大規模修繕工事業者の真相

[評判気になるさん]

近年、「分譲マンションの大規模修繕工事の闇」的な言い方で、建築士事務所（コンサルタント）や、管理会社が黒幕として談合利益でマンションの積立修繕金を食い物にしていると言われてます。
しかし、実際の工事を担う修繕業者はどうなのでしょうか？
安全、品質、出来栄えなど工事に関する直接的なことは、現場一品生産の建築工事ではマンション毎で色々評価はあるのだと思いますが、修繕業者の住民対応や理事会説明、営業手法などは、企業姿勢や社員教育、会社体質的なものが反映されるのだと考えています。
ちなみに私のマンションは以前、カシワバラコーポレーションが請負業者として施工しました。
営業段階と、工事期間での対応にはギャップがありました。
現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。
施工管理体制は下請け丸投げ？のような体制で、理事会での報告会も出向社員の現場監督のみの参加でした。
このようなことは、会社案内でも、ホームページでも、見積もり書や、プレゼンテーションではわかりません。
10数年周期の工事機会では、マンション当事者は、次回選ばないという善後策しかありません。
しかし、掲示板情報や口コミで情報発信することで少しでも大規模修繕工事業者の真相を知れれば後悔する管理組合も生まれないのでしょうか。

[1: 匿名]

築35年のマンションに住んでいます。
管理会社からそろそろ大規模修繕工事ですねと提案がありました。
まだ話は進んでいないのですが、前回工事を行ったのが建宗（他の掲示板でも字を変えてたので変えました）でした。
会社の良し悪しは私にはわかりかねますが、ベランダの施工不良が多いと理事長が仰っていました。
確かにベランダでの漏水事例が多く、建宗がよく治しにきています。
建宗はどうですか？？工事後に不具合があるようではダメですよね？
何か情報があれば参考にさせて頂きます。

[2: 匿名さん]

建装工業ってのは絶対ダメだな。

[3: 匿名さん]

>現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの出向で着任されました。

　私の所は、カシワバラではありませんでしたが、設計監理方式の設計コンサルタントが作った仕様書に「現場代理人は、正社員で～」と書いてありました。正社員にこだわるなら仕様書を確認しましょう。たぶん、正社員指定は丸投げ防止なのでしょう。

↓の修繕業者団体の会長さんは、管理会社が行う丸投げを批判しているが、受注した元請けの修繕業者が、他の修繕業者へ丸投げすることは何もいわない。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

～建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

――そんな抜け道があるんですか。

　ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。～

[4: 口コミ知りたいさん]

>>2 匿名さん
建装はどいった部分がダメなんですか？

[5: 匿名さん]

建装工業、出入口のスロープの前に建築資材を積み上げ、身障者の通行を妨害している。
どういう神経しているのかね。まあ、頭の中は空っぽということなんだろうな。

[6: 匿名さん]

>>3 匿名さん

5%?10%なんてことない。
保証出すんだから、もっと粗利は必要。

>>4
現場監理はできてません。リスクがあることも含めて依頼するのが良いと思います。

[7: 匿名さん]

カシワバラコーポレーションが買収した管理会社のカシワバラデイズが処分されてます。
マンション管理組合をお客さんにしてる会社がマンション管理組合のお金に手をつけるって。
親会社のカシワバラコーポレーションもマンション管理組合がお客さんですよね。その辺のモラルは大丈夫なのかね。

https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2019/20200116-1.html

[8: 匿名さん]

大規模修繕は工事会社が全部やるとおもってるけど、どっちのK社にきても、まともに居住者対応できない所長がほとんど。
もしくは組合が居住者対応するかだね。

[9: 匿名]

＞＞8 匿名さん
どこの業者がオススメですか？？

[10: 評判気になるさん]

JSが管理している団地に住んでる者です
昨年末、大規模修繕工事が終了、工事は『JS』にお願いしました
他のマンションではJSの工事品質はどうですか？
私の所では…
①工期が4ヶ月の遅れ
②職人が全く挨拶しない、無愛想
③作業後、後片付けをしないまま帰る
④ベランダの手すりにペンキがベットリついていた
⑤駐車場に置いている車にペンキが飛散
⑥足場で使ってた部品が落下（3回あったそうです）
初めて工事を体験するので判断が難しいですが、素人目からしても色々と雑でした
また、部品の落下は小さいものではなくかなり大きい物で、もし当たってたら大怪我につながるレベルでした
あとでわかった事ですが、JSは工事の専門業者ではないそうですね
管理会社なので任せていましたが、やはり専門の工事業者に任せないとダメですね

[11: 名無し]

>>3 匿名さん
この記事、もの凄く勉強になりました
ありがとうございます

[12: 東京オフェンス（笑）1104]

施行業者は、戸建ての修繕より、マンションの大規模修繕の仕事が欲しいから、管理会社とコンサルには、日々営業してるハズ。

我々、組合員なんて眼中にないよ。私は、修繕中、マンション駐車場の出入り口に資材を置きっぱなしで、文句言ったら「こんなこと、あと10年はないから、ガマンしてください」と返されたからね。

[13: 匿名さん]

>>7 匿名さん

建装最悪です。大規模修繕。

[14: 匿名さん]

マンション大規模修繕で、設計監理方式を考えていますが、設計事務所として、KDSさんを考えています。
TDSの大阪支店が分社化した会社です。監理費用は人工制らしく、かなり安価と聞いてます。通常は受け負い額の％が普通らしいんですが
今、設計監理の不透明さが新聞に又
国土交通省からも注意留意とされています。KDSさんに過去依頼された
方がおられたら、評価含めて、ご教示ください

[16: 匿名さん]

私のマンションは建装工業でした。
管理会社抜きの責任施工方式でした。
一言で評価すると価格や出来栄えは大変良かったと思います。
私のマンションは大手の大変評判のよい管理会社ですが、
表向きと実態との違いを見てしまいました。
相見積では金額が１億数千万円安くでできました。
現在も外装は色もあせらずきれいです。
質問のある方はどうぞ質問してください。

[17: 匿名さん]

>>14 匿名さん

今どきは、ほとんどの設計コンサルが監理は人工制ですよ

[18: 匿名さん]

17番さん情報ありがとうございます。
ただ、単独で、設計事務所、六社に一応問い合わせしました。結果は逆の答でした。
大体、工事請負額の3％～5％の様です。一般的には10％と、唱えられています
尚、KDSさんは、選択から外しました

[19: 青汁好き]

＞＞１８匿名さん

KDSを外したとのこと・・賢明でしたね。こちら、その系列のTDSをコンサルとして雇い、ずばり「ひどい目」に遭いました。
なお、コンサルを雇っても、管理組合の理事なり大規模修繕委員なりが、それなりに勉強して、目を光らせることです。長年こつこつ貯めてきた積立金から高額な支出をするのですから、コンサル任せにせず、「コンサルを使いこなすんだ」くらいの気持ちが必要でしょうね。

[20: 青汁好き]

コンサルの話はさておき、施工業者ですが、南怪工業も要注意の世田谷アラート業者ですよ。現場は悪くないのですが、営業・管理部門が奇々怪々。コンサルとツルンデノことか、追加工事が出るわ出るわ、最初の請負契約は一体何だったんだ・・私のマンションは「闇」（>>３）に引きずり込まれました。さらに請負契約で明記されていた「瑕疵担保」の保険手配に不備があったのに、指摘すると居直る始末。おかしさ怪しさに気付き、遅まきながら目覚めた管理組合理事たちが抗議の声をあげると、弁護士との肩書を名乗る　”代理人”　からチンピラまがいの脅しをかけられる始末。「闇」は晴れません。

[21: 匿名さん]

>>3 匿名さん
マンション計画修繕施工会社協会会長
坂倉氏が述べられていますね