パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[1055: 匿名さん]

>>1054 マンション検討中さん

・外観
・立地
をマンマニの言葉をかりるなら
調布エリアで検討する方で「この立地は無理だわ～」という方はかなりの少数意見となることでしょう。
ですからね。

専有部が問題なかったら買いですからね。

[1056: マンション検討中]

>>1053 マンション検討中さん
つまり、この立地でありながら比較的静かで排気ガス少なそうな部屋が人気だってことですか？皆さんの言う条件のいい部屋ってどう解釈したらいいんでしょう？

[1057: マンション検討中さん]

>>1055 匿名さん
設備仕様(共有、専有)が残念
接する道路の交通量
が問題なければ、かなー。

[1058: マンション検討中]

>>1056 マンション検討中さん
その基準は人によりますが…
騒音、排気ガスといった環境要因は立地条件ではかわらないので、部屋の位置、日当たり、眺望など、個人のこだわりによるのでは？
個人的には、西側が抜けて家の中で日が当たらない部屋がないブライトテラス上層階とか、手が届けばセンターテラス上層階が条件よしと感じます。

[1059: マンコミュファンさん]

>>1048 マンション検討中さん

どこのマンションの事ですか？
ここじゃないと思うのですが。

[1060: マンション検討中さん]

>>1059 マンコミュファンさん
ここには適当な情報もたくさん上がってますので、違うと思ったらスルーしておけば良いとおもいますよ。
問い詰めてもあまり意味がないかと思います。
どの情報をチョイスするかは見る人次第。

[1061: マンション検討中さん]

ブライトテラスの上層階はまだ数部屋残っているとのこと。
今度の土・日には決断しないといけないかな。

[1062: マンション検討中さん]

>>1056 マンション検討中さん
人によると思いますが
自分にとって選択肢が多くあるかな、と言う意味と捉えればよいと思います。
私は予算に限りがあるのでその中で比べられる部屋が残ってるかな、が条件のいい部屋残ってるかな。です。

[1063: 匿名さん]

やっぱり間取りで悩むんだろうな。
どうせなら収納スペースで考えたいところだけど、
部屋の広さも考えたいな。
部屋数が多ければ何の問題もないけどね。

[1064: 匿名さん]

>>1063 匿名さん

なら70m2タイプですね。
67m2とは収納の良さが結構異なるので。

[1065: 口コミ知りたいさん]

現地販売センターは閉鎖したのでしょうか？
選択肢に出てこないけど。

[1066: マンション比較中さん]

>>1065 口コミ知りたいさん
確かに表示されないですね。
一度現地行きましたが、契約申し込みする場合は次は新宿にてと説明を受けました。
新宿の予約も今月中は埋まりつつあるみたいなので、申し込みする人が多いのかもしれません。（現地で紹介できる残りが少ない、とか。）

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 マンション比較中さん

多分外構工事やらなければならないから、無くなったのでは？
もう工事終盤そうですし。

[1068: マンコミュファンさん]

こちらの掲示板は平和ですね。
目立ったデメリットも無いからネガもこないのか。

[1069: 匿名さん]

>>1068 マンコミュファンさん

売れてないマンションを買ってしまった人が、叩きやすいスレでネガっているだけの印象。

[1070: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1071: 名無しさん]

ディスポーザー
共用施設
はどうですか？

[1072: 匿名さん]

>>1070 匿名さん
ブランズを貶したいジオの人でしょうが、ジオもブランズもパークから見たら同レベルですよwww

[1073: マンコミュファンさん]

現地販売センターは閉じたみたいですけど、
今まであった月曜日と金曜日の来場予約も
無くなったのは何故なんでしょうね。

[1074: マンション検討中さん]

>>1073 マンコミュファンさん
23日の金曜日は休みってなってました。オリンピック開会式だから何か交通規制とか影響あるのかな？ぐらいに思ってましたが、もしかしたら違う物件を売り出し始めてそっちの来客を優先してるとか。

[1075: 口コミ知りたいさん]

>>1074 マンション検討中さん

来場予約は時間枠ごとに何組くらいなんでしょうね？

[1076: マンション検討中さん]

>>1075 口コミ知りたいさん
私が行ったときは結構部屋数はあるように見えましたが（見えた範囲で10ぐらい？）、半分は中野の物件を扱っている様子でした。

[1077: 通りがかりさん]

なかなかカッコいい外観で思わず住みたくなりますね。とにかく駅近だしお金があったらここに住みたい。

[1078: 口コミ知りたいさん]

みずほ銀行向かいに出来た商業施設に入るテナントご存知の方いらっしゃいますか？パチンコ店、医療施設の他に何が入るのでしょう？

[1079: 匿名さん]

>>1078 口コミ知りたいさん
飲食店なども入るという話ですが、今テナント募集中であり具体的には決まってないかと思います。

[1080: 口コミ知りたいさん]

>>1079 匿名さん
ありがとうございます！
そうなんですね。建物がだいぶ出来上がってきたので店舗も決まったのかなぁと思ってました。
ケンタッキーが戻ってきてほしいです。

[1081: マンション検討中さん]

バルコニーの隔て板が設置されていました。
グレーと白を折り混ぜて設置してあり、外観と釣り合いが取れていて、こんなところにまでデザインへの拘りが感じられました。

[1082: 評判気になるさん]

隔て板もトールタイプでしっかりしてそうですね。

[1083: 名無しさん]

>>1081 マンション検討中さん
この価格帯なら最低限のラインですね
本当はもっと充実してほしい

[1084: マンション検討中さん]

>>1083 名無しさん
利益重視というより、この価格帯にするための選択と思います。
このご時世、この立地で諸々充実すると更に価格帯が上がってたような気がします。

[1085: マンション検討中さん]

>>1084 マンション検討中さん

同感です。確かにもっと充実してたらと思うけど、そこが叶えられるとこの価格は叶わないと思うので。

[1086: 名無しさん]

平均坪単価335とか中には380とかある中で
昨今の環境があるとはいえ、もう少し工夫が欲しかった。土地の仕入がシンプルに高かったんでしょうね。
我慢しますけど。

[1087: マンション検討中さん]

早めに買った人は正解。
シティハウスの様子を伺って買うのを躊躇った人は失敗

いい部屋はどんどんなくなるのはしょうがない

[1088: 匿名さん]

旧甲州街道がネックでブランズの方が良い、みたいな変なブランズポジはいなくなった。成約率がこれほど顕著に出ているから当然だろうけど。でもシティハウスには仕様はコテンパンだけど、コスパ的には圧倒できている。約1,000万円違うし。外観やエントランス、各階ゴミ置き場も上を行っている。もしパークホームズが、ラクサスキーのオプション無料、キッチン天然石天板、トイレダウンライト、寝室側可変式面格子ルーバー、面材の仕様又収納内面材合わせ、扉引き戸、二重床で高さ2,500、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、とかついていたら坪単価は30万円ぐらい、67m2で600万円ぐらいは少なくともアップしたと思うと今のコスパは十分。実際主婦目線ではOKに近い方が価値が高いらしいし、縦リビングの間仕切りとかの仕様はパークホームズ の方が人気。シティだと垂壁が出てくる。施工会社も長谷工の方が良い。同じ住居専用地域で他の駅近マンションは密集して開放感のない中、この2つは貴重な駅近マンション。調布で探すのならどちらか。他のマンションは多分失敗。どちら買ってもリセールは期待できると思う。今ならシティハウスならカラー選択できるのが良いけど早く家賃を切り上げたいならパークホームズ 。オプションは選べないけど、そもそもどれでもセンスは良い。同じ新宿にモデルルームあるし、一度はしごしてモデルルーム行ったら検討しやすいかも。ザハウスと、ブランズはまずないな。ジオは条件が違うし。

[1089: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の逆ザヤが今年いっぱいだから仕方ないのかもしれないが相場より1,000万は高い。それでも売れてるのは逆ザヤの利益が欲しいからだろう。
来年は住宅が売れなくなるの分かっているからか、どこも販売ラッシュ半端ない。

[1090: 名無しさん]

残り、何戸くらいなんですかね？

[1091: 坪単価比較中さん]

>>1089
住宅ローン控除の逆ザヤとは？

[1092: 口コミ知りたいさん]

8月7日から19日まで夏季休業みたいですけど、けっこう長く休んでも余裕なんですかね。

[1093: 通りがかりさん]

>>1091 坪単価比較中さん

住宅ローンと、控除額の差益です。

[1094: 坪単価比較中さん]

>>1093
控除1％＞住宅ローンの金利
ということが時々言われており、
宣伝されている金利は1％以下ですが、
実際には疾病保険で+0.2％、保証料で+0.2％、
他にも融資手数料、抵当権登記、火災保険料などが必要で、
融資の必要な費用が1％を下回ることなど無いように思えます。
自身の所得税納税額が債務金額の1％を超えることも前提なので、
所得収入に対しての債務額も限定されるはずだし、
返済が進めば債務金額が減ってしまうので、
納税額＞債務額となるので控除額が減るはずですよね？

[1095: マンション比較中]

>>1094 坪単価比較中さん
単純にそこそこ所得がある人は、今なら400万円超税金が戻ってくることが可能だけど、
来年以降、それが半分以下になるかもしれない、から、どうせ買うなら今のうち、というお話のことだと思います。

[1096: 通りがかりさん]

>>1094 坪単価比較中さん
団信入れても金利は0.5%切るところが多いですよ。
逆にフラットなど使って1%くらいだったら今買うのは得策では無い。

[1097: マンション比較中]

>>1096 通りがかりさん
固定金利は今後上がりそうな気もします。
住宅ローン控除は改定されても上限1%を超えることはないのでは。
そうすると今の13年控除が戻り額だけで見るとMAXじゃないでしょうか。違うでしょうか？

[1098: 口コミ知りたいさん]

>>1096
変動金利の団信付きで0.5％、
5大疾病保険を付けて+0.2％、
保証料込にして+0.2％、
これに手数料、抵当権設定費用、火災保険料など、
もろもろのローン諸経費入れると1％は越えると思うのですが。
借り入れ当初の残債の１％＞13年後の残債の1％、
ですから、
単純に当初借り入れ金額の1％ｘ控除年数が、
控除金額とはならないですし。
”差益”というと儲かるイメージで、
”払ったローン費用以上に戻って収入になる”、
という勘違いをしそうです。

[1099: マンション検討中さん]

>>1098 口コミ知りたいさん
「住宅ローンの金利と税金控除率の逆ザヤ」が問題視されていて、税金控除率の引き下げが検討されており（住宅ローンの金利を上限とする）、それが来年からとかいわれています。ローン利率以上税金が戻るのはおかしいよね、という理屈。これを差益と表現されているかと。
なので、低金利の今、税金を借り入れ残高の１％取り返そうと思うと今年までかも。
だから買うなら今、売る方もそれをセールトークに、売るなら今（多少価格を乗せても売れる）、というお話だと思います。
コロナの状況で、そんなことする？と思いつつ、税金周りは容赦ないので、世の中こんな状況でも住宅ローンの控除率は下がる可能性は高いのだろうな、と思います。

[1100: マンション比較中]

>>1090 名無しさん
先着順住戸が１戸売れたみたいですね。

[1101: マンション検討中さん]

>>1097 マンション比較中さん
固定金利は固定なので変わりません。

変動金利が変わります。

[1102: 坪単価比較中さん]

>>1099
なるほど、実際には儲かりもしないのに、
”逆ザヤ”と言う売り文句で不動産屋が家を売ったせいで、
住宅購入者は隠れ増税の罰を受けるわけですね。

[1103: マンション比較中さん]

>>1098 口コミ知りたいさん
変動金利＋団信0.5％
保証料或いは融資手数料0.2％
疾病保険をつけなければ抵当権設定費用、火災保険含めても
1.0％を下回るケースは結構あると思いますね

借入金額が大きくなると支払金利がローン控除上限を超えてしまいますが
ダブルインカムであればペアローンでローン控除も夫婦で享受できるので
その問題もクリアしやすくなる。

なのでローン控除期間中はという前提ですが
（それと変動金利が変わらないという前提ですが）
金融コスト＜ローン控除は結構あり得るかと

ただ差益？の金額規模はそこまで大きくないので儲かる感覚とは程遠いですが
実質コスト負担なく借入できるのは非常に大きいと個人的には思いますし
昨今言われているような税制改正で控除額の上限を実際の支払金利としてしまうと
金利以外の諸費用部分がカバーできなくなるので辛いですね…

[1104: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...

AI予測だと、10年後はマイナス10.7%程の下落率エリアと同僚から言われました。
バブルが弾けて、
10年後は、10年前くらいの価格に戻っていると嬉しいですね。