大規模修繕工事業者の真相

[評判気になるさん]

近年、「分譲マンションの大規模修繕工事の闇」的な言い方で、建築士事務所（コンサルタント）や、管理会社が黒幕として談合利益でマンションの積立修繕金を食い物にしていると言われてます。
しかし、実際の工事を担う修繕業者はどうなのでしょうか？
安全、品質、出来栄えなど工事に関する直接的なことは、現場一品生産の建築工事ではマンション毎で色々評価はあるのだと思いますが、修繕業者の住民対応や理事会説明、営業手法などは、企業姿勢や社員教育、会社体質的なものが反映されるのだと考えています。
ちなみに私のマンションは以前、カシワバラコーポレーションが請負業者として施工しました。
営業段階と、工事期間での対応にはギャップがありました。
現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。
施工管理体制は下請け丸投げ？のような体制で、理事会での報告会も出向社員の現場監督のみの参加でした。
このようなことは、会社案内でも、ホームページでも、見積もり書や、プレゼンテーションではわかりません。
10数年周期の工事機会では、マンション当事者は、次回選ばないという善後策しかありません。
しかし、掲示板情報や口コミで情報発信することで少しでも大規模修繕工事業者の真相を知れれば後悔する管理組合も生まれないのでしょうか。

[1: 匿名]

築35年のマンションに住んでいます。
管理会社からそろそろ大規模修繕工事ですねと提案がありました。
まだ話は進んでいないのですが、前回工事を行ったのが建宗（他の掲示板でも字を変えてたので変えました）でした。
会社の良し悪しは私にはわかりかねますが、ベランダの施工不良が多いと理事長が仰っていました。
確かにベランダでの漏水事例が多く、建宗がよく治しにきています。
建宗はどうですか？？工事後に不具合があるようではダメですよね？
何か情報があれば参考にさせて頂きます。

[2: 匿名さん]

建装工業ってのは絶対ダメだな。

[3: 匿名さん]

>現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。

　私の所は、カシワバラではありませんでしたが、設計監理方式の設計コンサルタントが作った仕様書に「現場代理人は、正社員で～」と書いてありました。正社員にこだわるなら仕様書を確認しましょう。たぶん、正社員指定は丸投げ防止なのでしょう。

↓の修繕業者団体の会長さんは、管理会社が行う丸投げを批判しているが、受注した元請けの修繕業者が、他の修繕業者へ丸投げすることは何もいわない。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

～建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

――そんな抜け道があるんですか。

　ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。～

[4: 口コミ知りたいさん]

>>2 匿名さん
建装はどいった部分がダメなんですか？

[5: 匿名さん]

建装工業、出入口のスロープの前に建築資材を積み上げ、身障者の通行を妨害している。
どういう神経しているのかね。まあ、頭の中は空っぽということなんだろうな。

[6: 匿名さん]

>>3 匿名さん

5%?10%なんてことない。
保証出すんだから、もっと粗利は必要。

>>4
現場監理はできてません。リスクがあることも含めて依頼するのが良いと思います。

[7: 匿名さん]

カシワバラコーポレーションが買収した管理会社のカシワバラデイズが処分されてます。
マンション管理組合をお客さんにしてる会社がマンション管理組合のお金に手をつけるって。
親会社のカシワバラコーポレーションもマンション管理組合がお客さんですよね。その辺のモラルは大丈夫なのかね。

https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2019/20200116-1.html

[8: 匿名さん]

大規模修繕は工事会社が全部やるとおもってるけど、どっちのK社にきても、まともに居住者対応できない所長がほとんど。
もしくは組合が居住者対応するかだね。

[9: 匿名]

＞＞8 匿名さん
どこの業者がオススメですか？？

[10: 評判気になるさん]

JSが管理している団地に住んでる者です
昨年末、大規模修繕工事が終了、工事は『JS』にお願いしました
他のマンションではJSの工事品質はどうですか？
私の所では…
①工期が4ヶ月の遅れ
②職人が全く挨拶しない、無愛想
③作業後、後片付けをしないまま帰る
④ベランダの手すりにペンキがベットリついていた
⑤駐車場に置いている車にペンキが飛散
⑥足場で使ってた部品が落下（3回あったそうです）
初めて工事を体験するので判断が難しいですが、素人目からしても色々と雑でした
また、部品の落下は小さいものではなくかなり大きい物で、もし当たってたら大怪我につながるレベルでした
あとでわかった事ですが、JSは工事の専門業者ではないそうですね
管理会社なので任せていましたが、やはり専門の工事業者に任せないとダメですね

[11: 名無し]

>>3 匿名さん
この記事、もの凄く勉強になりました
ありがとうございます

[12: 東京オフェンス（笑）1104]

施行業者は、戸建ての修繕より、マンションの大規模修繕の仕事が欲しいから、管理会社とコンサルには、日々営業してるハズ。

我々、組合員なんて眼中にないよ。私は、修繕中、マンション駐車場の出入り口に資材を置きっぱなしで、文句言ったら「こんなこと、あと10年はないから、ガマンしてください」と返されたからね。

[13: 匿名さん]

>>7 匿名さん

建装最悪です。大規模修繕。

[14: 匿名さん]

マンション大規模修繕で、設計監理方式を考えていますが、設計事務所として、KDSさんを考えています。
TDSの大阪支店が分社化した会社です。監理費用は人工制らしく、かなり安価と聞いてます。通常は受け負い額の％が普通らしいんですが
今、設計監理の不透明さが新聞に又
国土交通省からも注意留意とされています。KDSさんに過去依頼された
方がおられたら、評価含めて、ご教示ください

[16: 匿名さん]

私のマンションは建装工業でした。
管理会社抜きの責任施工方式でした。
一言で評価すると価格や出来栄えは大変良かったと思います。
私のマンションは大手の大変評判のよい管理会社ですが、
表向きと実態との違いを見てしまいました。
相見積では金額が１億数千万円安くでできました。
現在も外装は色もあせらずきれいです。
質問のある方はどうぞ質問してください。

[17: 匿名さん]

>>14 匿名さん

今どきは、ほとんどの設計コンサルが監理は人工制ですよ

[18: 匿名さん]

17番さん情報ありがとうございます。
ただ、単独で、設計事務所、六社に一応問い合わせしました。結果は逆の答でした。
大体、工事請負額の3％～5％の様です。一般的には10％と、唱えられています
尚、KDSさんは、選択から外しました

[19: 青汁好き]

＞＞１８匿名さん

KDSを外したとのこと・・賢明でしたね。こちら、その系列のTDSをコンサルとして雇い、ずばり「ひどい目」に遭いました。
なお、コンサルを雇っても、管理組合の理事なり大規模修繕委員なりが、それなりに勉強して、目を光らせることです。長年こつこつ貯めてきた積立金から高額な支出をするのですから、コンサル任せにせず、「コンサルを使いこなすんだ」くらいの気持ちが必要でしょうね。

[20: 青汁好き]

コンサルの話はさておき、施工業者ですが、南怪工業も要注意の世田谷アラート業者ですよ。現場は悪くないのですが、営業・管理部門が奇々怪々。コンサルとツルンデノことか、追加工事が出るわ出るわ、最初の請負契約は一体何だったんだ・・私のマンションは「闇」（>>３）に引きずり込まれました。さらに請負契約で明記されていた「瑕疵担保」の保険手配に不備があったのに、指摘すると居直る始末。おかしさ怪しさに気付き、遅まきながら目覚めた管理組合理事たちが抗議の声をあげると、弁護士との肩書を名乗る　”代理人”　からチンピラまがいの脅しをかけられる始末。「闇」は晴れません。

[21: 匿名さん]

>>3 匿名さん
マンション計画修繕施工会社協会会長
坂倉氏が述べられていますね

[22: 匿名さん]

>>11 名無しさん
マンション計画修繕施工会社協会会長
坂倉徹氏が述べられています

[23: 名無しさん]

カシワバラコーポレって実際どうなんですか？

[24: 名無しさん]

カシワバラコーポレーションって会社は給料が安いって転職サイトで度々見かけます。
そんなところでモチベーション高く優秀な人が働くでしょうか？
下請け業者に丸投げの件など、そもそもがあまり仕事に対してモチベーションが高くないのではないでしょうか？
子会社のカシワバラデイズの問題記事も見ました。
なんか怪しく感じますが実際はどうですか？

[25: ユースメディアをぶっ壊せ！]

築14年のマンションに住んでる者だが、大規模修繕に関わる業者なんて、無能・無知なんだけど、成金・見栄はり組合員の多い高級マンションをカモに、緊急性のない補修してボッタクってる連中。

[26: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[27: ご近所さん]

うちのマンションもカシワバラコーポレーションで大規模修繕工事をお願いしましたが、責任者に悪い印象を受けました。説明会の時は凄くいいことを言っておきながら工事が始まるとノラリクラリとしている印象で、個別案件はきちんと対応しないでやり過ごそうとしてしている感じです。工事も外国人を多く使っており、足場を組んで窓の外に外人がたくさんいて凄く嫌な感じがしたし、ちゃんとやれているのか心配でした。日本人もいるのですが、話を聞いていると凄くいいかげんな感じでした。こんな連中を使っているのなら人件費は安く済んでいるんだろうなと思います。

[28: 某コンサル社員]

>>27 ご近所さん
カシワバラ、以前は特定のコンサルと手を組んでグイグイやってましたが、今はほとんどのコンサルと手を切っていて、直接受注を狙ってます。
今後浄化されるまで少し時間は掛かるかもしれませんが期待したいです。

建装は未だに特定のコンサル社員と手を組んでますね。

どちらの会社も直近5年ぐらいの工事実績にコンサル名を入れてもらえば見えてくるはず。
（そのデータが正しい、という前提です）

[29: 某コンサル社員]

あーーー
劣悪な工事会社の実名を書きたい！

[30: 匿名さん]

書いてくれませんか

[31: 名無し]

> 某コンサル社員
是非、知りたいです

[32: 匿名さん]

JSは安くてすごく評判良いですね。
いくら工事をする前から良い事を言っても、結果が全てですよね。

[33: 買い替え検討中さん]

>>16 匿名さん
私のマンションもそろそろ20年目を向かえ、大規模修繕業者選定の真っ最中です。
投稿者様のマンション規模はどれ位でしょうか。参考にさせて頂ければと存じます。

[34: 匿名さん]

>>33 買い替え検討中さん
規模は３７０戸、１２階建て、５棟の団地型です。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
早々のご返信、有難うございました。ウチは13階建・166戸なので、問い合わせは出来そうです。

[36: 販売関係者さん]

私が住んでいるマンションは大手デベロッパー系管理会社に委託しています。
その管理会社から大規模修繕工事の提案がありました。長期修繕計画を確認したところ、修繕積立金が相場の1/2の金額で設定されており、完全に破綻していました。そのため積立金の値上げも計画に含まれています。
知識を得るため「知らないと損をする　大規模修繕工事」を読んだところ、破綻すると分かっていながら積立金を低く設定する事、10年目にアピールをし出す事、修繕工事の周期を短くする事、公募を数社にする事などなど、まるでウチのマンションの長期修繕計画そのままの事が書いてありました。このままでは完全に食い物にされてしまいます。
総会では長期修繕に問題がある旨訴えましたが、理事会のメンバーは管理会社を信頼しているため、まるで管理会社の手下のような事を言い出す始末。訴えも虚しく長期修繕計画が通ってしまいました。本を出し、理事会のメンバーに読んで欲しいと伝えましたが、輪番制の理事ということもありモチベーションが低く、かなり嫌な顔をされました。
おそらく今後数千万から数億規模で余計な費用を支払う事になり、その度に値上げを要求されるでしょう。
もし同じような状況の方がおり、状況を改善された方がいらっしゃいましたら改善方法をご教示頂けると幸いです。

[37: 匿名さん]

36です。販売関係者ではありません。訂正させて頂きます。

[38: 匿名さん]

「マンション管理士等に質問しようパート３」スレにガチな大規模修繕工事マニアがいるからご託宣を拝聴するようにｗ

[39: 匿名さん]

>38
情報ありがとございます。

[40: 匿名さん]

>ご近所さん
ここにも参加してるね。

[41: 販売関係者さん]

>>27 ご近所さん
うちもカシワバラコーポレーションが工事やってますが、ひどいです
早朝からドリルと電動ノコ？の爆音が部屋の中に聞こえてきます
耳栓しても聞こえるから相当な音です
工事責任者に時間帯を変えてくもらうよう連絡したら、やめられないと。
営業所からは、これが当たり前、何が問題なのって感じの答え
はっきり言って自分たちの都合しか考えてない会社です
大規模修繕工事をやられるなら、ほかの業者を考えるべきです。

[42: 匿名さん]

長期修繕計画は管理会社の長期営業目標と同義です。

[43: 理事長経験者]

マンションの管理組合として、必要な事は、1管理費で、小規模工事を含め単年度の収支がマイナスになっていないか?
2修繕積立金の金額は長期修繕計画に沿って運営されているか?
の2点だと思います。
大規模修繕の業者選定は、理事会プラス修繕委員会の責任において、5社以上の公募とプレゼンにより、総会に上程すべきです。

[44: 匿名です]

>>43 理事長経験者さん
管理費と修繕積立金は別に考えないと問題が複雑化します。

長期修繕計画書通り運営するのはほぼ不可能です。
最初の大規模はどこのマンションも問題なく実施できますが、二回目は恐らく賄えないです。
原因は修繕積立金の値上げありきで、値上げ幅がとんでもないからです。
見直しをした後で運営通りであればまだ安心できますが、作りっ放しであればなんの指針にもならないと思います。

業者選定は仰る通りと思います

[45: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

この手のものは、横串の仕組みにつきます。

もしくは、各区分所有者に、当該契約で分割債権がある、とすればいい。

[46: 匿名さん]

＞＞28　某コンサル社員さん
建装は未だに特定のコンサル社員と手を組んでますね

差し支えなければ教えていただきたいです

[47: 某コンサル社員]

>>46 匿名さん

それを知ってどうするのかな？

実際に大規模修繕工事コンサル選定に活かしたいなら、
直近5年ぐらいの工事実績に対して、管理会社とコンサル(責任施工の場合は空欄)を提出してもらえば、明確にわかるはずですよ

[48: eマンションさん]

>>41 販売関係者さん
うちは去年カシワバラコーポレーションが工事してたけど、別にこれといって問題なかったな～
ドリル音する日にリモート会議して困ったくらい笑
事務所に電話したらチャイム押して謝りにきてくれたよ。
でも事前に通知はしててくれたみたいでこっちがすいませんだった汗
かなり頻繁に通知とか掲示板内容かわるからね～
把握しきれない。。
私は仕事上工事関係の人の出入り多いけど、工事の良し悪しは結局現場の監督次第だよ

[49: 評判気になるさん]

当マンションではある設計会社と談合の
二番手にいる事が、ある専門家の方の助言で
わかりました。一番手と約60万の違いでしたが
何より公募した施工会社二社が理由不明のまま
見積参加から抜けた事でした
建装が、設計会社の常連で、出来レースが出来上がっている事が、設計会社の内部告発でわかりました
。一番手が管理組合側として依頼拒否の場合に
二番手として推挙する仕組みです
建装が歴史的にも業界の位置付けでも、それなりの
会社として公募採用していた訳ですが、まさかの
坂でした。しかし、こんな仕組みをしたのは
設計会社です。悪の根源です
設計会社が絡む場合は特に気をつける事です

[50: 匿名さん]

>49 評判気になるさん

あなたのマンションは関西ですか？
設計会社など教えて頂けるとうれしいです