パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[1398: 口コミ知りたいさん]

GOOD
調布北側では稀に見る好立地、ただし交通量は多い。
マンションに面する部分の歩道は改善された。
他のマンション候補になる土地
・小学校とOKの間の空き地→東急が買ったとの情報あり
・布田側の箒屋駐車場も約1000坪とかなり広いが接道が悪い
・甲州街道北側、品川道南側にはまだたくさんの土地がある
南東側、コーナーサッシや吹き抜けロビーの見た目は良い。
BAD
今時、布基礎で作られた棟がある。
北側のデザインはタイル→塗装、
廊下腰壁はコンクリ→アルミ建具と手抜きが激しい。
東面ガラスだけ、なぜかLow-eでは無い。
ディスポーザー無し。

現在販売中のマンションでは、かなり条件が良くバランスしている。
資金があり買える人は調布物件の第１候補になりえる。
ただし、近年大きく値上がりしたので、今後の相場環境は不透明。
ここまでの価格出せるなら他の街にもたくさんの候補があるので、
「調布で買って良いのか？」という決断が問われる。

[1399: マンション検討中さん]

あとは

良い点
管理費安い
OKストア1分
食配スペース

悪い点
浴室ブラケットライト
トイレは古めかしいタンク式
トイレ手洗いカウンター無し
横リビング(中居室の)垂れ壁
スロップシンク無し
アルコーブやポーチほぼない

[1400: 匿名さん]

管理費安いのは良いですよね。
コロナ禍だと共用施設のために高い管理費払うのはもったいないので、一生払い続ける費用は少しでも安いほうが良いです。
今後は少子高齢化も加速するので、子育てが終わって戸建からマンションに住み替えるシニア世代にも受けが良いマンションを買っておくと、リセールの際も安心だと思います。
ここは外観も重厚感があり、スーパー1分、東山病院も近く、管理費も安いので、シニア世代には選ばれやすいマンションになると思ってます。

[1401: マンション検討中さん]

>>1399 マンション検討中さん
管理費はおおよそ200円／平米なので、
標準的な金額だと思います。
修繕積立金は売りやすいように半額設定で、
半額×100ヶ月分の一時金が尽きる前に、
倍額に値上げされるのが通常の管理組合です。

[1402: マンション検討中さん]

>>1401 マンション検討中さん
そうかもしれませんね。

調布に拘る場合にはいい物件
一般的には、坪単価に対して建物設備仕様の水準が低い物件。坪単価330万程度とするならば、ディスポーザーもブラケットライトもトイレも….

[1403: マンション検討中さん]

>>1402 マンション検討中さん
ディスポーザーがないのは痛いところですが、その分管理費が抑えられていて各階ゴミ置き場がありますので、ないからといって割高ではないです。
トイレは気になる人はリフォームもできると思います！

[1404: 購入経験者さん]

>>1389 名無しさん
調布駅近隣は新築マンション、新築戸建てのラッシュなので中古が思うように売れずに荒らしてくるのでしょう。

本当、実際に検討してる人もいる中で、ネガティブ発言はいかがなものかと思います。

[1405: 匿名さん]

>>1404 購入経験者さん
中古で売りに出そうとしてる人が新築マンションの掲示板を荒らす目的はないと思います。なぜなら、新築マンションの相場が高いので中古で売る人は立地によってはその恩恵を受けられる場合があるからです。
可能性を考えるなら、新築が買えなかった中古購入者とかですかね。
ここは順調に売れているそうなので、掲示板が閉鎖されるのも時間の問題でしょうけどね。

[1406: マンション検討中さん]

>>1405 匿名さん
狙っている中古物件で希望の部屋が出ないから
新築もみてる身としてはよくわからないけど
「新築が買えなかった中古検討者」ってどんなイメージなんでしょう？

[1407: 口コミ知りたいさん]

>>1406 マンション検討中さん
新築価格が高いので予算の都合で中古を選ぶとか、
最近の新築は狭い物件しかないので中古を選ぶとか、
そんな感じだと思います。

[1408: 匿名さん]

目の前通ってみて思ったけど、エントランス二層吹き抜けなのに、エントランスホールはかなり狭くないですかね？
写真とだいぶイメージ違ったのですが、外から見たせいですかね。

[1409: マンション検討中さん]

>>1408 匿名さん
パース通りだと思いますが。

[1410: マンション検討中さん]

>>1408 匿名さん
公式ホームページを見たら分かりますよ

[1411: 匿名さん]

>>1409 マンション検討中さん
外から見た時に思ったより幅狭だなと思ったといった感じです。
みなさん中に入られましたか？

[1412: マンション検討中さん]

>>1411 匿名さん
契約者が内覧会の時しか入れないと思います。

[1413: 評価気になるさん]

>>1411 匿名さん
外から見たイメージと中は違いますね。
幅狭ではないです。
気になるようでしたらMRに行けば教えてくれますよ！

[1414: 口コミ知りたいさん]

>>1413 評価気になるさん
建物間取りから見るとロビーは１戸分の面積ｘ２階分ですが、
外から見ただけですがそのままに感じました。
ロビーの幅＝区分住戸の幅です。

[1415: 評価気になるさん]

>>1414 口コミ知りたいさん
随分と気になっているご様子ですが、MRは行かれてないんですか？掲示板ではなく、直接行って聞くのが1番ですよ。大きな買い物ですから。

[1416: 口コミ知りたいさん]

>>1415 評価気になるさん
建築好きなので営業員に聞くよりも自分で見て調べて理解出来ますし、
調布には土地勘があって、すでに知っている事が多いので、
私にはMRに行く意味がほとんどありません、
建築知識があればバーチャルでも十分に内部構造が理解できます。
急いで買わなければいけない理由もないので、
私に接客しても無駄な客になると思います。
予算内で買える物件ではあるのですが、希望よりかなり狭いので、
他の物件の様子も見つつ状況を静観します。

[1417: 評判気になるさん]

>>1416 口コミ知りたいさん
そうなんですね。自分で見て調べるのは良いことだと思います。
昨今の分譲マンションは昔と比べてどこも狭いし高いです。建築費高騰の影響ですが、今後どうなるかは分かりません。予算を上げずに広いところを希望されるなら調布より郊外を検討された方がいいと思います。調布の新築で探すのなら狭いことは諦めたほうがいいです。

[1418: 口コミ知りたいさん]

>>1417 評判気になるさん
15年ぐらい前は65平米の2LDK～100平米の4LDKぐらいまで、
いろいろ取り交ぜて必要に合わせて広い部屋も選べたのですが、
この数年の新築には広い部屋は無いですね。
今後中古になったとしても選択肢にならないことは残念です。

[1419: マンション比較中]

>>1418 口コミ知りたいさん
これからは人口減、高齢化、インフレなどマーケットニーズは変わってくるでしょう。
必ずしも広く無くてもいいかもしれませんが、いずれにしろマンションは余ってくるでしょうし、中古市場は厳しくなるでしょうね。リセールするならタイミングが大事になりますね。

[1420: 評判気になるさん]

いやー道広くなったし、外観は圧巻！

[1421: マンション検討中さん]

>>1420 評判気になるさん
外観が良いってマンション購入する上で結構重要なポイントですよね。ここはエントランスも素敵なので、住んでからワクワクしそうですね！

[1422: 口コミ知りたいさん]

>>1420 評判気になるさん
南東側から見た姿は立派でなかなかだと思います。
でも北側から見たら、、、
表裏で差が激しいです、何で同じように作らなかったのか？
布基礎とベタ基礎、タイル張りと塗装、コンクリ腰壁とアルミ建具、
ケチることで費用が大きく変わるものなんでしょうか？
具体的にいくら節約できて、その分安く販売されているんでしょうか？
コスト差が分かる方いますか？

[1423: マンション比較中]

>>1422 口コミ知りたいさん
本当のところは知る由もないですが、他エリアの別物件と比較検討していて、そちらの営業さんにここと比較してますと言ったら、「あそこだと7000万円下らないのでは。」と言われました。（まだ価格がオープンになる前）
コストをコントロールしなければ、7000万円以下の部屋はなかったかもしれないですね。シティと同等クラス。
6000万円層もターゲットにしたのではないしょうか。
それを納得できるかできないか、でここを選ぶか選ばないか。だと思います。

[1424: 評判気になるさん]

>>1422 口コミ知りたいさん
調布新築マンションのネガキャン毎日お疲れ様です！
ネガティブなことばかり指摘してたらどこのマンションも買えないですよ苦笑

[1425: マンコミュファンさん]

>>1422 口コミ知りたいさん

コスト差とか聞いてどうするんですか？
ここ購入検討されているのか知りませんが、条件の良い部屋は残り少ないと思いますよ。

[1426: 口コミ知りたいさん]

>>1425 マンコミュファンさん
せっかく東南側から見ていい感じなのに、
わずか車１台程度の価格差で、
この裏面外観になったなら作品として残念だなと思っただけです。

[1427: マンション比較中]

>>1426 口コミ知りたいさん
建造物として評論、コメントされたいのであれば、ここの掲示板じゃないかもです。

[1428: 評判気になるさん]

売れてないマンション掲示板でマンマニの話が出た途端、こことジオが荒らされてますねー。
ネガキャンして売れ行き悪くしたいんでしょうけど、デベの知人に聞きましたがパークもジオも順調の様です。

[1429: 周辺住民さん]

>>1416 口コミ知りたいさん

いやあ、結構見てみないと分からないこともあるかも知れませんよ。
実際に見てみたら意外にトイレが和式だったりとかね。

[1430: 匿名さん]

設備は図面にもありますし、
最近のHPでの紹介の絵や写真は簡単にコピーが取れるので、
各社ウソにならないように正確に書いています。
見る人が見れば、床下、天井構造から内装材や建具まで、
かなりの所まで分かります。
実際に行かないと分からないのは他の住人や建物管理ですね。

[1431: 匿名さん]

>>1427 マンション比較中さん
”建築は芸術”、というのは一般的な解釈です。
大学の建築学科は芸術学部にある国も多いです。
社会、都市のインフラとしての建築は、
その見た目にも社会調和する責任があり、
海外都市では以前より独特の風景を作っています。
日本では建築物のデザインを縛る法律は無いですが、
将来まで街に建ち、風景の一部になる建物には、
それなりの”美的なこだわり”があるべきだと思います。

[1435: 評判気になるさん]

MRでは実際の売れ行きは教えてくれないこともあるので分からないこともあります。
調布新築物件の販売状況を全て聞きましたが、売れてないマンションはやはり売れないそうです。

[一部テキストを削除しました。]

[1436: 検討板ユーザーさん]

もう契約率ブランズシティ調布超えたんじゃない？

[1438: 評判気になるさん]

[No.1432～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1439: 評判気になるさん]

>>1436 検討板ユーザーさん
超えてますよ！

[1440: 名無しさん]

>>1435 評判気になるさん

ブランズですね

[1441: 匿名さん]

セメント国内最大手の太平洋セメントは、2022年1月出荷分からセメントを1トンあたり2千円（約18%）値上げする。と
発表しました。マンション市場動向はどうなるのでしょうね

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん
最近のマンション設計は耐震の為に軽量化されているので、
以前ほどコンクリ量には頼りませんが、
それでも値上げは材料費にもろに効きます。
コンクリートの組成はおおよそ、
砂利：砂：セメント＝6：3：1なので、
コンクリの10％がセメントです。
2％かそれ以上の値上げになります。

[1443: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
早速の、返信ありがとう御座います。
日本株の８日連続の下げ、インフレ来ました。

[1444: 匿名さん]

>>1442 匿名さん

軽量コンクリートを使うのは超高層S造スラブぐらいでは？
普通のRCは使わないと思いますが。
RCでツツ先品質管理なんて私は聞いたことないです。

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん
軽量コンクリートの話では無くて、
コンピューター計算で強度計算出来るので、
昔と比べて物量で強度を出す必要が無く、
軽量化の為に発泡スチロール埋めてボイド化したり、
コンクリートを使用する量が減っているということです。
混合割合は一般的な数字というだけです。

こだわるあなたは、今回のセメント値上げで、
原価がいくら上がるのか計算して教えてください。

[1446: 匿名さん]

>>1445 匿名さん

コンピューターでの計算？昔からやっている話ですけど、地震波を増やしての時系列応答解析のことでしょうか。
1級建築士ですが、構造設計一級建築士の資格を持っておりませんので最新のアディーナ等については詳しくありませんので悪しからず。

ちなみに私の知る限りコンクリート量は別に減っておりません。

軽量ボイドなんて、随分昔のすたれたものなので、私はこれまで建ててきた建物や会社で携わった建物はしりません。

ハーフPC等でコンクリート使用量が減ったとお思いでしょうか。そんなことはありませんが。

セメント値上げで原価を計算はできると思いますか？それよりも粗骨材の単価値上げによる値上げの話は少し前ですが書きましたが。そちらの方がコンクリート単価に対する影響が大きいとは思わないのでしょうか？それともプラントからそのような話を聞いてないでしょうか？
セメントについて、お知り合いのプラント等に伺った方が良いと思います。

ちなみにコンクリート値上げとは予備強度18-18-20Nのm3あたりのこととか言っているのでしょうか。指定していただけなければ誰もお答え出来ないのが常識だと思いますが。打設場所は調布想定にはなるとは思いますが。

私としては、東南アジアのガラス品質問題でヒートソークテストを実施している工場指定が増えてきて、ガラスのコストアップの方が心配です。

[1447: マンション検討中さん]

>>1446 匿名さん
それで、セメント20%アップで、
建築コストや売り出し価格には、
どれくらい影響すると計算出来るんですか？