パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[301: 匿名さん]

直床ってそうなんですか。段差があるってことなのかな。見学の時しっかり確認してこないといけない点の一つかなと思います。現地で実際の部屋が見れるのが一番なのだけど、完成までまだ一年以上ありますから、モデルルーム見学や営業さんへの質問になるのかな。ホームページのバーチャルモデルルームを見てみましたけど、けっこう高さがある感じに見えました。でもバルコニー側がアウトポールになってるのはすごく良いなと思います。

[302: 検討板ユーザーさん]

直床マンションに住んだことが無いので、現物を見てみたいですね…踏み心地が柔らかく、安っぽい感じで、住んでからがっかりしたという友人がいます。自分が気にならなければいいのですが、やはり見てみるまでは購入に踏み切れないです。段差があるのは昭和の頃の話だと思いますが…間違えてたらすいません。

[303: マンション検討中さん]

ディスポーザー無し、直床等々、オプションでは解決できないコストカットが残念です。値段を上げてもいいので、設備仕様を上げて欲しかった…売主も一流、場所も抜群なのに、、、値段と仕様のバランスが悪いです…勿体ない…ただ調布が好きなので、この立地は捨てがたいとして設備仕様は妥協するか、悩みどころです。

[304: マンション検討中さん]

京王線沿線で購入したく、この物件も候補で事前審査までしましたが
最終的に検討から外しました。
駅6分という微妙な距離、直床など長谷工仕様など、欲を言ったらキリが
ないですが、リセールも考慮して「価格に見合った物件ではない」という
結論です。
今はつつじヶ丘のリビオ、これから販売する住友物件(価値次第ですが、、、)を
検討中です。

[305: 匿名さん]

>302

ここはモデルルームないけど、直床物件の場合、モデルルームも直床にしてあるのが普通なのでほかの直床物件のモデルルームで確認できる。ただスリッパをはいているとわかりにくいので脱いで体感。

あと掃き出し窓の段差は構造的な問題なので今も一緒。

[306: eマンションさん]

>>304 マンション検討中さん
つつじ周辺は何も無い印象です、、、
特別な理由でもなければ調布4分すみふの方が断然オススメです

[307: マンション検討中さん]

中古物件を検索サイト(SUUMOやアットホーム等)で検索する歳に駅距離の項目が、
1分、3分、5分、7分、10分となってますが、駅距離だけを見れば
リビオつつじヶ丘>シティハウス調布>パークホームズ調布&ブランズ調布
って感じでしょうか。
ブランズ調布とパークホームズ調布が同じセグメントになるんですねー。

[308: 坪単価比較中さん]

最寄り駅が違う物件を駅距離でまとめても比較にならないです。
調布駅とつつじヶ丘駅では価値がまったく違います。
調布の歴史から見て場所をランクすると、
旧甲州沿いのパークホームズ調布は抜けています。
現在の駅に近いシティーハウス調布が２番、
ブランズ調布が３番、つつじヶ丘は選外というイメージです。
ただし、建物の出来は場所のランクとは関係ないようなので、
実際の生活具合はどうなるか分かりません。
調布周辺は武蔵野台地と多摩川に挟まれた場所で、
気をつけるべき地名がいくつかあります。
染地、多摩川などの水害系、
つつじヶ丘、緑ヶ丘、若葉町などの近年開発系、
大沢、祖師谷などの谷地系、
調布が陥没で話題になったのは墜落以来ですが、
開発当時を見聞きした人にとっては、
つつじヶ丘の谷地埋め立てでの問題は予見できることでした。
学校のOB会では二十歳の若造と七十歳のOBが席を会わすのですが、
調布の昔話の中で家を買うなら場所を選べ、
旧家の農家の近くの土地を買えと忠告を受けました。
大金を出して買うのですから良く調べて買いたいですね。

[309: 住民板ユーザーさん1]

つつじヶ丘は調布考えてる層とはそんなに被らないかと。
調布は駅前にもマンションが沢山あるのでリセール時は今の新築は厳しそう。

シティハウス＞＞パークホームズ＞＞パークハウス調布レジデンス＞ブランズ調布　　

位なイメージだけどブランズの周りの雰囲気、駅からの導線は微妙。

[310: 評判気になるさん]

>>309 住民板ユーザーさん
シティハウス＞＞パークホームズ＞＞パークハウス調布レジデンス＞ブランズ調布

そうなるといいのですが実需では、パークハウス調布レジデンスがあっさり売れきっています。
先日、キャンセル物件が出て僅か数日で売約済となり、調布のマンション需要の高さを感じる結果となりました。

ここを含むマンションもそうだと良いのですが。

[311: eマンションさん]

>>309 住民板ユーザーさん1さん
パークホームズは長谷工&直床の時点でパークハウス調布より上とは思えないのですが……

[312: 住民板ユーザーさん1]

長谷工、直床はそこまでマイナスとは思いませんが、、、個人的には駅からの道もいいとは言え8分のパークハウスより小島町のパークホームズの方が良いと思いました。　　

シティハウスは駅から近い上静かになってくる地域なので良いと思います。
少し前のアルソス（4分　坪290）は周辺微妙でしたがお買い得でしたね。

[313: マンション検討中さん]

調布は北側の方が便利だと思いますし、この物件はオーケーが徒歩1分のところにあります。西友も駅に行く途中にありますし、日常生活を考えると便利な立地だと思いますけどね。
比較するならシティハウスになると思います。おそらく仕様も値段もここよりは上でしょうけど、調布全体が高めだと言われている中で果たして。9000万ぐらいの部屋が出てくるんですかね。
同じ値段なら迷わずシティハウスでしょうが、そうはいかないでしょう。

[314: 匿名さん]

私もこの物件は検討から外しました。
立地はいいし、外観も素敵そうですが、仕様が酷すぎて、ここに住みたいと思えなかったからです。
全ての仕様が低く、トイレとかも賃貸レベルでどうしても納得できなかったです。
三井さんのブランドだから期待していたのですが、残念です。
安さを求める方はブランズへ、仕様やグレードを求める方は住友へ行き、ここは中途半端な感じになってしまったなと思っています。
他の方が書かれていたように、もう少し高くてもいいから設備仕様を上げてほしかった。そしたら、ここに住みたいと思えて購入したんだろうなと思っています。

[315: 名無しさん]

トイレが賃貸レベルというのはタンクレス風ですらなく、本当に背中の後ろにタンクありという状態でしょうか。

[316: マンション検討中さん]

>>314 匿名さん
設備仕様を上げたければ購入後リフォームすれば良いだけなのでそれほど問題だとは思いません。場所が良いことや管理費が抑えてあることの方が重要だと思いますよ。

[317: マンション検討中さん]

>>314 匿名さん
もう少し高くても良いというならば、トイレでもキッチンでもいくらでも変えられると思いますが…。
ディスポーザーなど後付けできない設備がないことが問題なんですよね？

[318: マンション検討中さん]

調布の物件は全体的に高すぎるとおっしゃる方もいれば、もっと設備も値段も上げても良いとおっしゃる方もいる。
もっと高くても良いと思うならば、個人的には調布に拘らなくてももっと利便性の高い東京の中心寄りを選択肢に入れるべきだと思いますね。

[319: 匿名さん]

再開発、その他の事情もありマンション建設に適した土地が大量に出た事もあって各ディペロッパーがこぞってマンション建設に乗り出しましたが、完全に供給過剰だと思います。
投資の対象になるような駅でもなく、調布に実需としてマンションを買いたい層のほとんどには現在の相場は高すぎ、買える人数には限りがあり、新築マンションは販売不調が続出しています。
最終的には値引きで売り切るしかないんじゃないかな。

[320: ご近所さん]

23区駅近（徒歩7分以内）だとここ３，４年以内に建てられた物件でも上がっている所が多いですが調布は横ばいが多い気がします。
まあ、下がっても居ないので悪くもないと思いますが、、、

調布だとリセールよりも住みたいマンションに住むのがいいのではないでしょうか。

[321: マンション検討中さん]

>>320 ご近所さん
数年経過時点で物件価格が横ばいであれば、それは上昇なのでは…。
数年間ローンを支払っても買った時同じ値段で売れるということですから。

[322: マンション検討中さん]

わざわざ価格が高い新築買って、購入後すぐリフォームとかあほくさ

[323: マンション検討中さん]

↑もうちょっと言い方あるんじゃないですか？

[324: 評判気になるさん]

仮に三井という看板無しで冷静に考えたら、買いでは無い。とスッと結論が出せました。
近くにスーパーがあるのは便利ですが、仕様が残念ですね…

[325: マンション検討中さん]

もはやここまでくると長谷工では無く、三井の問題なのでは…
立地はとてもいいと思います、特にスーパーからの距離。
設備がイマイチすぎて。正直他のディベロッパーに建て替えて欲しいレベル

[326: マンション検討中さん]

色々言われてますが、設備仕様は低いとはいえマンションは立地だと思います。立地から考えれば今の調布だと妥当な金額なんじゃないんですかね。

[327: マンション検討中さん]

>>326 マンション検討中さん
ディスポーザーが無いことにより管理費が低く抑えられているのは歓迎です。各階ゴミ置場があるので充分だと思います。

[328: マンション検討中さん]

各階ゴミ置場は確かに便利ですね。ディスポーザーで生ゴミ処理できないので、住んでるフロアの一角に生ゴミくさいエリアがあるのか…と思いもしますが、部屋に生ゴミ溜めておくよりはいいと思いますし、その辺考えてくれたということかもしれません

[329: 検討板ユーザーさん]

パークホームズ のブランドがあれば少し内容が悪くても高く売れるだろうと言うことなんでしょうね。三井さんはブランドにあぐらをかいてしまいましたね。

[330: マンションさん]

>>329 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りネームブランドだけで仕様に価格相当の価値は無いですね

[331: 匿名さん]

>325

長谷工施工物件の場合、他と違って持ち込みってのがあるんで実質デベは売主でなく長谷工だったりする。デベのブランドで判断するのは危険。

[332: 周辺住民さん]

土地の仕入れが高かったらしく低仕様で出来るだけ安くするしかなかったのでは
ブランズもそうだと思いますが、、、、
以前、プラウド府中寿で聞いた話ですがここは野村も欲しかったとの事ですが高すぎて負けたと言ってました。

[333: 口コミ知りたいさん]

ここは土地の仕入れ価格が相等高くなったと聞きます。
30年前にはすでに開かずの御屋敷の様相だったので、
誰が住んでいたのかこの開発があるまで知りませんでした。
ブランズは銀行の業務建物だったので地下2-3Fまであって、
地下構造物の撤去にそうとうな費用が掛ったと聞きます。
いずれにしても狭いのに高すぎて私には買えません。
調布駅の駅ビルなどもそうなんですが、
せっかく良い場所なんだから、
もっと大きくて良い物建てて欲しかったです。
地元民としてはかなりガッカリです。

[334: 口コミ知りたいさん]

まあ高くて仕様がイマイチというのは否めないですが、立地はかなり良いですよね。マンション仕様に不満持ってる人多いですが、買い物利便性や災害リスクの面で今後調布でここを上回る立地のマンションはなかなか出ないのではとは思います。

[335: 検討板ユーザーさん]

残債割れ間違いなし、と言う感じですが、一生住む人であればこの立地ですし、いいかもしれませんね。一生住むなら納得した設備仕様がいいと言う意見もあるかもしれませんが

[336: マンション検討中さん]

そもそも調布の物件都内に比べたら上がってないので資産価値はさほど皆さん気にされないでしょう。

[337: 匿名さん]

>３３５

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じた時にオーバーローン状態だと身動き取れなくなる。転売のことは考えておかないと。

[338: マンション検討中さん]

あまり知識がないので有識者の方に教えて頂きたいのですが、エアリーテラスの1Fのデメリットって何がありますか？
庭あって楽しそうだなと思ったのですが。。

[339: 口コミ知りたいさん]

>338
西向きかつ、西側は別の５F建てマンション（アジャンタ調布）で塞がれてます。
隣接建物の高さ15ｍ、距離25ｍで計算すると仰角37度です。
太陽はおおよそ１時間で15度移動するので、
日の入りから2.5時間前には日影になります。
18時が日の入りなら、15時30分から日影です。

[340: マンション検討中さん]

>>339 口コミ知りたいさん
詳細に説明していただき、ありがとうございます。
昼過ぎには暗くなってしまうのですね、、

[341: 口コミ知りたいさん]

>338
すみません計算間違い、
ATAN（15/25）＝31なので、仰角は31度です。
日の入り2時間前から日影です。

[342: マンション検討中さん]

>>341 口コミ知りたいさん
fmfm、そこまで自分では計算出来ないので助かります。
ありがとうございます。

[343: 憲法単位落とした]

私の感想をグダグダ記載させていただきます。
■デメリット■
×トイレはロータンク式手洗いカウンターはあってほしかった。
　（タンクレスは修理・管理費・防災面で劣るので嫌ですが）
×スロップシンクが無い
×ディスポーザーが無い（その分管理費は抑えられていると思います。）
×キッチン下の収納は扉式で、底はホーロー仕様になっていない。
×共用部側の格子は意匠性や実用性に劣る。(可変ルーバーにしてほしかった)
×みなさん直床の方が嫌いとのことですが床衝撃音等級はスラブ厚さが大切になるはずで（軽量は二重床の方が優れていますが）
　音よりも床暖房の効率が劣るほうが大きいと思います。
×電気自動車のカーシェアがある。（無駄な共益費）
×電気は一括契約で10％しか割引できないため、ガス・電気・携帯代金をまとめられない。
　（しかし60Aで契約してくれるためブレーカーは落ちないと思われます。）
×モデルルームが無く実物がイメージし難い。(最大のコストカットだと思います。)
×EVの２台の内１台は非常用EVで各階からのゴミ出しはこのEVを使用すると思います。
×外廊下（ゴミ置き場もありますし、コの字のため内廊下のメリットはあまりないと思いますが。）
■メリット
◎駅距離6分だが私のスピードだとシティハウスまで3.5分、パークホームズまで4分と近い6分。
　建物前の交差点まで信号が無いですし。(よってシティハウスはより優れている)
◎調布でもっとも利便性が良い調布北東側の住居エリア
　特に出来たばかりのオーケーは南側の人たちも通うため主婦目線になると完全に勝ち組です。　
※70ｍ２では土地価格だけで4,200万円以上する。（残りが建物費用）
　そのため立地が無理な人は買わないほうがいいし、
　リセールを考えるなら土地代だけでこれだけあるので価格は落ちにくい。
◎ディスポーザーが無いが低層マンションで
　各階ゴミ置き場は希少性が高い。そしてとても便利。
〇東面以外はしっかりLow-eガラスを使用している。
〇エントランスもしっかり二層吹抜で、意匠性が高く、
　角地なのでランドマーク性が高い(リセールバリュー時の加算ポイント)
〇ラクセスキーに対応している
〇共用施設が一部屋だけと無駄が少ない。（ラウンジもいらなかったが）
〇外装は都内全体をみても優れている分類に入ると思う。
〇電気自転車5台は共益費で使いたい放題。
〇家の前に公認で置き配ができる。（ブランズは悲惨、アルコーブも無いので）
（特にCOOPは契約しているため勝手に置いて行ってくれる）
〇ランニングコストが低い（共益費・ネット代はもとより修繕積立も160戸以上の為、安い）
　(戸数が多くてもタワマンは地獄ですが…築20年では修繕積立どこまで上がるんでしょうか。)
△最低限ですがバルコニーの間仕切りがハイタイプ。
△最低限ですが一様サッシ高さ２ｍ以上ある。
■間取り■
・狙い目は東Cか南I
・どちらも収納が多い（その分価格は上がっているが）
・ウォールドアも垂れ壁が無く、リビングを一体としてとても使いやすい（間取りが良い）
・Cは車路上部の為間口が広く、北側よりの為景観に優れている。(小学校側は広く見えます。※子供の声がダメな方には無理ですが)
また東は梁が落ちてこなく、しっかりセットバックしている。
・Iも正面の建物が低く電柱もかぶらず景観が良い
　また南側は１F以外は完璧な日照を確保でき、人通りが少ないのにEV・ゴミ置き場が近いのは最高です。
・私は断熱性や防犯性を考えて角住戸より中住戸の方が好みです。最上階もデメリットだらけだと思ってます。
　３階以下も良くないです。周辺住民との規約で手摺がルーバーから変更できません。開放感が薄れ、洗濯が乾きにくいと思います。
■総評■
・シティハウスの東とパークの南の坪単価が同じぐらいとのことですから、パークホームズの南の方が全然いいと思います。
　（シティハウスはディスポーザー(70戸無いのに)・２重床でH2,500・廊下他タイル・ミストサウナ等仕様はだいたい上です）
・東の北側の方がお得ですが、予算が届くようでしたら南の方が全然住みやすいと思います。
（やはり日照と部屋数が少ないのにゴミ置き場・EV近くは大きい）数が少ないので他のマンションより割高ですが。
・ジオ・ブランズ・ザハウス等はすぐに値が下がった中古が出ると思いますので、新築を買う必要は無いと思います。
・調布北で甲州街道手前徒歩7分圏内はリセールが高いので新築がいいと思いますが、調布にしては坪単価が高すぎるというリスクは大いにあります。
・京王線の高架化で複々線化になれば通勤時間の時短・混雑率緩和に繋がり、小田急線の時のように駅近の地価が上がることは期待できると思います。
　特に特急は独立した線路ができるとの噂がありますので調布は準特急の千歳烏山より受ける恩恵は大きくなると思われます。
・次に調布で来るのは前々から話が出ている東急ストアの建て替えでしょうか。まだまだ先になりそうですが。

[344: 憲法単位落とした]

>>343 憲法単位落としたさん

すみません。調布北西エリアでした。
他にも誤記があるかもしれません。
すみません。

[345: マンション検討中さん]

調布なんて徒歩１，２分でも相当な数のマンションが該当するから
よほど新築にこだわりがない限りきつい。
No.1は当分揺るがないだろうし（グレーシア、セントラルレジデンス）

[346: マンション検討中さん]

>>343 憲法単位落としたさん
メリットを書き込んでくれる方が皆無だったので、とてもありがたいです。

[347: 匿名さん]

>343

東も最近は熱帯夜で朝日が直に射して暑いからLow-Eにすべきだとおもうけどな。ここみたいにダイレクトウィンドウでなくてバルコニーに面する南向きは南中高度高くてバルコニーが庇になってくれるからLow-Eにする必要余りないと思うけど。

[348: 匿名さん]

各階ごみ捨てって、タワマンみたいにエレベーターが一カ所に集まっていて一つを管理用に使える場合にすべきで低層だと収拾時にゴミと一緒になるからダメでしょ。ディスポーザーないから生ごみの臭いと汁にご対面。

[349: 買い替え検討中さん]

ディスポーザーなしで各階ごみ捨てありだと臭そう

ｸｻﾏﾝ　

[350: 匿名さん]

京王の高架化は連続立体交差で踏切無くしてから複々線化と二段構え。連続立体交差事業は都から補助出るけど複々線化は自腹。コロナで乗客が減った今、連続立体交差でお終いって可能性も出てきた。コロナがなくても人口減少で今からでは遅いって論評もあったし。