パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[361: マンション掲示板さん]

明大前の複々線化は確実に行われる
朝のノロノロ運転はどのぐらいかわからないが、確実に向上するんじゃない
それだけでも京王線が使いやすくなる

[362: 匿名さん]

オートロックって住民が共連れを許したらセキュリティなんてないも同然。ラクセスキーって共連れされてもわからないからセキュリティホールになりかねない。利便性とセキュリティは相反する。

置き配も同じく。

[363: マンション検討中さん]

一言メリット言うと、すぐケチつけてくるの何なんですかね。
百害あって一利なしなんですけど。

[364: 匿名さん]

メリットは営業がしっかりインプットしてくれるからね。デメリットを把握してじっくり判断。入居してからわかっても後の祭り。

[365: 口コミ知りたいさん]

検討のスレですよね。ケチつけるだけとか何の検討？？
調布だと売れ行きはいいらしいですね。今日モデルルーム行って聞きました。人気の部屋はやはり売れてました。

[366: 匿名さん]

検討ってメリットとデメリットを天秤にかけてでしょ。メリットだけってよいしょにしか見えない。ってことでバランスとってるだけ。

[367: マンション検討中さん]

他の物件のスレと比べても、この物件はやけに否定派が多いと感じる。

[368: マンション検討中さん]

参考になる意見が少ない。
ただの否定だけなら参考にならないから要らない。邪魔。

やはり価格が届くなら南向きがいいですねー
センターテラスだとエレベーターが近いのに家の前を人があまり通らないのはメリットだと思います。

[369: マンション検討中さん]

価格抜きにすると新築で住友につぐ二番手なのは間違いないから
新築ではかなりいいマンションだと思います。
ブランズは安くていいけど、中古になったとき落ちが凄そう

[370: マンション検討中さん]

2階以上が135戸ぐらいだから、EVは68台/戸になるので待ち時間は少なそう。特に2階ぐらいでしたら階段の方が早いでしょうし。東の小学生よりの部屋がコスパが良い。セットバックして歩道を広くしているから開放感がある。音は階数が上がっても減衰しにくいから4階がいい。CDの間取りが好みだけどBタイプの部屋が多いから競争率が高そう。

[371: マンション検討中さん]

壁の厚みが180mmらしいんですが、子供がいる家庭では薄いですかね？

[372: マンション検討中さん]

>>343 憲法単位落としたさん

細かい考察ありがとうございます。
私も外廊下側の縦格子は、残念でした。
ですが、床は木目調の明るい長尺、ガラス、エレベーター前の目隠し壁など意匠性はとても満足です。
何よりエントラスは建物の顔、外装は建物の服のためお金をかけて作り込んでいるので、設備仕様を上げた方が入居時のテンションは上がり安いですが、価値を保つなら間違ったお金のかけ方ではないと思います。

[373: 匿名さん]

>>371 マンション検討中さん
遮音性は180から確保されるとのことですから十分ではないでしょうか
これは躯体寸法なのでそれからLGS横使いしてボードを貼るので個体伝播音も伝わりにくいと思います
タワマンでは大体乾式壁です
低層マンションのメリットだと思います
注意が必要なのは一部間取りでは乾式壁が仕様されている点です
その部屋の遮音性は明らかに他の部屋より劣ります

[374: 匿名さん]

このマンションって各住戸までは光回線ではなくLANですよね？

[375: マンション検討中さん]

立地は間違いないので，設備仕様で後悔しないかですよね
浴室ブラケットライト　　　明るさとしては問題ないでしょう
トイレ手洗いつきタンク式　　　タンク式は災害にも強く近年需要が戻ってきてます。正面にパネルを付ければ手洗いカウンターぽくなるでしょう
ディスポーザーなし　　　多く取り上げられているように各階ゴミ置き場を取るかどちらかでしょうね
直床　　　天井高を取るか硬い床を取るかでしょう
バルコニーペラボード　　　トールタイプなので妥協するか
また下記をメリットとして感じられるかでしょうか
2019年にできたばかりのOKストアが近すぎる
住居エリアでパルコや西友やトリエにアクセスしやすい
外観やエントランスが綺麗
調布駅がこれから都内へのアクセス性が上がり，駅前が整備されると思っている
調布の一等地だと思っている
電気自転車を共有で使用できる

[376: 通りがかりさん]

いつのまにか良いスレになってますね。十二月から始まったシティハウスがやはり高すぎたので皆さん戻ってきたんでしょうか。あの距離だけで東向きで1,500万円違うのはさすが住友さん強気ですよね。駅近ですが、旧甲州街道すら横断しなくてすむとは思いますが、線路上部というのデメリットを考えると三井さんに軍配が上がるのではないでしょうか。

[377: マンション検討中さん]

まともなスレになりつつあって嬉しいです。

[378: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場についてですが，回収時の問題は大してないと思います。
実際タワマンでも，1台共用エレベーターを専用運転にして回収しても匂いとか残っている話を聞いたことがありません。
ディスポーザーで全ての生ゴミが処理できるわけではなく，全員がディスポーザーを使用するわけでもなく，生ゴミが出ているのに。
デメリットとしてはゴミ回収時にはエレベーターが使用できないぐらいですかね。

エレベーターも2台あることから，先日完売したザパークハウスやシティハウスのように，点検や機器交換，更新で全くエレベーターを使用できない期間がないこともプラス要因に感じます。性能は90m/minなので十分だと思います。

立地のメリットであまり取り上げられていませんが小学校が近いのは本当に良いと思います。中学からは私立が一般的になってくるとは思いますが。保育園の状況はどうなのでしょうか？？

[379: 評判気になるさん]

南口は間口6000ですが東は6100ですね。西はもっと広いですね。間取りによって違いますが。ブランズは6mも無いのでとても残念なマンションであることには変わりませんが。
リセールと住みやすさを考えると南向きですが，やはり価格がネックですね。南でないならいっそ西向きにしてもいいかもしれませんが。間取りOとか良さそうですね。南側にも窓がありますし，エレベーター近いですし，角部屋ですし。4階は売れてしまっているので三階以下になりますが。まあ最上階にこだわらなければ2階3階も変わらないと思いますが。管理費は194円/m2，修繕積立は114円/m2なのでランニングコストは抑えられそうです。あとネット代金715円，駐輪場500円と駐車場代ぐらいが月々の支払いになるのでしょうか。配置のデメリットとしては階段は東側についているので，4階以下の棟のメリットが薄れますが。階段での移動になると遠回りになります。となると1階で価格を抑えて専用庭でもいいかもしれません。道路に面さないのはいいかもしれません。景観や隣のマンションが気にならなければですが。それに西側だけ基礎の形状が違うとも聞きました。他の棟がフーチングで西棟がベタ基礎ということでしょうか。杭は打つ必要がないほど地盤には恵まれているはずなので。
東はやはり車路上のCタイプがいいですね。間口が広いと部屋が明るくなりますし，部屋の横長比が小さい方が使い勝手はいいですし，70m2あるので収納は多いですし。南にこだわらなければ，もっともいい部屋ですね。東の角部屋は2LDKのみなので。
南棟は建物形状の縦横比が小さいのでもっとも地震に強いでしょうし，エントランスがある棟なので価格以上のメリットはあると思います。価格は何処も高いので手が届くならいっそのことFタイプがいいですね。あのコーナーサッシと柱のセットバックは単価に見合ったお金がかかっています。居室の東向き横連装窓も素敵です。収納が少ないのがネックですが。
マンション全体としてはとてもいいものになっていると思います。いいですね?。設備仕様もアンケートをとって的を絞ってのコストカットですから重要な設備使用は落としていないと思います。各階ゴミ置き場はブランズの影響の人もよく考えたと感心していました。ターミナル駅とはいえ，都下のマンションとしては異例でしょう。トイレもタンク式が良かったのでちょうどいいです。実家がタンクレスですがメンテナンス費がかかりますし，10年ぐらいで修理部品がなくなり交換になると70万ぐらいかかると聞いて魅力がなくなりました。納得がいかないのはシェアラウンジぐらいです。これはいらないでしょう。むしろ個別のブースを作って，テレワークや子供や資格試験などの学習スペースの方が良かったのではと思います。まぁ仕様変更は住人で決めればいいいと思いますが。シェアラウンジ目当てで入居する人はまずいないと思いますし。後はオーナーズセレクトに間に合ったらキッチンなどの高さを変えて，部屋の色をクラッシーにしたかったです。大体の部屋はオーガニックなので確率が少ないだけですが。まぁ人気で無難な仕様ということでしょう。グレースは高級感がありますが，傷が目立ちそうで子供がいる家庭には向かないと思います。

[380: マンション検討中さん]

>>379 評判気になるさん
乾式壁の部屋はセンターテラスのKタイプとかですかね。
南の角部屋、ポーチ付きで大変魅力的ですが。
確かに残念ポイントです。
個人的には間取りも好きです。
ホームページに間取りが大々的に掲載されるということは二、三階ともまだ空いているということでしょうか。

[381: 口コミ知りたいさん]

>>379
修繕積立の設定額、114円/m2は、
全戸完売後、倍額の228/ｍ2程度へ値上げが前提と思います。
短期で売却する人なら設定額が安い方がいいですが、
設定額が安くても、大規模修繕の工事費用は相場程度の費用が掛るので、
長期住む人にとっては、
差額を積み立てるのか、一時金で出すのかという差でしかありません。
70平米で月8000円増ですがここを買える皆さんなら問題ないでしょう。
駐輪場が有料だと不要な自転車を放置する人がいないのでいいですね。
街中なので太陽が隣接建物に遮られ、
下階は陽が当る時間が短いことはしょうがないです。
道路部分は永久に建設されないので、東と南はマシですが、
自動車騒音と日当たりのバーターになります。

[382: マンション検討中さん]

早く躯体工事と外装工事が終わって足場ばらして欲しいですねー
出来上がりが楽しみです
住めなくても，オーケー行くとき目の前の狭い道を自転車で通るので歩道が広くなる方が嬉しいですがwww
最近三井さんCMでPARKシリーズ強調してますねー
ブランドイメージが確立するのはいいことだと思います
プラウドとブランズもCM頑張ってますよねー
でもブランズは調布以外ですねー
データセンター後に団地みたいなのができてがっかりしました

[383: 憲法単位落とした]

ブランズシティ調布とわかる範囲でシティハウス調布と比較をしたいと思います。
ほしいのでパークホームズ有利に記載していると思いますが。
■希望する部屋の坪単価■三井/350■東急/300■住友/400
■駅距離■三井/6分/信号1つ■東急/7分(メインエントランス+1分)/信号2つ(甲州街道含む)■住友/4分/信号無し
■建物規模■三井/約160戸/8階/3棟■東急/約300戸/8階/5棟■住友/約60戸/10階/1棟
■周辺環境■三井/旧甲州街道沿い■東急/墓地や犯罪が起きる通りを有する■住友/T字路の為駅近くなのに清閑
■スーパー■三井/最強OKストア直ぐ、帰りには西友にもよりやすい■東急/マルエツ直ぐ（OKや西友は使いにくい）■住友/成城石井になるのでは。西友、OKは駅から遠回りになる。
■小学校■三井/鬼近い■東急/まぁまぁ近い■住友/近い
■景観■三井/西向きはお見合い■東急/A棟は目の前が住居なので南向き且つ開放感あり■住友/南向きなら緑地化の開放感を感じられる
■入居時期■三井/2022/3頃■東急/2021/3頃■住友/2022/10頃
■CH■三井/2500/直床■東急/約2400/2重床■住友/2500/2重床
■共用施設■三井/シェアラウンジ/電気自動車/電気自転車■東急/保育所/コンシェルジュ等■住友/特になさそう
■トイレ■三井/タンク式■東急/確かタンクレスと手洗いカウンター■住友/多分タンクレスと手洗いカウンター
■お風呂■三井/1418/ブラケット/保温浴槽はオプション■東急/1418/ブラケット/保温浴槽■住友/不明
■アルコーブ■三井/少し浅い■東急/無いという暴挙■住友/しっかり確保してくるでしょう
■共用部側窓■三井/まさかの縦格子■東急/確か可変式横ルーバー■住友/不明
■外観■三井/お金をかけている■東急/病院といわれている残念な外観■住友/よくも悪くも住友仕様
■エントランス■三井/２層吹抜/お金をかけている■東急/エントランスが遠いのでそもそもつかわないのでは/仕様は忘れました■住友/確か２層吹抜/南向きで景観に配慮した仕様になるはず
■収納■三井/洗濯機上の収納がオプションになる■東急/圧倒的に使いにくいエントランスから遠い棟の地下のトランクルームが床面積に入っている■住友/不明
■バルコニー■三井/木目長尺シート/1800/横ルーバーかガラス手摺/隔て板トール■東急/木目長尺シート/1800/CONかガラス手摺/隔て板2m程度だと思う■住友/不明
■エレベーター■三井/2台■東急/サブエントランス１台メインエントランス２台他何台か■住友/1台でしょう
■ディスポ?ザー■三井/無し■東急/有り■住友/有り
■各階ゴミ置き場■三井/有り■東急/無し■住友/無し
■廊下■三井/フローリング■東急/フローリング■住友/タイル
■コンロ■三井/確かホーロー■東急/忘れた■住友/ガラストップ
■キッチン天板■確か住友だけ仕様がかなり上だった
■食洗器■三井/有り■東急/無し■住友/有り
■サッシ■三井/ペアのLow-E中心、遮音性T2、水密性や気密性などは最高基準■東急/ペア、遮音性T1■住友/不明
■管理費等■三井/全部で23千円ぐらい/東急/全部で28千円ぐらい/住友/不明だが60戸ぐらいなので安くはないはず
■モデルルーム■三井/新宿に一部だけでわかりにくい■東急/調布に完全再現でテンションはあがるはず■住友/不明だが調布には作らないとのこと
■ラクセスキー■三井/対応■東急/未対応■住友/対応
■間取りについて■三井/横リビングタイプが多い■東急/縦リビングのウォールドアの枚数が少なく、基本下がり壁付となっている■住友/不明

[384: マンション検討中さん]

>>383 憲法単位落としたさん

検討が凄い
なんか、コストカットは必要無いところがされてて共感できた
サッシとか分かりにくいところの性能を落として無いのが良い

[385: マンション検討中さん]

エアリーテラスに雨水貯水槽の上の部屋があるのですが、何が問題起きる事ありますでしょうか？

[386: 憲法単位落とした]

>>385 マンション検討中さん
雨水貯留槽の上の部屋はある影響あるということでしょうか？
それでしたら、基本タダのピットですので問題ないと思います。心配でしたら、ピット上部にあたる一階の床の断熱の仕様を確認されてはいかがでしょうか。ウレタン吹き付けで規定の厚みを確保してれば問題ないですし、スタイロ打ち込みでしたら湿度が高い場所になるのでカビなどの劣化による品質低下はないか確認されてはいかがでしょうか。

[387: マンション検討中さん]

>>385 マンション検討中さん
Qrbgの部屋を検討されているということですか。あの部屋も狙い目ですよね。坪単価が高いこのマンションで坪300のナイスな部屋。ブランズの南向きが300超えるので，そう考えるとこの価格はお得としか考えられません。ゴミおきばも中庭を挟むため臭いの心配がないにも関わらず近く，駐輪場にも近い。何より何より角部屋でこの価格ですからね。採光ではなく騒音の優位性で角部屋がいい人にはコスパ抜群ですね。私は中住戸がいいのでQRの部屋，坪294万円の部屋を検討しています。同じ金額でしたら条件のいいブランズやザハウスの部屋よりこの立地の方が全然いいですよね。リセールバリューは1に立地，2に立地ですから。

[388: 購入経験者さん]

不勉強ですみません。
インターネット使用料715円とありますが、現在ドコモのスマホとドコモ光のネットを使用しております。こちらの物件を購入した場合、ドコモ光を解約しなければならないという理解でよろしいでしょうか？

[389: 購入経験者さん]

販売価格表に「次期以降販売」と記載されているタイプGの間取りが知りたいです。直接問い合わせた場合、営業の電話が頻繁にかかってきそうで躊躇しています。（経験アリ）全間取り＆販売スケジュールはやはり小出しにしかしないものなのでしょうか？

[390: マンション検討中さん]

>>388 購入経験者さん

インターネットと電気は指定されているので、docomo光を解約しなれればならないと思います。

[391: マンション検討中さん]

>>389 購入経験者さん
Gタイプの部屋は本当に予測になりますが、Hタイプのようになるのではないでしょうか。横向きのリビングタイプの間取りです。調布では横向きのリビングが人気なので東向きと同様に南でも多く採用されていると思います。
お住まいが地元でしたら現場に相談所、新宿にアクセスしやすいのならモデルルームに予約して伺ってはいかがでしょうか。販売時期は分かりませんが間取りや価格は次期でも大体教えていただけると思います。

[392: マンション検討中さん]

>>386 憲法単位落としたさん
なるほど、勉強になります。ありがとうございます。
週末話を聞くので、その時に質問してみます。
回答をいただけたら、ここに書き込みますね。

[393: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
子供がいるので、ご迷惑にならないよう1階で考えていて、エアリーテラスは庭もあるので良いかなと思っています。
何より、この立地を坪300で買えるのはお得かなと。
お隣さんになるかもしれませんねw

[394: 購入経験者さん]

用途地域が「第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域」とありますが、２種類にまたがっているということでしょうか？
評価額が高い近隣商業地域ですと、固定資産税の税率も上がるかと思います。どなたか詳しい方がいらっしゃったらご教示いただけますと幸いです。

[395: 買い替え検討中さん]

三鷹の物件だったか、駅から現地への道のりを営業の方が動画で撮影してアップしてくれていて、雰囲気がとてもよくわかった。
この緊急事態宣言下、多くの人が移動を控えている。
ぜひ周辺環境の動画も紹介していただきたい。Googlemapは限界がある。

[396: 検討板ユーザーさん]

>>394 購入経験者さん
近隣商業地域?1、近隣商業地域?2、第一種中高層住居専用地域にまたがっています。
固定資産税の税率などは分かりませんが、大体20万円前後になると思われます。

[397: 買い替え検討中さん]

>>396 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
敷地がどう線引きされているか知りたいですね。駅直結の商業地域マンションを購入した知人が、固定資産税が思ったより高額だと言っていたものでちょっと気になりました。

[398: 匿名さん]

>397

市のHP(調布マップでググってアクセス、都市計画情報マップのタブをクリック）で確認できる。ここは東南の角がちょっとかかってるだけ。

ちなみに商業地域だと容積率が高いので一戸当たりにするとそれほど上がらないはず。

あと、固定資産税については見込み額を営業に確認すれば教えてくれるはず。ポイントは初年度、2年目、7年目をそれぞれ確認。固定資産税は1月1日の登記状態で課税されるので初年度は土地分だけなのと引き渡し日からの日割り精算、2年目から6年目は新築の減免が適用される。

[399: 匿名さん]

あっ、駅直結は地価高いでしょ。

[400: 買い替え検討中さん]

>>398 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
調布まっぷ、なんと便利な！エントランス付近がそうですね。
こちらには知識豊富な方が多くて勉強になります。早速メモしました。

[401: 匿名さん]

おまけだけど、周辺も含めて用途地域の確認は必須。ここみたいに隣接地が近隣商業地域だと高さ制限とか日影規制といった建築条件が緩いので影響を受けたりする。

今時どこの自治体も用途地域はHPで公開してるのでググって確認。

[402: 匿名さん]

>>394 購入経験者さん
税率は変わりませんよ(^^)
評価額は変わりますが

[403: 匿名さん]

>390

一括受電は電力自由化になってセット割りとかが使えないのがむしろデメリットなのに何で採用なんだろうね。

[404: 買い替え検討中さん]

別の物件も検討しているので、電話で販売スケジュールを問い合わせてみたのですが、見事、何も教えてくれませんでした。
せめて、２月中には・・とか、大まかにでも答えて欲しかったです。
対応自体は悪くなかったけれど、売る気がないのか、売れ行きがよくないのか・・

このコロナ禍で、サロンか現地に来なければ、Web未掲載の間取り図もお渡しできないとは。持病があって外出できない人とかもいるだろうに、メール添付で間取り図送るくらいはしてもいいと思うんだけど。

頑なに情報を出さない姿勢がとても残念で、なんだか、気持ちが一気に冷めてしまった感じです。
ご縁がなかったってことかな。

[405: マンション比較中さん]

甲州街道・鶴川街道の近さが気になっていたのですが

・幹線道路から100ｍ未満に住む乳児は、呼吸器感染症にかかるリスクが高い
・幹線道路沿いに居住で、認知症リスク高まる BBC

やはり、距離に応じて健康リスクが高まる可能性があるらしいので、惜しいですが諦めます。便利さを享受するために健康を差し出したくはありませんから。

[406: マンション掲示板さん]

>>405 マンション比較中さん
私も同様のことを懸念して候補から外そうかなと考えています。
そうすると必然的に調布では、ブランズシティかブリシアになるのかなあと、、、、
流石にこの2択であればブランズさんですかね

[407: 検討板ユーザーさん]

>>406 マンション掲示板さん
甲州街道が気になるようでしたらブランズシティの方も非常にまずいと思います。
甲州街道からの直線距離はあまり変わらないですし、駅から何処かに行く際には必ず通りますし。
空気を気にされるようでしたらブリシア。ですが所詮調布徒歩圏内なので、駅を変え、橋本の方がいいと思います。
リニアも止まるようになりますし。
ですが所詮東京なので、知り合いでは住環境を考え、富良野に移住しようとした人も居ました。
健康リスクを考えましたらまず東京は何かしら問題になると思います。

[408: 検討板ユーザーさん]

>>404 買い替え検討中さん

お気持ち察します。そもそもこの建物は情報が少ないのが難点だと思います。実際にモデルルームに行きましたが、一部しか再現しておらず、模型もなくBIMデータと思われる映像での説明が主でした。
配置図、各階平面図、立面図などはいただけましたが、設備仕様も冊子ではなく、厚紙をプリントアウトしてホッチキスで止めてあるものでした。
土地の値が大きい分コストカットして建築費を抑えているのはありがたいのですが、ザハウスの様にHPに詳しく情報を載せていただきたいと思います。
まだ、竣工まで1年以上ありますので、徐々に情報を多く展開していただけることに期待いたします。
ですが、やはり配置図などは難しいと思います。どのマンションでもそのような資料は郵送してくれませんでしたので。

[409: 匿名さん]

個人的には食配が嬉しいです。西友やOKストアでもちろん買い物しますが、やはり自動的に届けてくれるのは共働きとしてはありがたいかなぁ。ですが、生協よりも日用品を届けてくれる西友などの方が良かったですが、、
あとは、外観とエントランスはとても素敵だと思いました。おしゃれです。ヴィンテージマンションみたいです。
ただ値段が厳しいです。聖蹟桜ヶ丘のブリリアが安いと聞きましたので比較していきたいです。

[410: マンション比較中さん]

>>406 マンション掲示板さん
幹線道路至近を避ける、賢明だと思います。
私は京王線・新築にこだわらず時間をかけて探そうと思います。これから確実に景気は悪化してマンション価格も下がっていくでしょうし。楽しみです。