ジークレフ神戸北鈴蘭台 どうでしょうか？

[戸建て検討中さん]

神戸市北区で戸建てを検討しています。駅近でいいなぁと思ったのですが、勉強不足で価格等検討もつきません。
実際に見学会に行かれた方や、価格や間取り、広さや今後の販売スケジュール等何か情報をご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただけませんでしょうか？

よろしくお願いいたします。

公式URL：https://kitasuzu108.com/?utm_source=gsn&utm_medium=ppc&utm_campaign=pp...

物件名 ジークレフ神戸北鈴蘭台コミュニティガーデンズ第１期/予告広告
土地面積 150.05平米～181.88平米（45.38坪～55.01坪）
建物面積 105.16平米～119.24平米（31.81坪～36.06坪）
完成時期
(築年月) 2020年2月上旬予定
土地の
権利形態 所有権
所在地
兵庫県神戸市北区甲栄台４-14-128他（地番） 地図を見る
◆最寄り駅「北鈴蘭台」【徒歩２分】の近さと周辺には公園がたくさんあり子育てにも適した住環境
◆三宮駅へは最短１７分！快適アクセスで通勤やショッピングもラクラク
◆全区画４５坪以上とゆとりある敷地面積！休日は家庭菜園や知人を呼んで楽しめます！
◆駐車場2台なので車通勤の方にもオススメです
◆【長期優良住宅】で固定資産税の優遇などメリットがたくさん


物件概要・詳細
入居時期 2020年3月末予定
用途地域 １種中高
諸費用 その他諸費用：本開発地内に建設予定の共用施設の維持管理費として、月々の管理費等が必要となる予定です。
販売スケジュール
2月中旬より販売開始

販売予定時期／2020年2月中旬

販売戸数 未定
総戸数 108戸
私道負担・道路 6.0m～12.0ｍ（アスファルト舗装）
建ぺい率・容積率 建ぺい率60％（角地70％）、容積率200％
構造・工法 木造2階建（枠組壁工法）
施工 アキツ工業株式会社、津田産業株式会社
地目 宅地
その他制限事項 宅地造成工事規制区域、高度地区、高さ最高限度有、日影制限有、隅切り有、壁面後退有、建築協定有、■北鈴蘭台駅西地区の地区計画●敷地面積の最低限度150平米●高さの最高限度10ｍ●壁面の位置の制限として道路境界線から外壁等の面までの距離は1ｍ以上とする
その他概要・特記事項
建築確認番号：第H31SHC121142号（2019年9月25日付）他

長期優良住宅
長期優良住宅で登録免許税の軽減や住宅ローン控除の上乗せが可能。長期優良住宅とは「長期優良住宅普及促進法に適合する住宅のことで、構造駆体の劣化対策、耐震性、維持管理、更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネ性などで国土交通省が定めた基準をクリアすることが求められる

神戸電鉄有馬線「北鈴蘭台駅」まで160m (徒歩2分)



神鋼不動産株式会社
株式会社アイ・フラッツ

＜事業主・売主＞
国土交通大臣（3）第007088号
神鋼不動産(株)

【公式URLを追記しました。2020.1.24　管理担当】

[18: 戸建て検討中さん]

>>17 通りがかりさん
管理費2000円の中には、コミュニティハウスの維持費も入ってるのかな？と、思います。実際、どこか壊れてしまったらどうするんだろう。。

市営住宅にもジークレフ入ってるのですか？
こちらの物件はまだどこの管理会社が入るのか、私が聞いた時には未定と言われていました。担当の方に色々質問するのですが、決まっていないことが多く少し不安になります。。

[19: 戸建て検討中さん]

訂正です！
価格発表会は2月29日(土)でした。3月6日(金)～3月8日(日)が、登録・抽選・申込み会だそうです。契約・内覧会が3月14日(土)と、なかなかのハードスケジュールですね(^_^;)　

[20: １です。]

1です。しばらく見ない間にコメントが増えていますね。
12さん、同感とおっしゃって頂きありがとうございます。
さらに詳しく土地価格のお話までされているので大変参考になります。
ありがとうございます。

複数の方がコメントされている市営住宅ですが、特に大きな問題があった事は記憶にないですが、とにかく高齢者世帯ばかりです。（実家がこのエリア近くです）
隣接している以上、地域のつながりを戸建エリアにも求められ、高齢者世帯では担えない役割などを背負う必要があると思われます。

校区ですが、モデルハウスを見に行かれた帰りにでも、是非歩いて実際の場所を確認された方が良いです。
子育て世帯の方は学校に何を求めるのか。偏差値？通いやすいさ？校風？
でもまずは毎日我が子が通う道を自分でも歩いてみられるのが大切だと思います。

北鈴蘭台駅前という立地は便利だとは思いますが、結局、買い物は駅前だけでは不足するので車が必須です。
勤務は電車、週末の買い物は車。という感じでしょうか。

皆様の確認された金額であれば、同じ北区エリアで、少し駅から離れますが土地を買って注文住宅を検討する事は、十分可能な金額だと感じます。
あえて、耐震レベル２の手狭な建売を「駅前」という利点だけで4000万円前後で買う方は…？
ニーズが分からないままです。

共有部分のコミュニティハウスは、マイナスポイントですね。
今度、管理費は必ず上がりますし、修繕費もかかります。
あらかじめ物件費用に上乗せされているとは思いますが、必要のない方には無駄な出費ですよね。

ちなみに、このエリアの道路向かい側（北側）にも市営住宅があり、そちらも同じように再建され戸建てエリアが出来ると聞いています。
小学校の校区は異なります。
おうち探しに猶予のある方は、そちらのエリアの情報も待たれてみては？

[21: 通りがかりさん]

価格は、非公開みたいです。
実際に行かないと教えてくれません。
私の印象は、北鈴蘭台の相場からすると少し高いと思います。
駅近、エネファームあり、最新の鍵、アルソック？あり。耐震設計等があるため高いのだと思います。
また、駅近から販売しているので高いなら待てばいいと思います。

[22: 戸建て検討中さん]

私も気になって周辺を歩き前を通りましたが、販売センターもお休みのようですね。
　ホームページに、物件について記載がありました。第１期の残りだと思われます。今は先着順申込みのようです。コロナ騒動後もしばらく、販売センターに通っていました。問い合わせは結構あるらしいです。別の不動産の知り合いも言っていたのですが、契約(賃貸も含む)件数は落ち込んでいないとの事。正直、意外でした。やはりタイミングもありますし、ローン金利も底ですのでこれから上がる？と思ったら、考えた方がいいのかもしれません。経済は大変な時期になっていますし、緊急事態宣言も延長がほぼ決まりでしょうから…これからはもっと厳しい状況に突入し、銀行ももしかするとなかなか貸してくれないのでは？とも思います。

ホームページからですが、物件詳細を記載しておきますね。
先着順販売概要
販売区画数
4戸
販売価格
3,628万円～3,988万円
最多販売価格帯
3,800万円台（2戸）※100万円単位
管理費（月額）
2,800円
※2020年4月11日?2023年3月31日は管理費免除（0円）、2023年4月1日?2028年3月31日は1,900円、2028年4月1日以降は2,800円となります。
管理組合準備金
50,000円（引渡し時のみ）
修繕積立準備金
100,000円（引渡し時のみ）
敷地面積
150.74㎡～173.23㎡
建物延床面積
105.16㎡～115.92㎡
入居時期
即入居可※諸手続き完了次第
最終更新日
2020年4月20日

[23: 通りがかりさん]

当初は3600万円台～だったのに、今は3498万円～になっている。
第一期もまだ完売していない？引き合い多数は何だった？価格設定が高すぎた？

ホームページを覗くとプレゼントキャンペーンと称して実質的な値下げもしているようだ。

また、全１０８区画の街並みと言っていたのに、端の方の土地を積水ハウスやダイワハウスが取り扱いしはじめた模様。
早くも土地転売か？当初の売りだった街並みは何処へ行く？

駅前マンションも資料請求開始したが、ここは大丈夫だろうか？
ちまちま値下げしてたらドンドン置いていかれるような気もするが...

[24: 匿名さん]

>>23
その価格の家はもう売れちゃったみたいですね。今はもう3600万円台が最低価格帯となってました。
特典もあったようだし情報を素早く入手できた人はお買い得に買えましたね。

駅前マンションというのが分からないのですが北鈴蘭台駅周辺に新しいマンションが出来るのですか？
ここが徒歩2分なので同様の距離なら競合しますかね？

[25: 検討板ユーザーさん]

>>24 匿名さん
駅前にあったコープさんのところです。
コープが建て替えられてその上部にくっつく感じでマンションが建ちます。
道一本渡ったら駅ですね。

[26: 通りがかりさん]

そもそも、戸建とマンションはコンセプトが違うのでは？
同じ駅近での比較だと、資産価値的に考えれば断然マンションの方が上。10年後、20年後のことを考えると、売る時の価格や売りやすさの差は確実だと思う。

実際に私も家族の希望でマンションから戸建へ引っ越したが、小さなお子さんがいる若いファミリー層が多い。階下への足音トラブルから、最近弟家族もマンションから戸建へ引っ越した。今は庭付き一戸建て、子どもに静かにするよう怒ることもなくなりのんびり過ごせていると言う。奥さんはかなりの階下の住人を気にして、かなりのストレスだったらしい。

一方、マンションは近所つきあいもほとんどなく、夫婦２人もしくはある程度大きい子どもさんなら快適に暮らせると思う。年数が経過してくると、修繕積立金の値上げはあるかもしれないが経済的余裕があるなら、外壁などのメンテナンスやゴミ捨て場の当番も不要なマンションが絶対に楽だと思う。

こちらの物件も、コミュニティハウスがあることを考えると、何となく若いファミリーをターゲットにしてるのかな？と思う。
公園も近くに何個かあるし、警察署も近いので安心して過ごせるのでは？市営住宅のトラブルもあまり聞かない。以前は暗いなと思っていた道だが、最近電柱にLEDのライトが取り付けられたようで明るくなった。

価格については、細かくは実際に足を運ばないと教えてもらえない。オンライン商談もあるとのこと。こういった新規分譲区画は、出来るだけ早いうちに住人になりたいと思うのは私だけだろうか…。後から気に入った間取りが出てきたら、ショックかもしれませんが(笑)

[27: 匿名さん]

なんで９か月も書き込みないの？

[28: 匿名さん]

本当に何で( ・◇・)？
消されてる？

[29: 匿名さん]

消されてたらこうやって書き込めないやんw

[30: 匿名さん]

にしすずの創建の販売が好調なようで75件中残り20件切りましたと連絡がありました。実家がきたすずなので迷うところです。

[31: 匿名さん]

にしすずの創建、完売したそうです。気持ちが、じゃあこっちにならないので悩ましい。でもいずれここもなくなるんでしょうね。

[32: 匿名さん]

今の所、70戸超契約しているってあるので、まだ30戸くらいは選択できる状況なんじゃないでしょうか
販売時期とかの関係でいつでもどれでも選べるってわけじゃあないとは思いますが

駅からこの分譲地全体の駅から近いところまで徒歩2分。
奥の方になったとしても10分かからないくらい…で駅には行けるのかな
その分、お値段は高めの傾向だったりするのかなぁ

[33: 匿名さん]

まだまだ選択肢はある状態みたいですね。
先着順での案内がそれなりにある状態です。
駅まで近いので価格が高くなりがちっていうのがもしかしたらあるのかもしれませんが。
駅に近い割には駐車スペースが2台分だったりするので
その点はとても考えられていると感じました。

[34: あ]

このあたりの小学校、保育園はどうなんでしょうか？

[35: 匿名さん]

楽しみだな～

[36: 匿名さん]

保育園はそこまで数が多いようには見えないのですが
競争率はどれくらいでしょうね？

できれば駅の近くで入れると良いのだけど
皆さん同じことを考えるだろうからなぁ…。

保育園も大切ですが
学童も同時に調べたほうがいいように思います。

[37: 匿名さん]

108戸の住宅地ですからもう少ししたら近所の園が定員いっぱいということはありそうですね。
待機児童の問題が解消されたのはいいですけど、今度は学童・児童クラブなんかが満員だというニュースもありましたね。
数年後の状況は読めなくて判断が難しいところもありますが、今の時点でのクチコミがあれば聞きたいところです。