
外装材だけでなく部屋のクロスなんかもね

[464: 匿名さん]

地下ピットにクロス置いてたらかびちゃうんじゃない。

[465: 匿名さん]

地下ピットって大雨の時、敷地に降った雨を一時的にためる機能もあるから物置かないでしょ。

[466: リフォーム業者さん]

>>448 匿名さん

>>448そうですねー 匿名さん
そうですねー

[467: 匿名さん]

いろんなご意見があるとは思いますが、資産性は立地がすべて。駅距離のある甲州街道沿いや、浸水リスクの高い立地がどうかはエンドユーザーでも容易にわかること。詰まる所、、予算が届く人ならここか住友にしておけば間違いないだろうし、それが無理なら最寄り駅や沿線の見直しをした方が無難なのかなと。

[468: 憲法単位落とした]

本日（日付は分かりましたが）聖蹟のブリリアに行きまして改めてこのマンションがいいなぁと感じました。改めて考察させていただきたいと思います。
□メリット
■デメリット
□やはりこのマンションの立地は良いと思います。駅力があり調布の先は行き先が別れるため明大前の次に運行本数が多く、ここから下りには住むのが難しいと感じました。また住居系エリア「かつ」駅徒歩6分「かつ」調布の一等地北西「かつ」お屋敷あとの地盤の良さ（地中埋設も含む）が私の好みにぴったりです。
■あくまで単層サッシなので2重サッシのマンションと比べると機密性、断熱性、遮音性等は劣ってしまう。これから2重サッシが主流になる可能性もある。
□タワマンに比べると、EV待ちの少なさ、修繕積立や管理費の安さ、これからの時代のニーズに合い、居住性を確保しやすいと感じました。
□上記のマンションで確認できましたが、タンクトイレの手洗いは同じ仕様だとすると想像以上にストロークがあり、手を洗いやすいと感じました。
■欲を言えば、、ディスポーザーがあっても良かったかなとやはり思いました。ただ三井さんが管理費や板マンではそこまでいらないのではというヒヤリング結果のもとあえて削ったことがこのマンションのプラスになるといいなと思います。
□イメージパースのみとなりますが、外観とエントランスの良さは他のマンションに負けないと思います。それこそ外観はほぼ最強ではないでしょうか。エントランスはパークシリーズの上のランクには劣るかもしれませんがソファーなど最低限でそこまで見劣りせず豪華な作りだと思います。蛇足になりますが床石材は多少はストックがあると思います。まずマンションでクロスはストックしないでしょう。特注ではないので生産停止まで何年間も簡単に手に入ると思いますので。
■本当にこのマンションには宣伝費を使用していないと思いました。購入するんでしたら余計なコストがなくて良かったと思いますが。初めてモデルルームに行った人には魅力が通じないと思います。ですが仕様は劣っておらずむしろ目立たない仕様はさすが三井さんと思える「通」向のマンションだと思います。
□長谷工さんはやはり私はいいと思います。5社に続いて戸田さん、前田さん、長谷工さんが品質はしっかりしているという印象です。
□工事工程は順調そうです。そのため急ぎ工事をするめる必要なく、日々業者がしっかり施工できる時間、元請けが検査や確認できる時間が取れると思いますので品質事故は起きにくいかと、、

　またスレでまとめて行きたいと思います。文章が雑で

[469: 匿名さん]

>460

長谷工はコストダウン設計と雑な施工で有名。外れつかまないようにね。

[470: 匿名さん]

イメージパースって実際と違ったりするんだよね。良心的なところはタイルのサンプルとか用意するのに、ここはコンセプトルームにもかかわらず内装材のサンプルすら用意してない。

[471: 名無しさん]

>>469 匿名さん
でも、ブランズシティの不二建設とか調布ザ・ハウスの大末建設、シティハウスの川口土木建設工業等に比べると安心感ははるかに大きいと思いますよ。

[472: 匿名さん]

外れつかんだら大変だよ。去年の内覧会ではクロスの不具合指摘して確認会でもっとひどくなったなんて複数物件で話題になってた。

[473: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[474: マンション検討中さん]

何回長谷工の話すんだよ。同一人物だろ？

[475: マンション検討中さん]

見積もり貰ったら土地割合が66%もありました。
税金面では不利ですが、資産価値の維持という面では有利になるのでしょうか？

[476: 匿名さん]

>>475 マンション検討中さん
有利になるのではないでしょうか？？
土地は建物と違い劣化しませんので。ただし土地の値段が下落したら資産価値も落ちると思いますが。

[477: 検討者さん]

電動のシェアサイクルが5台あるとのことですが、この立地でも電動自転車必要でしょうか？

[478: 評判気になるさん]

>>477 検討者さん
あったらあったでいいと思いますよ。深大寺とか結構な坂ですし、多摩川の方に行っても帰りは坂道ですから。

[479: 検討者さん]

>>475 マンション検討中さん
タワーマンションですと今3/4が建物代金と言われています。このような場合ですと賃貸と同様で掛け捨てと考える方もいらっしゃると思います。
半分以上が土地代となると資産性は十分ではないでしょうか。建物にかかる課税も少ないと思いますし、売却するときも建物代のみに消費税がかかるわけですから、売る際にも税金を抑えられますし。

[480: デベにお勤めさん]

>>468

二重サッシじゃないんですね。あの辺けっこうな騒音だと思うんですけど、大丈夫なんでしょうか。。。

[481: 口コミ知りたいさん]

最近の新築では窓サッシは2重ガラスが標準的なので、
騒音については大きな心配はないと思います。
音は一番弱い部分から侵入するので、
玄関ドア、換気口、エアコン配管なども侵入口になります。
サッシだけでなく総合的に考えないと騒音侵入は防げません。
2重サッシにすると開け閉めが面倒になります。

[482: 検討者さん]

>>480 デベにお勤めさん

ここのサッシの防音性能はT2ですね。その上のT3となると幹線道路の近く、更にその上のT4でしたら鉄道沿い、高速道路真横とかなのでまぁ十分じゃないでしょうか。二重サッシのマンションなんてほぼ見かけないですし、開けるのが面倒、リビングが狭くなる、ガラスが二箇所なので反射して外の景色が見にくくなるという一面もあります。一長一短ですね。

[483: 匿名さん]

>>482 検討者さん
片側一車線ですから、それほど心配ないと思いますよ。歩道を歩いていても喧しく感じたことはあまりないですし。でも、片側二車線の甲州街道沿いのマンションを見に行った時はさすがにうるさくてびっくりしました。ただ、それでも窓を閉めると、もちろん全く聞こえないわけではありませんが、かなり音の侵入を抑えられた感じはしましたよ。洗濯物は絶対干せないだろうなと思いましたけど、ここぐらいなら、それも問題なそうですよね。

[484: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[485: マンション検討中さん]

>>484 マンション検討中さん
普通に窓を閉めていても頻繁に聞こえると思いますよ、頻度はそれなりです。
ただ聞こえるけど、気にならないようになるだけです。

[486: 坪単価比較中さん]

消防署が近くにあるので出動のたびにサイレンは鳴りますし、
毎朝の点検で消防車、救急車が全台のサイレン鳴らします。
さらには救急車の出動回数トップは駅ですが、
この建物は消防署から駅に向かう通り道なので、
緊急サイレンの音は防ぎようがありません。
小学校も運動会前などは毎日朝から音楽鳴らして体操踊りやらせます。
それらがいやならここに住むのは無理です。

[487: 評判気になるさん]

近隣に住んでますが、確かに救急車が夜中に出動する音が気になった時もありましたが、慣れてしまえば今は全く気になりません。元々閑静な住宅街にお住まいの方だと最初のうちは気になるかもしれませんね。それよりもこの立地に住むことの利便性の方が大きく感じています。

[488: 匿名さん]

マンションは立地が9割。
駅徒歩6分をどう評価するか、
3面道路接道をどう評価するか、
お屋敷後の一等地をどう評価するか、
スーパー近くをどう評価するか、
小学校近くをどう評価するか、
住居エリアをどう評価するか、
そもそも調布北をどう評価するか、

[489: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[490: マンション検討中さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[491: 匿名さん]

>481

ペアガラスは防音ではなく断熱のため。音は隙間から入ってくるのでガラスを二重にしても防音にはあまり効果はない。二重サッシが防音に効果があるのは外のサッシの隙間から入った音の一部が内側のサッシの隙間から入るってことで防音効果がある。

>482

二重サッシは幹線道路わきや線路わき物件で結構あるよ。

[492: マンション検討中さん]

485さん、早速のご丁寧なご説明をありがとうございました！大変、参考になりました。
立地・外装・間取り、各階ゴミ置場、屋根付き駐輪場、とても魅力的でなかなか他にはない物件ですが。。。
貴重な情報を、本当にありがとうございました。

[493: 匿名さん]

ディスポーザーなしだから生ごみはごみ置き場に各自でもってくだよね。各階に生ごみ出されて袋から汁が垂れたら…。このパターンは初耳だから運用でトラブルかも。

[494: 匿名さん]

>>492 マンション検討中さん
あと、エントランス、シェアサイクル、断熱性、ブランド力が個人的には魅力です。
各階ゴミ置き場は一度体験すると必須ですね。
ディスポーザーはあったほうがいいですけど、一次取得者でしたらマイナスになりにくいかもしれないです。

[495: マンション検討中さん]

私は現在ディスポーザー無しで、上階から1Fのゴミ集合置き場に捨てに行く生活をしていますが、住民の皆さんがきれいに暮らそうと心がけているお陰か、特にトラブルを聞いていません。
以前はディスポーザー有りでしたが、固い物は砕けないので結局あまり使わずでしたし。
個人的には、ディスポーザー無しで各階にゴミ置き場で、管理費用が安いのは嬉しく、今後こういったスタイルが増えていけばよいなと思います。　

[496: 評判気になるさん]

>>489 マンション検討中さん、487です。
救急車は、私の感覚では数ヶ月に何回か、眠りの浅い時に聞こえるくらいのレベルです。
消防車が頻繁に出動した時期に、初めてここは消防署に近いんだと気付きました。
どちらも私の感覚的にはさほど気になりませんが、道路側ではなく、どちらかというと奥まった北側の位置のせいかもしれません。感じ方は個人差があると思いますし、ご家族に睡眠に関して過敏な方がいらっしゃるようなら悩ましいですね。
ある程度は慣れだと思いますが、無責任なことは言えません。
エアリーテラスの北側は、駅近なのにとても静かなので、ブライトテラスやセンターテラスより気にならないと思います。

[497: 評判気になるさん]

>>489 マンション検討中さん、小学校のアナウンスなどの音に関して書き忘れました。
こちらは全く感じたことがありません。
パークホームズに近いので条件は変わらないかと思いますが、部屋の位置によって差があるかもしれませんね。

[498: 名無しさん]

基本的に夜は静観なエリアかと。
より静観さを求めるなら坪単価が50万以上上がると思いますが、シティハウスも検討に上がるかと。
ディスポーザーはあります。各階ゴミ置き場はありませんが。
天井高さは同じぐらいです。
シティハウスですとミストサウナが付きます。
外観とエントランスはグレードが下がりますが、占有部の廊下はタイル仕様になります。

[499: 匿名さん]

生ごみをちゃんと集合のごみ捨て場まで持って行ってくれるかは住民次第。売った後のことは知らないって露骨。各階ごみ捨てには捨てちゃダメってちゃんと説明したうえで販売しないと聞いてないぞってやっちゃう人続出だったりして。

[500: 名無しさん]

>>499 匿名さん
各階ゴミ置き場には生ゴミも置いてよかったと思いますが、、
運搬の際にもしっかり箱に入れて持っていってくださるはずです。
粗大ゴミのみ各自で一階の指定場所に運ぶ必要があったはずです。
1人1人が生ゴミをエレベーターで運ぶよりは全然イイ気がしますが、、