大規模修繕工事業者の真相

[評判気になるさん]

近年、「分譲マンションの大規模修繕工事の闇」的な言い方で、建築士事務所（コンサルタント）や、管理会社が黒幕として談合利益でマンションの積立修繕金を食い物にしていると言われてます。
しかし、実際の工事を担う修繕業者はどうなのでしょうか？
安全、品質、出来栄えなど工事に関する直接的なことは、現場一品生産の建築工事ではマンション毎で色々評価はあるのだと思いますが、修繕業者の住民対応や理事会説明、営業手法などは、企業姿勢や社員教育、会社体質的なものが反映されるのだと考えています。
ちなみに私のマンションは以前、カシワバラコーポレーションが請負業者として施工しました。
営業段階と、工事期間での対応にはギャップがありました。
現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。
施工管理体制は下請け丸投げ？のような体制で、理事会での報告会も出向社員の現場監督のみの参加でした。
このようなことは、会社案内でも、ホームページでも、見積もり書や、プレゼンテーションではわかりません。
10数年周期の工事機会では、マンション当事者は、次回選ばないという善後策しかありません。
しかし、掲示板情報や口コミで情報発信することで少しでも大規模修繕工事業者の真相を知れれば後悔する管理組合も生まれないのでしょうか。

[22: 匿名さん]

>>11 名無しさん
マンション計画修繕施工会社協会会長
坂倉徹氏が述べられています

[23: 名無しさん]

カシワバラコーポレって実際どうなんですか？

[24: 名無しさん]

カシワバラコーポレーションって会社は給料が安いって転職サイトで度々見かけます。
そんなところでモチベーション高く優秀な人が働くでしょうか？
下請け業者に丸投げの件など、そもそもがあまり仕事に対してモチベーションが高くないのではないでしょうか？
子会社のカシワバラデイズの問題記事も見ました。
なんか怪しく感じますが実際はどうですか？

[25: ユースメディアをぶっ壊せ！]

築14年のマンションに住んでる者だが、大規模修繕に関わる業者なんて、無能・無知なんだけど、成金・見栄はり組合員の多い高級マンションをカモに、緊急性のない補修してボッタクってる連中。

[26: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[27: ご近所さん]

うちのマンションもカシワバラコーポレーションで大規模修繕工事をお願いしましたが、責任者に悪い印象を受けました。説明会の時は凄くいいことを言っておきながら工事が始まるとノラリクラリとしている印象で、個別案件はきちんと対応しないでやり過ごそうとしてしている感じです。工事も外国人を多く使っており、足場を組んで窓の外に外人がたくさんいて凄く嫌な感じがしたし、ちゃんとやれているのか心配でした。日本人もいるのですが、話を聞いていると凄くいいかげんな感じでした。こんな連中を使っているのなら人件費は安く済んでいるんだろうなと思います。

[28: 某コンサル社員]

>>27 ご近所さん
カシワバラ、以前は特定のコンサルと手を組んでグイグイやってましたが、今はほとんどのコンサルと手を切っていて、直接受注を狙ってます。
今後浄化されるまで少し時間は掛かるかもしれませんが期待したいです。

建装は未だに特定のコンサル社員と手を組んでますね。

どちらの会社も直近5年ぐらいの工事実績にコンサル名を入れてもらえば見えてくるはず。
（そのデータが正しい、という前提です）

[29: 某コンサル社員]

あーーー
劣悪な工事会社の実名を書きたい！

[30: 匿名さん]

書いてくれませんか

[31: 名無し]

> 某コンサル社員
是非、知りたいです

[32: 匿名さん]

JSは安くてすごく評判良いですね。
いくら工事をする前から良い事を言っても、結果が全てですよね。

[33: 買い替え検討中さん]

>>16 匿名さん
私のマンションもそろそろ20年目を向かえ、大規模修繕業者選定の真っ最中です。
投稿者様のマンション規模はどれ位でしょうか。参考にさせて頂ければと存じます。

[34: 匿名さん]

>>33 買い替え検討中さん
規模は３７０戸、１２階建て、５棟の団地型です。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
早々のご返信、有難うございました。ウチは13階建・166戸なので、問い合わせは出来そうです。

[36: 販売関係者さん]

私が住んでいるマンションは大手デベロッパー系管理会社に委託しています。
その管理会社から大規模修繕工事の提案がありました。長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金が相場の1/2の金額で設定されており、完全に破綻していました。そのため積立金の値上げも計画に含まれています。
知識を得るため「知らないと損をする　大規模修繕工事」を読んだところ、破綻すると分かっていながら積立金を低く設定する事、10年目にアピールをし出す事、修繕工事の周期を短くする事、公募を数社にする事などなど、まるでウチのマンションの長期修繕計画そのままの事が書いてありました。このままでは完全に食い物にされてしまいます。
総会では長期修繕に問題がある旨訴えましたが、理事会のメンバーは管理会社を信頼しているため、まるで管理会社の手下のような事を言い出す始末。訴えも虚しく長期修繕計画が通ってしまいました。本を出し、理事会のメンバーに読んで欲しいと伝えましたが、輪番制の理事ということもありモチベーションが低く、かなり嫌な顔をされました。
おそらく今後数千万から数億規模で余計な費用を支払う事になり、その度に値上げを要求されるでしょう。
もし同じような状況の方がおり、状況を改善された方がいらっしゃいましたら改善方法をご教示頂けると幸いです。

[37: 匿名さん]

36です。販売関係者ではありません。訂正させて頂きます。

[38: 匿名さん]

「マンション管理士等に質問しようパート３」スレにガチな大規模修繕工事マニアがいるからご託宣を拝聴するようにｗ

[39: 匿名さん]

>38
情報ありがとございます。

[40: 匿名さん]

>ご近所さん
ここにも参加してるね。

[41: 販売関係者さん]

>>27 ご近所さん
うちもカシワバラコーポレーションが工事やってますが、ひどいです
早朝からドリルと電動ノコ？の爆音が部屋の中に聞こえてきます
耳栓しても聞こえるから相当な音です
工事責任者に時間帯を変えてくもらうよう連絡したら、やめられないと。
営業所からは、これが当たり前、何が問題なのって感じの答え
はっきり言って自分たちの都合しか考えてない会社です
大規模修繕工事をやられるなら、ほかの業者を考えるべきです。

[42: 匿名さん]

長期修繕計画は管理会社の長期営業目標と同義です。

[43: 理事長経験者]

マンションの管理組合として、必要な事は、1管理費で、小規模工事を含め単年度の収支がマイナスになっていないか?
2修繕積立金の金額は長期修繕計画に沿って運営されているか?
の2点だと思います。
大規模修繕の業者選定は、理事会プラス修繕委員会の責任において、5社以上の公募とプレゼンにより、総会に上程すべきです。

[44: 匿名です]

>>43 理事長経験者さん
管理費と修繕積立金は別に考えないと問題が複雑化します。

長期修繕計画書通り運営するのはほぼ不可能です。
最初の大規模はどこのマンションも問題なく実施できますが、二回目は恐らく賄えないです。
原因は修繕積立金の値上げありきで、値上げ幅がとんでもないからです。
見直しをした後で運営通りであればまだ安心できますが、作りっ放しであればなんの指針にもならないと思います。

業者選定は仰る通りと思います

[45: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

この手のものは、横串の仕組みにつきます。

もしくは、各区分所有者に、当該契約で分割債権がある、とすればいい。

[46: 匿名さん]

＞＞28　某コンサル社員さん
建装は未だに特定のコンサル社員と手を組んでますね

差し支えなければ教えていただきたいです

[47: 某コンサル社員]

>>46 匿名さん

それを知ってどうするのかな？

実際に大規模修繕工事コンサル選定に活かしたいなら、
直近5年ぐらいの工事実績に対して、管理会社とコンサル(責任施工の場合は空欄)を提出してもらえば、明確にわかるはずですよ

[48: eマンションさん]

>>41 販売関係者さん
うちは去年カシワバラコーポレーションが工事してたけど、別にこれといって問題なかったな～
ドリル音する日にリモート会議して困ったくらい笑
事務所に電話したらチャイム押して謝りにきてくれたよ。
でも事前に通知はしててくれたみたいでこっちがすいませんだった汗
かなり頻繁に通知とか掲示板内容かわるからね～
把握しきれない。。
私は仕事上工事関係の人の出入り多いけど、工事の良し悪しは結局現場の監督次第だよ

[49: 評判気になるさん]

当マンションではある設計会社と談合の
二番手にいる事が、ある専門家の方の助言で
わかりました。一番手と約60万の違いでしたが
何より公募した施工会社二社が理由不明のまま
見積参加から抜けた事でした
建装が、設計会社の常連で、出来レースが出来上がっている事が、設計会社の内部告発でわかりました
。一番手が管理組合側として依頼拒否の場合に
二番手として推挙する仕組みです
建装が歴史的にも業界の位置付けでも、それなりの
会社として公募採用していた訳ですが、まさかの
坂でした。しかし、こんな仕組みをしたのは
設計会社です。悪の根源です
設計会社が絡む場合は特に気をつける事です

[50: 匿名さん]

>49 評判気になるさん

あなたのマンションは関西ですか？
設計会社など教えて頂けるとうれしいです

[51: 匿名さん]

まず元請会社が現場監督を務めるのが基本ですよ。

[52: 匿名さん]

>>46 匿名さん建装工業とジャトルはどうですか

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
担当者によって違いはありますよ。
ちなみにこれから工事を着工されるんですか？

[54: 通りがかりさん]

元マンション大規模業者です。
まず管理会社が元請になるときは設計価格レベルの暴利で出します。
それで見積が通ればラッキーですね、管理会社としては。

次に管理会社と設計は仲が良いですね。
ただ、設計も管理会社に営業をかけるしか仕事が取れないのが事実だと思います。
さらに、A.B.Cの3社でコンサルのヒアリングをする際にAに取らせるように仕組むのは管理会社です。
そこから業者選定から工事監理まで提出した金額でコンサルが請け負います。
その時点で管理会社にコンサルが手数料を支払う約束になっている場合があります。
金額は会社によりけりですが5?15%くらい。
設計会社によりますが請負金額の中に既に管理会社に支払う額が含まれている場合があります。
これで設計が叩かれるのもなかなか酷な話です。

次に工事業者の話です。
上の構図に似てますが、皆さんがおっしゃる通り工事業者は設計に営業をかけます。
管理会社が設計を担う場合は管理会社に営業をかけます。

そして設計がどこに取らせるか決めて談合スタート。
さらに工事業者は設計に請負金額の5%程度を手数料として設計に支払います。
場合によっては管理会社にも渡す場合があります。
工事業者からしたら直接マンションに伺って営業かけようとしても現実的に不可能です。
となると管理会社や管理会社と繋がってる設計に営業をかけるしかないんですよね。
そうなると工事業者が立場的にも弱くなります。
なのでカシワバラは設計を入れずにやりたがるわけです。
カシワバラは競合してるときは厄介でしたがら身を引いて見てみるとある意味正義ではあると思います。

最後に私見にはなりますが1番の悪はこの談合をスタートさせる管理会社だと私は思っています。
無傷で設計、工事業者から手数料を貰って甘い汁を啜れるわけですから。
そこが初めからクリーンなら談合なぞせず競り合えるわけです。

特定の会社を非難する内容は書きませんが質問には答えれます。

[55: 通リがかりに聞きたいさん]

＞＞５４
通りがかりさんが、この談合の仕組みを回避するためには管理組合はどのようにあるべきだと思われますか。

ペテン師と叩かれているNPO法人近畿マンション管理士(者) 協会の会長が書いた本を読みましたが、彼は

管理組合が修繕業者を直接選定すれば、バックマージンを防げるが、管理組合も素人ではあるため、実現可能な１つの方法として、まず修繕業者は「責任施工方式で大規模修繕予定」と一般公募する。その中で大手修繕ゼネコンを避けて、中小だが優良の修繕会社を見つける（これが難しい）。
予算監理はマンション管理士に依頼し、工事監理は1級建築士に依頼する。

彼の批評はともかく、言っていることはある程度もっともだと思ったのですが、通りがかりさんは、End-to-Endの健全な責任施工方式を実現し、修繕業者に十分なPayが行き渡り、管理組合に質の高い修繕を受けるために、それぞれがどうすれば良いと思われますか。

[56: 某コンサル社員]

>>55 通リがかりに聞きたいさん

外野から失礼します。

私なら
予算を示して責任施工のコンペしますね。

業界新聞で
1億で発注します。さぁ、貴方の会社はどんな工事をしてくれますか？
っていう内容でのコンペ参加を募ります。

条件に、
・実数精算などの追加請求は認めない
・屋上防水は部分補修ではなく全面更新
なども定めます。

ちなみに、マン管士だから予算管理ができる、っていう訳ではないので、ご注意くださいね。
同様に一級建築士(建築士は漢数字で表記します)であっても改修工事の経験がある程度ないと、役に立ちません。
実績をちゃんと確認して、
なんなら実績に挙がっているマンションにヒアリングしましょう！

[57: 通りがかりさん]

>>54 さん

遅くなりましたが回答させていただきます。
完全に談合を回避する、これはなかなか難しいとは思います。
一般公募をする際、どうしてもマンション管理新聞や建通新聞を利用するしかないと思いますが、その時点で取りに行く業者がいれば他社に取りに行くから協力しろ　といえば見積協力するパターンも稀ですが存在します。

可能な方法としては設計業務を設計会社に依頼し、概算予算を算出してもらう。
そして過去事例から一般的な条件を提示してもらい終わり。
業者選定業務は外して一切関与させない。
条件提示してもらった後に管理組合にて相談して条件を設定し公募開始して業者を決める。
設計会社には工事監理業務を別で契約する。
この流れを踏めばまだマシかなとは思います。
あと、理事会で決めるのはNGです。
どうしても理事会と込みでやると管理会社が入ってくるので舵を取りやすくなるわけです。
なので、関与させないように修繕委員会を立ち上げて立ち入らせないようにしてください。
あと可能であれば管理規約にある輪番制の撤廃を訴えます。
あと出来るとすれば、各社で積算して明細を作成して見積もりを出してもらう。
ヒアリングで根拠を述べてもらい選定。
ただこれは結構な労力が必要になります。
労力が必要だからこそ管理会社が入って補助しますよ　となるので、本当にしっかりと選びたいなら関与させるのはNGです。

某NPOの方は暗い噂ばかり先行しますが、叩いているのは大方関与がない工事業者も一定数いると考えてまいます。
もちろん業者以外の一般の方もいるとは思いますが、彼自身の発言は真っ当と考えています。
管理組合が自立化するためにはやはり知識です。
なのでそれを学ぶには彼は適切かなと個人的には思います。

ちょっと出先から殴り書きみたいになりました。
言葉足らずでしたら申し訳ございません。
別途聞きたいことがあれば私のわかる範囲でお答えさせていただきます。

[58: 評判気になるさん]

大変参考になりました。当マンションも大規模修繕工事の施工業者選定中なので参考にさせていただきます。

[59: 評判気になるさん]

具体的名前はご容赦ください
ただ内部告発で談合書面を入手しました
住民説明会の約1ケ月前に決まっていた内容です
いずれにせよ、設計監理会社にコンサルタント
依頼するならば、最低限、業者選定補助業務を
契約から外す事です。不透明の根源です
選定補助業務から外す契約というと大抵は
相手は断ってきます。管理組合の公募は管理組合と
癒着あるからと理由つけて
でも粘り強く探すと、受けてくれる会社が出てきます。中々出てこないのはそれだけ汚染してる
という事です。

[60: マンコミュファンさん]

太○エンジニアリングは営業と現場で譲歩共有が出来ておらず、迷惑するのは入居者。

[61: こまってる]

2月から始まった工事がまさにひどい工事です
コンサルタントは最低金額で請け負い施工会社は修繕委員長と管理会社が結託して（当日値引き）で決定。
工事は手抜き（契約外塗装、塗装回数うその申告、黒カビの上から塗装、工事を全くしてない等）理事長までうその申告の手助けをしてます
私は年なので買い替える余裕もありません
何か対処方法はないでしょうか？
ご教示願います

[62: 匿名さん]

>>59 評判気になるさん

要するに談合利権はコンサルではなく、管理会社にしてねということ？w

[63: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、相見積もりを取ることが大切です。
同じ自要件で取らなければなりませんが、そのためには建築士が
必要でしょうね。所謂設計コンサルタントが。

[64: 匿名さん]

1期大規模修繕工事と第二期大規模修繕工事のコンサルタントが同一というケースは一般的なのでしょうか？

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
そんな発想が間違い。
答えは一般的ではない( ´艸｀)。
そうだと思っての投稿ならばあなたは管理者の素質
はあるがそうでなければ００としか言えない。
自問自答をして返事ください。

[66: 匿名さん]

>>64さん
コンサルタントが同じになることもあると思いますよ。
但し、応募業者や推薦業者から合い見積もりを取り
業者説明会でプレゼンしてもらい、見積金額とその内容から
業者を選定しますが、それでも一番いい業者が前回選定
した業者と同じことになることもあります。

[67: 匿名さん]

ただし、管理会社が管理組合を牛耳っているマンションでは
それができない。

[68: 匿名さん]

管理組合主導でマンションの管理ができる
マンションはいいですね。

[69: 匿名さん]

責任施工方式であれ設計管理方式であれ管理会社
抜きでしていても施工業者は工事中は管理会社抜
きでは工事がしにくいのでそこら辺の管理組合の
対応方法は日頃の管理の知識がないとトラブルを
誘発するので気を付けた方がいい。
私はマンション管理の経験者だがそのように管理
会社抜きで工事をして安くでできたと自慢してい
る理事長や修繕委員長を見ているが、
そんなことはない、
施工業者は裏で管理会社とは密約している。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
いいとは限りません。

[71: 匿名さん]

>>66 匿名さん
そんなことをしたら談合されるよ。
業者からの紹介は受け付けないとのルールを。