パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[1593: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
HPで公開されている間取りは販売しているところだけだと思います。
そういう意味で、あと残り１戸ということはないと思います。
（もし残り1戸であれば、さすがにHPに「ラスト1邸」とか出ると思います・・・）

[1594: 匿名さん]

>>1593 匿名さん
完売はまだっぽいですが、プレミストの次にここが売れてると思います！

[1595: 匿名さん]

>>1594 匿名さん

プレミストってここの奥の狭いところ？？
あれ投資用で住むようではないですよね？？

[1596: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
半分くらいは賃貸になりそうですよね

[1597: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
単身者や学生向けの狭小マンションです。
賃貸目的であの価格では家賃の採算が合わないはずですが、
値上がりを見込んで買う人もいるんですかね？
あと1000万出せばファミリー向け買えるんですが、
その1000万が厳しい人向けですね。

[1600: 口コミ知りたいさん]

なぜか最新の書き込みが全く見れなくなってしまいました。みなさんサイトに不具合はないですか？

[1602: 通りがかりさん]

販売開始から今の時期だと、もう高層階、中層階はどこも残って無さそうですねー。
最近の状況どうなんでしょう。

[1603: 口コミ知りたいさん]

現地モデルルーム見学会が始まってからどんな状況なのか知りたいですね。

[1609: 匿名さん]

>>1608 マンション掲示板さん
ワックスフリーの床材だったと思います。
それとも床材をオーダーで変更出来るんですか？

[1610: 口コミ知りたいさん]

>>1609 匿名さん

ワックスフリーで傷が付きにくい材質を使用しているようです。コーティングする場合はオプションだと床との相性の良い専用のコーティング剤なので問題ないようですが、他だと剥がれやトラブルなどの懸念があるようです。

[1612: 匿名さん]

敢えて業者いれて床に関してはどうこうしなくても大丈夫っていうことですよね
というか
床材がワックスフリーだからよい！みたいなのがあるかと。
子供がいる場合は、なんとなくそちらを選びたくなってしまうかも。

[1613: 検討板ユーザーさん]

三井のYouTubeで簡単な紹介を見ました。

中庭なども意匠性が高いですね。専有部にも安い家具は置きたくならないように思わせます。
1.価格、2.駅距離や地盤を含めた立地、3.設備仕様、4.スーパー映画館などの周辺施設(くら寿司はプラスになったと思います)、を考慮するとコスパは調布市内、また府中や多摩市と比べても最も優れているのかもしれません。
シティハウスの
1.引き戸、
2.トイレ手洗いカウンター、
3.キッチン引き収納、
4.ディスポーザー、
5.扉のの焼き付け塗装は羨ましいとは思いますが、

デメリットに感じるのは
1.駅距離はあまり..むしろOK近くにメリットを感じる
2.ディスポーザーより各階ゴミ置き場
3.直床派なのでパークホームズ の方が
4.意匠性はパーク
5.100戸ないと、管理費などが...
6.マンションの棟配置はコの字配置が好きなので..
7.エレベーターは2機ないと、、、メンテや更新で
8.敷地も3道路に面してた方が...
9.マンションとしての存在感も...

なので結局パークホームズ にメリットを感じる

[1614: 坪単価比較中さん]

コスパはいいと感じますかね？
背中側やザ長谷工コストカット仕様を見ると
コスト相応じゃないかな

[1615: 口コミ知りたいさん]

>>1614 坪単価比較中さん
ここはうまくコストカットしてる
うまく見せてる

コストカットしないとグロスを下げられない
けど下げてばっかりだと魅力がないから
そこをうまーく商品をつくっている
今風のマンションだね

ハマる人にはハマる
調布に拘る人にはいい物件でしょう

[1616: 匿名さん]

シートフローリングは工場で電子線で硬化する樹脂でコーティングしてあるからフロアコーティングは不要というか無用。

床なりとかトラブルがあってアフターサービス対応してもらうときフロアコーティングをはがすのと、再度コーティングするのは自腹になりからその辺も考慮しないと。

[1617: 通りがかりさん]

>>1616 匿名さん

本物件で使用しているシートフローリングは耐水性がないときいたのですが、それでもフロアフローリングは不要でしょうか？

[1618: 匿名さん]

>>1617 通りがかりさん
内装材は水に濡れる使い方はしないし、
１尺毎の幅板をサネで繋いで施工しますから隙間だらけ、
耐水性のあるフローリングなど無いし無意味でしょう。
耐水性が必要ならクッションフロアにするべきです。
プリント合板は無垢や天然木張り付けなどよりは反りにくく、
耐久性はかなりマシな方だと思います。

[1620: マンション検討中さん]

購入考えましたが、昨年契約された方とこれからでは住宅ローン控除の差が半端ないので値下げされない限り買わない事にしました。

[1621: 匿名さん]

住宅ローン控除の見直しについては以前から言ってましたからね…
当初はローン利率を控除の上限にするとか言ってたのでそれよりはマシな決定になりましたがダメージはありますね。
ローン控除にこだわる方は（当時公示されていた）11月までに契約完了するように検討していたと思います。

[1622: 通りがかりさん]

>>1620 マンション検討中さん

大綱は1年以上前、国会成立してから半年以上前から決まっていたんですから、今更、、、、。

注文建築や建売戸建、マンションなど家を買おうとしてた人達「ポジティブ」な妥協点を見つけ、決断力があったんだと思います。

これからは、住宅ローンの金利の割引も少なくなりそうです。お早めに。

[1623: 通りがかりさん]

住宅ローン控除も当初言われていた金利分(今だと変動なら0.4%くらい？)にならず0.7%になり、まだましだと思います。
今後さらに低くなる可能性もありますよね。

[1624: 匿名さん]

>>1620 マンション検討中さん
コメントあるように、
ローン控除の件は随分前から決まっていたことですし。それより、
ローン金利はあとは上がるしかないぐらい低水準のところにあるし、税金負担はますます増えそうだし、建材．人件費は上がる要素しかないので、しばらく物件価格は下がりそうもないし、条件としてはどんどん悪くなりそうと予想します。
ただ15年後ぐらいには人口減でマンション余剰が出てくると思うので、相場下がるかも。
数年以内購入なら早めに、待てるならずっと後に、がいいかもです。

[1625: 通りがかりさん]

税金の還付を受けたいなら、
住宅ローン控除+ふるさと納税ですかねー。

[1626: 匿名さん]

ふるさと納税は翌年払うものを今年払うだけなので、残念ながら還付ではなく、前払いかな、と思います。
返礼品分はお得ですが。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
居住地に住民税として収めるべき分を、
希望地に寄付金として出資するだけなので、
確かに出て行く金額は同じですね。

[1628: 周辺住民さん]

固定金利には低下余地ないと思います。
が、じゃあ変動金利が上がるのか、というと、それもないかなと思います。
そもそも、基準となる金利が異なるので。
大体、日銀がマイナス金利を導入する前から変動金利は1％割れでしたからね。。。

[1629: 匿名さん]

マンション価格もしばらく下がる要因はないので買える時が買い時ですね

[1630: 匿名さん]

>1628

長期金利上がってるよ。アメリカは利上げが議論されてるし。

[1631: 匿名さん]

>1622

今回のはインパクトが大きいからか去年の大綱のタイミングで変更がアナウンスされてたけどね。

[1632: 匿名さん]

今回のローン減税で早速必ずしも改悪ではないなんて言ってるデベが出てきたから販売への影響結構あるのかな。買い控えが起きたら値下げ期待できるか。

[1633: 匿名さん]

不動産価格高値はもうしばらく続くと思うので、値下げは難しいのでは。下げてまで販売するメリットがあまりない。
ハウスメーカーも諸々先行投資しているでしょうから。
売れ残った場合は、オプションなど、別のメーカーのもので補完するのではないでしょうか。

[1634: 匿名さん]

三井は売れ残ったら家具や家電プレゼントという形で実質値引きってのがパターン。

[1635: 評判気になるさん]

ここは適正価格で売ってるから大々的な値下げはしないでしょうけど、家具家電や諸費用など水面下でのサービスはあるかもしれませんね。

[1636: 周辺住民]

住宅ローンの変動金利は、長期金利には連動しません。短期金利に連動します。
もう少し突っ込んでいえば、日銀が無担保コールの金利を上げない限り（厳密には今これ政策金利じゃないですが）上がりません。

一方で、「〇〇年固定」の固定金利は、対応する利付国債の金利動向に左右されると考えて良いです。日銀が（ほぼ）直接的にコントロールする短期金利と違って、利付きの金利は市場で決まるので、上下動があり得ますが、市場の文脈から考えて、この固定金利には更なる低下余地は無いと思います。

と、言うことを上では書いてます。

ちなみに、上でも書きましたが、日本の長期金利が1％超あった時代でも住宅ローンの変動金利は1％割れの水準でしたので、長期金利が0%から0.15%になった足元の状況においても、変動金利の上昇を、長期金利の上昇で懸念するのは違いますよ、ということを言いたいということです。（期間の長い固定金利には上昇余地があるとは思います。）

[1637: 通りがかりさん]

確かに、大きく金利レートは上がらないかもしれませんね。
ただ、怖いのは優遇金利ですね。
現在、銀行間で熾烈な金利の値引き争いをしていて、全期間▲2%～▲1.7%と
銀行によって値引きが違っています。

都市銀行の基準変動金利(無担保コールレート連動)は、2.475%ですが
そこから、銀行によって
2.475%⇒▲2.05% =0.425%
2.475%⇒▲1.70% =0.775%
と、違いが出ています。

団信保険料を金融機関負担しているため、銀行の利益はほとんど
ありませんし、人口減少に伴い住宅ローンの件数も少なくなりますから、
値引きする必要はないと考えます。

今回の住宅ローン控除縮小もしかり、電車などの交通機関や電気、ガスなどの
インフラも料金を上げている中、今後は金利値引きも縮小していきますね。

[1638: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1639: 名無しさん]

>>1637 通りがかりさん

預貸ギャップは悪化の一途。マイナス金利は利用者に転嫁できず、企業の手許流動性は超潤沢。
確かに、日銀がマイナス金利の影響を幾分緩和する措置を取ってはいますが、銀行業態でマイナス金利を払ってる人の方が少ない環境下でもありますし、銀行にとっては数少ない有望貸出先、それが住宅ローンなんですけどね。
金利優遇の差は、今の時代に始まった話では無いので、30bp程度のバラツキは少なくともマイナス金利導入前からありましたね。
世の中がインフレになっても、だからと言って住宅ローン(変動金利)の基準となる短期金利がアメリカのように大きく上がる見込みは、我が国の財政状況に鑑みると、そうそう起こり得ないのではと、個人的な意見としてはそう思います。

銀行って、最早アニマルスピリッツを失った業態ですし、事実上の斜陽産業だと思うので、その中で比較的緩々な審査で金を出せる住宅ローンの金利を上げて、ただでさえ限られたパイの客をネット系銀行とかに持っていかれるようなことは、流石にようせんのかなと思いますけどね。

因みに、無担保コールの水準ご存じですか？
マイナスです。
つまり、銀行の貸出基準になってる数字自体が、世の中の実際金利と乖離しており、したがって、当然のように優遇策が取られている、という事ですね。
借りる側が審査されるのと同様、貸す側の銀行だって会社毎に体力や経営状況が異なるので、見合った優遇幅を各行が独自に決めると、横並びにはならないという事ですね。

[1640: 口コミ知りたいさん]

>>1639 名無しさん

難しいお話が続いており、素人にはよく理解できないのですが、つまりは住宅ローンを組むにあたって当面は状況が改善しないということでしょうか？

[1641: マンション掲示板さん]

>>1640 口コミ知りたいさん

さあ、わかりません

[1642: マンション検討中さん]

昨今のマンション価格高騰と物件不足下では､コチラの物件は､適正価格と言うか割安物件となってるね。住友は同条件の部屋でここより1,000万は高いからね（笑）