シティハウス堤通雨宮町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス堤通雨宮町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi1/

所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩11分
　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩7分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.25平米～91.22平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
シティハウス堤通雨宮町 (住友不動産のエグい作り込みに感服: 仙台市で一番熱い物件) 【トミー】
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[1: マンション比較中]

お隣りのプラウドシティと合わせると400戸ですかあ。
デベロッパーの仕事って大変だねぇ。
青写真描いて、土地の手当てに始まり分譲開始まで
5年とか10年単位だから、その間経済状況や不動産市況が
どう変化するかは彼らのリスクだもんね。もちろん大儲け
できることもあるだろうけど、東北大震災による不動産
需要の増加、第二次安倍政権が誕生しての円安の進行、
低金利、金利ゼロによる金融緩和、東京オリパラの決定と
不動産市況にとっては追い風続き。
でも、それが止まり、逆風が吹き始める心配が出てきた。
東京圏、大阪、名古屋は別として、他の地方都市は既に
ピークアウトしてる感じ。
あすとエリアで1,500戸程度の供給が終わり、この農学部
跡地で400戸。確かに長町と上杉じゃあエリア的には別物
かもしれないけど、どうなるんだろうね？

仙台市も人口増加は既にストップしてるし、全国的に見て
魅力のある投資場所じゃないしね。

[2: マンション検討中さん]

HPの画像は西側かな？スパンがキツそう。バルコニーのガラス枚数が全部同じだから間取りは単調になりそうですね。お馴染みの田の字縦リビングのウォールドアだと予想。
西側にこれしか住戸設けないなら南面も結構ぎゅうぎゅうになりそう？
イオンの発表が待たれますね。

[3: 検討板ユーザーさん]

目の前がイオンの駐車場なので、低層階の冬場の日当たりはやはり期待できないでしょうか…。1階庭付き住戸を希望しているのですが悩みます。

[4: マンション検討中さん]

予定日照状況は見れませんでした？
冬至の時の。

[5: 検討板ユーザーさん]

>>4 マンション検討中さん
お隣のプラウドですが、冬至の日照予想を以前拝見しました。確か4階くらいまでは陰になっていたと思います。
シティハウスでは、病院寄りの住戸は駐車場がギリギリかぶらないかな？と淡い期待を抱いているのですが…。

[6: マンション掲示板さん]

ここの一階はプラウドシティと違って庭付き住戸はありませんよ。バルコニーよりやや広めのテラスがあるだけです。
南の眺望がイオンや駐車場と重ならないのは西側2戸のみです。そこの一階はエントランス設備なので住戸はありません。テラス付住戸の日照はどうでしょうね。

[7: マンション検討中さん]

>>6 マンション掲示板さん
もう資料請求すると届くんですか？まだ先かと思ってまだなにもしてなかった。

[8: 検討板ユーザーさん]

>>6 マンション掲示板さん
1階住戸は庭でなくテラスなんですね。知りませんでした！
イオン駐車場に重ならないのは西側2戸のみで1階はエントランスだと、1階住戸の冬場の日照は期待できなさそうですね…。
参考になりました。ありがとうございます。

[9: 6]

6です。資料請求ではなく、事前の近隣住民説明会で配られた資料です。1階から13階までの平面図、東西南北の立面図など。部屋の広さやルーフバルコニーの広さ、供用設備やエレベータの位置も含めて記載されています。

[10: 検討板ユーザーさん]

>>9 6さん
お部屋の広さが記載されているとのことですが、3LDK、4LDKのお部屋はそれぞれ何平米くらいか分かりますか？

[11: 口コミ知りたいさん]

おいおいおいおい、勝山跡地同時着工ってここ売る気あるのか？

[12: 検討板ユーザー]

重機進入路が南側からの仮設道路になっているけど、大規模修繕時はどうすんの？
今はそんなの関係ねぇ・・・

[13: 口コミ知りたいさん]

勝山跡地の住友マンション、同時着工とはいっても名前も公表されてない。
堤通雨宮が売りきれてから販売開始？
もしくはグレードあげて価格に差をつけて販売？

[14: 匿名]

>>13 口コミ知りたいさん

勝山どころかここのHPも何も更新されないですからねぇ。コロナの影響なんですかね。

[15: 評判気になるさん]

ここ売る気あるんかねぇ？
住友はとにかく値引きしないけど、各地で新築が売れ残りすぎて手が回らなくなってきたのか？

[16: マンション検討中さん]

ファミリータイプの物件を検討しています。
こちらは附属学校に近く上杉小学区がメリットですが、駅徒歩10分以上かつ堤通雨宮アドレスなので将来的に上杉小学区から外される可能性があるのがネックです。(勝山のシティテラスは立地はいいですが、あそこまで過剰な共用施設はいらないかな…)
将来売りに出す予定の方はどのようにお考えでしょうか。

[17: 名無しさん]

あくまで検討段階ですが、資産価値を第一に持ってくるならここはナシです。
仙台では東京都内ほどシビアではありませんが、やはり資産価値の残り方としては交通の便が最も大きな決定因子です。
また、お隣と合わせて同時期に400戸が供給されますので希少価値も全くありません。同時に数個が売りに出る状態が常態化するでしょうから、買う側としてはその中から得と思われる部屋を選べるわけです。
そうすると、安く出した人に引きずられて値崩れも起きやすくなります。
学区は正直おまけ程度ですが、プラウドシティですら外されるかどうかという話でしたので、仰る通りかなりハイリスクでしょうね。

そもそも売りに出すのが前提なら絶対に中古なんですけどね。得したいなら…

[18: マンション検討中さん]

>>17 名無しさん
やはり駅近物件でないとリセールは厳しいですよね。またお隣に似たような物件があるのも不利ですね。ありがとうございます、頭に入れておきます。

[19: 匿名]

>>18 マンション検討中さん

中心部に限っていえば駅近はほかのエリアに比べてリセールに強い影響を与えてないからあまり過信しすぎないほうがいいですよ。

[20: マンション掲示板さん]

物件ホームページの更新が遅いのは住友不動産としていつものことなんですか？物件に興味があってホームページが更新されないか何度も訪れているのに放置し続けるのは、売主本位過ぎるというか、この頃イライラしてきました。

[21: 通りがかりさん]

良い土地を安いときに仕入れ、カッコいい外観のマンションを建て、時間をかけて自然に売れるのを待つ。これが住友の基本思想だと思います。売主本位といえばそうかもしれませんが、根強いファンは多いはず。

[22: eマンションさん]

この売り方でNo1なんだからみんな気にしてないんだろね。
来週発表会だから更新は以降なんじゃないですか？気長に待ちましょう。

[23: マンション比較中さん]

説明会が行われていますね。
情報が出てくるのが楽しみです。

[24: マンション検討中さん]

ホームページの写真を見ると最上階西側はガラスウォールのようになっていますね。全体のデザインや最上階の造りを見る限り、シティテラスよりもこちらの方がハイグレードな印象。

[25: 口コミ知りたいさん]

仙台中心部ではなかなかない大規模複合開発ですから楽しみですね。
大通りから一つ入ったところにあるので排気ガスや騒音の影響も小さい。シティテラスと違って寿司詰めではないし、北仙台駅にも近くて自走式駐車場なので値段が同等ならこちらの方が価値が高いと思います。

[26: マンション検討中さん]

元々家族受けのいい地域の上に、厚生病院やイオンが完成したら多くの従業員の需要も生まれるのでここは買えなくなるでしょうね。

[27: 匿名]

そんなお手軽な価格？

[28: 匿名さん]

買えなくなるだって、このご時世に。竣工時に半分売れてれば御の字でしょう。
諸経費入れて4000万後半が出せる、ファミリー層がそんなに残っているとは思えませんが。
シニアの富裕層はテラスの方を買うでしょうから、厳しいですね

[29: 匿名さん]

>>25 口コミ知りたいさん
あちらは、こちらよりも駅（北四番町）に近いですよ。
南側は商業施設ではないので、落ち着いているとも言える。
坪単価が同じになるんでしょうかね。

[30: マンション掲示板さん]

テラスは北四番町7分で地下鉄のみ、ハウスは北仙台7分でJRと地下鉄のどちらも利用できます。テラスは大通り沿いなので落ち着きも同程度でしょう。テラスは中低層が勝山館本館と重なるので南側の眺望もあまり望めません。

[31: 口コミ知りたいさん]

>>26 マンション検討中さん

イオン店舗で働く従業員の大半は契約社員やバイトなど、ファミリーマンションの需要はない人々
厚生病院も若いスタッフがやたら多い病院だから同じことが言える
そもそも病院職員というのは多くを若い女性看護師が占めるので、そこに合わせて家を買うことなど稀
的外れも甚だしい

[32: 口コミ知りたいさん]

>>30 マンション掲示板さん

この時代に仙山線って本当に使う？
愛子とか東照宮にそんな用ある？
山形？バスで行けば？

都心で山手線と都営地下鉄が使えるのとは訳が違う
ほとんどメリットになってないと思う

[33: 匿名]

>>32 口コミ知りたいさん
本数少ないから使いにくいけど、エスパル・パルコ本館や新幹線に用があるならJRの方が便利ですよ。
バス乗ればいいと言われたらそれまでですけど、、

[34: 口コミ知りたいさん]

>>33 匿名さん

自分で書いてらっしゃるけど、20分に一本の電車じゃその程度のメリットは消し飛ぶ
複数人ならテラスからだったらタクシーを使う選択もある
あそこからなら仙台駅まで1000円切るからね

そもそもエスパルで働く人でもなければ、エスパルだけに用があるって状況が月に何回あるか
月に2回、ダイヤの巡り合わせ次第で簡単にひっくり返る数分の差のために住む場所決めますか？って話ですよ
唯一の例外は新幹線出張が極端に多いサラリーマンかな
それにしたってすぐに遅れる仙山線を日常的に使いたい人はそうそういないけどね

まぁとにかく言いたいのは、カタログの「二路線使用可」を見たら、本当に使いますか？って必ず自問自答しようねってお話

[35: マンション掲示板さん]

看護師という資格の強さを見誤ってはいけませんよ。子育てでブランクがあっても年収500万円ですぐに採用されます。余程変な夫を捕まえたのでなければ世帯年収1000万円を超えていない家庭の方が少ないです。銀行の方に若い看護師の与信がどれほど高いか聞いてみてください。

[36: 匿名さん]

イオン、計画棚上げですよね？

[37: マンション比較中さん]

看護師の収入を疑問視してるんじゃないでしょ。
職住近接を望む人はどれだけいるのか？
若い独身・既婚が4000万超の物件を買うのか？
購入をする人はいるだろうが、
物件の成否を左右するほどの購買層かといえば、
根拠薄弱で無意味だということだろう？

[38: マンション検討中さん]

イオンとシティテラスが建ったら道路沿いから見えなくなるんだよな。おまけに接道は細い一方通行。近所の人からしか認知されないマンションは資産性の面では辛い。

[39: 評判気になるさん]

>>35 マンション掲示板さん

分からないようなので本気で答えましょうか？
まずマンションを買うには特定の病院で働き続けることが前提だけど、そもそも看護師のうち厚生病院みたいな本気の急性期病院でずっと働く人は稀
医者と違って、看護師ではキャリアを重ねることにそれほど興味がない人が大半で、かつ転職が非常に容易だから
活気のある病院に入院すると若い看護師が多く、その辺のクリニックや老健施設に行くとおばちゃん達がゆったり働いてるのはそういう理屈
いずれ辞めることを視野に入れている職場のために、高額のローンを組んでリスクを背負う人はいない
看護師の与信が高いのは、そういう場合でも転職が容易で、収入が途絶えることが極めて稀だからというのが大きい
この段階で大半が脱落

さらにその条件をクリアしたところで、看護師に限らず独身女性で3LDKクラスを買う人は限られる
じゃあ家族がいればどうかと言うと、それはそれで旦那の仕事もあるし子供もいるし、妻の職場だけ考えて家を選ぶわけではない
そして子供ができると、もともとキャリア志向の看護師でもごく一部を除いて少しずつフェードアウトしていく

よって、このマンションを買うような看護師、もしくは看護師を含む家族は

①同じ病院でキャリアを積んで一人で3LDKクラスに住もうという、極めて珍しい購買層
②看護師自身がメインの働き手である、もしくは看護師側の都合を最優先できる家庭で、かつ厚生病院でずっと働き続けることが前提のごく少数（現実的には役職者クラスのみ）

よって母数が圧倒的に少ないので、このマンションのメイン購買層には絶対になり得ない
君は表面的な事しか見えてないねぇ
これで納得できないならしらん

[40: マンション掲示板さん]

あらあら、長文お疲れ様でしたね。
与信は統計的事実から導き出されたエビデンスレベルI、少なくともIIの情報ですよ。
あなたの主張は、あなたが見たことの中でとりわけ都合の良いエピソード、事例を抽出してつなぎ合わせただけ。標本数はおいくつですか？レベルVIの眉唾ものです。最近は学生でもしっかりEBMについて学びますよ。表面的ってのはブーメランですねぇ。

[41: 名無しさん]

>>40 マンション掲示板さん
39さんが的外れなことは置いておいて…
EBMとは何の略ですか？

[42: 坪単価比較中さん]

厚生病院の看護師が購買層かって話に看護師の与信だけを持ち出してどうすんのって話だと思うんだが
資金を工面できることと買うことは別でしょ

[43: 評判気になるさん]

>>41 名無しさん
Evidence Based Medicine。マンション全然関係ないですね。

[44: 匿名さん]

>>42 坪単価比較中さん

宮城で妻が看護師夫婦で、年収1.000万以上のパワーカップル、旦那の転勤が無い夫婦は、マンション買わないでしょう、一戸建てにしますよ、東京じゃないんだし。

[45: 匿名]

随分昔風な考え方ですね。
一戸建て神話？
東京と比べて確かに仙台は田舎かもしれませんが、マンションの方を選ぶ富裕層は一定数いますよ。
まあ、そういった方がここを選ぶかどうかは別問題ですが…。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
お金の有る無し、良い悪いではく
宮城の看護婦の特性からマンション選ばない気がします、あくまでも私の周りの話ですが・・
マンションだとしても確実に言えることは、厚生病院の看護師はここは選ばないと思います。

[47: 匿名さん]

仙台は戸建志向が高い気がする。ちな転勤族の感想。
戸建志向を変えられればまだマンションを売る余地はあるんでないの。
変えられれば・・・

[48: 匿名さん]

我が家もそうですけどパワーカップルは時間に追われてるから利便性追求でマンション選ぶ人が多いのは仙台でも同じですよ。上杉で注文戸建は億に迫るので買えないですし、郊外実家付近の注文住宅にするかマンションにするかで悩んでマンションにしました。今住んでるマンションはパワーカップルも普通の共働きもシニアの住替えも満遍なくいますね。専業主婦な方ももちろんいて羨ましい限りですが。

[49: 検討板ユーザーさん]

>>40 マンション掲示板さん

あんまり言いたくないけど本職なのでnは1000以上ですね。うーん、まあ間違いは素直に認めた方が大人としてはいいと思います。
こういうところだからこそ、ね。

[50: 検討板ユーザーさん]

>>41 名無しさん

的外れとお考えなのは仕方ないですが、わたくし上に書いた通り実際に彼女たちの人生を見てきた人間ですので…
その40さんがまともな反論をせず、EBMなどという業界用語を持ち出す恥知らずな行為を始めてるのが、まあ全てを物語ってるかと思いますけどね。