パークホームズ調布 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ調布　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
ワンフロア５邸のようなのでプライバシー性高そうですよね。
新宿まで直通１５分なのも気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1816/

所在地：東京都調布市小島町1丁目19番1（地番）
交通：京王電鉄京王線「調布」駅　徒歩6分
総戸数：162戸
入居時期：2022年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上8階
間取：2LDK～3LDK
面積：57.03平米～74.86平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLと物件概要を訂正しました。2020.1.30　管理担当】

[327: マンション検討中さん]

>>326 マンション検討中さん
ディスポーザーが無いことにより管理費が低く抑えられているのは歓迎です。各階ゴミ置場があるので充分だと思います。

[328: マンション検討中さん]

各階ゴミ置場は確かに便利ですね。ディスポーザーで生ゴミ処理できないので、住んでるフロアの一角に生ゴミくさいエリアがあるのか…と思いもしますが、部屋に生ゴミ溜めておくよりはいいと思いますし、その辺考えてくれたということかもしれません

[329: 検討板ユーザーさん]

パークホームズ のブランドがあれば少し内容が悪くても高く売れるだろうと言うことなんでしょうね。三井さんはブランドにあぐらをかいてしまいましたね。

[330: マンションさん]

>>329 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りネームブランドだけで仕様に価格相当の価値は無いですね

[331: 匿名さん]

>325

長谷工施工物件の場合、他と違って持ち込みってのがあるんで実質デベは売主でなく長谷工だったりする。デベのブランドで判断するのは危険。

[332: 周辺住民さん]

土地の仕入れが高かったらしく低仕様で出来るだけ安くするしかなかったのでは
ブランズもそうだと思いますが、、、、
以前、プラウド府中寿で聞いた話ですがここは野村も欲しかったとの事ですが高すぎて負けたと言ってました。

[333: 口コミ知りたいさん]

ここは土地の仕入れ価格が相等高くなったと聞きます。
30年前にはすでに開かずの御屋敷の様相だったので、
誰が住んでいたのかこの開発があるまで知りませんでした。
ブランズは銀行の業務建物だったので地下2-3Fまであって、
地下構造物の撤去にそうとうな費用が掛ったと聞きます。
いずれにしても狭いのに高すぎて私には買えません。
調布駅の駅ビルなどもそうなんですが、
せっかく良い場所なんだから、
もっと大きくて良い物建てて欲しかったです。
地元民としてはかなりガッカリです。

[334: 口コミ知りたいさん]

まあ高くて仕様がイマイチというのは否めないですが、立地はかなり良いですよね。マンション仕様に不満持ってる人多いですが、買い物利便性や災害リスクの面で今後調布でここを上回る立地のマンションはなかなか出ないのではとは思います。

[335: 検討板ユーザーさん]

残債割れ間違いなし、と言う感じですが、一生住む人であればこの立地ですし、いいかもしれませんね。一生住むなら納得した設備仕様がいいと言う意見もあるかもしれませんが

[336: マンション検討中さん]

そもそも調布の物件都内に比べたら上がってないので資産価値はさほど皆さん気にされないでしょう。

[337: 匿名さん]

>３３５

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じた時にオーバーローン状態だと身動き取れなくなる。転売のことは考えておかないと。

[338: マンション検討中さん]

あまり知識がないので有識者の方に教えて頂きたいのですが、エアリーテラスの1Fのデメリットって何がありますか？
庭あって楽しそうだなと思ったのですが。。

[339: 口コミ知りたいさん]

>338
西向きかつ、西側は別の５F建てマンション（アジャンタ調布）で塞がれてます。
隣接建物の高さ15ｍ、距離25ｍで計算すると仰角37度です。
太陽はおおよそ１時間で15度移動するので、
日の入りから2.5時間前には日影になります。
18時が日の入りなら、15時30分から日影です。

[340: マンション検討中さん]

>>339 口コミ知りたいさん
詳細に説明していただき、ありがとうございます。
昼過ぎには暗くなってしまうのですね、、

[341: 口コミ知りたいさん]

>338
すみません計算間違い、
ATAN（15/25）＝31なので、仰角は31度です。
日の入り2時間前から日影です。

[342: マンション検討中さん]

>>341 口コミ知りたいさん
fmfm、そこまで自分では計算出来ないので助かります。
ありがとうございます。

[343: 憲法単位落とした]

私の感想をグダグダ記載させていただきます。
■デメリット■
×トイレはロータンク式手洗いカウンターはあってほしかった。
　（タンクレスは修理・管理費・防災面で劣るので嫌ですが）
×スロップシンクが無い
×ディスポーザーが無い（その分管理費は抑えられていると思います。）
×キッチン下の収納は扉式で、底はホーロー仕様になっていない。
×共用部側の格子は意匠性や実用性に劣る。(可変ルーバーにしてほしかった)
×みなさん直床の方が嫌いとのことですが床衝撃音等級はスラブ厚さが大切になるはずで（軽量は二重床の方が優れていますが）
　音よりも床暖房の効率が劣るほうが大きいと思います。
×電気自動車のカーシェアがある。（無駄な共益費）
×電気は一括契約で10％しか割引できないため、ガス・電気・携帯代金をまとめられない。
　（しかし60Aで契約してくれるためブレーカーは落ちないと思われます。）
×モデルルームが無く実物がイメージし難い。(最大のコストカットだと思います。)
×EVの２台の内１台は非常用EVで各階からのゴミ出しはこのEVを使用すると思います。
×外廊下（ゴミ置き場もありますし、コの字のため内廊下のメリットはあまりないと思いますが。）
■メリット
◎駅距離6分だが私のスピードだとシティハウスまで3.5分、パークホームズまで4分と近い6分。
　建物前の交差点まで信号が無いですし。(よってシティハウスはより優れている)
◎調布でもっとも利便性が良い調布北東側の住居エリア
　特に出来たばかりのオーケーは南側の人たちも通うため主婦目線になると完全に勝ち組です。　
※70ｍ２では土地価格だけで4,200万円以上する。（残りが建物費用）
　そのため立地が無理な人は買わないほうがいいし、
　リセールを考えるなら土地代だけでこれだけあるので価格は落ちにくい。
◎ディスポーザーが無いが低層マンションで
　各階ゴミ置き場は希少性が高い。そしてとても便利。
〇東面以外はしっかりLow-eガラスを使用している。
〇エントランスもしっかり二層吹抜で、意匠性が高く、
　角地なのでランドマーク性が高い(リセールバリュー時の加算ポイント)
〇ラクセスキーに対応している
〇共用施設が一部屋だけと無駄が少ない。（ラウンジもいらなかったが）
〇外装は都内全体をみても優れている分類に入ると思う。
〇電気自転車5台は共益費で使いたい放題。
〇家の前に公認で置き配ができる。（ブランズは悲惨、アルコーブも無いので）
（特にCOOPは契約しているため勝手に置いて行ってくれる）
〇ランニングコストが低い（共益費・ネット代はもとより修繕積立も160戸以上の為、安い）
　(戸数が多くてもタワマンは地獄ですが…築20年では修繕積立どこまで上がるんでしょうか。)
△最低限ですがバルコニーの間仕切りがハイタイプ。
△最低限ですが一様サッシ高さ２ｍ以上ある。
■間取り■
・狙い目は東Cか南I
・どちらも収納が多い（その分価格は上がっているが）
・ウォールドアも垂れ壁が無く、リビングを一体としてとても使いやすい（間取りが良い）
・Cは車路上部の為間口が広く、北側よりの為景観に優れている。(小学校側は広く見えます。※子供の声がダメな方には無理ですが)
また東は梁が落ちてこなく、しっかりセットバックしている。
・Iも正面の建物が低く電柱もかぶらず景観が良い
　また南側は１F以外は完璧な日照を確保でき、人通りが少ないのにEV・ゴミ置き場が近いのは最高です。
・私は断熱性や防犯性を考えて角住戸より中住戸の方が好みです。最上階もデメリットだらけだと思ってます。
　３階以下も良くないです。周辺住民との規約で手摺がルーバーから変更できません。開放感が薄れ、洗濯が乾きにくいと思います。
■総評■
・シティハウスの東とパークの南の坪単価が同じぐらいとのことですから、パークホームズの南の方が全然いいと思います。
　（シティハウスはディスポーザー(70戸無いのに)・２重床でH2,500・廊下他タイル・ミストサウナ等仕様はだいたい上です）
・東の北側の方がお得ですが、予算が届くようでしたら南の方が全然住みやすいと思います。
（やはり日照と部屋数が少ないのにゴミ置き場・EV近くは大きい）数が少ないので他のマンションより割高ですが。
・ジオ・ブランズ・ザハウス等はすぐに値が下がった中古が出ると思いますので、新築を買う必要は無いと思います。
・調布北で甲州街道手前徒歩7分圏内はリセールが高いので新築がいいと思いますが、調布にしては坪単価が高すぎるというリスクは大いにあります。
・京王線の高架化で複々線化になれば通勤時間の時短・混雑率緩和に繋がり、小田急線の時のように駅近の地価が上がることは期待できると思います。
　特に特急は独立した線路ができるとの噂がありますので調布は準特急の千歳烏山より受ける恩恵は大きくなると思われます。
・次に調布で来るのは前々から話が出ている東急ストアの建て替えでしょうか。まだまだ先になりそうですが。

[344: 憲法単位落とした]

>>343 憲法単位落としたさん

すみません。調布北西エリアでした。
他にも誤記があるかもしれません。
すみません。

[345: マンション検討中さん]

調布なんて徒歩１，２分でも相当な数のマンションが該当するから
よほど新築にこだわりがない限りきつい。
No.1は当分揺るがないだろうし（グレーシア、セントラルレジデンス）

[346: マンション検討中さん]

>>343 憲法単位落としたさん
メリットを書き込んでくれる方が皆無だったので、とてもありがたいです。