ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:https://www.wadakohsan.info/kyoryuchi128/
所在地：兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）
交通：JR東海道本線（神戸線）「元町」駅より徒歩6分、
神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅より徒歩5分
間取： 1LDK ～ 4LDK
面積：35.90㎡ ～ 200.68㎡
売主：和田興産株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-01-23 06:18:11
ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？
| No.1 |
by 匿名さん 2020-01-23 06:20:35
投稿する
削除依頼
三宮まで歩くのはちょっとキツイか？
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|---|---|---|
| No.2 |
タワープロジェクト？
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| No.3 |
ワコーレトアロードのとき、わざわざ画像まで貼り付けてネガキャンしまくってたけど、思惑とは裏腹に猛スピードで売れてしまい、立場無くなっていつの間にか消えた『アイツ』はもうすぐ現れるかな？笑
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| No.4 |
ここはタワーじゃあないじゃん。
トアロードの住民版、評価悪すぎ。 ここも価格はタワマン並みで、住み心地はワコーレシティ並になってしまう可能性あり得るかも。 |
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| No.5 |
結局ネガキャン（？）の言う通りだったんじゃない？
興奮して猛スピードで買っちゃった奴を爆笑してると思うけど。民度低すぎて、やっぱりそんな奴が買うんだなーと。 |
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| No.6 |
和田のことやから最上階の部屋はもう売れてると予想する
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| No.7 |
トアロードでしかも和田なんてどう考えても金持ちの投資物件でしょ
自宅としての民度求めるなら中央区はないわ |
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| No.8 |
金持ちがよりによってワコーレブランドに投資するかな？
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| No.9 |
かなり高くなるんだろうね。。。。。
老後の住まいにここら当たりが丁度良さそうなのだが、、、、 大丸まで歩いていけそう。 年を取ってまで、毎日毎日食事作り面倒でやりたくない。 大丸の惣菜と中華街ですませれたら楽チンです。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
大丸までは信号にも寄るけど３～４分でしょうか
南京町はもっと近い トアより高かったら手が出んわ |
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| No.12 |
南京町が近くても何の価値も無いよ。
あそこは観光客が珍しがって行くところで、地元民は見向きもしない。一度行けば十分な観光地だな。 |
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| No.13 |
道路より上の上層階は眺望は良いでしょうね。
あとは騒音をどう押さえるかだな、サッシを奮発すれば良いけど安物だと・・・ |
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| No.14 |
価格の情報は未だ有りませんか？
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| No.15 |
お金もないけど欲しいな
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| No.16 |
住所、検索しました。
「兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）」 国道2号線沿い。梅の花近くに建設予定ですね。私も他の方同様、国道2号ってどうなのだろうと思っています。低層階は日中も光が当たるかどうか… 洗濯の外干しができるかも気になります。 「鉄筋コンクリート造、地上19階建、地下1階建」とあり、高層階はきっと素敵でしょうね。値段が買える範囲だといいですけど… |
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| No.17 |
前の国道2号は道路幅がかなり有りますので南向きなら低層階でも日照は大丈夫だと思います。
それより騒音、振動は対策をしっかりやらないと高層階でも問題です。 |
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| No.18 |
音は上に上がるから、2国沿いはかなりうるさいと思う。
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| No.19 |
Ｒ２は高速を通れない超重量の車両も夜中に走るんだよね。
その時の振動はかなりのもんがある。 |
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| No.20 |
国道の騒音、高速道路の空気汚染等
住環境としてはマイナス面もありますね。 あとは、水災（河川、津波）の被害想定地域にドンピシャで指定されてる立地で 地下駐車場というのも気になります。 |
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| No.21 |
ていうかこの辺りの2国沿いとなると、かなり高層階でないと人の住める場所じゃないと思うが。。。
高速の高さも7、8階ぐらいまであるでしょ。 |
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| No.22 |
JR元町駅に広告ありました
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| No.23 |
地下駐車場か。このご時世、ハザードマップドンピシャで対策しないとかやばくないか。営業担当に詳しく聞いてからの判断やね。 流石にツインタワーは大手の威信にかけて対策万全で臨みそうやし。
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| No.24 |
この場所は旧居留地じゃないんですが！
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| No.25 |
旧居留地、タワーマンションプロジェクト、フエィクが過ぎる。
神戸ルネサンス構想は意味不明だし。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
旧居留地復興？ホントなら悪くない話
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| No.28 |
眺望は住友ツインで妨げられる位置なんかな？
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| No.29 |
立地は住友ツインより遙かに良いよね。
あとは値段です。 トアロードより安いことを願うわ。 |
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| No.30 |
三宮まで余裕で歩けるトアロードより
ここが高いはずなかろう。 |
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| No.31 |
トアロードより高いだろw
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| No.32 |
お隣のカイセイの賃貸や売出価格を考慮すると、トアロードの価格で売り出しても購入者がばば掴みになるだけでしょうね。
トアロードの価格より一段安い価格が妥当。 |
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| No.33 |
高くてもすぐ完売しそう。。
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| No.34 |
最近のワコーレ、高値つけることに慣れてしもたから高いやろなー。たださすがにもう高値では捌けへんやろうけど。
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| No.35 |
これもすぐ無くなるよ。住友楽しみ。
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| No.36 |
すぐになくなるという割にスレは伸びませんね。トアロードの時はすごかったけど。
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| No.37 |
詳細が。。
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| No.38 |
上で地下駐車場とあったが、どこかにそんなこと書いてある？
普通にタワーパーキングと思うのだが |
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| No.39 |
最近の不動産屋って訳の判らん値段を付けてくる。
多分ココも強気で高いと思う。 |
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| No.40 |
>38
ワコーレは1階に分譲駐車場を必ず造る。1階がダメなら地下に造る。 敷地が狭くて地下駐車場への通路が確保出来なければ自動車用のエレベーターを造る。 分譲駐車場に傾ける情熱は凄い。でもこれは高額部屋買わないと買えない。 タワーパーキングは賃貸用につくるが、ここだと精々40台が良いところ。 分譲は億ション用に8台くらいかな？ |
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| No.41 |
もうバブルは終わり。オリンピックが終わると特に閑散としてくると思う。
その前にコロナでやられた気がしないでもないが。 |
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| No.42 |
オリンピックとか関係あるのかなーこの辺関係無さそう
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| No.43 |
景気が悪くなるんだから、不動産なんて真先に影響受けるでしょう
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| No.44 |
マスゴミに踊らされてるの多いね
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| No.45 |
日銀、近畿景気判断、下げ
だって |
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| No.46 |
一等地はあんまり景気に左右されないね
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| No.47 |
駅からバスのマンションはダメだろうね。
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| No.48 |
コロナでホテルはアウト。これからは土地買収にホテルがこなくなるから、アホみたいな土地価格さがりそやね。
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| No.49 |
コロナが無限に続くなら有り得るけどいつかは収束するでしょう。アホみたいに下がるかは疑問。
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| No.50 |
トアロードの1.2倍の価格設定。場所はトアロードのほうがいいのに強気。
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| No.51 |
>>50 職人さん
最近のワコーレは、そんなもん。高値付けに慣れてもうた。 |
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| No.52 |
品質は住んだこと無いのでよく分からんが、ワコーレに億越えとかマンションはやっぱり立地って事か。
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| No.53 |
ここ読んでたら、ずっごい立地のいいマンションってことになってるけど
２号線沿いのマンションをどうしたらソコまでほめたたえられるのか謎 |
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| No.54 |
大丸近いのと、希少性が立地良く感じさせてるのでは。
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| No.55 |
この界隈は何を取るかですね
そもそも駅も三宮vs元町 お散歩して気持ちがいいのは北野～布引の滝 買い物が便利なのは三宮～さんちか若しくは大丸周辺 飲食充実なら元町でも山のほう ココは何が便利かとあえていえば、大丸と大型高級ホテルあと高級スーパー銭湯 大丸と |
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| No.56 |
>55
近くに高級ホテルって、神戸は日本の大都市で唯一五つ星ホテルが無い、ホテル後進都市なんだが。 |
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| No.57 |
神戸で高級ホテルといえば、せいぜいオークラ。
もしくは北野ホテルぐらいでしょ。 オークラは経年劣化で中高年向けというかなんともダサい感が否めないし、北野ホテルはご飯は美味しいけど、街中から遠いしねー。 |
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| No.58 |
あ、ラスイートは景色が良くてまあまあか。
でもなんか一流感に乏しいよね。 |
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| No.59 |
あそこはどうしてもラブホのイメージが付いてしまう。
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| No.60 |
和田マンに住んでたことあるが、しょぼかった
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| No.61 |
ラスイートHPはラブホHPと作りが全く一緒で隠す気あるのかないのかよくわからん
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| No.62 |
マジに神戸最後の立地やから売れるでしょう
検討するにも早くおおよその値段が知りたいです トアより高いかもですね |
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| No.63 |
確かに希少。そんな立地はもう無いでしょうね。大丸付近の雰囲気好きなら高くても買うでしょう。
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| No.64 |
和田興産って何で関西準大手なのに自社の子会社の管理会社作らないのかな？
売ったら売りっぱなしってこと？ https://www.wadakohsan.info/1559/outline.php 物件概要｜（仮称）ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト｜神戸市中央区 新築分譲マンション｜和田興産株式会社（神戸市） （仮称）ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト 物件概要 名称 （仮称）ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト 所在 兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿） 所在地 神戸市中央区海岸通1丁目1番以下未定（住居表示実施地区） 交通 JR東海道本線（神戸線）「元町」駅より徒歩6分、神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅より徒歩5分 地域・地区 商業地域、防火地域、中央駐車場整備地区、みなと元町タウン憲章、都心機能誘導地区（都心機能活性化地区）※2020年7月1日施行予定 地目 宅地 建ペイ率／容積率 80%・700% 構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上19階建、地下1階建 総戸数 128戸 予定販売戸数 未定 予定販売価格帯（税込） 未定 敷地面積 1,317.89㎡（予定登記簿・実測・建築確認対象面積） 建築面積 1,006.99㎡ 建築延床面積 12,651.95㎡（うち容積対象面積9,223.96㎡） 建築確認番号 第ERI-19042878号（2020年1月6日） その他備考 ・私道負担／なし 駐車場 57台 バイク置場 13台 自転車置場 129台 間取り 1LDK ～ 4LDK 住戸専有面積 35.90㎡ ～ 200.68㎡ バルコニー面積 6.76㎡ ～ 49.91㎡ アルコーブ面積 0.80㎡～8.22㎡ その他面積 ・室外機置場面積／0.68㎡～1.00㎡ ・MB・PS面積／0.45㎡～0.87㎡ 竣工予定 2022年9月下旬 入居予定 2022年11月下旬 事業主 （売主）和田興産株式会社 国土交通大臣（3）第7158号・（一社）不動産協会会員・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟 〒650-0023 神戸市中央区栄町通4丁目2番13号 TEL.078-361-5100 販売提携 （代理）株式会社プロパティーズ 兵庫県知事（4）第10859号・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟 〒650-0024 神戸市中央区海岸通3番地 シップ神戸海岸ビル5階 TEL.078-334-2103 （代理）株式会社ジェイウィル 大阪府知事（3）第52141号・（公社）全日本不動産協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟 〒550-0003 大阪市西区京町堀1丁目4番9号 京町橋八千代ビル9階 TEL.06-6443-8000 設計・監理 有限会社大土呂巧建築設計事務所 施工 東レ建設株式会社 設計図書閲覧場所 ワコーレトアロードマンションサロン（販売終了後は和田興産株式会社） 手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社 竣工後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託 管理会社 グローバルコミュニティ株式会社 竣工後の権利形態 敷地は所有権（共有）、建物は区分所有 販売予定時期 2020年6月上旬 情報更新日 2020年02月25日 次回更新予定日 2020年03月11日 |
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| No.65 |
ワコーレは土地取得に特化した不動産屋。
設計、販売、管理は全て外注だよ。 |
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| No.66 |
自社所有の賃貸マンションの管理も外注なんかな？
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| No.67 |
これコロナのせいで、かなり不動産の先行き不透明じゃない？五輪後マンション下落という妄想レベルじゃない。
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| No.68 |
外国人観光客の減少でホテル用地需要が無くなり、マンション用地取得が容易にかつ安価になるのは間違いない。
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| No.69 |
コロナ収束したらすぐ戻る。下がるなら実需には嬉しい。
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| No.70 |
これだけ先行きが不透明になるとマンションどころか車さえも買うのをためらうな。
それでも買うにしても値付けには厳しい視線が注がれると思う。 KY価格は通用しない。 |
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| No.71 |
リーマンショックの時と同じ経緯たどるだろうね。
リーマン前はミニバブルと言われていて株同様マンション価格もかなり高かった。 リーマンで株価暴落して数年後にはマンション相場も大幅安。 今販売されるマンションは実需では買えても投資では無理だろう。 ここも今更販売価格下げるわけにもいかないだろうし、高値掴みに成る可能性高いよ。 |
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| No.72 |
2年以上先の新築マンションにコロナとか言ってるやつは頭おかしいって
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| No.73 |
たしかに。２年後にはもっと景気が壊滅的に悪くなっているかもしれへんしな。
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| No.74 |
いやーさすがに厳しいやろな。ある程度価格帯決めてる中でこの不景気突入。ババづかみのタイミング。竣工後大幅割引かな。
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| No.75 |
新築マンションに「棟内モデルルーム公開中」の垂れ幕だけは勘弁してほしいよな～
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| No.76 |
こうなったからには
ワコーレの得意技、100万円分オプションプレゼントを1期から全面に出すと見た。 間違ってたら期待させてごめんなさい。 |
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| No.77 |
そして伝説の1000万値引きもありえるな。
初期購入者泣かせ。 |
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| No.78 |
2025大阪万博まで建設コストが高いからマンション価格は下がらないよ。
投資用なら厳しいでしょうね。。。 |
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| No.79 |
株式に数年遅れますからね、不動産は。
コロナが早期に収束しなければ、株はだらだらと下げ続ける。 その前提なら、リーマンショックの時は3年か４年後にマンション相場は底を打ったので、歴史は繰り返されて同じ道をたどるかもしれませんね。 |
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| No.80 |
コロナの影響でルミナス神戸2経営破綻。
じわじわと実体経済に来てるね。 今日は株は反発しているけど、楽観出来ん。 |
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| No.81 |
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| No.82 |
ホテル用に購入していた土地をマンションにせざる得ないようですね。
ホテル用の土地なら繁華街の一等地が多いでしょうから ちょうどこういうマンションの競争相手が増えてくるんじゃないでしょうか。 くれぐれも値付けは慎重にお願いします。ワコーレさん。 |
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| No.83 |
神戸ではホテル用地をマンションへの変更はできないでしょ
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| No.84 |
インパウンド目当で神戸も既に新規ホテルかなりできたけど、経営厳しいでしょうね。
モザイクや北野も中韓や東南アジアの観光客が消えてひっそりしている。 WHOに名指しされて日本のイメージ最悪で、もう外国人観光客は期待出来ない。 夏のボーナスも多くの企業で減額される可能性大だし、倒産リストラもこれから本格化。 マンションを検討出来る世帯はかなり減少するでしょうね。 頑張れワコーレ。だから安い価格にしてね。 |
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| No.85 |
200平米の部屋つくったのか。。。
購入者がきまっているんかな。 |
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| No.86 |
>85
これだけの部屋を計画するなら見込客がいるはずだけど、今の状況だと確実に契約取れるかな？ |
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| No.87 |
住吉芦屋夙川甲子園桃山台とまずまずの高級地にバカ高い価格つけて売れ行き鈍化で在庫だぶつきまくってる状況でコロナ不況突入。今期来期のBS悪なるから、今までの高値販売維持経営的には厳しそうやな。財務状況次第で借入利率も上がり早期販売にシフトせなあかんくなるやろ。そこまでは消費者との我慢比べ。
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| No.89 |
[No.88と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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| No.90 |
>87
以前の地方デベの割安分譲から、今は財閥系の割高分譲並みに販売価格帯を変更したからね。 それで販売、管理は全て依然として丸投げでコストダウンしたまま。 それでも売れたから昨年度の業績は好調。 今期始まったばかりだけど、昨年度みたいに上手く行くかは、ここの販売が試金石だろうね。 |
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| No.91 |
最悪の時期に分譲開始ですね～
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| No.92 |
和田興産っていい用地を取得できるよな。
さすが神戸地場の会社か。 |
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| No.93 |
いい用地持っているけれど、その分取得価格高いからね。
旧居留地と芦屋の高額物件、この時期に売り出しても在庫の山では？ 販売時期遅らせたら金食うだけだし、色々と大変なのではないかな。 |
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| No.94 |
入居が2022年11月。マンション相場下落確実なのに、2年半先のマンションは恐ろしくて手が出せない。
新港の住友ツインはどうするんだろう？秋の販売延期かな？ |
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| No.95 |
ホント同感。
そのうえ夙川にも高額物件投入してきた。 |
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| No.96 |
不況突入かつ夏から秋にかけて巨大台風きて浸水なんかしたら、もう買い手おらんやろな。しばらくは様子見が正解。ほんま2022から2023までは手出さんほうがええな、投資も実需も。
にしても、この時期に高級物件だしまくってるワコーレはん、心配でっせ。 |
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| No.97 |
全窓ペアガラスで上層階南側なら、値段次第では検討しようかと
今も海岸通の2号沿いのマンション住んでるけど南側は眺望も陽の差込みも最高ですよ。 ちなみに窓は開けることは無いし、洗濯物も外には干せず浴室乾燥ですけど |
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| No.98 |
これまでのようには売れないと思う
会社の万歳だけは避けて欲しい |
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| No.99 |
>98
もう2年半後のマンション相場がどうこういう段階ではないでしょうね。 |
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| No.100 |
不動産バブルでも地主は超駅近の土地は売らなかったことを考えると超駅近だったら不況耐性は強そう。
その点ここはこれから他にも代わりが出てきそうな土地だから厳しいと思う。 |
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| No.101 |
災害対策がないのなら、無しの一択。
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| No.102 |
価格発表はいつかな？
それなりの価格で覚悟。下がってほしいのはわかるけど人件費や土地代考えたら下げる理由全くない。コロナが2年くらい続いたら変わるやろうけど。 |
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| No.103 |
現実2年後にしれっと土地価格上がってそうでもある。
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| No.104 |
あがるわけないやん
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| No.105 |
便利な場所だけどハザードマップが。。
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| No.106 |
近年の中央区のマンションでは1番の立地だと思う。
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| No.107 |
でも旧居留地ではありません笑
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| No.108 |
立地すごくいいですね。突堤のタワマンよりはるかに良い。値段は3LDK6000万?とかかな？
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| No.109 |
もう不動産バブルはおわりや。ましてやメジャー7以外は、異状な価格でだして在庫ダブつきまくり。どう処理するんやろな。
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| No.110 |
ワコーレの御影岡本芦屋は在庫かなりダブついてそうやね
今までやったら早々に完売してそうな場所なのに 価格が高すぎるんだろう ここはどうかな |
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| No.111 |
３LDKで６０００万はないやろ～
コロナでどうなるかわからないが 元は広めの設計ちゃうかな？ ３LDKっていっても９０平米クラスが主流で 価格帯は安くても１億とか？ |
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| No.112 |
億です。
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| No.113 |
この場所ならね
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| No.114 |
もうワコーレの高値はええわ。その値段だすならメジャー7の中古かちょい狭めがええわ。
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| No.115 |
最上階200㎡は2.5～3.0億円か？
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| No.116 |
当然、駐車場は分譲で2台分付きですよね。
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| No.117 |
プレミアムプラン用に専用駐車場とか作るんでしょうかね。
57台分とあるのでそう割り振っていくとどうしても足りなくなっていくような気がしますが。 そして多分機械式駐車場になりそうだし。 自転車も総戸数分＋一台ということなので、そういった面が若干弱いように感じました。 こういった高い部屋があるマンション内の1LDK35㎡がどういう扱いになるのか気になります。 |
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| No.118 |
和田さんはリーマンのとき危なかったけど今回は大丈夫なんやろか
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| No.119 |
ここはタワーパーキングでしょう
機械式なんてタワーでないはないです 金食い虫ですので皆さんご注意を この立地なら57台で十分 |
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| No.120 |
分譲駐車場にしたら本来管理組合の収入として計上できるものをデベの売上として吸い取られるって認識でいいですか？
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| No.121 |
このあたり、高潮注意ですよ！ クルマは上に置いた方がいいと思います。
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| No.122 |
さすがに駐車場の分譲はしないのでは？
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| No.123 |
タワーパーキングで権利付きとかにしたら異常ですわ
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| No.124 |
和田は何とかして平置き分譲駐車場は作るでしょう
機械式の分譲は違法だったはず |
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| No.125 |
この土地の狭さで平面は無理
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| No.126 |
和田興産の怖いところは、売りやすいように長期修繕積立金をかなり安くして販売しやすくすることだ。
この物件はタワーにしては戸数がとても少ないので、将来の積立金破綻が恐怖。 本来、修繕積立金は高くなるが均等分割払いがベスト。 （大手デベで戸数の多い物件では最近増えてきた。） 修繕金の変動型徴収は消費者物価指数の過去50年の3.8倍程度上昇率ならいいが、 おそらくもっと醜いものになっていると思う。 ぜひ確認しておきたいポイントだ。 |
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| No.127 |
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| No.128 |
駐車場は平面が数台、あとはタワーパーキングでしたね。
低層階は1LDK40m2が主体で、3LDK70m2が数部屋、高層階が3LDK75m2?4LDK100m2となりましたね。 間取りは100m2のプラン以外は一般的な間取りでしたね。 |
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| No.129 |
>>126 中古マンション検討中さん
和田は修繕費上がる前に中古で売れるうちに売り抜けて住み替えが基本だよね 幸い和田物件の立地は割といいところが多いから今まで大体これでいけたけど今回はスタート価格が高そうだからどうだろう |
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| No.130 |
>>126 中古マンション検討中さん
最近のマンションはほんまそれが多いから、いつか庶民が泣く日くるよね。タワマンなんてバンバンたってもうたから30年後やばそう。住み替えも、直近5年間くらいはクソ高値やから、残債割れ物件もでるやろね。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
5倍ていったって初期が安すぎるだけだからな
新築から住んでたら問題ないだろ？ 問題は中古で買う時ババを引く可能性が高いということだけ |
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| No.134 |
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| No.135 |
和田の場合管理費と積立金が最初の10年くらいまでは他社の半値に近い平米120円程度が多い
大規模修繕前後にこれが400円超に跳ね上がる訳で70平米ならいきなり支払いが20000円増えて庶民派の所有者は売りに出すケースは結構あると思う 利回りペースで考えるとよほど安くないと買いたくないからワコーレはスルー さすがにここはタワーだから平米200円以上で当初設定するだろうけどね |
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| No.136 |
住友ツインの立地が駅遠すぎて
ここに人気が集まりそうな気がする ３５平米と２００平米の混在も 懐の深さを感じる |
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| No.137 |
>>135
修繕積み立て金と管理費がごっちゃになってないですか？ 上がっていくのは積み立て金で管理費は変わらない、そもそも別会計 新築時に売りやすいから今でも5年ごとに積み立て金が上がっていくパターンの方が多いよ 某タワーなんか10年で積み立て金が2回値上がりして1.5倍ぐらいになっても一回目の大規模修繕費が1戸辺り平均100万ぐらい足りないと言ってた |
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| No.138 |
>>137 匿名さん
灘タワーですかね？ 確かに管理費はサービス内容を変更しなければ変わらないと思います。 私が住んでいたマンションでは管理費13000円ほど、修繕積立金が5000円。 何年後かは忘れましたが最終25000円になる計画でしたね。 管理費と修繕積立金の合計で毎月38000円、固定資産税も年間15万円ほど、車があれば更に毎月20000円。 合計7万円近く毎月払う事になります。 ローン終わっても毎月7万円払うと考えるとバカらしくなって戸建に引っ越しました。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
>>137 匿名さん
便宜的に分けてるだけで管理費と積立金の合計で考える方が簡単でわかりやすいですよ。 管理費の余剰は積立金に移行されたり貸し借りはありますから。 またマンションによって管理費での負担区分と積立金での区分は異なります。 ちなみに管理費が足りなくなることはふつうにありますので積立金だけ上がるということはありません。 たぶんトア山手のことだと思いますが、あそこのことなら地権者マンションなので色々とややこしいのです。あそこはもともとの管理費積立金が安すぎなので一時徴収しないと無理です。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
トア山手は駐車場もややこしくなかったっけ？
ここも平面駐車場はどうせ分譲だろうし、似たり寄ったりか。 |
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| No.143 |
あそこは駐車場全体の区分所有者が別にいる
だから住民以外にも貸してるし住民に借りる優先権は有りません そういう意味では駐車場の大規模修繕は住民に関係なし 一時は空いててずっと募集してたけど北側に大規模が建ったので今は空き待ちとちゃうかな ココは機械式の立体駐車場はマンション全体の持ち物になるだろうから将来的に空きが出まくったら修繕費の負担がかなり居ると思うよ |
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| No.144 |
140ですが、管理費の件で追記しておきますと駐車場収入は管理費会計になります。
管理費の予算を組む場合に駐車場の収入を一定割合見込んで予算を組みます。 なので駐車場がそれ以下になると途端に赤字になります。 また人件費が上がる場合もあります。 この場合に管理費はあがります。 駐車場の稼働率が高いところは余剰が生まれますので積立金に移行します。 尚修繕積立金は何に使われるかと言うと多くの場合は大規模修繕に使われます。 ですからそれ以外の修繕は管理費で賄われることがほとんどでこの辺りも管理費会計を圧迫します。 キーポイントはやはり駐車場です。 タワーパーキングも機械式も当初は黒字でも30年で見ると赤字のところがほとんどです。 デベは売る時には駐車場が多い方が売れやすいので台数を可能な限り大きくしますが、特に街中は住みだすと不要になってどんどん空いてきますから尚更収支はきつくなります。 なのでタワー、機械式の駐車場は出来るだけ少ないほうが収支は見込みやすいです。 |
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| No.145 |
修繕積み立て金を段階的に上げず最初から平準化計画で売り出してるマンションって有るの？
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| No.146 |
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| No.147 |
こことは無関係かもしれないが
和田の株の配当利回りが5％を超えてきているんだが。 かなり良い利回りに思えるが 芦屋とか夙川とかこことか抱えて 配当が維持できるとは思えないんだよなぁ これからマンションなんて買えるやつおるんかな？ |
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| No.148 |
平面駐車場の分譲の話、駐車場はマンションの共用部のはずですが、それをマンションのデベロッパーが分譲して利益を得るのはおかしくないでしょうか？
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| No.149 |
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| No.150 |
確か、違法ではないが望ましくないとの判例でしたよね。
この判例が出るまではいくつか分譲駐車場をしている業者はあったけど今では和田ぐらい。 自粛要請中にも営業すらパチンコ屋と似ているよね。 |
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| No.151 |
>>149
ありがとうございます。専有部になるということですね。トラブルの元になりそうですし、マンションの将来の管理費収入をデベロッパーが持っていってしまうことに違和感がありますので、そういう販売手法が取られないことを期待したいです。 |
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| No.152 |
和田は平面なら分譲するよ、それを望む富裕層が居るのも事実だし。
トアロードの地下平面分譲分は値段の高い部屋から場所さえも指定できた。 |
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| No.153 |
>>152
なぜ駐車場分譲の話が出るのだろうと思っていたら、こちらのデベロッパーではこれまでもそういう事例があったということですね。事情に疎いので知りませんでした。ありがとうございました。 |
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| No.154 |
分譲駐車場には購入費の他に登記費用、固定資産税、管理費、修繕積立金が必要です。
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| No.155 |
ここ数年の中央区の分譲マンションで1番ぐらいの立地の良さだから絶対売れると思う。
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| No.156 |
分譲Pの話は、事例があったどころか
「常に、いつも、必ず」だよ。 こういうところが 和田興産が一流になれず 怪しく散臭い地場業者から抜け出せない原因。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
機械式駐車場を個別に分譲して裁判になったことも有ったような
何処でしたかね ココの値段の発表は何時頃だろ？ |
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| No.159 |
ワコーレは建物内の1階や地下でしか駐車場を分譲しない。グレーゾーンで上手くやっている。
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| No.160 |
今だけしか考えてない企業に未来はあるのか
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| No.161 |
>157
>私が住んでたのは賃貸しかなく それは、分譲できる駐車場が作れなかっただけの話です。 ここは津波浸水想定区域内にもかかわらず、地下駐車場を作って、 しかも、何十年も前から司法も行政も業界団体もその手法を否定している『分譲』をしている。 そんな企業が分譲したマンションがどうなっているかは、住民板を見れば一目瞭然。 |
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| No.162 |
なぜ石貼外壁を隣接のメリケンビルと同じ高さまでにしなかったのだろう。
旧居留地でないのに旧居留地と吹聴するなら景観に配慮ができないものか。 |
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| No.163 |
分譲駐車場500万から950万って凄いね。
1番高い3億部屋は予想通り分譲前から客付けしてましたね。坪500万か。予想以上に高かったです。 金持ちのセカンドと賃貸1LDK住民が混在する素晴らしいマンションになりそうです。 |
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| No.164 | ||
| No.165 |
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| No.166 |
ワコーレの節税部屋は、年々高額になってますね。
高くなるほど理論上の節税パフォーマンスは高くなるんだろうけど、庶民の立場からしたら住むためのマンションでマネーゲームされてるみたいで複雑な気持ちになりますね。 |
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| No.167 |
駐車場に900万ってすごいな
まあ神戸には金持ちは腐るほどいるから大したことない金額なんだろうけど |
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| No.168 |
９００万の駐車場は３億の部屋とセットだな
トアロードの一番高い部屋は最上階の両端２部屋の150㎡２億円 ここは200㎡で３億円 トアロードより㎡価格が高くなってる |
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| No.169 |
最近のワコーレは高値販売を覚えたイテマエ打線で有名。低い価格での企画通らなくなってしもたんやろなー。
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| No.170 |
三宮・元町界隈で販売するワコーレ物件は、もう投資用でしかないよね。
間違って実需で買うと痛い目に遭う。 和田興産もプレサンスみたいに、投資用と実需用でブランド名変えればよいのに。 |
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| No.171 |
高いと思ったトアロードより坪単価がなお高い。
あの時より時期が悪いのに売れるのか？ |
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| No.172 |
普通の部屋が６０へーべーで６０００万円ってことは坪３３０万円
東京23区並みやね、田舎の神戸でこの時期に売れるんかいな？ |
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| No.173 |
管理会社 G！
あかん。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
先日モデルルーム行きましたが、、、
高すぎですよー笑 ホント笑けるくらい高くて屁も出なかったわ。。。 上階はへーべー150万とかでしたねー。坪500万てあり？？ ホント高い・・・ |
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| No.176 |
60平米6330万坪345万
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| No.177 |
立地が凄すぎて値打ちこいてますね。
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| No.178 |
そこまで言うほど立地が良いとは思わない
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| No.179 |
神戸のマンションは和田興産が相場を押し上げている感がある。
トアロードもそうだが、値付けがエゲツない。 中古でどうなるかは知らんが。 |
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| No.180 |
三菱タワーも買ったけどここも買うよ
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| No.181 |
高すぎ。メジャー8の誕生かいな。身分をわきまえい。高いレッテル貼られて、他の物件も客が寄り付かなくなってまうで。
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| No.182 |
1番狭い部屋でも4千万超え？
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| No.183 |
神戸の三菱より全然いい。
立地が違う。 中央区のここ１０年で１番の立地だと思う。 ただ、事業主が逆なら最高だった。 |
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| No.184 |
そんなに良い立地か？
目の前のR２は交通量MAXで夜中もトレーラーが爆走するしで騒音と振動も半端ない |
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| No.185 |
トアロードの時も、トラッドタワーの時も、トアロードスイートの時も、「ここは１番の立地」と言う。
次はどこが一番になるんですかね？ ここは、最近のワコーレ物件だけで比べても、立地は１番ではない。 なのにこの物件でも立地が１番と言うなんて、それこそThat's rich！だ。 |
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| No.186 |
一般に幹線道路沿いは大きなマイナスポイント。
国２沿いのマンションであるハーバータワー、ベリスタ神戸旧居留地、レジデンス元町海岸通は近隣物件より割安な価格設定していた。 国2近くの旧居留地の２つのタワマン、ライオンズタワーとアーバンライフは三宮にしては不人気。 ここの近くの元町のライオンズタワーも忘れられた不人気タワマン。 和田興産の2国沿いワコーレシティ神戸三宮は、ここの3分の1の格安坪単価。 そこから推測するとここの中古価格はかなり値下がりするのでは？ でも相続税などの節税対策なら、納税額より安くすめば中古価格下がっても全然OKだから気にしないのかな？ |
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| No.187 |
二国前で、2LDK 6000万？！ すごいな
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| No.188 |
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| No.189 |
大人気はワコーレシティ(2015年)確か42平米1690万から100平米5880万位だったかな。
アーバン神戸タワー(2009年)は最後1000万超える値引きでも完売出来ずに、分譲中止の不名誉な過去がある。 ベリスタ(2011年)神戸ハーバータワー(2013年)は売れ残りを数百万値引きして完売。 |
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| No.190 |
二号線って言っても、ここは微妙っていうか
そんなに気にならないのはなんでだろ？ |
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| No.191 |
え、二号線が近いのは気になるけど…
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| No.192 |
え、2LDK6000万って本当ですか？都内でないのに地方都市でこの価格はあり得ないでしょ。しかも和田ブランドですよね。
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| No.193 |
ここの立地がいいってのには違和感はあるなー
周りの建物等の風格はある場所だとは思いますけど ワコーレシティは安い部屋当選した人はラッキーでしたね アーバンは当時そんな不人気だったんですね 確かになんもないところにぽつんとある感じですしね |
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| No.194 |
ワコーレではトラッドタワーが一番立地よかったんじゃないかなと思う
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| No.195 |
値段はその時代が反映されてる、１０年ぐらい前は今と比べると未だ安かったし最後は値引きが当たり前だった
新築、中古ともに去年あたりがピークだったような ここ最近のワコーレの一番の立地はトアロードスィートだと思うがどうだろ？ ここは南の物件と比べるとマシだが立地はよくないよ |
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| No.196 |
元町駅の北に18階建のマンションができるから、そっちの方がよっぽど立地いい気する
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| No.197 |
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| No.198 |
>>196
どの辺りですか？ |
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| No.199 |
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| No.200 |
R元町駅北側の北長狭通4丁目 兵庫県私学会館の跡地ですね
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