シティハウス堤通雨宮町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス堤通雨宮町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi1/

所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩11分
　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩7分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.25平米～91.22平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[766: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[767: 匿名さん]

南西向きの高層階は良さそうにみえますが。。

[768: マンション検討中さん]

ここと、シティハウス上杉の引き渡しが今年の10月予定なのは何か理由があるのですか？
売れ行きが今ひとつだから、引き渡してしまうと共用部の管理費が引き渡しした部屋の分しか入ってこなくて、維持するには不足するとかでしょうか？

[769: 通りがかりさん]

シティテラスが4月だから、ずらしている。

[770: 通りがかりさん]

公式ホムペでは、シティハウス上杉、シティテラス雨宮、竣工済にも関わらず両方とも2022年10月引渡予定になってますね。始めからこうでしたっけ？

[771: マンション検討中さん]

契約の時期によって入居の時期が違うとききましたが、4月末、7月末、10月。。
今年の2月までの契約が7月入居だったので、これからの契約は10月ということですよね。

[772: マンション検討中さん]

>>771 マンション検討中さん

大規模マンションでは、よくあることですね。
引っ越し時期が集中しすぎるので、先に契約している人から引き渡していくようです。

[773: 匿名さん]

今回の地震を受けて、地盤の良い都心に住むメリットを再認識しました。やはり城下町の歴史あるエリアは安心ですね。

[774: 匿名さん]

ここが人気なの分かる気がする。都心は地震、津波、水害いずれの災害にも強いけど、全体的に街が古いのが欠点。ここは都心だけど再開発で街が新しくなっている点が優れている。いま再開発されているエリアは災害に弱いところが多いから、再開発されていて災害にも強いエリアは貴重。タワーマンションじゃないのも安心感があって良い。

[775: 名無しさん]

>>774 匿名さん
ここ人気なの？再開発してる？

[776: 名無しさん]

>>774 匿名さん

全然売れてないって噂は聞いてたんですが、人気有るんですか？

[777: 匿名さん]

病院とイオンができるだけなんですがね。
大学の広大な跡地に新しくポンポンポン、と建物を置いただけで、
これで街が新しくって言っても、・・・と言う感じですね。
北や西の旧街区を再開発しているわけでもないので。

[778: 通りがかりさん]

マンションほか建物があまり建て替えられない人気のない地区よりは、続けて新築マンションが立ち続けるこの周辺はまだマシ。

[779: 匿名さん]

>>778 通りがかりさん
ですね。再開発がまだ終わっていないのでイメージが付かない方も多いでしょうが、都心の北部エリアでは雨宮がダントツで綺麗な街並になると思います。それでいて酒蔵の歴史的景観が残っているのも良いです。

[780: 匿名さん]

イオンがある都心近郊でダントツで綺麗な街並みを見たことないしイメージ湧かないです
新しい街並みと思いますがダントツで綺麗な街並みになるかはちょっと。。

[781: 匿名さん]

ダントツ感と歴史的景観という言葉遣いが
すみふの営業の方にいそうです
気を悪くされたらすみません

というのも、
どうも堤通雨宮をダントツと思えないんです
歴史的かどうかもわからないです

[782: 匿名さん]

再開発って、あすと長町くらいやれば再開発って感じするけど。

[783: マンション検討中さん]

雨宮キャンパスの跡地開発に合わせて塩漬けの勝山ボウルの跡地を開発しただけだから、
マンションが立ち続けると言う認識はどうかと

[784: 通りがかりさん]

雨宮プラウドスレにも再開発発言とそれへのツッコミはあったなww

[785: マンション検討中さん]

建物内を見学に行きましたが、自走式駐車場からのアプローチの利便性には驚きました。雨や雪にも濡れずに、スマートキーも使え入室可能なようです。
またこの前の地震で建物内のモデルルームの皿が一枚も落ちなかったらしいですよ。都心は地盤が良い上に免震構造ですからね。
地震が多い地域ですから、人気が高まる物件でしょうね。

[786: 匿名さん]

>>785 マンション検討中さん
今回の地震と来月の津波浸水想定をきっかけに、都心人気が急速に高まる気がします。

[787: 名無しさん]

ここってそもそも都心に入るの？
場所が中途半端でちょっと遠すぎない？
最寄りバス地下鉄アクセスも遠くて選択肢から外しました。

[788: マンション検討中さん]

郊外の定義が人それぞれのように、都心の定義も人それぞれだからまぁ。
北仙台じゃねえのかここ。って言われるとまぁ。

[789: 匿名さん]

雨宮町も住んだら便利なんだからいいんじゃないの？都心の話ばかりになってるけど、なんでそんなに定義したがるのか分からん。

[790: 名無しさん]

>>789 匿名さん

資産価値に関わるから拘るのは当然です

[791: 通りがかりさん]

この流れ、別に誰も定義したがってなくない？
都心アピールする人がいるから、いやいやここ都心だっけ？って突っ込んでるだけだと思うよ。
ここより利便性高い所に住んでたら都心とは思わないし、郊外に住んでたら利便性上がって都心に思う。
最終的には個々の感覚だからそんなもんっしょ。

[792: マンション検討中さん]

将来の資産価値なんかどうなってるか分からないのに拘ってどうするの？
手頃に買って将来高く売れる物件こそ価値あるものじゃないのかな。都心はもともと高額だからリスクあると思いますけど。今は都心回帰の流れですけど、20年後とかどうなってるかなぁ

[793: 匿名さん]

資産価値に拘るなら、都心か郊外かではなく、再開発で今より発展するエリアを買うのが良いと思う。雨宮もそうだし、あすと長町、仙台駅東口、卸町から荒井の東西線沿線などが良いと思う。

[794: 匿名さん]

ここはこれ以上開発の余地はないから今より発展することはないなぁ
価格もイオン織り込み済みだし

[795: 匿名さん]

横から失礼します。
将来の資産価値はどうなってるか分からないから拘わらなくてもいい
というお考えには、わたしは反対意見ですが、そういう考え方もありですよね。
ですが、拘ってどうするの、とおっしゃられても、別によくねーか、いちいち疑問というかつっかからなくてもよいような。。とういう感じがしますよ。
拘ってどうすんの、といいつつ、資産価値への持論を述べる矛盾あるコメントのようですし、みんなそんなもんかもですね。気にしないと言いつつ気にする、ざっくり気にする、的なもんでしょう。

20年後も都心部は地価が下がりにくいでしょうからから、都心部がリスク、というのは違うかもです。
都心部でも人気のエリアとそうでないエリアがあったり、駅近でも人気あるエリアと人気ないエリアがあったり、郊外でも人気のエリアができたりさびれるエリアが生まれたり、さまざまな二極化があるとは思います。

雨宮推しではないですが、堤通雨宮町は生活が便利になるし、街区綺麗だし、建物のクオリティ高いし、買物客と患者家族の目に留まりやいので、車の出庫後のルートが微妙だけど、オーナーが売却しやすい物件でいいと思います。

[796: 匿名さん]

すいません、街区綺麗だし、は、正しくは、再開発で南側の街区が綺麗になるし、でした。

[797: マンション検討中さん]

未だに3割しか売れてないような物件が売却しやすいの？

[798: 名無しさん]

>>792 マンション検討中さん

20年後はもっと加速してるよ、仙台市含め日本は今後コンパクトシティ化です。

[799: 匿名さん]

>>797 マンション検討中さん
将来雨宮のエリアに中古マンションの需要がないと思うの？

[800: 名無しさん]

>>799 匿名さん

ないでしょ、有っても10年後には3000万切ってると思います。

[801: 匿名さん]

シティテラス上杉くらい他とグレード違って明らかな違いがあるならまだしも、隣のプラウドと差がないこちらは売却は苦労すると思う。

[802: 匿名さん]

名取と富谷に仙台市は人口取られてるかもしれんよ。出勤や出張が少しずつ減り20年30年と時が経てば仙台駅近郊に住むメリットは少なくなるかもしれない。コンパクトシティ化が必ずしも仙台駅中心になるとは言えないと思います。仙台市が仙台駅中心に進めようが住むところや人気は住民が決めること。

[803: 匿名さん]

>>802 匿名さん
私もそうですが、今の20代から30代は車に乗らず、徒歩と地下鉄だけで生活できることを好む人が上の世代に比べて多いです。若い世代ほど郊外より都心を好む傾向にあるので、行政のコンパクトシティ政策と合わせて都心集中が進むんだろうなと思います。

[804: 名無しさん]

>>802 匿名さん

行政がお金を集中させることが出来る場所もコンパクトとになります。どう考えても仙台駅中心です。最悪青葉区の範囲内でしょうね。

[805: 通りがかりさん]

>>804 名無しさん
偏りすぎw都心に住む必要なくなるかもしれないから絶対はないでしょ。高確率で青葉区中心部は人が集まると思いますが、トヨタのウーブンシティのような未来都市が郊外に点々とするかもしれないよ。グーグルシティとかアマゾンシティとか。10年経つと働き方も生き方も変わるよね。将来仕事あんのかな。

[806: 匿名さん]

郊外に未来都市が出来たら、そのときに移住すれば良いのでは。今から郊外住んでたら不便で仕方ないよ。

[807: マンション検討中さん]

ドーナツ化だって結局は都心回帰したし、また郊外に向いたとしてもいずれ回帰します。ましてや人口減少が加速する未来。人口が減れば税収も減り、従来規模のインフラの維持が不可能になったところから外縁部からの縮小が始まり都心回帰を促進することになるのではないでしょうか。行政の進めるコンパクト化は手遅れにならないうちにこの形に予め誘導したい意向なのでしょう。住民が決めることと、と言ったところで、彼らもその住民に選ばれた代表です。支持を得られなければ落とされるなり計画反対の抗議が盛り上がったりしていそうですが、そうは見えないので概ね評価されているのでしょう。
名取や富谷にしても、仙台で吸いきれない需要が市外に溢れる形でベッドタウンとして発展してきた側面があるのですし、そこには郊外化が進むことで中心部に余剰が生まれれば自ずと戻ってくる程度の需要も多いはず。周辺の都市にその流れを許さないほど惹きつける魅力や、未来都市を作るほどの力や基盤があるかというと、ちょっとそうは思えません。都心に住む必要がなくなることと、進んで都心より郊外を選択することはイコールではないからです。
時代が変わろうが地方都市が東京に逆転することがないのと同じ構図じゃないですかね。やっぱりなんだかんだで、都心部で生活したいという需要は決して少なくない。

それこそどこでも仕事ができる世の中になるのなら、子育てしやすい環境で老後も車に頼らずに日常の買い物や通院が可能、地盤も強く浸水リスクも低いこのエリアの価値とも親和性は高いわけで、インフラの老朽化や地域住民の高齢化で取り残されるリスクが少ないという点では雨宮は十分都心として評価しても良さそうに思います。
ま、所詮ただの私見なんですけどね。

[808: マンション検討中さん]

10年後20年後がそんなに予想できてるならマンション買う金で投資しとけば。

[809: 匿名さん]

>>808 マンション検討中さん
そうですよね。掲示板で専門家になっても仕方ないのに。未来見据えて自己投資している人は時間の無駄だから掲示板に書き込みしないでしょうし。
そもそもここシティハウスの掲示板よ？仙台市の板でも新しく立ち上げてそっちでやって欲しい。

[810: マンション検討中さん]

地域は需要あってもこのマンション選ぶかというとね
価格下げれば売れるけどこの価格で資産価値としてみるなら絶対選ばない

まあ売れ残り状況見ると間違いなく大幅値引きなるから様子見でいいかな

[811: 匿名さん]

>>807 マンション検討中さん
個別のマンション事情はさておき、都心と郊外の見方に関しては全面的に同意見です。人口減少と高齢化が確実である以上、コンパクトシティが長期的なトレンドとなるのもほぼ確実だと思います。

[813: 名無しさん]

自己投資とか危ないワード使ってる

[814: 匿名さん]

>>800 名無しさん
左様ですか。雨宮が10年後に3000万円を切るということは、雨宮は郊外より2000万円ほど相場が高いと仮定すると、10年後の郊外は1000万円を切ってるということになるのでしょうか。。それとも、郊外の価値は下がりにくく都心近郊の価値が下がりやすいという前提でのお考えが前提になっているのでしょうか。。

価格は市況によって変わるので予想が難しいですが、800さんが数字をだされたので、私も数字を考えてみました。

まず、20年前に竣工した北仙台のライオンズタワーの売出中の物件をみると、現在の売り出し価格で坪単価180万、4150万円。また、12年前に竣工したライオンズ勾当台通の売出中の物件は、坪単価161万円、4460万円。今は中古も高いですね。。そして、今後10年間の市況が大幅に変動しないという仮定で考えますと、10年後のシティハウスの売出価格は坪単価150から180万、4000万から4500万程度となる。

800さんが3000万円切ると想定されてたので、上述の4000万から4500万円との差額をみると、1500万円くらいの開きがあります。中古の相場が1500万円くらい下落するシナリオだと売出価格が3000万円切るかもですね。

考えるに、10年間でこれくらいの変動があるのはリーマンショック以降と同じくらいの出来事がある場合です。リーマンショック相当の影響がある場合は3000万円切るかもです。しかし、10年で相場が1500万円下がるのはありえるシナリオだと思いますが、雨宮だけが下がるというより市況全体が下がるものと考えられます。雨宮だけ中古マンションの需要が急に下がって値崩れするとは考えにくいです。

むしろ、雨宮あたりにプラウドシティとシティハウスと類似・競合する新築マンションが出てくる場合は、今後のあすと長町のように値付けがやや下がりそうですよね。売却に時間がかかるか値付けを下げないと売れなそうです。類似物件がぼんぼこ立つような立地ではないので、一定の中古需要はあるし、雨宮だけ値崩れするってことはないんじゃないですかね。
ないでしょ、って言い切られていたので考えてみました。失礼しました。