ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？

[匿名さん]

ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL:https://www.wadakohsan.info/kyoryuchi128/


所在地：兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）
交通：JR東海道本線（神戸線）「元町」駅より徒歩6分、
神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅より徒歩5分
間取： 1LDK ～ 4LDK
面積：35.90㎡ ～ 200.68㎡
売主：和田興産株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[102: マンション検討中さん]

価格発表はいつかな？
それなりの価格で覚悟。下がってほしいのはわかるけど人件費や土地代考えたら下げる理由全くない。コロナが2年くらい続いたら変わるやろうけど。

[103: 匿名さん]

現実2年後にしれっと土地価格上がってそうでもある。

[104: マンコミュファンさん]

あがるわけないやん

[105: マンション検討中さん]

便利な場所だけどハザードマップが。。

[106: 匿名さん]

近年の中央区のマンションでは1番の立地だと思う。

[107: 匿名さん]

でも旧居留地ではありません笑

[108: マンション検討中さん]

立地すごくいいですね。突堤のタワマンよりはるかに良い。値段は3LDK6000万?とかかな？

[109: 匿名さん]

もう不動産バブルはおわりや。ましてやメジャー7以外は、異状な価格でだして在庫ダブつきまくり。どう処理するんやろな。

[110: 評判気になるさん]

ワコーレの御影岡本芦屋は在庫かなりダブついてそうやね
今までやったら早々に完売してそうな場所なのに
価格が高すぎるんだろう
ここはどうかな

[111: 匿名さん]

３LDKで６０００万はないやろ～
コロナでどうなるかわからないが
元は広めの設計ちゃうかな？
３LDKっていっても９０平米クラスが主流で
価格帯は安くても１億とか？

[112: 匿名さん]

億です。

[113: 匿名さん]

この場所ならね

[114: 匿名さん]

もうワコーレの高値はええわ。その値段だすならメジャー7の中古かちょい狭めがええわ。

[115: 匿名さん]

最上階200㎡は2.5～3.0億円か？

[116: 匿名さん]

当然、駐車場は分譲で2台分付きですよね。

[117: 匿名さん]

プレミアムプラン用に専用駐車場とか作るんでしょうかね。
57台分とあるのでそう割り振っていくとどうしても足りなくなっていくような気がしますが。
そして多分機械式駐車場になりそうだし。
自転車も総戸数分＋一台ということなので、そういった面が若干弱いように感じました。

こういった高い部屋があるマンション内の1LDK35㎡がどういう扱いになるのか気になります。

[118: 検討板ユーザーさん]

和田さんはリーマンのとき危なかったけど今回は大丈夫なんやろか

[119: 匿名さん]

ここはタワーパーキングでしょう
機械式なんてタワーでないはないです
金食い虫ですので皆さんご注意を
この立地なら57台で十分

[120: マンション掲示板さん]

分譲駐車場にしたら本来管理組合の収入として計上できるものをデベの売上として吸い取られるって認識でいいですか？

[121: 周辺住民さん]

このあたり、高潮注意ですよ！　クルマは上に置いた方がいいと思います。

[122: 匿名さん]

さすがに駐車場の分譲はしないのでは？

[123: 匿名さん]

タワーパーキングで権利付きとかにしたら異常ですわ

[124: 匿名さん]

和田は何とかして平置き分譲駐車場は作るでしょう
機械式の分譲は違法だったはず

[125: 匿名さん]

この土地の狭さで平面は無理

[126: 中古マンション検討中さん]

和田興産の怖いところは、売りやすいように長期修繕積立金をかなり安くして販売しやすくすることだ。
この物件はタワーにしては戸数がとても少ないので、将来の積立金破綻が恐怖。
本来、修繕積立金は高くなるが均等分割払いがベスト。
（大手デベで戸数の多い物件では最近増えてきた。）
修繕金の変動型徴収は消費者物価指数の過去50年の3.8倍程度上昇率ならいいが、
おそらくもっと醜いものになっていると思う。
ぜひ確認しておきたいポイントだ。

[127: 匿名さん]

>>124 匿名さん
ワコーレは分譲駐車場を作るのを前提とした設計をする。

[128: 匿名さん]

駐車場は平面が数台、あとはタワーパーキングでしたね。
低層階は1LDK40m2が主体で、3LDK70m2が数部屋、高層階が3LDK75m2?4LDK100m2となりましたね。
間取りは100m2のプラン以外は一般的な間取りでしたね。

[129: 匿名さん]

>>126 中古マンション検討中さん

和田は修繕費上がる前に中古で売れるうちに売り抜けて住み替えが基本だよね
幸い和田物件の立地は割といいところが多いから今まで大体これでいけたけど今回はスタート価格が高そうだからどうだろう

[130: 匿名さん]

>>126 中古マンション検討中さん
最近のマンションはほんまそれが多いから、いつか庶民が泣く日くるよね。タワマンなんてバンバンたってもうたから30年後やばそう。住み替えも、直近5年間くらいはクソ高値やから、残債割れ物件もでるやろね。

[131: 名無しさん]

>>126 中古マンション検討中さん

ワコーレは修繕5倍になります。

[132: 匿名さん]

>>131 名無しさん
こわ。野村が一部で行っている均等方式が主流になり、無理をしない家庭が増えることを願う。

[133: 匿名さん]

5倍ていったって初期が安すぎるだけだからな
新築から住んでたら問題ないだろ？
問題は中古で買う時ババを引く可能性が高いということだけ

[134: 名無しさん]

>>133 匿名さん

だから中古になって売る時にもそれが問題になりますよね。

[135: 匿名さん]

和田の場合管理費と積立金が最初の10年くらいまでは他社の半値に近い平米120円程度が多い
大規模修繕前後にこれが400円超に跳ね上がる訳で70平米ならいきなり支払いが20000円増えて庶民派の所有者は売りに出すケースは結構あると思う
利回りペースで考えるとよほど安くないと買いたくないからワコーレはスルー
さすがにここはタワーだから平米200円以上で当初設定するだろうけどね

[136: 匿名さん]

住友ツインの立地が駅遠すぎて
ここに人気が集まりそうな気がする
３５平米と２００平米の混在も
懐の深さを感じる

[137: 匿名さん]

>>135
修繕積み立て金と管理費がごっちゃになってないですか？
上がっていくのは積み立て金で管理費は変わらない、そもそも別会計
新築時に売りやすいから今でも5年ごとに積み立て金が上がっていくパターンの方が多いよ
某タワーなんか10年で積み立て金が2回値上がりして1.5倍ぐらいになっても一回目の大規模修繕費が1戸辺り平均100万ぐらい足りないと言ってた

[138: 名無しさん]

>>137 匿名さん
灘タワーですかね？
確かに管理費はサービス内容を変更しなければ変わらないと思います。
私が住んでいたマンションでは管理費13000円ほど、修繕積立金が5000円。 何年後かは忘れましたが最終25000円になる計画でしたね。
管理費と修繕積立金の合計で毎月38000円、固定資産税も年間15万円ほど、車があれば更に毎月20000円。 合計7万円近く毎月払う事になります。 ローン終わっても毎月7万円払うと考えるとバカらしくなって戸建に引っ越しました。

[139: 匿名さん]

>>138
中央区の築12年ほどのタワマンの話し
修繕金は最近は和田に限らず何処も5年ごとの値上げ計画案を採用してるのが多い
低所得者用にローンが通りやすくするためでしょうけど実際は危ない話しですわ

[140: 匿名さん]

>>137 匿名さん
便宜的に分けてるだけで管理費と積立金の合計で考える方が簡単でわかりやすいですよ。
管理費の余剰は積立金に移行されたり貸し借りはありますから。
またマンションによって管理費での負担区分と積立金での区分は異なります。
ちなみに管理費が足りなくなることはふつうにありますので積立金だけ上がるということはありません。

たぶんトア山手のことだと思いますが、あそこのことなら地権者マンションなので色々とややこしいのです。あそこはもともとの管理費積立金が安すぎなので一時徴収しないと無理です。

[141: 匿名さん]

>>138 名無しさん

戸建てに引っ越したのに何でこの板に？

[142: 匿名さん]

トア山手は駐車場もややこしくなかったっけ？
ここも平面駐車場はどうせ分譲だろうし、似たり寄ったりか。

[143: 匿名さん]

あそこは駐車場全体の区分所有者が別にいる
だから住民以外にも貸してるし住民に借りる優先権は有りません
そういう意味では駐車場の大規模修繕は住民に関係なし
一時は空いててずっと募集してたけど北側に大規模が建ったので今は空き待ちとちゃうかな
ココは機械式の立体駐車場はマンション全体の持ち物になるだろうから将来的に空きが出まくったら修繕費の負担がかなり居ると思うよ

[144: 匿名さん]

140ですが、管理費の件で追記しておきますと駐車場収入は管理費会計になります。
管理費の予算を組む場合に駐車場の収入を一定割合見込んで予算を組みます。
なので駐車場がそれ以下になると途端に赤字になります。
また人件費が上がる場合もあります。
この場合に管理費はあがります。
駐車場の稼働率が高いところは余剰が生まれますので積立金に移行します。
尚修繕積立金は何に使われるかと言うと多くの場合は大規模修繕に使われます。
ですからそれ以外の修繕は管理費で賄われることがほとんどでこの辺りも管理費会計を圧迫します。
キーポイントはやはり駐車場です。
タワーパーキングも機械式も当初は黒字でも30年で見ると赤字のところがほとんどです。
デベは売る時には駐車場が多い方が売れやすいので台数を可能な限り大きくしますが、特に街中は住みだすと不要になってどんどん空いてきますから尚更収支はきつくなります。
なのでタワー、機械式の駐車場は出来るだけ少ないほうが収支は見込みやすいです。

[145: 匿名さん]

修繕積み立て金を段階的に上げず最初から平準化計画で売り出してるマンションって有るの？

[146: 匿名さん]

>145
今もしているか解らないが、野村の「オハナ」がしていた。
https://www.g-mark.org/award/describe/41779

[147: 匿名さん]

こことは無関係かもしれないが
和田の株の配当利回りが5％を超えてきているんだが。
かなり良い利回りに思えるが
芦屋とか夙川とかこことか抱えて
配当が維持できるとは思えないんだよなぁ
これからマンションなんて買えるやつおるんかな？

[148: 匿名さん]

平面駐車場の分譲の話、駐車場はマンションの共用部のはずですが、それをマンションのデベロッパーが分譲して利益を得るのはおかしくないでしょうか？

[149: 匿名さん]

＞＞148
分譲するということは、専有部分だということです。
駐車場はマンションの共有部分であってもいいですが、共有部分でなければならないわけではありません。

[150: 匿名さん]

確か、違法ではないが望ましくないとの判例でしたよね。
この判例が出るまではいくつか分譲駐車場をしている業者はあったけど今では和田ぐらい。
自粛要請中にも営業すらパチンコ屋と似ているよね。

[151: 匿名さん]

>>149
ありがとうございます。専有部になるということですね。トラブルの元になりそうですし、マンションの将来の管理費収入をデベロッパーが持っていってしまうことに違和感がありますので、そういう販売手法が取られないことを期待したいです。