シティハウス堤通雨宮町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス堤通雨宮町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi1/

所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩11分
　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩7分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.25平米～91.22平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[872: 匿名さん]

個人的には北四番丁まで徒歩11分というのが一番痛いな。地上とホームの上り下り、待ち時間を含めると、仙台駅前に出るのにトータル30分弱かかる。仙山線とバスは本数と定時性の問題で使いにくいし。
他はイオンが出来れば、特に大きな欠点はないかな。

[873: マンション検討中さん]

イオンが来ないなら台原からドンキが移ってきて。

[874: 匿名さん]

>>872 匿名さん
このマンションからなら歩いて30分くらいで着きますね。歩く速さ普通な速度の男性ですが。

[875: eマンションさん]

近くに中規模以上のスーパーなど小売店がないのと駅遠、車の発進方向の限定感は雨宮再開発の時点からよく言われていましたね。
田舎に比べたら十分便利って感じる人と、便利なところに住み慣れた人とでは捉え方が違いますが。

[876: 評判気になるさん]

>>875 eマンションさん
徒歩圏内に西友x2生協x1ありますけどね。

[877: マンション比較中さん]

宮城県民歩かないから・・

[878: 匿名さん]

個人的には駅とスーパーは500m（徒歩6分）圏内にあれば便利という感覚。

[879: 評判気になるさん]

>>878 匿名さん
その条件（500m）に入るのは、生協、西友、ドンキ、そして、北仙台駅
ですね。ご参考までに。

[880: 口コミ知りたいさん]

売ること考えたらすべて5分以内の方いいな
ここより良いところたくさんあるから利便性の
面では劣ってる

[881: eマンションさん]

徒歩圏内だとどこも微妙に遠いんですよね。牛乳とか野菜ジュースとか重い野菜買うと、真夏日や雪で凍結してると結構きます。子連れだとなおさら500メートルが意外と距離ある。
今まで便利なところにばかり住んでいたせいだと思っていますが。

[882: 匿名さん]

>>879 評判気になるさん
ん？その中だと500m圏内は西友だけじゃないの。ホームページ上はそうなってるけど。

[883: 検討板ユーザーさん]

イオンは三井のリパークになる
月極あるといいね

[884: 匿名さん]

現状、利便性の面で二日町と北仙台に後塵を拝していると思うが、イオンが完成すれば雨宮が一番便利になると思う。

[885: マンション検討中さん]

二日町も見学行ったけど、内装・外装の仕様グレードとかはこっちのが良いね。上までちゃんとタイル張り、この規模ではなかなか凄いんじゃない？
向こうの掲示板覗くと、なんか駐車場とかで色々と揉めてるみたいだし、こっちにしようかな。。。

[886: マンション検討中さん]

私も二日町と比較検討しましたが、敷地内動線に関しては圧倒的に雨宮に軍配でした。
二日町は狭い敷地に詰め込みすぎて、結果として駐車場トラブルが絶えないようですし。
商業施設や医療施設に関しても、二日町とは比べるのが申し訳ないほど、スケール差がありすぎますしね。
雨宮の良さに最近になって気づいた1人です。

[887: マンション検討中さん]

ここは良くも悪くもイオン次第。あすと長町の凍結状態を見ているのでちょっと怖い。でもイオン出来なきゃ眺望日当たりが最高なのでプラスに考えればいいのか。

[888: 匿名さん]

私も雨宮良いと思う。利便性と住環境どちらも良いよね。
ここ数年売れ行きが良いと言われている物件は、利便性と住環境どちらかに欠点があるパターンが多く、こちらのようにどちらもバランス良い物件があまり評価されていないのが不思議でしょうがない。

[889: マンション掲示板さん]

利便性と住環境そんなにいい？
むしろ平均以下だと思うけど…

だから実際売れてないのでは？

[890: マンション検討中さん]

>>889 マンション掲示板さん
平均以下と述べられておりますが、889さんの平均とはどのように数値化されているのでしょうか？

[891: マンション掲示板さん]

逆に聞くと何をもって良しとしてるの？
まだ半分も売れてないのが世間的な評価なんだけど、それひっくり返すぐらいの根拠示すんですかね

[892: 名無しさん]

書き込みも少ないですね、話題性もないのかな？

[893: 匿名さん]

今の段階でここを利便性が良いという方は中古も含めて色々マンション見た方がよいですよ。
職場、仙台駅に徒歩でも行ける。そこまででなくても地下鉄駅に数分で着く。近くのバス停に仙台駅までのバスが頻繁に来る。
利便性の価値は人それぞれかもしれませんが、少なくともイオンができるまでは厳しく評価になるのでは。

[894: 利便さん]

あなたがお好きなのは、交通利便性と生活利便性、それとも両方かしら？

[895: 匿名さん]

物件の良さを数値化するのは難しいし、個人差あると思いますが、私の評価基準だと以下の通り100点満点中69点。他の物件でも試してみましたが、7割前後あれば十分合格点かと思います。
なお、雨宮エリアの再開発を前提とした評価となります。

①立地（利便性）24/50
最寄り駅までの所要時間3/15
※駅近と考えられる徒歩10分以内で得点付与、北仙台駅まで徒歩7分だがJRのため減点
仙台駅までの所要時間3/15
※電車の待ち時間も含めて25分程度と想定、30分以内は得点付与
周辺施設の充実度18/20
※徒歩10分以内の商業施設・学校・病院・その他公共施設に得点付与、イオンモールに隣接、学校・病院も近いことから高評価

②立地（住環境）22/25
景観・日照8/10
※眺望・日照を阻害する建物が正面にない、周辺の街並みが整っている
騒音・悪臭4/5
※交通量の多い幹線道路、鉄道線路、繁華街に隣接していない
災害リスク10/10
※ハザードマップにおいて地震の揺れやすさ、液状化、浸水のリスクが低い

③建物23/25
構造5/5
※免震装置有り
設備・仕様4/5
※食洗機・ディスポーザー・床暖房有り
駐車場4/5
※自走式
向き5/5
※南向き
ブランド5/5
※メジャー、過去に大きな問題なし

[896: 評判気になるさん]

>>895 匿名さん
個人の評価なんでどうでもいいんですが、雨宮から
仙台駅へ電車で行く人はいないと思いますよ。

[897: 評判気になるさん]

>>896 評判気になるさん
そもそも都心近郊に住んでいる人が電車に乗ってどこに行くんでしょう？

[898: 匿名さん]

>>896 評判気になるさん
仙台駅までの移動手段は徒歩、バス、地下鉄、JRいろいろとあるけど、ここだと北仙台駅から仙山線が一番早いんじゃないかな。地下鉄だと地上とホームの上り下りがあるし、バスは遅い。自転車は駐輪場と天候の問題がある。

[899: 通りがかりさん]

タクシーでもいいよね。たかが1000円くらいだし。

[900: マンション比較中さん]

単純に遠回りだから心理的に選ばないな仙山線。新幹線乗り換えるならアリかもしれんが。空港は悩むね。個人的には自動車派だが。

[901: 匿名さん]

>>897 評判気になるさん
都心近郊に住んでるけど、結構電車乗るよ。普段の通勤は徒歩だけど、出張することもあるし。転勤になれば毎日電車に乗る可能性もある。
あとは子供の通学ね。中学校までは徒歩圏内だろうけど、高校、大学になれば電車通学する可能性は結構高いよ。塾も仙台駅近くに集中してるから、通塾にも電車使う。
他にもショッピングやレジャー、いくらでも電車を使う機会はある。都心近郊は郊外みたく駅近が全てというわけではないけど、だからといって駅近の良さが消えるわけではない。

[902: 匿名さん]

交通利便性の優位性は厳しい
北仙台駅　徒歩9分
北四番丁　徒歩11分
使えるバス停堤通雨宮町　徒歩5分
使えないバス停上杉二丁目　徒歩4分
一方通行のみ接道。西側は一通多い。マンション到着までに迂回が必要な場合もある。周辺渋滞。

資産性は簡単じゃない
スーモ北四番丁15分以内か北仙台10分以内じゃないと検索にひっかからない。経年するほど検索ヒット率が下がる。後続マンションは高いものの立地が優れるので買物利便性の評価次第。

住環境は閑静とはほど遠い
救急病院、大規模商業駐車場、通路隣接。
病棟、商業駐車場動線や自走式駐車場からの覗き込み懸念。カーテン必須。洗濯物を外に干しにくい。

買い物利便性が特徴のマンションだからイオン出来るまで販売が進まないのしゃあないと思う。

[903: マンション比較中さん]

メリットもデメリットもイオンありきのマンションですからなぁ。せっかくのまとまった土地、もうちょっとなんとかなんなかったのかねー。

[904: 買い替え検討中さん]

隣のプラウドは完売してるは何が良かったから？当時は上杉に選択肢が少なかったから？イオンもすんなり出来る見込みあったから？

[905: 評判気になるさん]

後者でしょうね。
当時のスレもそんな基調でした。
今はどれくらいの満足度なのでしょう。
また、売買や賃貸はどうなのか。

[906: 匿名さん]

>>904 買い替え検討中さん
イオンが20年にも完成という当初計画でしたからね。というか価格高騰についていけなくて、潜在的な購入層も減っているのでは。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
まさにそれですね。30代の一般サラリーマンではマンションの選択肢はほぼないですよね。

[908: 匿名さん]

比較対象として、近隣で評判の良い二日町の南棟について、私の基準で評価してみました。結果は以下の通り66点でした。
902さんの雨宮は閑静ではないという指摘は確かにその通りかと思いましたが、それを加味しても雨宮は67点。あくまでも個人的な評価ではありますが、私的には二日町と大差なく、雨宮も普通に良い物件では？と思っています。

①立地（利便性）31/50
最寄り駅までの所要時間8/15
※北四番丁駅まで徒歩6分
仙台駅までの所要時間6/15
※20分程度と想定
周辺施設の充実度17/20
※商業9/12、教育4/4、医療2/2、公共2/2

②立地（住環境）16/25
景観・日照4/10
騒音・悪臭2/5
災害リスク10/10

③建物19/25
構造4/5
設備・仕様4/5
駐車場1/5
向き5/5
ブランド5/5

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん
勝手に点数付けてるけど全く参考にならないな。そしてやるならプラウド晩翠通りのスレでやって欲しい。

[910: 評判気になるさん]

>>908 匿名さん
こんなのは個人ブログか日記帳ででもやれば？

[911: 匿名さん]

都心近郊で商業地と住宅地の境目になっているようなエリアが利便性と住環境どちらも高評価を狙えるんでしょうね。
ここもそうですが、再開発で周辺の利便性が向上すると化けそうなエリアは幾つかありますね。

[912: マンション掲示板さん]

事実このマンション売れてないのですから全く点数は参考にならないかと
利便性もコスパもいいプラウド晩翠セントラルと同じ時期に販売してたのが敗因ですかね

[913: マンション比較中さん]

>>908 匿名さん

あくまで匿名さん個人の評価ということですから絶対的評価には
なり得ませんが、他の物件の評価もそれぞれのスレで公開して
いただければ相対的に評価、あるいは比較できるんじゃないかと
思います。私個人としては興味深いし、意味があると思っています。

[914: 匿名さん]

評価基準と項目、配点は私もこんなもんだとおもう

[915: 匿名さん]

お隣はマンションマニアさんも記事にしてましたねー

https://manmani.net/?p=20144

[916: 匿名さん]

>>912 マンション掲示板さん
将来イオンが建つことを考慮するかどうかですね。イオンが完成すれば、きっとここの評価も変わるんじゃないかと思います。都心近郊の複合開発はなかなかレアです。
実際に仙台駅東口、あすと長町、東西線沿線といった再開発が進んでいるエリアは、再開発が進むにつれてどんどん評価が上がっていますよね。

[917: 匿名さん]

>>913 マンション比較中さん
興味深いとおっしゃっていただき、ありがとうございます。
検討した物件は全て点数付けしておりますが、雨宮も二日町も私の評価基準では結構高得点の物件になります。
トータルで50点にも満たない物件（うち利便性13点）、住環境が5点しかない物件など、該当スレに投稿したら荒れそうな物件もあるので、高得点の物件だけ気が向いたときに投稿しようと思います。

[918: 検討板ユーザーさん]

再開発って言っても交通が不便な場所に病院とイオンできるだけなんだが
東口や長町と同列に期待するのはどうかと

そのイオンもいつできるかもわからないんだけど

[919: 評判気になるさん]

勝山館、スミフそして雨宮近辺も建て替え進んでいますよ。病院できるとバス路線も再編されるし地区再開発で間違っていない

[920: 匿名さん]

バス再編ありそうですけどソースあるなら教えてください

[921: 匿名さん]

>>918 検討板ユーザーさん
再開発の規模こそ長町に比べれば小さいけど、雨宮という都心での再開発ということに価値があるんじゃない？歴史ある文教地区で、一番町にも歩いて行ける立地に、それなりの規模のイオンモール。
仙台駅東口は規模、立地ともに例外中の例外として、この規模でも都心での再開発という意味では十分貴重だよ。