ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[542: マンション掲示板さん]

>>539 検討板ユーザーさん
その発言で自分のレベルも貶めてる事に気づかないんですかね。
残念。

[543: 匿名さん]

確かに、最近は天然御影石よりクオーツストーン系を採用する物件が増えているね。
スミフ、野村は相変わらず天然石系、東京建物や三井三菱あたりはクオーツストーン系にシフトしている感じ。
まあ好みだからセレクトできるようにするのがいいと思うが、個人的には（天然石を以前使った経験から）実用性も含めるとクオーツストーン系の方がいいと思っている。

[544: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん
五階だけセレクトできるようですが、キッチンは対象外ですかね？
というか5階だけなのか、、、

[545: 匿名]

5階だけのセレクトというのは間取りレベルの話で、
内装住設系のオプションは野村不動産のオプションで全室普通にできるでしょ。

[546: マンション検討中さん]

>>545 匿名さん
ところがMRで受けた説明は、ここは長谷工だからか違うみたいなんです・・・
内装住設系のオプションも５階だけ、そもそも間取りレベルのものは5階でもできないみたいです。

[547: 匿名]

>>546 マンション検討中さん
そうだっけ？MR自体に壁のパネルとか造作家具とかカップボードとかが入ってて、MRの間取り図にもこれとこれとがオプションって説明が書いてあった気がするけど。

[548: マンション検討中さん]

>>547 匿名さん
ごめんなさい　間取りレベルという意味が分かってなかったかもです。
床はとか扉は少なくともセレクトはできないという説明でした。

[549: 匿名]

>>548 マンション検討中さん
扉は考えてもなかったわ（笑）
床はフローリングをタイルに変えたりとかよく聞くけど、この物件は無理なのか。
床が変えられないなら、部屋全体の雰囲気を変えたいなら壁のクロスとかパネル系でしょうね。

[550: マンコミュファンさん]

8月竣工を考えると間取り、仕様変更にかなり無理があるのはわかります。
他社は概ね竣工10ヶ月以上前でギリギリ変更できるかどうかですからね。そもそも販売時期が遅すぎたんですよね。
デベの事情もあるんでしょうけど、いろんなことがズレてるような気がします。

[551: マンション検討中さん]

>>550 マンコミュファンさん
どうせ選べないなら竣工売りで中確認して買いたかったですね。

[552: 検討中]

間取りのセレクトがないのはまあ良いとしても、インテリアのオプションまで明らかな制約があるようならかなり残念な物件だと思う。
だれかMRで聞いてきてよw

[553: マンション検討中さん]

>>552 検討中さん
誤解させたようなら申し訳ないのですが、後付けでにるインテリアではないです。
キッチンの高さや床、扉の色合いですね。

[554: マンション掲示板さん]

>>553 マンション検討中さん
キッチンの高さってクオリティブックに明確に選べるって書いてあったと思うけど。

[555: マンション検討中さん]

>>554 マンション掲示板さん
5階のみだそうです

[556: 検討中]

こりゃ、ダメだな。この物件。

[557: 口コミ知りたいさん]

>>556 検討中さん
普通は全ての階で選べるもんなんですか？
完成間近だからなのかな・・・

[558: マンション検討中]

とはいえ、契約から引き渡しが短いことのメリットも無いわけではないよね。
ディベロッパーのオプションなんて引き渡し後に外部の業者に頼んでも同じようにむしろ安くできるわけだし。
でもキッチンの高さとかダウンライトとかはデベのオプションでやりたいよなあ。本当にできないんだろうか。

[559: マンヲタ]

モモレジさんブログ、今年最初の記事で厳しい評価をされましたね。
「絶好のポジションでこのプラン」というタイトルから解るとおり、立地の良さや値段の高さに比して間取りや共用部が凡庸だとのこと。
こちらのスレッドでネガティブに書かれた内容とほぼ同じ点を指摘しています。
長谷工主導だとこういうことになるのでしょう。
財閥系が単独で取り組めば、もっと違った企画になっただろうにと残念でなりません。

[560: 匿名さん]

>>559 マンヲタさん
この間発表されてたプラウドでこだわった間取り多数っぽい物件ありましたよ。名前忘れてしまったが笑

[561: 匿名]

メジャーデベの中では野村は田の字とか中途半端なアウトフレームをあまり気にしない方で、その意味で長谷工との相性が良いと何かの記事で読みました。
マンマニ氏もモモレジ氏も立地の評価が想定以上に高いですね。自分は全く地縁が無いので単なる駅近公園近くらいの感覚でいましたが、単価の高さの大半は実は立地だけで正当化できてしまうのかもしれません。自分も含め分かる人が少ないので戸数を捌くのは大変なのでしょうが（笑）

[562: マンション検討中さん]

これか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-7728.html?sp

[563: マンション検討中さん]

>>561 匿名さん
もはや地縁者と業界者以外理解できない「立地の良さ」って何のために存在してるのか謎ですけどね

[564: 匿名]

>>563 マンション検討中さん

確かに（笑）
それが将来どうなるかの自分なりの見立てを持って判断するしかないでしょうね。

[565: マンション検討中さん]

角部屋はモモレジさんの言われる通り、少し残念な間取りなのかもしれませんね。
角部屋以外は普通なのかなと思いました。
西ヶ原は、私は内田康夫のファンなので浅見光彦の実家の豪邸のある高級住宅地と知っていましたが、まぁマイナーですよね。
それでもハザードマップにかからない高台の立地は魅力的なのかなと思いました。

[566: 契約しました]

大きな買い物だしどうしても知識を身に着けてチェックリスト的に減点方式で評価していくと踏ん切りがつきにくくなるよね。
自分は直近何年かマンションの見方を勉強しながら色んな新築物件を検討しては見送ってきたけど、
この物件は家族の事情等色んな要素がハマってモデルルーム初回訪問時に腹の中で全く迷いなく即決してしまった。
自分なりにチェックリスト式で評価すると今まで見た物件の中でも正直むしろ低い方の評価になるから、
せっかく散々勉強したのに大して評価の高くない物件にこうも簡単に買うって腹が決まるものかと自分でも驚いた。
不動産買うのはタイミング含めご縁が大きいね。
逆に、そういう突き動かされる何かがない人にとっては、この物件は買う理由が見出しにくいよなと思う。
同じようにご縁を感じて購入に至った方とご一緒するのを楽しみにしています。

[567: マンション検討中さん]

>>566 契約しましたさん
いい話だった

[568: マンション検討中さん]

>>566 契約しましたさん

確かに、そういうものかもしれませんね。

[569: マンション検討中さん]

このマンションを買った者同士、素敵なコミュニティを形成していきましょう

[570: マンション検討中さん]

びびっと来たで買うのは永住確実の方には良いと思います。
ただリセールすることを考えるのであれば、その良さを他者に論理的に説明できる中身と価格でないと難しいですよね。

[571: 契約しました]

>>570 マンション検討中さん
自分は家族のライフステージにはまっただけなので永住するかは分からないというか、可能性は高くないと思います。まずは10年が目処かな。

リセールはもちろん大事だとは思いますが、皆さん具体的にどれくらいを期待しているんですかね。分譲時から値上がりするとか分譲価格を維持できるみたいなのを想定してローン組んで買うなんてどんな物件でも楽観的すぎてありえないと思いますし。自分は10年後2割減価がベースラインで、市況によっては3割以上下がるかもというつもりで居住期間中の実質的な住宅コストを計算したり残債対応のシナリオを組んでます。10年で2割以下の値下がりだったらラッキー。これでも見立てが甘いかもしれませんが、まあこれくらいを見込んだ上でもどうしても住みたいなら買うしかないっしょという感じ。
分譲後の価格推移の期待値が高すぎて、かつ特定の物件に住む事の実需が弱い人は、なにも買えないですよね。

[572: マンション検討中さん]

>>571 契約しましたさん
10年後3割ってことは、例えばBタイプ3階で8098→5668ですか。流石にそこまで下がらないのでは…と思いたいが市況次第なんですかね。

[573: マンション検討中さん]

>>566 契約しましたさん

「家選びの全てが詰まったコメントだな」と思って読ませていただきました。素敵な決断だと思います。
住宅購入はネットのせいもあり情報過多で、みんながリセールや坪単の話しかしないのですが、こういった「気に入ったから買う」というような運命的な話をもっと聞きたい。よろしければどこがそんなに気に入ったのか教えてください。
私もこの物件含め検討中ですが、おそらくここは予算的に少し高く買えないかなと思っているので羨ましいです。

[574: 契約しました]

>>572 マンション検討中さん
マンマニさんのブログの簡易予測で10年後85％くらいですよね。私もあくまでベースラインは2割減で、3割減は景気・金融環境ともに相当悪化している場合しか無いと思っています。
立地の話が色々出てますが、王子西ヶ原の高台側としてはなんだかんだ言ってこの物件が駅距離・規模・仕様等エリアトップレベルになる可能性はそれなりにあると思っています（マンマニさんも言っていましたが周辺にファミリータイプである程度広い物件の売り物自体が非常に少ない）。ただ、そもそも王子西ヶ原エリア自体にそんなに需要がないことが大きな問題。でも分譲時と違ってたまにバラバラと売りに出るだけ（おそらく投資・転売目的で買う人はいないでしょうから）で、さらに売る時にある程度時間をかける覚悟があれば、このエリアでなければならない実需の買い手にとってはぜひ検討したい物件になる可能性は高いのかなと思ってます。
だからと言って楽観的な価格見通しを持つことは厳禁ですが。

[575: マンコミュファンさん]

>>574 契約しましたさん
実需と言いますが、私も検討していた一人ですが、サンドラの上階のマンション(普通借地、平米数ははっきり覚えてませんが110平米以上だったと記憶しています。)が6000強で2020年10月に売りに出ていました。西ヶ原の駅距離ではアスレジより近いですから、築年数は忘れましたが単価を考えたらアスレジの10年後で3割減は大分楽観的かと。。。。

[576: マンション検討中さん]

>>575 マンコミュファンさん
サンドラってどこですか？　サンドラッグ？

[577: 匿名さん]

>>575 マンコミュファンさん

西ヶ原駅近くのドラッグ？だとスギ薬局しかなくて、その上は高齢者向け住宅だったような。
どの物件でしょうか？参考になりそうです。

[578: マンション検討中さん]

>>575 マンコミュファンさん
スギ薬局の隣の西ヶ原ペアシティのことですかね？
旧法借地権で　48.0万円/㎡ 6階 で売られてたようです。

ただ、借地権+築30年ですけど・・・・・

[579: 578]

単価を考えるなら、ここは建物と土地どれくらいの割合なんですかね？
借地の物件と比べるなら土地代は引いてあげるべき？

[580: 匿名さん]

>>578 マンション検討中さん

ペアシティは誰もが認める名作マンションですね。
普通借とはいえ借地だと価格の直接的な比較は難しそうですね。

[581: マンション検討中さん]

比較するなら、せめて同じ築年、広さ、似た条件でやらないと意味がないと思います。

[582: 匿名さん]

流石に築３０は比較対象として古すぎじゃないか
借地権で２割引きで築３０年で３割引き～４割引きってとこか
てか築３０借地権なら都心の広尾とかでも坪３００とかのレベルだぞ

[583: 通りがかりさん]

結局、買いたい人が買えばいいんじゃん！？
販売が始まって少し経てばよっぽど売れ残らない限りこの手のサイトは反応なくなるわけだし。
将来の資産価値を気にするのであればむしろ僕らの将来の年金を気にしましょう。
年金の方が余程生活に直結します。

[584: 通りがかりさん]

借地33年で王子でこの値段？！あほやろ笑

[585: 匿名さん]

普通借地なら、定期借地よりは所有権に近いんじゃない？

[586: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
このプチバブルなご時世だと土地がダイレクトに価格に反映されているので、思っているより所有権と価格差すごいと思うんですが違いますかね？

[587: マンション検討中さん]

ちなみにMR行った時は、中古の近隣駅を参考にしているようでした。
六義園(坪450~550)より安く、王子の某タワー(坪300~350)より高くと言った感じの値付け。

[588: マンション検討中さん]

西ヶ原は高台の良いエリアなんですが、それゆえに戸建て中心のエリアでもあるのでマンションのRV、ニーズがどの程度あるのかなと悩んでいます。
大体西ヶ原徒歩5分の住宅で7000-8000万程度なのですが、私と同じように戸建てとこのマンションを比較して悩んでいる方いますか？

[589: 通りがかりさん]

>>588 マンション検討中さん
僕も当初戸建てと悩んでました。僕は結局購入を見送りました。以下が理由です。
・マンションは管理費、維持修繕費、駐車場代が別途必要になる。
・10年程度でリセールするつもりならいいが、永住目的だと戸建ての方が資産価値を維持できる。
(40代のため、85歳まで生きたとしたら、戸建ての方が土地価格が維持できるため)
・上階、下階のことを気にしなくていい

以上が購入をやめた理由です。とくに維持修繕費は一定期間で上がっていきます。30年以上住むつもりならトータルコストと資産価値は戸建ての方が良いと判断しました。

マンションも上階であれば視界が抜けていいですけどね。
(これは戸建てにはなかなか難しい条件です)

[590: マンション検討中さん]

>>588 マンション検討中さん

上物を除いた土地が形が悪くないなど、適正な価値があるかどうかじゃないですか？（道路が細いなど気にされる方もいますが）
個人的には条件が良ければ戸建てがおすすめですが、中々駅近でよい物件は少ない印象です。

[591: マンション検討中さん]

借地31年というのは、31年しかこのマンションに住めないということでしょうか？31年後にはマンション立て壊して更地にするということでしょうか？
素人で申し訳ありませんが、どなたかご教示いただければ幸いです。