パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[1350: 通りがかりさん]

なかなか思うように売れてないみたいですね。

売れ残り書いませんかメールがひっきりなしに届く。本当の市場価格で考えたら60平米切ってるから5,500万円台まで下りてきたらそこで検討のテーブルにのる感じかな。今の設定じゃ長期的にみて高値づかみになっちゃうので。

[1351: マンション検討中さん]

>>1350 通りがかりさん
60平米切るのは2LDKのお部屋ですか？価格に関しては総合して納得できると感じます。
ブライトテラスの上層階はもう残っていないし、売れ行き順調と聞きましたが。下の階がまだ残ってるのでしょうか。

[1352: 匿名さん]

>>1350 通りがかりさん
残念、長期的に見ると希望ヶ丘しか残っていません
という事態が起こります。

[1353: 匿名さん]

>>1352 匿名さん
希望ヶ丘ってなんですか？
小学校、そこの旗振り経験ありです。パーク側にはたたないです。こわいなぁとおもいながらそちらを見てます。運転手も高齢化が進んでますし、一段ありますが真横なのでガードレールとかあればいいのにと思います。

[1354: 評判気になるさん]

>>1353 匿名さん
怖いなら他のマンションにすればいいのでは？
交通量についてここで指摘し続けても何も変わりません。

[1355: 口コミ知りたいさん]

>>1354 評判気になるさん
交通量を問題にしているのではなく、
人と車の分離を言っているんだと思います。
歩行者事故は交通量の大小では無く、
人と車の動線が交わることで起こります。
信号機やガードレールで分離すれば、
街中での人と車の事故の多くは軽減する事が出来ます。

[1356: 匿名さん]

>>1355 口コミ知りたいさん
家族が事故に遭う確率を少しでも減らしたい人はここの次に駅近のブランズが良いと思います。信号２回渡りますが、狭い歩道がないので事故に遭う可能性も少ないです。商店街を通って帰宅できるので親も安心です。
安心よりリセールなどの将来性を考えるならもちろんパークですが。

[1357: マンション比較中]

>>1350 通りがかりさん
そうなのですか。
ＨＰを見てると、先週と今週で、一気に8戸申込みが入っているみたいですが、
あとどのくらいあるのでしょうか。
しばらくはマンション上げ相場だから値引きはしないように思います。中古もいい値段ついてますし。
ここ数年は価格の読みが難しいですね。
物件価格が下がる頃には、金利が上がるかも。

[1358: マンション比較中]

>>1355 口コミ知りたいさん
確かに歩道が広がったのでガードレールがあるとなお安心ですね。
通学路なので今後整備される可能性はありますね。確か国がそんな方針出してましたよね？今までは狭くてできなかったと思いますので。

[1359: 名無しさん]

中古物件(グレーシア)と比較したときの
ここの良さって何だろうか。
グロスが安いこと？

[1360: マンション比較中]

>>1359 名無しさん
人によると思いますが。
築6年で8000万円弱。私は、比較対象はこちらの物件では無いような気がします。

[1361: 匿名さん]

>>1359 名無しさん
管理費が若干高めですよね。戸数が少なめなこと、下に商業施設があることが関係しているかなと思います。

[1362: 評判気になるさん]

>>1357 マンション比較中さん
メールがきただけで「売れてない」と判断して投稿する人の情報はやはりいい加減ですね。
販売は順調だと思います。

[1363: 口コミ知りたいさん]

>>1362 評判気になるさん
>>販売は順調だと思います。
その根拠は？情報があるのですか？

[1364: マンション比較中]

>>1363 口コミ知りたいさん

どうであれば順調で、どうであれば苦戦なのか、はそもそも基準がある訳でないですし、（販売会社内にはあるでしょうが）
それぞれ「そう思う」と言うことでよいのでは。
それより、売れ残り買いませんか？メールが来たことがないので、何か特別な登録でもされているのか？そっちが気になりました。

[1365: 口コミ知りたいさん]

ここはちょっとマイナスなことを言うとすごい勢いでかえってくるのでこわくてマイナスのコメントしずらいですね。

[1366: 評判気になるさん]

>>1364 マンション比較中さん
ただの販売情報メールだと思いますよ。苦笑

[1367: 評判気になるさん]

>>1365 口コミ知りたいさん
マイナスなことを投稿したい理由でもあるのでしょうか？

[1368: マンション検討中さん]

>>1365 口コミ知りたいさん

客観的に見ていて、すごい勢いで反論しているようには見えないし、普通にご意見されてるだけじゃないですか？

[1370: 名無しさん]

>>1360 マンション比較中さん
なるほど。
駅近で、7千万台なので新築と中古で細かい違いはあるが、立地と仕様で価格差は納得できる範囲。間取りもいいし。
納得できないのは新築時より高いという心理的な部分
なんだよな。

[1373: 匿名さん]

ここ実際歩いてみたけど、思ったより駅近じゃなかった。。

[1374: 評判気になるさん]

>>1372 匿名さん
その独特な意見、他の掲示板にネガが書かれている時にも拝見しました。（ブランズ以外で）
マイナス情報が有益だからといって、既出のマイナス面を何度も執拗に投稿するのは本当に検討者のためなんでしょうか？
今回もパークの立地は良いですね、というポジティブ投稿の後にネガ投稿がありました。
ポジティブ投稿も検討者にとって有益な情報ですので空想ポエムではありません。
何を目的にブランズ以外の掲示板にネガを投稿しまくっているのか分かりませんが、こんなことをいつまでも続けていても何も変わらないですよ。
最終的にその物件を購入するか判断する時に、匿名掲示板の投稿見て決める人なんてほとんどいないと思いますので。

[1375: 名無しさん]

>>1360 マンション比較中さん
ちなみに比較対象にならないのは
価格帯が異なるから？

[1378: マンコミュファンさん]

買う気もないマンションの販売状況を執拗に聞いてくる人は何なんですかね。
何か目的があるんでしょうが。

[1380: 1350]

>>1351
すいません、60平米切るのは2LDKみたいですね。ただ、3LDKもこの立地の67平米で6,500万とかはちょっと・・。

>>1357
あとどのくらいあるんでしょうね。残戸メールは小出しに来るので全体像は分かりませんが。ただ、中古がいい値段を付けているはおっしゃるとおり。でも中古がほとんど二束三文だったときに比べると、中古が正当ないい値段をつけ始めたからこそ、新築が売れ残って苦しんでいると推察しますが。

>>1359
中古は比較としていいですが、グレーシアはちょっと比較になりませんよ。ほとんど市場に出てくれないし、前に出たのは売値では億のちょい手前の価格でしたから、こことは購買者層がぜんぜん違うんだろうと思います。

>>1363
私は根拠ないと思います。完売してたらそんなメール来るわけなくて、売れていないからこそ頼んでもいないのにそんなメールが届くんだっていうのは子どもが考えても分かります。もっとも、もう買った人はその事実に目をつぶりたいのは分かりますけど。

[1381: 匿名さん]

>>1380 1350さん
根拠ないと思われるのなら、予約して新宿販売センターで確認です、以前おっしゃた
思う”などと言う曖昧なことで世の中は動きません。 という言葉実行して下さい。

[1384: 匿名]

[No.1369～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1385: マンコミュファンさん]

>>1350 通りがかりさん

ここより遠いプレミスト調布クロスが55.98平米を6,580万円で販売してますから、どんなに待っても5,500万円台になる事は無いと思います。
もっと郊外の駅遠を探された方が良いのでは。

[1386: 名無しさん]

>>1380 1350さん
グレーシアの今出ているもので71平米、7690万なので予算8000万前後であれば検討の俎上にのるけど

[1387: 匿名さん]

>>1380 1350さん

ブランズのC棟がご希望に沿った価格帯のように思います。
ブランズ検討されてはいかがでしょうか。

[1388: 1350]

>>1381
>>以前おっしゃた ?思う”などと言う曖昧なことで世の中は動きません。 という言葉実行して下さい。
私はそのようなことを一言も言っておりませんが、どなたかとお間違えではありませんか？


その他、たくさんの丁寧なご返信をありがとうございます。

>>1385
あくまで私の読みでの話ですが、パークホームズが下がる時はプレミストも連動して下がるかと見ています。いずれにしても、今のパークホームズでは家賃と整合性から考えると利回りがあまりにも低く出てしまうので、そこが適正に調整されるまで待たないとなって思っているという話でした。

>>1386
そうなんですね。上層と下層ではそんなに差が出るものなんですね。恐らく向かいのパチンコ屋改修による眺望が価格差に大きく影響しているといったところでしょうか。確かに低層階だとこのパークホームズとの比較対象に入ってきますね。

>>1387
上に書きましたようにポイントは利回りなので、売価の価格帯だけの問題ではないんです。でも参考になります。ありがとうございます。

[1389: 名無しさん]

>>1374 評判気になるさん
売れてないマンションの住民は他マンション荒らして印象悪くするのに必死のようです

[1390: 匿名さん]

>>1388 1350さん
利回りに換算した際に過去と比べると低めというのは同意できます。ただ、それこそ近隣のシティハウスやプレミストと比べると本物件は坪単価が抑えられているので利回りは高くなるかなと思います。調布の物件の中なら良い方だと思います。

東京の東側や湾岸地域であればここより利回りが高いとこはあるかもしれません。調布は再開発期待や京王線の中では新宿に次ぐ主要駅であることなどが影響して一般的な感覚よりも土地仕入れ値が高いのだと思われます。
調布に住みたい、京王線の人気駅に住みたい、新宿から比較的近い所に住みたいなどの人が選ぶ物件なのかなと思います。

[1391: まとめ]

立地
住居専用エリアにもかかる
駅徒歩6分...5分よりの
トリエc館の前はさらに歩きやすくなる予定
OKストアは徒歩1分　冷蔵庫は小さめでOKすぐ買いにいける
コンビニも1 小学校2 映画館、業務スーパー3
西友やパルコは4
と人気のエリア
お座敷あとのためハザードもほとんどなく、地盤の良い土地
道路に3面面している点も希少性が高い

共用部
まずは外観、とても力を入れていてとても目がひく
エントランスもこれからの時代のスタンダード2層吹き抜けで車道から目立つようになっている

プランニング
エレベーターの配置が良く、どの部屋もあまり遠くにならない
この字になっているので、共用廊下で内側を形成できている。そのためセキュリティーとプライバシー性が高い
各階ゴミおき場は神
エレベーターでゴミ運ぶのは嫌だった

専有部
間口は最低でも6,000取っていて鰻の寝床のようになっていない
天井高さも最低でも2500はある。せまくは感じない
プランニングも悪くない
けど横リビングの部屋が多いため、縦リビングの部屋は希少性。縦リビング派なら急いだ方がいい。
東のみロウイーガラスではないのは有名
南→東→西の順で人気。これは当たり前。周辺環境と考えても。
なか住戸の方がレイアウトしやすいし、断熱が高いからおすすめ。数も多いし、換気性能は上がってきているし

空いている部屋教えてほしい。
空いている部屋を比較してみたい。

[1392: 匿名さん]

>>1391 まとめさん
買えばいいじゃんはやく笑
待ってますね

[1393: 口コミ知りたいさん]

ここの住民、こわいです。
あと他のマンションのことも言うのはやめた方がいいです。

[1394: 匿名さん]

>>1392 匿名さん

待っててね、もうじき完売お楽しみも
すぐ終わるわよ。

[1395: 評判気になるさん]

初心者マークの人、ブランズのネガに反応して、ジオにはネガ書いてますね。販売状況を知りたがっていた人の投稿は削除されているので、アクセス禁止されたのでしょう。ブランズのネガに反応していることから、やはりここの検討者ではなさそうです。
購入を真剣に検討している人はネガ投稿に書かれる既出のマイナス面（歩道狭い、排気ガス）なんてもう分かってることで、それを許容できるから購入を進めています。既出のマイナス面が許容できない人は、掲示板を見なくても検討から外します。
ここも含めて他マンションの印象を悪くしたくて必死なのでしょうけど、マイナス面を執拗に投稿したところで、ちゃんと検討している人には響かず何の意味もないです。
ネガ投稿したいなら、新たなマイナス面を見つけてから投稿してください。以上。

[1396: 評判気になるさん]

ちなみに、私はここを購入しました。
販売状況も知ってます。順調です。

[1397: 匿名さん]

>>1391 まとめさん
結局、買いてあることとしては、、、
立地○、建物△ってこと？

-駅前立地で買物利便高い
-設備仕様はいわゆる普通の長谷工のコストカットマンション(特に水回りと建物裏側)。ただ、各階ゴミ置きでちょっと工夫。

[1398: 口コミ知りたいさん]

GOOD
調布北側では稀に見る好立地、ただし交通量は多い。
マンションに面する部分の歩道は改善された。
他のマンション候補になる土地
・小学校とOKの間の空き地→東急が買ったとの情報あり
・布田側の箒屋駐車場も約1000坪とかなり広いが接道が悪い
・甲州街道北側、品川道南側にはまだたくさんの土地がある
南東側、コーナーサッシや吹き抜けロビーの見た目は良い。
BAD
今時、布基礎で作られた棟がある。
北側のデザインはタイル→塗装、
廊下腰壁はコンクリ→アルミ建具と手抜きが激しい。
東面ガラスだけ、なぜかLow-eでは無い。
ディスポーザー無し。

現在販売中のマンションでは、かなり条件が良くバランスしている。
資金があり買える人は調布物件の第１候補になりえる。
ただし、近年大きく値上がりしたので、今後の相場環境は不透明。
ここまでの価格出せるなら他の街にもたくさんの候補があるので、
「調布で買って良いのか？」という決断が問われる。

[1399: マンション検討中さん]

あとは

良い点
管理費安い
OKストア1分
食配スペース

悪い点
浴室ブラケットライト
トイレは古めかしいタンク式
トイレ手洗いカウンター無し
横リビング(中居室の)垂れ壁
スロップシンク無し
アルコーブやポーチほぼない