大規模修繕工事業者の真相

[評判気になるさん]

近年、「分譲マンションの大規模修繕工事の闇」的な言い方で、建築士事務所（コンサルタント）や、管理会社が黒幕として談合利益でマンションの積立修繕金を食い物にしていると言われてます。
しかし、実際の工事を担う修繕業者はどうなのでしょうか？
安全、品質、出来栄えなど工事に関する直接的なことは、現場一品生産の建築工事ではマンション毎で色々評価はあるのだと思いますが、修繕業者の住民対応や理事会説明、営業手法などは、企業姿勢や社員教育、会社体質的なものが反映されるのだと考えています。
ちなみに私のマンションは以前、カシワバラコーポレーションが請負業者として施工しました。
営業段階と、工事期間での対応にはギャップがありました。
現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。
施工管理体制は下請け丸投げ？のような体制で、理事会での報告会も出向社員の現場監督のみの参加でした。
このようなことは、会社案内でも、ホームページでも、見積もり書や、プレゼンテーションではわかりません。
10数年周期の工事機会では、マンション当事者は、次回選ばないという善後策しかありません。
しかし、掲示板情報や口コミで情報発信することで少しでも大規模修繕工事業者の真相を知れれば後悔する管理組合も生まれないのでしょうか。

[42: 匿名さん]

長期修繕計画は管理会社の長期営業目標と同義です。

[43: 理事長経験者]

マンションの管理組合として、必要な事は、1管理費で、小規模工事を含め単年度の収支がマイナスになっていないか?
2修繕積立金の金額は長期修繕計画に沿って運営されているか?
の2点だと思います。
大規模修繕の業者選定は、理事会プラス修繕委員会の責任において、5社以上の公募とプレゼンにより、総会に上程すべきです。

[44: 匿名です]

>>43 理事長経験者さん
管理費と修繕積立金は別に考えないと問題が複雑化します。

長期修繕計画書通り運営するのはほぼ不可能です。
最初の大規模はどこのマンションも問題なく実施できますが、二回目は恐らく賄えないです。
原因は修繕積立金の値上げありきで、値上げ幅がとんでもないからです。
見直しをした後で運営通りであればまだ安心できますが、作りっ放しであればなんの指針にもならないと思います。

業者選定は仰る通りと思います

[45: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

この手のものは、横串の仕組みにつきます。

もしくは、各区分所有者に、当該契約で分割債権がある、とすればいい。

[46: 匿名さん]

＞＞28　某コンサル社員さん
建装は未だに特定のコンサル社員と手を組んでますね

差し支えなければ教えていただきたいです

[47: 某コンサル社員]

>>46 匿名さん

それを知ってどうするのかな？

実際に大規模修繕工事コンサル選定に活かしたいなら、
直近5年ぐらいの工事実績に対して、管理会社とコンサル(責任施工の場合は空欄)を提出してもらえば、明確にわかるはずですよ

[48: eマンションさん]

>>41 販売関係者さん
うちは去年カシワバラコーポレーションが工事してたけど、別にこれといって問題なかったな～
ドリル音する日にリモート会議して困ったくらい笑
事務所に電話したらチャイム押して謝りにきてくれたよ。
でも事前に通知はしててくれたみたいでこっちがすいませんだった汗
かなり頻繁に通知とか掲示板内容かわるからね～
把握しきれない。。
私は仕事上工事関係の人の出入り多いけど、工事の良し悪しは結局現場の監督次第だよ

[49: 評判気になるさん]

当マンションではある設計会社と談合の
二番手にいる事が、ある専門家の方の助言で
わかりました。一番手と約60万の違いでしたが
何より公募した施工会社二社が理由不明のまま
見積参加から抜けた事でした
建装が、設計会社の常連で、出来レースが出来上がっている事が、設計会社の内部告発でわかりました
。一番手が管理組合側として依頼拒否の場合に
二番手として推挙する仕組みです
建装が歴史的にも業界の位置付けでも、それなりの
会社として公募採用していた訳ですが、まさかの
坂でした。しかし、こんな仕組みをしたのは
設計会社です。悪の根源です
設計会社が絡む場合は特に気をつける事です

[50: 匿名さん]

>49 評判気になるさん

あなたのマンションは関西ですか？
設計会社など教えて頂けるとうれしいです

[51: 匿名さん]

まず元請会社が現場監督を務めるのが基本ですよ。

[52: 匿名さん]

>>46 匿名さん建装工業とジャトルはどうですか

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
担当者によって違いはありますよ。
ちなみにこれから工事を着工されるんですか？

[54: 通りがかりさん]

元マンション大規模業者です。
まず管理会社が元請になるときは設計価格レベルの暴利で出します。
それで見積が通ればラッキーですね、管理会社としては。

次に管理会社と設計は仲が良いですね。
ただ、設計も管理会社に営業をかけるしか仕事が取れないのが事実だと思います。
さらに、A.B.Cの3社でコンサルのヒアリングをする際にAに取らせるように仕組むのは管理会社です。
そこから業者選定から工事監理まで提出した金額でコンサルが請け負います。
その時点で管理会社にコンサルが手数料を支払う約束になっている場合があります。
金額は会社によりけりですが5?15%くらい。
設計会社によりますが請負金額の中に既に管理会社に支払う額が含まれている場合があります。
これで設計が叩かれるのもなかなか酷な話です。

次に工事業者の話です。
上の構図に似てますが、皆さんがおっしゃる通り工事業者は設計に営業をかけます。
管理会社が設計を担う場合は管理会社に営業をかけます。

そして設計がどこに取らせるか決めて談合スタート。
さらに工事業者は設計に請負金額の5%程度を手数料として設計に支払います。
場合によっては管理会社にも渡す場合があります。
工事業者からしたら直接マンションに伺って営業かけようとしても現実的に不可能です。
となると管理会社や管理会社と繋がってる設計に営業をかけるしかないんですよね。
そうなると工事業者が立場的にも弱くなります。
なのでカシワバラは設計を入れずにやりたがるわけです。
カシワバラは競合してるときは厄介でしたがら身を引いて見てみるとある意味正義ではあると思います。

最後に私見にはなりますが1番の悪はこの談合をスタートさせる管理会社だと私は思っています。
無傷で設計、工事業者から手数料を貰って甘い汁を啜れるわけですから。
そこが初めからクリーンなら談合なぞせず競り合えるわけです。

特定の会社を非難する内容は書きませんが質問には答えれます。

[55: 通リがかりに聞きたいさん]

＞＞５４
通りがかりさんが、この談合の仕組みを回避するためには管理組合はどのようにあるべきだと思われますか。

ペテン師と叩かれているNPO法人近畿マンション管理士(者) 協会の会長が書いた本を読みましたが、彼は

管理組合が修繕業者を直接選定すれば、バックマージンを防げるが、管理組合も素人ではあるため、実現可能な１つの方法として、まず修繕業者は「責任施工方式で大規模修繕予定」と一般公募する。その中で大手修繕ゼネコンを避けて、中小だが優良の修繕会社を見つける（これが難しい）。
予算監理はマンション管理士に依頼し、工事監理は1級建築士に依頼する。

彼の批評はともかく、言っていることはある程度もっともだと思ったのですが、通りがかりさんは、End-to-Endの健全な責任施工方式を実現し、修繕業者に十分なPayが行き渡り、管理組合に質の高い修繕を受けるために、それぞれがどうすれば良いと思われますか。

[56: 某コンサル社員]

>>55 通リがかりに聞きたいさん

外野から失礼します。

私なら
予算を示して責任施工のコンペしますね。

業界新聞で
1億で発注します。さぁ、貴方の会社はどんな工事をしてくれますか？
っていう内容でのコンペ参加を募ります。

条件に、
・実数精算などの追加請求は認めない
・屋上防水は部分補修ではなく全面更新
なども定めます。

ちなみに、マン管士だから予算管理ができる、っていう訳ではないので、ご注意くださいね。
同様に一級建築士(建築士は漢数字で表記します)であっても改修工事の経験がある程度ないと、役に立ちません。
実績をちゃんと確認して、
なんなら実績に挙がっているマンションにヒアリングしましょう！

[57: 通りがかりさん]

>>54 さん

遅くなりましたが回答させていただきます。
完全に談合を回避する、これはなかなか難しいとは思います。
一般公募をする際、どうしてもマンション管理新聞や建通新聞を利用するしかないと思いますが、その時点で取りに行く業者がいれば他社に取りに行くから協力しろ　といえば見積協力するパターンも稀ですが存在します。

可能な方法としては設計業務を設計会社に依頼し、概算予算を算出してもらう。
そして過去事例から一般的な条件を提示してもらい終わり。
業者選定業務は外して一切関与させない。
条件提示してもらった後に管理組合にて相談して条件を設定し公募開始して業者を決める。
設計会社には工事監理業務を別で契約する。
この流れを踏めばまだマシかなとは思います。
あと、理事会で決めるのはNGです。
どうしても理事会と込みでやると管理会社が入ってくるので舵を取りやすくなるわけです。
なので、関与させないように修繕委員会を立ち上げて立ち入らせないようにしてください。
あと可能であれば管理規約にある輪番制の撤廃を訴えます。
あと出来るとすれば、各社で積算して明細を作成して見積もりを出してもらう。
ヒアリングで根拠を述べてもらい選定。
ただこれは結構な労力が必要になります。
労力が必要だからこそ管理会社が入って補助しますよ　となるので、本当にしっかりと選びたいなら関与させるのはNGです。

某NPOの方は暗い噂ばかり先行しますが、叩いているのは大方関与がない工事業者も一定数いると考えてまいます。
もちろん業者以外の一般の方もいるとは思いますが、彼自身の発言は真っ当と考えています。
管理組合が自立化するためにはやはり知識です。
なのでそれを学ぶには彼は適切かなと個人的には思います。

ちょっと出先から殴り書きみたいになりました。
言葉足らずでしたら申し訳ございません。
別途聞きたいことがあれば私のわかる範囲でお答えさせていただきます。

[58: 評判気になるさん]

大変参考になりました。当マンションも大規模修繕工事の施工業者選定中なので参考にさせていただきます。

[59: 評判気になるさん]

具体的名前はご容赦ください
ただ内部告発で談合書面を入手しました
住民説明会の約1ケ月前に決まっていた内容です
いずれにせよ、設計監理会社にコンサルタント
依頼するならば、最低限、業者選定補助業務を
契約から外す事です。不透明の根源です
選定補助業務から外す契約というと大抵は
相手は断ってきます。管理組合の公募は管理組合と
癒着あるからと理由つけて
でも粘り強く探すと、受けてくれる会社が出てきます。中々出てこないのはそれだけ汚染してる
という事です。

[60: マンコミュファンさん]

太○エンジニアリングは営業と現場で譲歩共有が出来ておらず、迷惑するのは入居者。

[61: こまってる]

2月から始まった工事がまさにひどい工事です
コンサルタントは最低金額で請け負い施工会社は修繕委員長と管理会社が結託して（当日値引き）で決定。
工事は手抜き（契約外塗装、塗装回数うその申告、黒カビの上から塗装、工事を全くしてない等）理事長までうその申告の手助けをしてます
私は年なので買い替える余裕もありません
何か対処方法はないでしょうか？
ご教示願います