ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？

[匿名さん]

ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーってどうよ？についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL:https://www.wadakohsan.info/kyoryuchi128/


所在地：兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）
交通：JR東海道本線（神戸線）「元町」駅より徒歩6分、
神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅より徒歩5分
間取： 1LDK ～ 4LDK
面積：35.90㎡ ～ 200.68㎡
売主：和田興産株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 匿名さん]

さすがに駐車場の分譲はしないのでは？

[123: 匿名さん]

タワーパーキングで権利付きとかにしたら異常ですわ

[124: 匿名さん]

和田は何とかして平置き分譲駐車場は作るでしょう
機械式の分譲は違法だったはず

[125: 匿名さん]

この土地の狭さで平面は無理

[126: 中古マンション検討中さん]

和田興産の怖いところは、売りやすいように長期修繕積立金をかなり安くして販売しやすくすることだ。
この物件はタワーにしては戸数がとても少ないので、将来の積立金破綻が恐怖。
本来、修繕積立金は高くなるが均等分割払いがベスト。
（大手デベで戸数の多い物件では最近増えてきた。）
修繕金の変動型徴収は消費者物価指数の過去50年の3.8倍程度上昇率ならいいが、
おそらくもっと醜いものになっていると思う。
ぜひ確認しておきたいポイントだ。

[127: 匿名さん]

>>124 匿名さん
ワコーレは分譲駐車場を作るのを前提とした設計をする。

[128: 匿名さん]

駐車場は平面が数台、あとはタワーパーキングでしたね。
低層階は1LDK40m2が主体で、3LDK70m2が数部屋、高層階が3LDK75m2?4LDK100m2となりましたね。
間取りは100m2のプラン以外は一般的な間取りでしたね。

[129: 匿名さん]

>>126 中古マンション検討中さん

和田は修繕費上がる前に中古で売れるうちに売り抜けて住み替えが基本だよね
幸い和田物件の立地は割といいところが多いから今まで大体これでいけたけど今回はスタート価格が高そうだからどうだろう

[130: 匿名さん]

>>126 中古マンション検討中さん
最近のマンションはほんまそれが多いから、いつか庶民が泣く日くるよね。タワマンなんてバンバンたってもうたから30年後やばそう。住み替えも、直近5年間くらいはクソ高値やから、残債割れ物件もでるやろね。

[131: 名無しさん]

>>126 中古マンション検討中さん

ワコーレは修繕5倍になります。

[132: 匿名さん]

>>131 名無しさん
こわ。野村が一部で行っている均等方式が主流になり、無理をしない家庭が増えることを願う。

[133: 匿名さん]

5倍ていったって初期が安すぎるだけだからな
新築から住んでたら問題ないだろ？
問題は中古で買う時ババを引く可能性が高いということだけ

[134: 名無しさん]

>>133 匿名さん

だから中古になって売る時にもそれが問題になりますよね。

[135: 匿名さん]

和田の場合管理費と積立金が最初の10年くらいまでは他社の半値に近い平米120円程度が多い
大規模修繕前後にこれが400円超に跳ね上がる訳で70平米ならいきなり支払いが20000円増えて庶民派の所有者は売りに出すケースは結構あると思う
利回りペースで考えるとよほど安くないと買いたくないからワコーレはスルー
さすがにここはタワーだから平米200円以上で当初設定するだろうけどね

[136: 匿名さん]

住友ツインの立地が駅遠すぎて
ここに人気が集まりそうな気がする
３５平米と２００平米の混在も
懐の深さを感じる

[137: 匿名さん]

>>135
修繕積み立て金と管理費がごっちゃになってないですか？
上がっていくのは積み立て金で管理費は変わらない、そもそも別会計
新築時に売りやすいから今でも5年ごとに積み立て金が上がっていくパターンの方が多いよ
某タワーなんか10年で積み立て金が2回値上がりして1.5倍ぐらいになっても一回目の大規模修繕費が1戸辺り平均100万ぐらい足りないと言ってた

[138: 名無しさん]

>>137 匿名さん
灘タワーですかね？
確かに管理費はサービス内容を変更しなければ変わらないと思います。
私が住んでいたマンションでは管理費13000円ほど、修繕積立金が5000円。 何年後かは忘れましたが最終25000円になる計画でしたね。
管理費と修繕積立金の合計で毎月38000円、固定資産税も年間15万円ほど、車があれば更に毎月20000円。 合計7万円近く毎月払う事になります。 ローン終わっても毎月7万円払うと考えるとバカらしくなって戸建に引っ越しました。

[139: 匿名さん]

>>138
中央区の築12年ほどのタワマンの話し
修繕金は最近は和田に限らず何処も5年ごとの値上げ計画案を採用してるのが多い
低所得者用にローンが通りやすくするためでしょうけど実際は危ない話しですわ

[140: 匿名さん]

>>137 匿名さん
便宜的に分けてるだけで管理費と積立金の合計で考える方が簡単でわかりやすいですよ。
管理費の余剰は積立金に移行されたり貸し借りはありますから。
またマンションによって管理費での負担区分と積立金での区分は異なります。
ちなみに管理費が足りなくなることはふつうにありますので積立金だけ上がるということはありません。

たぶんトア山手のことだと思いますが、あそこのことなら地権者マンションなので色々とややこしいのです。あそこはもともとの管理費積立金が安すぎなので一時徴収しないと無理です。

[141: 匿名さん]

>>138 名無しさん

戸建てに引っ越したのに何でこの板に？