アトラス表参道【旧：（仮称）渋谷二丁目プロジェクトってどうですか？】

[マンション検討中さん]

情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/shibuya2chome/index.html/

所在地：東京都渋谷区2丁目2番16、17（地番）
交通：東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩7分（B1出入口6:00～22:00）
　　　東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩8分（B3出入口）
　　　東急東横線・東急田園都市線・東急メトロ半蔵門線・副都心線「渋谷」駅 徒歩8分（B4出入口）
間取：1K～3LDK
面積：34.48平米～75.28平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社福田組
管理会社：旭化成不動産ｺﾐｭﾆﾃｨ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[タイトルを更新しました 2020/9/10 管理担当]

[1: 匿名さん]

三信マンションの建て替え案件。

立地はものすごく良いけど、
地権者部屋が半分以上（27／47戸）あるのがネック。
建て替え前は事務所使用の部屋が多かったから、そのうち雑居マンションになりそう。

いずれにせよこんな立地はめったに出ないから、値段に関係なく即日完売するだろうね。

[2: 匿名]

常盤松ハウスのように周りに緑がある訳ではなく、雑居ビル地帯というのが適切ですね。
北向きと東向きはモロお見合いだから１Ｋや１ＬＤＫかな？
校区は渋谷の中では良い方だけど、青南校区と比べるとランクは数段格下。

ただ、表参道駅にも渋谷駅にも１０分以内と人気エリア。
また、渋谷駅周辺の再開発はもの凄く魅力。

したがって、価格は坪４１０万（お見合い＋無日照＋低層50m2台）～６８０万と幅広いと予想。

[3: 匿名さん]

風呂ちっちゃ。地権者戸数の方が多いし。ないない。

[4: マンション検討中さん]

>>2 匿名さん
パンダでもそんなに安くならんよ。
駅近プレミアムでお見合いコストカット部屋で坪500万以上が妥当。
400万代にしたらマンマニが再び訪問してユーチューブ騒動で投資家参戦だよ。

[5: マンション検討中さん]

投資向けの融資は厳しくなったわ。
フルレバでは貸してくれないのは当たり前。
頭金3割以上とかで貸してくれるなら良い方。
現金使うなら金融投資と被るわけで投資用不動産は下落するわ。
都心に投資用不動産を所有出来るのは富裕層だね。

[6: マンション検討中さん]

地権者の意向でコストカットが激しい

[7: 匿名さん]

実際に不動産投資ローンの審査基準が厳しい事を考慮すると
頭金の準備は絶対。3割以上となるとそれなりの所得がある方で余裕がある富裕層の方が
これからは投資用を購入されていくんでしょう。
そうなると投資用マンションとして売り出しているマンションは空き部屋になってしまうという事が懸念されますが、
現状はどうなのでしょうか？

新築の住宅ローンでは審査はあまり厳しくはなかったので、投資用になったとたんに厳しくなってしまうんですね

[8: マンション検討中さん]

グレード低かろうとも立地に魅力を感じて借りる人は多いと思いますよ。
立地もグレードも高いと買えない価格になるわけですから立地重視に尖れる方向きです。

[9: 匿名]

予定価格は残念ながら高かった。
これなら、パークコート渋谷タワーの方が断然いい。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん

予定価格教えてください。
パークコートより高いなら、坪800万円くらいでしょうか。

[11: 匿名さん]

軒並み500ー600万円台でしたよ？おそらくマンションを間違えてるかと思います。グレードも正直どっこいどっこいでした。私は買いだと思いました。

[12: 匿名]

500万円台と言っても580万円～（1戸除く）。
すべて、5ｍ先には前立てあり。
これなら、渋谷タワーの方が安いのでは？
部屋のグレードは同レベルでも共用部分は桁違い。

南青山の常盤松ハウスと比べたら3割以上高い。

[13: 匿名さん]

であれば渋谷タワーを買えばいいのでは？真剣に検討してる人からしたら不快でしかないです。
そもそも定期借地と所有権で並行検討する人っているのでしょうか。

[14: 匿名]

定期借地と所有権で並行検討する人はいますよ。
定借のシティタワー品川が爆発的人気だったのは、激安だったからですよね。
安ければ買うし、高ければ見送ります。

[15: マンション検討中さん]

>>11 匿名さん

表参道7分の立地は滅多に出ない。
セカンドハウス兼投資で考えると坪580万は超絶買いです。
渋谷再開発の恩恵も有ります。

[16: 匿名さん]

検討板で、どっちがいいか、というのは普通の話題では？どっかの板に出没する、ただの悪口だけの若葉マークさんとは違うと思うけど。

[17: 匿名]

南青山の表参道7分・580万円なら魅力。
財閥系や鉄道系なら渋谷区でも表参道7分・580万円は魅力。
ただ、建て替えはグレードが低く、5％～10％は安く見積もるべき。

然るに、家賃は坪1.8万強、利回りは3.8％台。誰が買うって話。

[18: 匿名]

ここは雑居ビル＆雑居マンション。　
だけど表参道駅７分は最高。

[19: マンション検討中さん]

常盤松の表面利回りよりは低い？
都心の新築で4％以上は稀だよ。

[20: 匿名さん]

ここの立地のほうが常盤松より良く、賃貸に出した場合、家賃は常盤松より高いので、利回りもほぼほぼ同じくらいではないでしょうか。

[21: 匿名さん]

利回り
常盤松?3%
渋谷タワー?1%
白金スカイ?9%
二丁目?9%

[22: マンション検討中さん]

>>21 匿名さん

素人丸出し
白金ザスカイが9％あるわけがない

[23: 匿名さん]

大通り沿いじゃないし、環境は静か。
場所も駅まで遠くないし、普通にマンションとしてもいい立地に建っていると思います。
ただ、利回りも元々の取得金額によってかなり変わってくるのでどうなんだろう
ニーズはあるエリアだけど
それだけに販売価格自体も高くなります。

[24: マンション検討中さん]

説明会行かれた方いますか？

[25: 匿名さん]

1K～3LDKなんですね。様々な層が対象になっている感じなのかな。
1?は賃貸として需要が高そうに思います。プランも1?としては34.48平米と広めなので期待しています。
お値段もかなりのものでしょうけど人気はあるでのでしょうね。
立地が良いとのことではありますが日当たりや風通しなど室内環境も気になるところです。
皆さんのご意見を参考にするとけっこう早い段階で完売しそうな雰囲気に思えます。

[26: 通りがかりさん]

素晴らしい場所だと思います。雑多な感じですが…決して汚いエリアでは無いですね。渋谷駅の最寄りで落ち着いた場所ですね。

[27: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん
きっと物件価格も違いますからね…利回りは何とも言えないですよね。常盤松ハウスは永住志向、こっちは駅近でリーマンが住む感じですね。青山と渋谷の比較は何ですが…賃料は確かに駅近のこちらが有利でしょうね。

[28: マンション検討中さん]

コロナショックで今後都心を中心に不動産価格が暴落しそうなので、購入にはかなり躊躇しちゃいますね..

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん

ですね！どこまで暴落するでしょうか？

[30: 匿名さん]

渋谷でも青山学院のほうですよね。
表参道も最寄り駅。
雰囲気いいエリアじゃないですか。
この辺り歩くのすきなんですよね。
高級感あって。
でも、最近、訪れていないから治安はどうなのか。
値段高いでしょうね。
芸能人とか買いそう。

[31: 匿名さん]

青学の学生が多いくらいで周辺は静かで住みやすいかなと思います。
間取り自体は可もなく不可もなくですが好立地のマンションです。
結構な価格帯にはなるとは思いますが、希望者は多いでしょうね。

[32: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん

白金スカイはコロナ前に半分以上捌いて正解でした。
最高値を掴んだ購入者は残念としか。

[33: 匿名さん]

地下鉄利用ができるので通勤面や通学面に関してはアクセスがスムーズにいくでしょう。
好立地ですからそれなりの価格はするでしょうけど、価値としては大幅に下がるという事もないんじゃないかしら？

投資用としての場合、リスクがあるのはどの地域も一緒でしょうし、本人が生活する上の事を考えると魅力的な立地だなと思いますよ

[34: 検討板ユーザーさん]

70㎡ 1億1000万程度

残念な間取りに良い立地

[35: 匿名さん]

各プラン、そんなに面積が広いわけではありませんが
部屋の配置が上手なのか使い勝手よさそう。
収納スペースもしっかり設計されているのもいいです。
価格がもう少し安ければ・・・。
そう思っている人は絶対に多いと思います。

[36: マンション検討中さん]

１階が店舗は残念ですね。
間違い無く安っぽくなりますね。

[37: 匿名さん]

>>36 マンション検討中さん

賃貸に出す投資マンションに振り切って低グレード低プライスが良かった

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん

隣が普通に古めの分譲マンション、周辺に賃貸マンションが点在。１階は店舗だし、商業地域で雑多な感じは否めないですね。普通の賃貸はもったいないけど、高級路線にも振切れ無い…。

[39: マンション検討中さん]

マンマニさん発狂しなかった。
売りが表参道にも渋谷にも近い好立地なだけ。
囲まれ感、低仕様、店舗入る、地権者の質が高くない、価格も安くはない。などなど

[40: マンコミュファンさん]

一般販売20だけなのに1期供給は6部屋だけ。
店舗入るとか　仕様が低いとか影響した？
利回りも高くなくて投資向きとも思えず。

[41: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
仕様だけはよかったよ

[42: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

マンマニさんの記事を見ましたけど、総じて評価高いですよね。買い物件では？

[43: マンション検討中さん]

常盤松のように発狂しないのが物足りず
利回り3.5％は投資目線で有り得ないわ

[44: 匿名さん]

販売時期が最悪。今は、投資家は及び腰で、火中の栗を拾う人はいるのか。数か月前のイケイケドンドンの時なら良かったが、様子見。

[45: マンション検討中さん]

景気悪化時は分譲は下がるが家賃は変わらない。
よって利回りが4.5％確保可能なマンションは分譲としの価値が保たれやすいの。
坪620万で売り出したが本来は坪490万くらいが適正なの。

来週にはロックダウン秒読み。
景気はガチで冷え込むのは確実。
自粛強制でバタバタ倒産→不良債権化で連鎖危機。
コロナを甘くみないように。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
誰だよ笑

[47: 通りがかりさん]

>>45 マンション検討中さん

都心6区内に4.5%の物件なんてあるんですか？

[48: 匿名さん]

前立て5メートルで、坪単価580万なら、定借でも渋谷タワーの方が570万ちょいからありましたので、10年?20年持つ投資物件としてはどう考えても良かったかー。70年定借だから20年経っても50年ありますもんね。

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
渋谷タワーは借地のくせに…ランニング費用が尋常じゃ無く高かった。普通のサラリーマン感覚じゃ買えない。社宅扱いとか経費に出来ない人はキツいね。

[50: 匿名さん]

この立地なので間取りはコンパクトタイプになるだろうと予想しましたが、
69㎡、3LDKもあるんですね。
主寝室以外の居室面積が4.2畳、4.4畳と心もとない気がしますが、
これくらいだと3人までならファミリーでの入居も可能でしょうか。