ユニハイム エクシア大津におの浜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ユニハイム エクシア大津におの浜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.uniheimestate.co.jp/nionohama/index.html

所在地：滋賀県大津市におの浜三丁目1番54（地番）
交通：JR琵琶湖線（東海道本線）「膳所」駅徒歩9分・京阪石山坂本線「京阪膳所」駅徒歩9分
間取： 2LDK ～ 3LDK
面積：55.00㎡～71.32㎡
売主：ユニハイムエステート株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5: 匿名さん]

北側がベランダになるなら、眺望もセールスポイントになるのでしょうか。
でも北側をベランダにするとは考えにくい。
駐車場100％とマックスバリューが1分の距離にあるのはいいですね。
最近主流になっているワンフロアに住戸数が少ないタイプ。

[6: マンション検討中]

現地案内図です

[7: マンション研究]

マックスバリュ-が将来的にも変わらないという保証がないのが不安です。ある時突然マンションが建つ可能性が排除されません。

[8: マンション研究]

ここなら西武前のエスリードにおの浜の方があり！
南側にはプレサンスマンション。
価格もかなり高くなる恐れあり。

[9: 匿名さん]

膳所駅まで徒歩９分。割と距離があるなという印象。
全戸分駐車場があるなど、いろいろ考えられているのはわかりますが
高めの価格設定だったらちょっと厳しいでしょうね。
何か特別感がほしいかなと思います。

[10: 匿名さん]

販売ってかなり先の話なんですね。
ちょっと前から公式サイトができていたんで、そろそろだろうかと思ってた、

物件概要自体は
ちょいちょい更新しているみたいなので、
覗いてみると新しい情報とかあるかもしれないですね。

[11: 匿名さん]

買い物環境は変わっていっていくけれど、まだ西武の他にも店があるのはすくいカナ。
アカチャンホンポとかテナントどうなっていくのでしょう。
アカチャンホンポ、
小さい子供がいるとかなりお世話になりますよね。
便利グッズも日用品も多い。

[12: 匿名さん]

IoT対応マンションとありますが、AIスピーカーを用いた家電と何か違いがあるんですか？
最近、かなりIoT対応のところが増えているので、
どんなものかと思いました。県内では、ここが初めてなんだそうです。
IoTがあることで、なにか毎月システム料とかも必要になってくるのか？まだまだこれからの情報をまたなくては。

[13: 匿名さん]

物件概要を見た感じでは、プレミアムプラン的なものは無くて、ディンクスなど2人暮らしからファミリー対象の平均的なマンションになるのではと思います。ただ、全戸角住戸だとかで、15階建てで40戸となると、だいたいワンフロア2～3戸の計算になるので、バルコニーの向きは3方向または2方向になるのではと思われます。となると北向きで琵琶湖ビューもあるのかもしれませんが、高くなるのか安いのかよめません。

[14: 匿名さん]

総戸数４０戸・・・とても小規模なマンションですね。
駅まで徒歩９分、近くはないですが遠すぎるということもないのかも。
全戸角住戸はかなり魅力的ですし、上階だと眺望も望めていいですね。
価格帯がかなり気になります!!

[15: 匿名さん]

マンション知識も素人以下の癖に高圧的な感じで子供が泣いたら露骨に嫌な顔をされてムカつきました。何様のつもりなのか販売会社がここじゃなければ真剣に検討したのに。
これは苦情ですので肝に命じて改善して下さい。

[16: 匿名さん]

コロナウイルスのため、販売は先になってくれてありがたいと思います。

人によってはお仕事がなくなったり、パート時間が短時間になったりする人もいるはずです。
我が家は家族が在宅になりました。
これまでの残業代がない分、お給料も安くなるかもしれないし…
緊急事態宣言が出ていないところでも、ある程度は自粛が必要な気もします。
住宅ローンも払えそうな金額がわからなくなってくるので、落ちついてから再開してもらいたいです。

全邸角住戸とかIoTとか、発表が待ち遠しいです。

[17: 匿名さん]

１５階建てなので中階以上は眺望が望めて
日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるかも。
外観デザインも今はイラストだけですがスタイリッシュな感じで素敵です。
ただ、まだプランが公表されていないのですよね。
どんなプランがあるのか情報公開が楽しみです。

[18: 評判気になるさん]

これからのでかいかいものは慎重の上にもしんちょうにね

[19: 匿名さん]

全邸IoT対応っ、イマドキな設備のマンションですね。

まだプランの詳細などが出ていませんが、かなり気になります。

物件概要には2LDK ～ 3LDKと記載があるので、ファミリー層もかなり希望者が多そう。

販売開始は7月の予定とのこと。詳しい情報公開が楽しみです。

[20: 評判気になるさん]

1フロアに３邸、全戸角部屋は魅力だけれど、１５階建てだから
かなり細長いペンシルビルみないにならないかなあ。見栄えが貧弱なのはいやだ。

[21: 匿名さん]

>>18
無理な買い物、途中で支払えなくなったら辛いですよね。住宅ローンも最初はよくても、子供の教育費がかかるなど周囲を見ていると大変そうです。

マンションのホームページ、現地周辺航空写真なんですね。CGなのかと思いました。
夕日でしょうか。京都の方？に太陽が見えています。すごくきれいです。

海沿いで駅から遠いですが、徒歩9分。リゾート感もあるマンションでとても素敵と思います。琵琶湖VIEW、いいですね。間取りが公開されていませんが物件概要見ると「2LDK～3LDK」なのでファミリーもいけるかなと思っています。

[22: 匿名さん]

駅からの距離は10分圏内ならまずまずじゃないでしょうか
IoT搭載といってもどもまでIoTと連携しているのか気になります。

エアコン、浴室、床暖房くらいでしょうか。個人的には子供が帰宅したか知らせてくれる機能も付いている安心です。

最近はIoT搭載マンションがどんどん増えて行っていますし、滋賀県内では先駆けになることで注目されている方も多そうですね

[23: 匿名さん]

１フロアに３戸って、確かにご近所も少なくプライバシー性が高いと思います。
大規模マンションであれば、１フロアに３戸なんて無理ですよね。
駅まで徒歩９～１０程度であれば近くてアクセスは良さそう。
ただ、総戸数が少ないと将来の修繕費などが高くなっていきそうなのは心配ですね。

[24: 匿名]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[25: 匿名さん]

全戸角住戸でワンフロア3邸ってどんな配置になるのかな？と思ったら簡単な平面図があったので納得しました。どの間取りも二面採光で、リビングダイニングはワイドスパンになるのかなと想像します。3タイプの中ではCタイプが一番面積が小さめで窓が少なめなので価格も控えめになるのでは。でももったいないですね。建築上の都合なのか、南側に大きな窓が作れなかったようで、唯一Cタイプのたぶん浴室かキッチン？の小さな窓が一つあるだけのよう。

[26: 匿名さん]

確かに、Cタイプが面積から考えると価格は安くなるかもしれませんね。
一番良いのかエレベーターも近くてAタイプかな。
BタイプCタイプとは違い、隣がないので生活音も気にならないでしょう。
ただ階にもよって価格帯は違うでしょうし、もう少し詳しい情報が欲しいですね。

[27: 匿名さん]

全室引き戸って好みはすっごくわかれそうですね。
引き戸のほうが、空間効率がすごく高くなるのでいいと思うけど
なんとなく開き戸のほうが子供が好む感じがしてしまいました。
家具設置とか動線の邪魔にならないのは
圧倒的に引き戸。考えるときもかなり気が楽だと思います。

[28: 匿名さん]

西武が閉店後すぐに取り壊されて長谷工のマンションになると某掲示板で見ました。
その規模なんと1100戸らしいです

[29: 通りすがり]

大津に百貨店なしとなります。県庁所在地では珍しいのでは?マンションだらけで魅力のない町になるのが残念です。

[30: マンション検討中さん]

小規模マンションは将来的に管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるんですよね？
売るときは安く設定されていますが数年ごとに値上げされて毎月の支払いなので、大規模マンションよりも年間数万円の差が出てこないか心配です

[31: 匿名さん]

>>27
>>全室引き戸って好みはすっごくわかれそうですね。

確かにそうかもしれません。
見た目などはドアのほうがスマートな感じはしますし。
ただ、引き戸のほうが本当に使い勝手は良いと思います。
特に小さい子供がいる家庭にはピッタリかも。

[32: 評判気になるさん]

におの浜はシエリアもエスリードも販売不調に見えます
西武跡地の長谷工も控えていますし供給過多では？
リセールバリューはちょっと疑問です

[33: 匿名さん]

>>32
関電不動産のシエリアは工事がはじまった時には14階建てだったのに
いつのまにか11階建てに規模縮小してますね。
よっぽど売れ行きが良くないのかと思われます。

[34: 匿名さん]

マンションのホームページに、におの浜のエリアガイドがありました。
新型コロナがあるのであまりおでかけ行けないですが、家族が夏休みだったりするので、日帰りで出かけるにも参考になりそうです。

ドイツ料理の店やクッキーなど焼き菓子を販売するお店など知らない店もありました。

>>におの浜はシエリアもエスリードも販売不調に見えます
なぜ売れないんでしょうね？滋賀県のマンション需要がそこまでないんでしょうか。

[35: ご近所さん]

単純にコロナで先行き不透明だからでは？
におの浜だけじゃなく他の地域も売れなくなってきてるでしょ
ただ、におの浜は西武が無くなる事確定して購入やめた人いるだろうね
シエリアやエスリード、ここも閉店発表前だったからしょうがない

[36: マンション掲示板]

隣の中古マンションが駅まで10分表記
南側のプレサンス
東側のウォーターレジデンス
ここは無理やり9分にしたか！
10分と9分じゃ、印象が違うな。

[37: 匿名さん]

ほんとですね、微妙にニュアンスが違ってくるから不思議です。

設備仕様面で嬉しいなと思ったものは・・・
食器洗浄乾燥機・ホーローキッチンパネル・ミストサウナ・皮脂汚れを洗い流すエステケアシャワー・便器のスゴフチ・セフィオンテクト便器・バルコニーの給水栓・パントリーなどです。
特に気になったのが、皮脂汚れを洗い流すエステケアシャワーなんですが、石鹸などを使わなくても平気な感じでしょうか？

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
不動産というか住宅は、
立地と間取り
が大事かな。

なかなか価格決められないみたいですね。。。

[39: 匿名さん]

売れ行きが芳しくないのは、もちろんこの物件だけではないでしょうけど
ここは立地の割に強気な価格帯が売れ行きに影響しているように感じます。
膳所駅まで徒歩９分とはいうものの、実際にはもう少し時間も要するように思いますし
物件内容に特別感もないのでもう少し抑えた価格帯にすればよかったかなと感じました。

[40: 通りすがり]

ここに限らず、にほの浜物件は西武跡地の長谷工マンション計画が影響し当面どこも買えない。

[41: 匿名さん]

>>40 通りすがりさん
1000戸。におの浜、キツくなるなぁ

[42: 通りがかりさん]

1期販売開始前からいきなりサービスって珍しくない？

[43: ご近所さん]

サービスって？

[44: 匿名さん]

サービスって、もしかして第１期成約特典というもののことかも。

３０万円諸費用サポート、スマートスピーカー、駐車場優先権

この３点セットみたいなものは、まぁサービスと呼べるのかなと思います。

でも、マンション購入金額から考えると大したサービスとは思えないなと自分的には思いましたけど。

[45: 匿名さん]

IOTマンション、滋賀では初なんですね。
何でも新しいものが好きな人には良いキャッチフレーズなのかも。
立地よりも設備重視という人にやおすすめのマンションかなと思います。

[46: マンション比較中さん]

先週末から販売始まったみたいだけど、状況わかる方いたら教えてください。

[47: 匿名さん]

9月29日更新の物件概要では、先着順で9戸販売中のもようです。何戸販売されたうちの9戸なのかはわからないですけど。2千万円台からの価格なので買いやすそうに思います。

スピーカーのプレゼントはわるくないかもと思います。全戸無線LANルーターを設置するとのことなので、自分で用意する手間も省けて音楽でも聴きながら引っ越しの片づけができるのではないかな。

[48: 匿名さん]

ここって、西側バルコニーの眺望は長谷工の大型マンション建設で絶望だけど、北側の駐車場には同じような細長いマンションは建たないのかな？

[49: ご近所さん]

ファミマの駐車場のこと？

[50: ご近所さん]

エスリードにおの浜セントラルと間違えた
北側ってマックスバリュなんじゃないの？

[51: 匿名さん]

>>50 ご近所さん
いえ、マックスバリューとここの間にある駐車場です。
狭いけど、細いマンションなら建ちそうかなと。

[52: ご近所さん]

北側の駐車場、クリニックらしいね

[53: ご近所さん]

北側というか道路隔てた向かい、東になるのかな

[54: 匿名さん]

>>53 ご近所さん
林業会館跡地
日商エステム
建ちます。。。。

[55: ご近所さん]

>>54
そんなに面白みもないマンション
売れると思ってるんだろうか？

[56: マンション検討中さん]

第一期8戸
最初に見学した4ヶ月以上前から
ずっと先着順だけど、
どういうこと？

[57: マンション比較中さん]

>>56 マンション検討中さん
第一期は９戸だったから、１戸は売れたってこと。

[58: ご近所さん]

まだ1戸しか売れてないって事…はさすがに無いよね…？

[59: 匿名さん]

>>39 匿名さん
ホームページ見ると、
15階からでも
琵琶湖は少ししか見えないんだね。
完成はまだまだ先だし、急ぐ必要はないかな。
シエリア、エスリードも高いけど
それより高いしね。

[60: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

昨日から2期開始と連絡ありましたよー

[61: 周辺住民さん]

>>60 匿名さん
おおお、７戸売れたんだね！

[62: 住民でない人さん]

売れたのか、前のも含めて売り出すのか…
どっちだろうね

[63: 検討板ユーザーさん]

建設地見たけど、全然工事進んでないような？

[64: 買い替え検討中さん]

中止ってありなんですか？

[65: 住民でない人さん]

過去に無いこともないみたいだけど
販売2期開始なら中止ではないんじゃない？

[66: 職人さん]

やっと売れてきた模様。イオンタウン駐車場敷地の立地を便利ととるか、ゴチャついてるととるかで分かれそうですね。滋賀県内で琵琶湖散歩できて買物にも便利、学区も良しとなるとにおの浜になるのかなと。ただ中古マンションの供給も絶えずありそう。

[67: 職人さん]

この物件の良し悪し（検討中）

・デメリット
マックスバリュ駐車場に隣接している為、騒音などの懸念
BタイプorCタイプは西向き
坪単価が高い

・メリット
全戸分の駐車場確保
駅徒歩10分圏内
日用品の買物は便利
琵琶湖近い
Iotマンションで、ネット接続利用料や電子書籍読み放題サービスも管理費に組み込まれている
BタイプとCタイプのベランダの戸境はパネルではなくコンクリート

多分自己バイアスもあって、見えてないデメリットがまだあるかも・・・

[68: マンション検討中さん]

周りの中古マンション、新築マンションと
ロケーション、クオリティ含めて比較したときに
坪単価が高いのでしょうか？
それとも現在の不動産相場全体の坪単価が高い
のでしょうか？

[69: 匿名で]

>>68 マンション検討中さん

両方だね

[70: 職人さん]

＞68さん
膳所駅徒歩10分圏内新築であればエスリード大津におの浜セントラルとシエリア大津膳所が比較対象となります。
同じ階でエスリードは東向き（目の前が関電不動産のマンション予定地）で坪単価181万円
ユニハイムエクシアは西向きで185万円
シエリア価格詳細がわからないですが、180万以上になると思います。
※これからイーグルコートの新築も膳所に建つそうです

京都の椥辻の駅近新築マンションで坪単価160万円台でした。

ロケーションやクオリティは各々唯一無二なので単純に価格比較はできないですね。総じて不動産価格は上がっています。ただアフターコロナ、更に不動産価格が上がっていくのであれば今が高いとも言えないと思います。
本当に難しい。5年や10年待てるのであれば又別ですが。

[71: 購入経験者さん]

>>70 職人さん
イーグルコートはコスパ良いから狙い目かも。

[72: 知識人]

>>71 購入経験者さん

大津で唯一順調に売れている新築マンション。
それはイーグルコート大津中央。
西大津のイーグルコートも完売。
確かに、イーグルコートシリーズはコスパが良い。
ところで次のイーグルコートは何処に建ちますか？

[73: マンション検討中さん]

におの浜再整備進んできれいになっていますね。
大津港も水上飛行機を復活させたり、琵琶湖疏水舟の乗り入れの計画もあり楽しみです。

[74: 職人さん]

におの浜のイーグルコートは膳所駅徒歩10分圏内ではないようです。10分圏内となると、西武跡の関電不動産マンションくらいになるのでしょうか？

[75: ご近所さん]

におの浜にイーグルコート建つの？

[76: 検討板ユーザーさん]

>>75 ご近所さん

建ちますよ！
京都銀行の北側、くら寿司の西側。
前に川。
価格も期待！！

[77: 検討板ユーザーさん]

>>76
ありがとう
そこ、今解体してて何が建つのかちょうど気になってた所だよ
イーグルコート建つのかー
すぐ近くにイーグルコートあるね
中古でも売れてるみたいだし良さそう

[78: マンション検討中さん]

先日モデルルーム見てきました。
マンションと関係ないんだけど接客してくれた人も、なんかフォロー？で話されてた人も話長くてうんざり。
大事な買い物だからちゃんと聞きたいのに、質問にも、簡潔に応えてくれないし。疲れてしまった。
話は変わりますが、やっばりスーパーの近くは便利だけどうるさいですよねぇ？しかもマックスバリューだし…

[79: マンション検討中さん]

小規模でいいですね。ロケーションもいいし、検討中です

[80: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

それ、私も味わいました。
せっかく足を運んでるのはお部屋を見たいのもそうだけど、営業される覚悟で行ってるとはいえ本当に全然まとまって話してくれなくて、疲れました。
主人はある程度任せてくれてるので、話はしっかり聞きたいけどなにせ億劫です。

[81: マンション検討中さん]

>>78さん
>>80さん
我が家は逆にすごくあっさりしてました。事前に他社も複数訪問済と伝えたからかもしれませんが、よそで聞かれるどうでもいい話は皆無でした。
あっさりしすぎて、売る気ないのかと思うほどで(笑)

[82: マンション検討中さん]

売れ行き今どんな感じなんでしょうか
数ヶ月前でBとCはかなり売れてたようですが

[83: 買い替え検討中さん]

Cタイプは残り２邸らしいです。Bタイプもわずか。
まずまず売れているようです。

[84: 匿名さん]

とうとう最終期まできましたね。
先着分は２邸ですが、最終分は４邸販売されています。
こちらでの書き込みをされる方ばかりではないですし
合計６邸であれば、割と早く売れているほうなのかなと思います。

[85: 匿名さん]

「13階間取りプラン」なんてあったんですね。
残り6邸、何階が残っているんでしょう？

>>先着分は２邸ですが、最終分は４邸
完売まであと少しで売れ行きの調子はいいと感じました。
Bタイプ、Cタイプの2LDK人気なんですね。別荘みたいに利用される方が多いんでしょうか。

[86: 匿名さん]

このあたりで別荘みたいな利用の仕方はあまりないかなと思いますが・・。
ただ売れの間取りやプランには偏りがあるのかもしれませんね。
駅から離れているため、住みやすい環境ではあるのかな。

[87: 匿名さん]

駅まで言うほど離れている感じはしないけど…
実質10分ちょっとだったら、普通に日常的に歩ける距離かと。

今は大きなキャンペーンしていますね。
こういう文字を見ると
いよいよ最後なのかな…という感があります。
最後なので大盤振る舞い？

[88: 匿名さん]

竣工して半年過ぎたので
早く売り切りたいというのは確かにあるのかもしれません。
最寄駅から徒歩１０分以内の立地としては割と安いかも。
ここなら、京都や大阪にも出やすいですよね。

[89: 検討板ユーザーさん]

２００万円プライスダウンの部屋は、オプション、家具、カーテン、引越し代、照明となかなかお買い得ですね
ただ、オプション等、最初から付いているものが個性的なので、合う合わないがありそうです
間取りも個性的です

[90: マンション検討中さん]

外食するとこ近くにいっぱいでここいいなとか思っても結局、行かないんだろなー
あのあたりのスーパー実際に回ってみたけどバローが個人的にはよかったな。
そう考えると駅にメチャ近でもないし、ここのメリットってそんなにないんだよな。

[91: 匿名さん]

家族がいれば、外食はたまにするかと思います。作るのが面倒な時など
お祝いの時や週末などチェーン店なら食べに行くご家庭が多いと思いますよ
最近はUberや出前館を利用して家で食べる頻度が増えていると思いますから、
飲食店が周辺にたくさんあるのは良いことだと思いますよ。配達の選択肢も増えますし。

[92: 匿名さん]

HPでは残り3邸になってますね。
これだけマンション供給多い場所で残り3邸は優秀な方ですね。
近くの電力会社系列のマンションはまだある程度残ってるみたいですしね、大幅値引き待つのもありかな。

[93: 評判気になるさん]

すごく時間がかかってるけど色々サービスもありそうだしいいかも。最近の新築は4000万台からって感じで高いし、値段を抑えるために狭くしたりプランも悪かったりする。ここは間取も使いやすそうだし、スーパーも近いから気になりだした。

[94: 検討板ユーザーさん]

>>92 匿名さん
完成して売れ残っている時点でアウト！
優秀では無い。
先に値引き無しで購入された方はハズレ引きましたね

[95: 匿名さん]

先に購入された方は、多くの選択肢の中から好きな物件を選べたから、それはそれで良いんじゃないでしょうか。

事務所利用していたところが100万円オフ、ということです。
値下げは嬉しいけど、
現状有姿での引き渡しだったりするのでしょうか。

[96: マンション掲示板さん]

近くのイーグルコートは売り切れたようですが、こちらもそろそろ売り切れそうですね。

[97: マンション掲示板さん]

近くのイーグルコートは売り切れたようですが、こちらもそろそろ売り切れそうですね。

[98: 匿名さん]

最近はどこのマンションも完成までに完売って難しそうですよね。

先着分３邸のみとなっています。

総戸数も多くない物件ではありますが、売れ行きは順調なほうかも。

マックスバリューが近いので、買い物が便利でいいですね!

[99: マンション掲示板さん]

いい意味で無難なのですぐ売れるのでは？

[100: 匿名さん]

最近は小規模マンションちょこちょこ出てきましたね。

一戸建てだとご近所付き合いが面倒なのでマンションを…と考えている人にとっては、

これくらいの規模がちょうど当てはまる気がします。

自分もそうなんですが、あまり人に干渉されたくないんですよね。

挨拶くらいは当然ですが、親しくなりすぎるともめる原因になりそうで。

最寄り駅までも徒歩圏内というのもいいかな。

[101: 評判気になるさん]

>>100 匿名さん
私もご近所さん付き合いはほどほどにしたいです。今のマンションでも出会ったら皆しっかりあいさつはしますが、それだけです。引越しの挨拶行って以降、誰かの部屋に行くこともないし楽です。
戸建に住んでた時の方が井戸端会議に巻き込まれたり、人の関わりが密でした。仲良くやってるうちはいいんですけどね…
マンションは騒音がとか言われるけど、トラブルは基本管理会社を通して注意してもらうので、ありがたいです。戸建だったら全部自分で対処しないといけないし、何かあったら大変です。

[102: 匿名さん]

戸建ての方がご近所付き合いは濃いんですか？
井戸端会議に巻き込まれるのは嫌だし、悪口に同調したくないし。。。

子供が小さい頃は、親もつきそうことが多かったですが、大きくなってくると、子供同士で遊べるようになったのでいいかなと思っています。

小規模マンションは、挨拶だけでさっぱりした関係かもしれません。
よさそうです！

[103: eマンションさん]

>>102 匿名さん

いや小規模こそ密な関係よ
理事会もすぐ回ってくるし名前と顔も一致しやすいし人の入れ替わりも少ない傾向にある

[104: マンション検討中さん]

色々住んだけど、マンコミュ恒例の、
どこに住んでも快適度は住民次第、
そしてそれは住むまで分からない、
という結論が正しいように思います。