シティハウス堤通雨宮町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi1/
所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番5（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩11分
JR仙山線「北仙台」駅から徒歩7分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：71.25平米～91.22平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
シティハウス堤通雨宮町 (住友不動産のエグい作り込みに感服: 仙台市で一番熱い物件) 【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27338/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702/
[スレ作成日時]2020-01-15 12:25:29
シティハウス堤通雨宮町ってどうですか？
| No.1 |
by マンション比較中 2020-01-16 11:11:37
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削除依頼
お隣りのプラウドシティと合わせると400戸ですかあ。
デベロッパーの仕事って大変だねぇ。 青写真描いて、土地の手当てに始まり分譲開始まで 5年とか10年単位だから、その間経済状況や不動産市況が どう変化するかは彼らのリスクだもんね。もちろん大儲け できることもあるだろうけど、東北大震災による不動産 需要の増加、第二次安倍政権が誕生しての円安の進行、 低金利、金利ゼロによる金融緩和、東京オリパラの決定と 不動産市況にとっては追い風続き。 でも、それが止まり、逆風が吹き始める心配が出てきた。 東京圏、大阪、名古屋は別として、他の地方都市は既に ピークアウトしてる感じ。 あすとエリアで1,500戸程度の供給が終わり、この農学部 跡地で400戸。確かに長町と上杉じゃあエリア的には別物 かもしれないけど、どうなるんだろうね？ 仙台市も人口増加は既にストップしてるし、全国的に見て 魅力のある投資場所じゃないしね。 |
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| No.2 |
HPの画像は西側かな？スパンがキツそう。バルコニーのガラス枚数が全部同じだから間取りは単調になりそうですね。お馴染みの田の字縦リビングのウォールドアだと予想。
西側にこれしか住戸設けないなら南面も結構ぎゅうぎゅうになりそう？ イオンの発表が待たれますね。 |
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| No.3 |
目の前がイオンの駐車場なので、低層階の冬場の日当たりはやはり期待できないでしょうか…。1階庭付き住戸を希望しているのですが悩みます。
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| No.4 |
予定日照状況は見れませんでした？
冬至の時の。 |
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| No.5 |
>>4 マンション検討中さん
お隣のプラウドですが、冬至の日照予想を以前拝見しました。確か4階くらいまでは陰になっていたと思います。 シティハウスでは、病院寄りの住戸は駐車場がギリギリかぶらないかな？と淡い期待を抱いているのですが…。 |
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| No.6 |
ここの一階はプラウドシティと違って庭付き住戸はありませんよ。バルコニーよりやや広めのテラスがあるだけです。
南の眺望がイオンや駐車場と重ならないのは西側2戸のみです。そこの一階はエントランス設備なので住戸はありません。テラス付住戸の日照はどうでしょうね。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
>>6 マンション掲示板さん
1階住戸は庭でなくテラスなんですね。知りませんでした！ イオン駐車場に重ならないのは西側2戸のみで1階はエントランスだと、1階住戸の冬場の日照は期待できなさそうですね…。 参考になりました。ありがとうございます。 |
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| No.9 |
6です。資料請求ではなく、事前の近隣住民説明会で配られた資料です。1階から13階までの平面図、東西南北の立面図など。部屋の広さやルーフバルコニーの広さ、供用設備やエレベータの位置も含めて記載されています。
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| No.10 |
>>9 6さん
お部屋の広さが記載されているとのことですが、3LDK、4LDKのお部屋はそれぞれ何平米くらいか分かりますか？ |
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| No.11 |
おいおいおいおい、勝山跡地同時着工ってここ売る気あるのか？
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| No.12 |
重機進入路が南側からの仮設道路になっているけど、大規模修繕時はどうすんの？
今はそんなの関係ねぇ・・・ |
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| No.13 |
勝山跡地の住友マンション、同時着工とはいっても名前も公表されてない。
堤通雨宮が売りきれてから販売開始？ もしくはグレードあげて価格に差をつけて販売？ |
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| No.14 |
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| No.15 |
ここ売る気あるんかねぇ？
住友はとにかく値引きしないけど、各地で新築が売れ残りすぎて手が回らなくなってきたのか？ |
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| No.16 |
ファミリータイプの物件を検討しています。
こちらは附属学校に近く上杉小学区がメリットですが、駅徒歩10分以上かつ堤通雨宮アドレスなので将来的に上杉小学区から外される可能性があるのがネックです。(勝山のシティテラスは立地はいいですが、あそこまで過剰な共用施設はいらないかな…) 将来売りに出す予定の方はどのようにお考えでしょうか。 |
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| No.17 |
あくまで検討段階ですが、資産価値を第一に持ってくるならここはナシです。
仙台では東京都内ほどシビアではありませんが、やはり資産価値の残り方としては交通の便が最も大きな決定因子です。 また、お隣と合わせて同時期に400戸が供給されますので希少価値も全くありません。同時に数個が売りに出る状態が常態化するでしょうから、買う側としてはその中から得と思われる部屋を選べるわけです。 そうすると、安く出した人に引きずられて値崩れも起きやすくなります。 学区は正直おまけ程度ですが、プラウドシティですら外されるかどうかという話でしたので、仰る通りかなりハイリスクでしょうね。 そもそも売りに出すのが前提なら絶対に中古なんですけどね。得したいなら… |
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| No.18 |
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| No.19 |
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| No.20 |
物件ホームページの更新が遅いのは住友不動産としていつものことなんですか？物件に興味があってホームページが更新されないか何度も訪れているのに放置し続けるのは、売主本位過ぎるというか、この頃イライラしてきました。
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| No.21 |
良い土地を安いときに仕入れ、カッコいい外観のマンションを建て、時間をかけて自然に売れるのを待つ。これが住友の基本思想だと思います。売主本位といえばそうかもしれませんが、根強いファンは多いはず。
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| No.22 |
この売り方でNo1なんだからみんな気にしてないんだろね。
来週発表会だから更新は以降なんじゃないですか？気長に待ちましょう。 |
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| No.23 |
説明会が行われていますね。
情報が出てくるのが楽しみです。 |
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| No.24 |
ホームページの写真を見ると最上階西側はガラスウォールのようになっていますね。全体のデザインや最上階の造りを見る限り、シティテラスよりもこちらの方がハイグレードな印象。
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| No.25 |
仙台中心部ではなかなかない大規模複合開発ですから楽しみですね。
大通りから一つ入ったところにあるので排気ガスや騒音の影響も小さい。シティテラスと違って寿司詰めではないし、北仙台駅にも近くて自走式駐車場なので値段が同等ならこちらの方が価値が高いと思います。 |
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| No.26 |
元々家族受けのいい地域の上に、厚生病院やイオンが完成したら多くの従業員の需要も生まれるのでここは買えなくなるでしょうね。
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| No.27 |
そんなお手軽な価格？
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| No.28 |
買えなくなるだって、このご時世に。竣工時に半分売れてれば御の字でしょう。
諸経費入れて4000万後半が出せる、ファミリー層がそんなに残っているとは思えませんが。 シニアの富裕層はテラスの方を買うでしょうから、厳しいですね |
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| No.29 |
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| No.30 |
テラスは北四番町7分で地下鉄のみ、ハウスは北仙台7分でJRと地下鉄のどちらも利用できます。テラスは大通り沿いなので落ち着きも同程度でしょう。テラスは中低層が勝山館本館と重なるので南側の眺望もあまり望めません。
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| No.31 |
>>26 マンション検討中さん
イオン店舗で働く従業員の大半は契約社員やバイトなど、ファミリーマンションの需要はない人々 厚生病院も若いスタッフがやたら多い病院だから同じことが言える そもそも病院職員というのは多くを若い女性看護師が占めるので、そこに合わせて家を買うことなど稀 的外れも甚だしい |
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| No.32 |
>>30 マンション掲示板さん
この時代に仙山線って本当に使う？ 愛子とか東照宮にそんな用ある？ 山形？バスで行けば？ 都心で山手線と都営地下鉄が使えるのとは訳が違う ほとんどメリットになってないと思う |
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| No.33 |
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| No.34 |
>>33 匿名さん
自分で書いてらっしゃるけど、20分に一本の電車じゃその程度のメリットは消し飛ぶ 複数人ならテラスからだったらタクシーを使う選択もある あそこからなら仙台駅まで1000円切るからね そもそもエスパルで働く人でもなければ、エスパルだけに用があるって状況が月に何回あるか 月に2回、ダイヤの巡り合わせ次第で簡単にひっくり返る数分の差のために住む場所決めますか？って話ですよ 唯一の例外は新幹線出張が極端に多いサラリーマンかな それにしたってすぐに遅れる仙山線を日常的に使いたい人はそうそういないけどね まぁとにかく言いたいのは、カタログの「二路線使用可」を見たら、本当に使いますか？って必ず自問自答しようねってお話 |
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| No.35 |
看護師という資格の強さを見誤ってはいけませんよ。子育てでブランクがあっても年収500万円ですぐに採用されます。余程変な夫を捕まえたのでなければ世帯年収1000万円を超えていない家庭の方が少ないです。銀行の方に若い看護師の与信がどれほど高いか聞いてみてください。
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| No.36 |
イオン、計画棚上げですよね？
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| No.37 |
看護師の収入を疑問視してるんじゃないでしょ。
職住近接を望む人はどれだけいるのか？ 若い独身・既婚が4000万超の物件を買うのか？ 購入をする人はいるだろうが、 物件の成否を左右するほどの購買層かといえば、 根拠薄弱で無意味だということだろう？ |
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| No.38 |
イオンとシティテラスが建ったら道路沿いから見えなくなるんだよな。おまけに接道は細い一方通行。近所の人からしか認知されないマンションは資産性の面では辛い。
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| No.39 |
>>35 マンション掲示板さん
分からないようなので本気で答えましょうか？ まずマンションを買うには特定の病院で働き続けることが前提だけど、そもそも看護師のうち厚生病院みたいな本気の急性期病院でずっと働く人は稀 医者と違って、看護師ではキャリアを重ねることにそれほど興味がない人が大半で、かつ転職が非常に容易だから 活気のある病院に入院すると若い看護師が多く、その辺のクリニックや老健施設に行くとおばちゃん達がゆったり働いてるのはそういう理屈 いずれ辞めることを視野に入れている職場のために、高額のローンを組んでリスクを背負う人はいない 看護師の与信が高いのは、そういう場合でも転職が容易で、収入が途絶えることが極めて稀だからというのが大きい この段階で大半が脱落 さらにその条件をクリアしたところで、看護師に限らず独身女性で3LDKクラスを買う人は限られる じゃあ家族がいればどうかと言うと、それはそれで旦那の仕事もあるし子供もいるし、妻の職場だけ考えて家を選ぶわけではない そして子供ができると、もともとキャリア志向の看護師でもごく一部を除いて少しずつフェードアウトしていく よって、このマンションを買うような看護師、もしくは看護師を含む家族は ①同じ病院でキャリアを積んで一人で3LDKクラスに住もうという、極めて珍しい購買層 ②看護師自身がメインの働き手である、もしくは看護師側の都合を最優先できる家庭で、かつ厚生病院でずっと働き続けることが前提のごく少数（現実的には役職者クラスのみ） よって母数が圧倒的に少ないので、このマンションのメイン購買層には絶対になり得ない 君は表面的な事しか見えてないねぇ これで納得できないならしらん |
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| No.40 |
あらあら、長文お疲れ様でしたね。
与信は統計的事実から導き出されたエビデンスレベルI、少なくともIIの情報ですよ。 あなたの主張は、あなたが見たことの中でとりわけ都合の良いエピソード、事例を抽出してつなぎ合わせただけ。標本数はおいくつですか？レベルVIの眉唾ものです。最近は学生でもしっかりEBMについて学びますよ。表面的ってのはブーメランですねぇ。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
厚生病院の看護師が購買層かって話に看護師の与信だけを持ち出してどうすんのって話だと思うんだが
資金を工面できることと買うことは別でしょ |
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| No.43 |
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| No.44 |
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| No.45 |
随分昔風な考え方ですね。
一戸建て神話？ 東京と比べて確かに仙台は田舎かもしれませんが、マンションの方を選ぶ富裕層は一定数いますよ。 まあ、そういった方がここを選ぶかどうかは別問題ですが…。 |
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| No.46 |
>>45 匿名さん
お金の有る無し、良い悪いではく 宮城の看護婦の特性からマンション選ばない気がします、あくまでも私の周りの話ですが・・ マンションだとしても確実に言えることは、厚生病院の看護師はここは選ばないと思います。 |
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| No.47 |
仙台は戸建志向が高い気がする。ちな転勤族の感想。
戸建志向を変えられればまだマンションを売る余地はあるんでないの。 変えられれば・・・ |
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| No.48 |
我が家もそうですけどパワーカップルは時間に追われてるから利便性追求でマンション選ぶ人が多いのは仙台でも同じですよ。上杉で注文戸建は億に迫るので買えないですし、郊外実家付近の注文住宅にするかマンションにするかで悩んでマンションにしました。今住んでるマンションはパワーカップルも普通の共働きもシニアの住替えも満遍なくいますね。専業主婦な方ももちろんいて羨ましい限りですが。
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| No.49 |
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| No.50 |
>>41 名無しさん
的外れとお考えなのは仕方ないですが、わたくし上に書いた通り実際に彼女たちの人生を見てきた人間ですので… その40さんがまともな反論をせず、EBMなどという業界用語を持ち出す恥知らずな行為を始めてるのが、まあ全てを物語ってるかと思いますけどね。 |
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| No.51 |
管理人さんマンションに関係ない言い争いしてる気持ち悪い人たちみんな削除してくださーい。いちいち削除依頼出すのも面倒なので。このような人たちが同じマンションにらならないことを祈ります。
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| No.52 |
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。 本スレッドの趣旨と異なる話題が散見されるようです。 著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。 以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、予め、ご了承くださいますようお願いいたします。 今後とも、宜しくお願いいたします。 |
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| No.53 |
青田買いでここ買う勇気が有りません
まず、あの空き地何年あのままなのでしょうか？住友の売り方からして、戸数も300超え完成後での検討でも十分かと思ってきました当面検討から外そうと思っております。 検討されてる方、検討要因を教えて頂けると有難いです。やはり学区ですか？ |
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| No.54 |
>>53 マンション検討中さん
学区ですね。なので買うタイミングは竣工1年後が限度。とはいえ間取りと日当たり、方向なんかを考えると悠長に検討してていいか迷います。さすがにどこでもいいわけではないですし。 |
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| No.55 |
>>54 匿名さん
不動産ですので資産価値も念頭に置きたいのですが この界隈資産価値に関しては、私の指標ではマイナス評価しか無いです供給が多過ぎます。人口、収入値、からしても疑問符しかなかです。 住友のマーケティングがどうなってるか知りませんが 学区だけですよね。悩みどころです。 東京なら私立の選択肢が有りますが、仙台だとそうもいきませんよね。 |
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| No.56 |
>>55 マンション検討中さん
農学部跡の再開発地、イオンによる新しい商圏の中心という評価はされますよ。これからの少子化、マンションの購入層を考えたら、学区は資産価値としては期待しないほうが良いと思いますよ。 イオンが詳細な計画すらはっきりしておらず、大幅に遅れているのはかなり問題ですね。正直上杉と言えども、立地で評価されるのは県庁に近い周辺ですから。 |
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| No.57 |
完売できたマンションはほとんどないので、竣工後で全く問題ないと思います。駐車場が確約された販売条件になるなどメリットもあります。
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| No.58 |
ギャラリー行ってきました。野村より部屋は広く感じましたが、予定価格は正直高いです。これは住友の販売スタンスからしてもすぐに売り切るつもりはない設定価格だと思うので、かなり売れ残ると思います。ゆっくり検討することにしました。
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| No.59 |
>>58 名無しさん
私も同じ意見です。ハウスもテラスも強気な価格設定でしたね。コロナ不況もあり、抑えめでくるかな？と期待していましたが、見事裏切られました。この価格で即決する方はいるんでしょうか…。 |
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| No.60 |
体力のある住友はのんびり売りますからね。コロナ回復やイオン着工時期までを見据えた値付けと考えれば決して高くはないと思います。
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| No.61 |
仙台で大規模物件だと駐車場100%でも埋まると思うんですけどねー。敷地内に3台は確保したいんだけどそういう物件は皆無ですね。
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| No.62 |
駐車場３台？そりゃ戸建にしなよ。
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| No.63 |
車3台って駐車場代6万、修繕積立、管理費、10万オーバーでは？ここ100%埋まらないと思います。完売するは竣工してから早くても3年以上先だし、デペ側の入居時のみ割当ではなく、管理組合側にも駐車場割当られるはずです、3台借りれる可能性高いと思いますよ。
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| No.64 |
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| No.65 |
>>62
ごもっともですが…。閑静な住宅地の戸建てって低所得、移民政策の時代には怖いのでマンションを検討しています。今でも老年ご夫婦宅が強盗に襲われたり、作物や家畜の窃盗が増え続けていますし。 3台というのは無理と思いつつものぼやきです。 |
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| No.66 |
シティテラスはお高いようですが、ここの予定価格はプラウドシティとほとんど変わらないみたいですね。デベの格や安定性、仕様や間取りの使い勝手、大通りから一つ入って静かに過ごせることを考えるとなかなか良さそうです。
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| No.67 |
ここはイオンじゃなくてもフォレオのようなものが建てば十分。
塩漬けして着工しないなら他に売って欲しい。 |
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| No.68 |
そうですね、テラスよりは価格帯が安く安心しました。イオンがいつできるかわからないので、中古になった時にプラウドとの築年数を考えるとこちらのマンションの方が良さそうですね。2年の築年数の違いは大きそうです。
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| No.69 |
シティテラスの批判の陰に隠れているけどシティハウスの方が色々とダメなところが多いと思うんだよね。タイヤ置き場を作ったのは流石だけど。108号室はお買い得になる気がする。
所有地内に設置された近隣用ゴミ置き場 病院が出来るまで使えないメインエントランス そもそもメインで使うかわからないメインエントランス 車寄せしたらクレームが来そうな狭い車寄せ 雨は確実に濡れる駐車場動線 駐車場から入口までに車も通る道を歩行 エレベーターホールが全くなくて他人のアルコーブで待つ感じになる 接道は一方通行のみ |
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| No.70 |
接道が一方通行のみなのがネックですね。
大規模修繕時など１０ｔ車も入れないので、 修繕費が多額になると思いますけど・・・。 |
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| No.71 |
ゴミ置き場が遠いので、車で外出するついでにゴミ捨てという動線がどうしても非効率的になってしまう。ゴミ置き場がメインエレベータから遠いって結構辛いし。
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| No.72 |
シティハウスにしろテラスどうしたんだ？ってくらい酷いですね。ムービーの旦那さんのネクタイ短いのが気になり過ぎるし、生まれ変わってもここにいるのかな？には鳥肌が立った。住友の悪いところが凝縮した感じですね。
ここのサイトの広告に、グランツオーベル中野の広告出てくるけど、上杉に必要なのはこっちだなと改めて思う。 |
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| No.73 |
住友の方が救急車入口と近い分、音がうるさそう
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| No.74 |
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| No.75 |
共用施設がほとんどないのに戸数はプラウドと同じなんだね。北側斜線規制のせいだけど窮屈。敷地面積は同じ、建築面積は大きくて延床は少ない。プラウドにあるガーデンも立派なグランドエントランスもスタディルームもランドリーもコンシェルジュもない。
プラウドの共用施設はここではルーフバルコニーに置き換わっていて値段乗せられることになるんでしょう。ルーバル住戸以外の住民は本来なら安くなるはずだけど…同じ？ 西棟の1Fはメイン出入口の上ゴミ出しで頻繁に人の往来がある。なのにびっしり住戸もある。ディスポーザーがあるから匂いは少ないとはいえゴミ収集車は臭いんだよ。そんなのがエントランス隣にある。住友が悪いわけじゃないけど、残念仕様のマンション。営業がしきりに管理費を抑えたと言ってたけど苦しかったよ。 せめて西棟1Fに共用施設を集めて欲しかったね。大規模マンションなのに残念。 |
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| No.76 |
>>70 匿名さん
隣のプラウドの歩道、不自然に広くないですか？自転車置き場も奥まっているし。ここの道路広がる計画あったりしないのでしょうか？ |
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| No.77 |
>>76 マンション掲示板さん
公開空地ってやつですね。自分たちの土地を公に使わせてるだけ。ここも同様に歩道が広がったりダテバイクが設置されたりゴミ置き場が設置されたりします。なので道路拡張の前兆ではないです。 |
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| No.78 |
>>77 匿名さん
公開空地なのは見ればわかりますが、この道路二車線にすると渋滞回避になりプラウド、シティハウス、厚生病院にもwinwinですよね。広げてくれないかな？ |
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| No.79 |
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| No.80 |
一通なんだからぶつかる七十七銀行のところの一通も二車線にならないと意味なくない？あそこは朝晩の時間帯はただでさえ渋滞してるけど。
って考えるとすぐに無理だとわかると思うけどw |
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| No.81 |
ダテバイク設置すると言うことはない公開空地か、部外者が侵入しても法的に排除出来ない敷地ってことになりませんか？居住者以外にも解放する代わりに行政が建物の規制を緩和するって解釈してます。このご時世、セキュリティ的にどうなんでしょうか？
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| No.82 |
win-win使ってみたかったの？
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| No.83 |
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| No.84 |
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| No.85 |
>>78 マンション掲示板さん
確かにイオンに用がない人やシティハウス住人にとっては渋滞回避出来て良いですよね。西側も二車線になればなお良しだが、一車線でも充分。ところで厚生病院西側も複線化出来そうでないかい？ |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
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| No.89 |
一人何役やってんだw
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| No.90 |
病院は着々と工事進んでるようですが、商業施設のイオンの計画どうなってるのでしょうか？
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| No.91 |
今のままでは、メガドンキ？が1番近い？学区に拘ってここ選んで、買い物はドンキ。
どうなんでしょう・・・ |
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| No.92 |
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| No.93 |
堤通雨宮町って、名前どうなの？
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| No.94 |
価格が決まったようですが、ご存知の方いらっしゃいますか？中層階72平米5000万円くらい？
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| No.95 |
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| No.96 |
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| No.97 |
>>96 匿名さん
一期前に要望書出せば希望の価格で売ると思います。中層階72平米4100万と希望の要望出せば、売ると思います。つまり、それだけ今後の販売苦戦が予想されてるってことです。そこまでの苦戦確実の物件は、竣工後からの検討でも良いと思いますが竣工後は流石に4000万前半の価格は難しいかも。 ガラガラの物件を4100万で購入するのか、ある程度の販売実績を見てから4000万台中で購入するのか未入居の中古で3000万台で購入するか。どちらにせよハウスもテラス資産価値はかなり厳しい物件になるのは間違い無いと思います。 |
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| No.98 |
駅まで距離あるし、ここ数年で、この近辺でも完売できている分譲がかなり限られているニーズからしても価値は？？でしょう。
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| No.99 |
9月に提示された価格は、8階南向き5000万円、西向き4800万円でした。
これより値下げされている情報お持ちの方いらっしゃいますか？ |
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| No.100 |
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| No.101 |
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| No.102 |
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| No.103 |
>>101 匿名さん
プロジェクト発表会の後に 発売延期して、見込み客と何度か商談するってことはそーゆーことです。買う意思をはっきり示めせばそれなりの対応します。発売直後の成約率が低いとその後に不人気物件とレッテル貼られます。ここは 要望のみの発売になる可能性有ると思います。 |
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| No.104 |
ここ買うのかなりのギャンブル、野村はイオンがこんなことになるとは思わず購入したんだろうけど
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| No.105 |
ハウスは比較的人気みたいで、予定通りのスケジュールでスタートするみたいです。価格もまったく変化なしといった感じでした。
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| No.106 |
住友不動産的には安く値付けをしてしまったという評価らしく、下の階にいっても同じ価格で販売するようです。
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| No.107 |
なるほど、住友らしいですね。
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| No.108 |
住友の評価なんてどうでも良い、価格の評価は消費者がするもの。あすと長町の住友の惨状知らないのかな？ここを住友のいい値で買う人いるんだ？
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| No.109 |
おっしゃる通り、自分たちが納得して購入すればよいと思います。
住友を非難するのは勝手ですが、これから購入しようとしている人をバカにするような発言は控えませんか？ 正直、気分悪いです。 |
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| No.110 |
共感します。確かに購入希望者をバカにする発言は慎むべきですね。購入希望者に非はありませんから。
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| No.111 |
完全に営業トーク。もう少し冷静になりましょう。買いモードに入ってます、自分を納得させようとしてます。価格の擦り合わせは出来るはずです。
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| No.112 |
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| No.113 |
投資的観点からだと、同スペックで隣の野村の中古より安かったら買い、中古と同じなら様子見、中古より高かったら野村の中古、野村の新築より高かったら検討外
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| No.114 |
納得できない物件に検討の余地などないと思います。納得できる人だけ買う。結果として人気があるかないか。資産価値云々は自己の満足度ではなく市場の動向に左右されるものなので別の話です。そもそも転勤などで売りに出す可能性があるのなら現在の仙台の状況下においては断然、中古物件を購入した方が得策です。
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| No.115 |
お隣のプラウドシティより坪単価高いですよね…。
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| No.116 |
隣のプラウドは比較対象、参考にならざる得ないですね。野村より安くないとここの価値を見出すのは中々難しい。プラウドシティもシティハウスもブランド的には大差ないし、賃貸で家賃の差はつけられないでしょう。野村が完売しるなら話しは変わってくるのでしょうが、今の状態で野村以上の価格を設定する住友、厳しい販売になるでしょうね。野村の完売、イオンの正式決定後でも極端に値段が上がることは無いと思います。
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| No.117 |
204戸に対して駐車場151台、恐ろしいことになってますね。
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| No.118 |
中古になってからの比較という意味では、隣の野村とは築年数で2年くらいの差がありますけど、評価されるものなのでしょうか？
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| No.119 |
若干評価の差が出るだけですね。5年、10年等の節目では新しい方が有利になります。ただ、中古は購入希望者のタイミング次第で変わりますので、誤差の範囲ですね。
というより資産価値を重要視するなら、本当に今購入しては駄目ですよ。10年後に2000万台になっても住み潰すから問題無いという方だけですね。 |
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| No.120 |
そもそもここも野村も駐車場が100%じゃないから売れないし、賃貸にも出せないのでは？
野村の掲示板見れば分かるけど、駐車場問題深刻です。住友は今からでも計画見直して駐車場増やした方がいいと思う。 |
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| No.121 |
例えば、築10年、70m2のプラウドシティと築8年、72m2のハウスが同時に売り出されれば、後者に軍配でしょう。
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| No.122 |
駅から遠いし、駐車場も借りづらいし、一通だし
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| No.123 |
>>121 匿名さん
軍配も何も仙台では駐車場付きじゃない時点で、両方却下です。 |
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| No.124 |
>>120 匿名さん
駐車場比率、100%になると通常はかなり安くなります。ここの場合維持管理含め1万円の204万円で充分補えます。100%から割合を減らし、外れた人への公平性を担保する為に近隣の月極めに値段を合わせるとの理由で事実上の値上げをするのです。この辺りの相場2万円位に合わせてきます。すると、151×2万＝302万円と空きリスクも減らし且つ減らし方が収益が良くなります。東京なら外れたら車を持たない選択肢もあり得ます、ワンルームを含むマンションなら比率が100%より低くても良い場合も有りますが、ここは完全なファミリー向けの間取りしかなく駅から遠いのに比率を落とした。この理由は色々と有りますが割愛致します。隣の野村は駐車場が確約出来ず、新規契約が止まってます。この辺りの月極めの空きはほぼ有りません。ここを選ぶ人は最悪、車を持たない選択肢も考慮するべきです。 |
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| No.125 |
プラウドもハウスもシティも駐車場不足、この近隣月極めも少ない確実に値上げしてきます。
全員が希望した場合、200弱の駐車場不足に陥ります。イオン予定地にイオンが月極めのタワーパーキング作ってくれれば良いのですが高さ規制も有るから可能性は低いでしょうね。 |
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| No.126 |
たしかに。二日町のプラウド、立町のプレミスト、タカラレーベンなども総じて駐車場附置率50%台だわ。100%って難しいのかね？
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| No.127 |
>>126 マンション検討中さん
100%にするのは簡単です、物件が即完するなら100%にするのでしょうが、完売するまで空いてる駐車場費用デペ持ちですからね、購入者の利便性よりリスクと収益を計算した結果だと思います。車使わない人の割合から算出してるなら、駐車場優先権とかは本来必要ないですからね。 |
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| No.128 |
改めて思うんだが、お隣のプラウドの欠点を、ここまでかというくらい改良した、良いマンションであることに間違いはない！
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
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| No.132 |
野村が完売してない状態でここを野村より高い値段買うことは資産価値の観点からは無い
ここを検討するにはまずは、野村が完売したか、駐車場の確約が出来るかだと思う。野村も完売しない、ここも何年も完売しないとなると、上杉マンションの中古市場は暴落しますよ。何が改良されたか気になる、今のところ改良は私には分かりません。 |
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| No.133 |
>>131 マンコミファンさん
カーシェア設置しませんよね？ する予定も無いかと、駐車場を100%にしない代わりにカーシェア設置するなら理解出来ます。因みに、西公園のDaiwaは設置します。駐車場もない、カーシェアも近くを勝手に探せはないでしょう。 シティーテラスの掲示板にも有りますが、ジムとかスパいらないから、テスラモーターズのフルラインナップくらい置けよと有りますね。 |
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| No.134 |
>>130 匿名さん
開き戸から引き戸(床にレール無し)に改良。平米数が約2㎡広い。納戸やWICを2つ確保し、収納スペースが充実。ガラス手すり。車寄せから自走式駐車場まで屋根がある。トランクルームが各部屋分確保されている。 などなど実生活を考えた際の改良点が多数あることに、私は驚きました。 |
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| No.135 |
>>133 匿名さん
カーシェアは、首都圏の通勤・通学が電車で、車を週1回も使わない人々には適していると思いますが、車を日常使いしてたり、土日は必ず使うような地方で、カーシェアへ切り換えるのは、なかなか難しいですよね。 ここの購入層のメインターゲットは、車所有率が高い子育て世代のはず(上杉学区を前面にPR)なのに…駐車場の件は、もったいないですよね。 |
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| No.136 |
逆に過去上杉で駐車場100%ってありました？
東口とかならまだありますが、西口で100%なんてまず不可能かと思います。 都心の限られた敷地でやり繰りせざるを得ない中で、ここの物件も良く確保してる方だと思いますよ。増やそうと思えば、地下ピットをもっと掘り込んだり横行昇降式にしたりで増やせますが、そうしたら工事費も上がる=値段も高くなりますよ。 そもそも買えない値段に設定するより、車はある程度妥協出来る人を探す方が妥当ですよね。 文句を言う人は諦めて南仙台、杜せきのしたに100％の物件あったと思うので、そちらを買えば良いかと思いますが。 |
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| No.137 |
よく仙台は２台持ちが多いからとかおっしゃっている人いますが、それならこの辺りで戸建て買うことを考えればいいのではと思います。そこまでのお金ないから集合住宅なのに、100%じゃないのはあり得ないというのは世間知らず過ぎる我が儘でしょう。100%にしたら必ず完売、駐車場も余さず、物件価格も上げることなくみんなが幸せ、駐車場による景観の損ないもない、という根拠がないですよね。
家選びは予算を始め優先順位を決めて、いろんなことを妥協していくことも大抵は必要になります。無理して中心部に来ず、郊外の広い駐車場確保のところを選べば？となるのが普通です。 |
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| No.138 |
>>134 マンコミファンさん
引き戸は気密性も防音も劣るし私は開き戸標準がよいかな。改良点？全て微妙。そもそも違う会社なので改良でなく別物件でしょ。この掲示板で過去色々挙げられているように劣る部分の方が多数ですしね。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
>>136 マンション掲示板さん
それ単身者用が混在してる物件と混同してませんか？ここは、完全なるファミリー向け、しかも駅から遠い、尚且つ、土地にも余裕が有り地下駐車場なんて必要も無い。駐車場を100%にしても工事費然程変わりませんよ。ニーズを把握してるのにやらない、何故やらないのでしょうかね？そこに私を含め白けて人がいるのです。あなたのような考えが仙台市民は多いと住友も判断したんでしょうが、甘かったですね。いずれ、販売状況で答えは分かります。ここも含め、上杉の土地を有効活用してないってことです。狭い土地に知恵を絞って建ててる物件じゃないです。 |
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| No.141 |
>>137 名無しさん
仙台で車ない、ファミリーいると思ってるのか？ 世間知らずはあなたです。 お金がなくて、ここ買えないって話しじゃないです お金も有るし、車も有るし、上杉に住みたいのに住めないじゃんって、不満ですよ？ ここの土地を有効活用すれは郊外の広い駐車場並みの物件建てれたんです。って話しです。 |
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| No.142 |
シエリアタワー、ルサンクタワー、プラウドディアージュの駐車場比率100%にしろって話しじゃない、ここの違い理解出来てなさそうですね。
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| No.143 |
では上杉に駐車場100%の物件があるか。これから出てくるのか。答えはまずありえないでしょう。駐車場を増やし過ぎる、100%を目指そうとすると容積対象面積から外れる可能性もあるのはご存知ですか？
容積を駐車場で消化しないといけない=売り床面積が減る=工事費増加とのダブルコンボで今より値段高くする、もしくは仕様をしょぼくするしか無いですよ。 別に住友を擁護するわけでは無いけど、100％取れたら良いのは当たり前、だけど現実問題取るのは困難。それがマーケット調査不足とか仙台人の事を分かってないというのは如何な物かと。デベも色んなこと考えて損切りしてるはずですよ。 |
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| No.144 |
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| No.145 |
>>143 匿名さん
違うと断言出来すね、何故気がつかないのか不思議です。あなたのような方がいるからこのような舐めた計画を立てるんですよ。都心でこんな計画立てたら見向きもされませんよ。所詮田舎者扱いされてる んですよ、それに反旗を翻してるのに何言ってるんですか？って感じですね。ここの利益率都心の倍以上有りますよ？理解してます？ |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
なんかすごい怒ってるw
お金あるなら2戸契約して駐車場外れたほうを手付金放棄したらいいんじゃない？ または買わない選択をみんなしたら伝わるんじゃない？ |
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| No.149 |
駐車場の抽選に当たれば何も問題ないんじゃないの？買う前から何をそんなに怒ってるんだろ？買いたいのに駐車場率100%じゃない！って上杉エリアの既存物件ではそれがまかり通ってるんだから非現実な物件でもないと思うけどね。てか駐車場問題以前に駅遠い時点で自分はアウトっす。
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| No.150 |
時代がどん底でなければ駐車場100%じゃなくても９割近くが竣工前に売れる市場なのに、一部のクレーマーのために色んな採算無視して準備しないでしょ。
売り切れるってエビデンスもないし、一般論に見せかけたワガママ。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
マンション購入の検討板なので、それぞれが思う懸念事項を書き込み、それを購入するか否か決定する際の要素にするかは各自の自由。
駐車場に重きを置くか、駅近に重きを置くか、あくまで学区に重きを置くか。 他の物件でも見られますが、購入が決定的な人は賞賛コメント以外は面白くないかもしれませんが、他人の懸念事項に噛みつかず、流せば良いのでは？ お母さんの名言｢よそはよそ。うちはうち。｣です。 |
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| No.153 |
他デベだけど駐車場の抽選に外れた場合は、デベが契約してる月極の駐車場を紹介してくれると案内された事があります。この物件でそのようなフォローをしてるか不明ですが抽選に外れた場合の事を営業マンに聞いてみてはどうでしょうか？
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| No.154 |
>>150 名無しさん
そうそう。ただのワガママ。上杉エリアで駐車場100%の物件ってどこよ？このエリアで検討してるんなら駐車場100%の物件なんてないよ。無い物ねだりしたって仕方ないんだから現実を受け止めてエリアを選択するか駐車場100%を優先するか。上杉エリアを捨てられないならマンション諦めて上杉に土地買って注文住宅建てたらいいじゃん。 |
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| No.155 |
この辺りは駐車場も少なくて、ここ最近の新築マンション竣工増でより駐車場不足は進んでいるはず。
住まいの駐車場ご埋まってるときは１台でも徒歩２、３分圏内で探すのが難しいのはここらでは常識。２台持ちって言う人は郊外や田舎から越してこようとしている人の感覚なんだろうなと思います。 |
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| No.156 |
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| No.157 |
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| No.158 |
>>156 マンションコミュニティさん
お金が有ってもマンションを選ぶ人達が怒ってる感じでは？そもそもの計画に怒ってる。 買おうと思ってたのにこれじゃ買えないよ、もっと高くても良いから良い計画建てて欲しかったって言ってるみたいですよ。 |
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| No.159 |
怒ってる人と、怒ってない人の目線が違い過ぎて全然噛み合ってませんね。怒ってる人田舎者じゃなくて元々上杉に住んでる人みたいです。その時点で、話がすでにずれてますね。
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| No.160 |
シティハウスとシティテラス、住友的にはどちらが上位ブランドでしょうか？通常はシティハウスが上位だと思うのですが。
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| No.161 |
>>158 マンション検討中さん
仙台はそこまでの購買層が数多くないという判断に怒ってるのは、よりタチが悪いクレーマーだな。 半数が売れ残るかも知れないより売れ線の方選ぶのは当たり前だし、その役割にクレームつけるなら勝山の方にだろ。既にプラウドあるし、イオンみたいな庶民的なスーパーに隣接して高級路線やってもね…。 尚更、自分で注文住宅建てればいいじゃん。 |
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| No.162 |
>>161 マンションコミュニティさん
注文住宅とか短絡すぎw 住友計画の見直し検討してるみたいですよ 大企業の住友様のやることには逆らいません だって、ダッサ。 少なくともクレームと思われてることに住友は反応してるのは事実。 |
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| No.163 |
上杉なんでしょうがないですねって人は74%以下の当選率、これだけの敷地が有ってファミリータイプしかないのに、駐車場確保出来ないのおかしいだろ！って、怒った人には駐車場優先権付き。どうします？クレームは駄目ですが、権利の主張は大切です。
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| No.164 |
>>162 匿名さん
別に逆らわないとかっていう話ではないかと？駐車場率は上杉の他の物件と変わらないのに、あたかもここが異常に低い駐車場率かのような話に疑問があるって事。 |
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| No.165 |
郊外の駐車場100%のところからの住み替え希望の方は疑問に思うかも知れませんが、この辺りにお住まいの人なら当然のことと認識されていることですね。
土地も広大な訳ではないし、駐車場100%にしたら、自走式ならなおさら景観が損なわれることが想像されます。 色々な計算のもとに結局は７割くらいで落ち着いて、売れ行きもそこそこで問題なし、というのが販売側の落としどころなのでしょう。 ここらへんを選ぶ時点で地下鉄等の公共交通機関がメインで、渋滞や利用料や駐車場の近さという点から、車の優先順位は一番ではない人が竣工前に契約する購買層にあたるのかな。 |
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| No.166 |
>>165 評判気になるさん
本物件、どうだっていいのですが、住友の計画に積極的に肩を持つ人がある程度居るのに驚きます。私はシティハウスもテラスも大変ガッカリしたクチですが、買う人はある程度いるんでしょうか？ |
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| No.167 |
>>166 匿名さん
ここ最近の住友にはがっかりしてますが、皆さん住友の肩を持ってるわけではなく駐車場率については上杉周辺では一般的な比率であると言ってるだと思います。辛辣かも知れませんが無知でワガママな方が多い印象を受けました。 |
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| No.168 |
>>167 匿名さん
貴重な土地に平凡なマンション建てた住友への恨み節と読んでました。皆さんこんなものここに建ててほすくなかったのだと。それこそ富裕層に響く物が欲しかった。家紋なんて作ってる暇があるならもっとましな物が作れってね。 |
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| No.169 |
かなりの恨み節ですね。
既に隣にプラウド雨宮も既にありますが、そちらにも同様なのでしょうか。はたまた病院やイオンも。 |
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| No.170 |
（過度な期待をしている方を刺激する言い方で申し訳ないけど）ぶっちゃけ上杉の評価はそんなもんじゃない？と思いますけどね。 学区目当てのファミリー層が多いのと利便性がイマイチなので車が不可欠な人が多い立地だけど駐車場は100%ではないし価格は長町、卸町ほど安くはない。 結局、中途半端なんじゃない。上杉自体が。 |
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| No.171 |
>>170 匿名さん
学区の件ですごく気になる点があります。 上杉学区ということを前面に押し出して、ここ数年で新築マンションが1,000世帯分は売りに出されているわけですが、小中学校ともにキャパオーバーになのでは？と不安になります。 仙台市内で、宅地化により児童数が急増→プレハブ教室で授業を受け、いろいろと窮屈な思いをした自分としては、同じ道を辿る可能性があるのでは？と思ってしまいます。 それとも昨今の少子化で、小中学校ともに現況としては校舎はスカスカなのでしょうか？ |
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| No.172 |
青葉区の学区スレがありますよ。
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| No.173 |
>>168 匿名さん
残念ながら富裕層に響いてるのはもう上杉エリアではないようです。上杉は学区を前面にだしファミリー層をターゲットにした結果、富裕層に響く物件は仙台駅西側へと移ってます。プラウドディアージュ、レーベンは坪単価が高いながらも完売間近のようです。。 |
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| No.174 |
この辺りの状況を知らない人が自分の常識を押し付けるクレームを述べているだけでしたねw
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| No.175 |
利益になるものを作って売る、それだけ。
北仙台のナイスは駐車場100%で頑張っていた。 粉飾決算が公になっても結構早く売れていた。 中心地より立地が一歩劣るからか（地下鉄の点ではここよりいいか）、 きちんと駐車場完備という利点で売ってきている。 |
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| No.176 |
まだ言ってる
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| No.177 |
シティテラスの敷地内にテラスとハウス不足分のパーキング計上済って噂が有ります、つまり購入者は分担してパーキング建設代負担してる可能性がある、でもこのまま大人しくしてると、住友はそのパーキング発表しない、計画止める可能性も有るってことで怒ってるんだと思います。上杉の比率から仕方がない単なるワガママとは、趣旨が違います。クレームと捉えてる方は情報を精査した方が宜しいかと思います。
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| No.178 |
シティテラス、住友の東北支社作って、戸建のイベントやって来場者の駐車場有るのに住んでる人の駐車場ないとか面白い。
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| No.179 |
何人見てるかわからない掲示板で反旗を翻してるんですか？他にも投書してるとか？
署名活動とか。 何にせよ、購入予備軍の声に耳を傾けるどころか対応までしてしまう住不はめちゃめちゃ優良企業ですね。 |
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| No.180 |
駐車場の件で盛り上がってる人達は駐車場が100%だったらこの物件買うって事でしょ？だったら営業さんに意見を言ったらいいじゃん。
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| No.181 |
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| No.182 |
どのくらい売れたんでしょうか？
どなたか、契約済の花みましたか？ |
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| No.183 |
不満による不買活動にせよなんにせよ、売れないだけで、原因はわからなくない？
それとも売れない情報源や営業が上に掛け合うソースはこの掲示板？w |
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| No.184 |
>>182
4LDKの最上階はもう売れたみたいです |
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| No.185 |
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| No.186 |
匿名掲示板でこそこそ工作やってないで、ちゃんと言えばいいのでは？
あとは、なぜここだけにこだわって100を求めるのか。ほかのマンションにも言ったら我が儘具合は和らぐのに。 正義感ぶってるけど、結局何らかの理由でここが自分に都合いいからだけにしか見えない。 |
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| No.187 |
>>181 匿名さん
属性も収入も分からない人達が好き勝手に書き込む掲示板の意見を取り入れて何千万単位のお金出すか？モデルルームで出た話ならまだしも掲示板の情報に左右されるとは思えませんがね。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
営業やデベには面と向かって言えないけど、匿名掲示板では強気に一人何役もやって情報操作したり強い言葉で叩いたりする。
根拠が弱いし、バレバレですけどね。 |
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| No.190 |
極論、要望が全て満たされた完璧な物件なんてあるわけないじゃん。皆んな妥協点に折り合いつけてマンション買ってるわけで。しかもイチャモンつけてる部分が駐車場率…そもそも購入者、全員車持ちなのなの？w自分の家が車必須でも他人の家はそうとは限らないと思うけど。
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| No.191 |
仮に、将来含めて駐車場が余ったときの負担や修繕での負担とか考えられないのでしょうか。
郊外のマンションみたいに全部平おきの駐車場を想定しているのかもしれないけど、仙台とは言え中心部から数キロ圏内なら機械式か立体が標準なのに。 例えば植栽やら共有スペースが全部駐車場なんて、景観もブランドもへったくれもなく、夢のないマンションだと思います。 |
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| No.192 |
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| No.193 |
煽りなだけ、まんまとのせられてますね。
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| No.194 |
仙台の新築マンションの投稿頻度が多くなり注目度ナンバーワンです。わざとですね。
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| No.195 |
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| No.196 |
もうモデルルームで車の話できないw
裏であだ名つけられたり、掲示板のアイツか、と思われそうで強く聞けないww |
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| No.197 |
>>188 通りがかりさん
そんなアホじゃない人が計画したのが あすとの２つですか・・・ レーベンみたいな3流は完売連発してるみたいですけど・・・それと、テラスとハウス 凄いですね。やっぱ大企業は違いますね。 |
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| No.198 |
プラウド雨宮もレスすごかったですが、まだ残ってますね。レスのお陰であの売れ行きまでいったっていう見方もできますが。
ブランドやプレミア感が重要な不動産でネガティブ発言で荒れる炎上商法はやばいと思います。 |
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| No.199 |
>>197 マンション検討中さん
完売できなくても、それでも利益取れてるから次に作るって仕組みなんですよね。売り切れたら更にいいのは言わずもがなですが。 完売しないとダメ、失敗っていう思い込みがあるから、うまく転がされてるのに中々気づけないんですよね。 |
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| No.200 |
>>195 マンション検討中さん
マンション買った事ない人はこの立地を見てそー思うだろうね。ファミリータイプしかいないのは今だけでしょ。子供が大きくなり家を出た後もずっと車必要な家庭だけなのでしょうか？近年多くの分譲マンションで駐車場の空きが問題となってます。空きが出たら駐車場収入だけでは管理、修繕まで賄えなくなり、その分の負担は駐車場使用有無に関わらず購入者負担です。目先の事しか考えないなら100%の方がいいに決まってます。 |
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