ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[522: マンション検討中さん]

このマンションを買うような方はやはり頭金を結構準備できるのでしょうか？この金額をフルで借り入れて、金利が上昇したら怖いなと思ってます…

[523: マンコミュファンさん]

>>522 マンション検討中さん
その時は売却すればいいのでは？マンションは結局ババ抜きと同じなんですから。40代までの人で一生住み続ける人なんていないのではないでしょうか。
そのためにも立地や広さを確保できる案件を選ぶべきだと思います。

[524: 匿名さん]

>>523 マンコミュファンさん

＞その時は売却すればいいのでは？

一般人がローン金利上昇で住宅を手放す事態になるとしたら、その時は中古に限らず住宅市場が大暴落してるはず。運良く安値で売れても残債が残りまくり。

30年近く前のバブル崩壊後は金利が下がったにも関わらず残債割れ続出で阿鼻叫喚地獄。当時を知らない層が今や購入の中心だから歴史は繰り返す。

[525: 匿名さん]

金利ショックへの備えもそうだし、この物件は一部超都心の値上がり物件と違って中古価格は新築時よりある程度常識的なレベルで下がるとは思うので、それらを吸収できる程度の純資産は持っているべきとは思う。
というか、どんな物件であっても、金利も不動産価格も相場ものなので、丸裸のフルローンで買うなんてのは基本やってはいけない。
いろんな損失を吸収できるだけの純資産を持っている人が、それを頭金としては出さずに一旦ローンで調達して手元資金を厚くしておいて、いざとなったら物件価格の2-3割分くらいはいつでも返済できる、みたいなケースは全く問題ないけど。

[526: 検討板ユーザーさん]

>>524 匿名さん

仰る通りですね

そもそも金利が上がった時点で月々の返済が跳ね上がる。消費者の購入価格の上限が著しく低下する…その前後から地下も不動産価格も暴落でしょうね。それこそデベも建設会社も利益が取れず地獄だと思いますよ

金利上昇の背景として想定されるのは、コロナ倒産による債権焦げ付き、金融システム破壊による信用不安が蔓延する状態などですが、そうなればバブル崩壊に次ぐ日本経済の崩壊かと

こうした最悪のシナリオを避ける為に、今後も政府は財政金融政策を総動員するでしょう。国債の信用がある為限界はありますが

現状はあらゆる給付政策の連発で倒産件数も抑えられ、廃業が多いものの債権回収への影響は小さいため、不動産価格まで影響が出るほどではありません

それどころか、ニューノーマルへ需要が生まれた事で、条件が良い不動産の中古相場は上昇傾向です。金融システム、ローカル経済が共に破壊されない限り、このトレンドは緩やかに続くと思われます…

現政権の経済政策を見ていると悲観する事はないと思いますが、どうなんでしょうかね

[527: マンコミュファンさん]

>>526 検討板ユーザーさん
金融システムとローカル経済は共にそろそろ限界なのでは？国債の信用もどこまで持続するか疑問です。何より、今後はコロナの影響で世界全体が
デフレを迎え、借金を重ねた挙句、それに耐えれない国が最終手段としてインフレに向かうのではないでしょうか。つまり日本もその対象ですね。
むしろそうなれば今ある住宅ローンは車のローン程度の比重になり、不動産(土地)の価値は市場経済に連動して維持し続けることで最終的には売り抜ける
ことも可能かと。

[528: 匿名さん]

他でやってくれ

[529: 匿名]

金融環境も不動産相場も安定し続けるだろうからフルローンでヨシ　← 危ないからダメ
社会の公器なんだからもっと安くしろ　← ヤカラだからダメ

この物件の話に戻りましょう。1期で残っている部屋は2次に向けて値下げされそうでしょうか。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>529 匿名さん

まとめようとしてる割には的外れなこと…
1次で30?40/60はけたようですし急いで売り切る事情でもない限り値下げはないと思いますがねえ

[531: 検討板ユーザーさん]

>>527 マンコミュファンさん

まあ、借り入れと不動産はインフレに強いですから、何とかなりそうですがね
信用不安後にハイパーインフレになれば金利の大幅な上昇は避けられませんから読みきれませんが

ともあれ、当物件も上物のショボさが気にならなければ買いなんでしょう。希少立地で、需要の高低で言えば高い側にあるわけですから

[532: 検討版ユーザーさん]

>>531 検討板ユーザーさん
すみません。
上物のショボさとは具体的にどういった点なのでしょうか。
もしよかったら教えてください。

[533: マンコミュファンさん]

>>519 匿名さん
でも、抽選があったのは一部なんですね。
物々しい雰囲気で始まった割には。。。ですね。

[534: マンコミュファンさん]

>>532 検討版ユーザーさん
別人ですけど、MRに行ったものとしての意見で言うと今時キッチンに石って。。。ゴマあざらし感が古いと思いました。本物志向なのはいいですけど、床材のトーンと建具(主に扉)のトーン、照度を含めた雰囲気が合わなさすぎ。3?5年前であれば通用したかもだけど、総額9000万近く出す人の感性には合っていないと感じます。
私はMR雰囲気が合わなく、別のマンションを購入しました。北区の隣接区ですが。

[535: マンション検討中さん]

>>534 マンコミュファンさんが考える今時のキッチンって素材は何ですか？　人工大理石？
床とかのトーンに関しては同感でした。

[536: 匿名さん]

所詮北区だからなあ

[537: 検討板ユーザーさん]

>>534 マンコミュファンさん
石って古い？んですね。知りませんでした。別の素材の方が良いということですか？

[538: 匿名]

>>536 匿名さん
「所詮」と呼ばれるような地下の安いはずの北区でここまで高い坪単価出してるのにもう少しウワモノ頑張れなかったのか、というのがここまでの総評なわけでしょ。
北区といえどこの立地と駅距離だと土地の仕入れ値は都心並なんだろうか。

[539: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん
「所詮北区だから」って一言を色んなスレに書き込んでる人ですよね、何度も見ました。

[540: 検討版ユーザーさん]

>>537 検討板ユーザーさん
天然石が古いということはないと思いますよ。
たとえば東池袋のプレミアム仕様とか（スタンダードは人工大理石）、高級仕様ではよく使われています。
好みの問題はあると思いますが、私は高級感があっていいと思いました。
ゴマアザラシ感（笑）のおかげでキズや汚れが目立ちにくそうですし。

[541: 検討板ユーザーさん]

>>540 検討版ユーザーさん

ありがとうございます、参考になります！

[542: マンション掲示板さん]

>>539 検討板ユーザーさん
その発言で自分のレベルも貶めてる事に気づかないんですかね。
残念。

[543: 匿名さん]

確かに、最近は天然御影石よりクオーツストーン系を採用する物件が増えているね。
スミフ、野村は相変わらず天然石系、東京建物や三井三菱あたりはクオーツストーン系にシフトしている感じ。
まあ好みだからセレクトできるようにするのがいいと思うが、個人的には（天然石を以前使った経験から）実用性も含めるとクオーツストーン系の方がいいと思っている。

[544: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん
五階だけセレクトできるようですが、キッチンは対象外ですかね？
というか5階だけなのか、、、

[545: 匿名]

5階だけのセレクトというのは間取りレベルの話で、
内装住設系のオプションは野村不動産のオプションで全室普通にできるでしょ。

[546: マンション検討中さん]

>>545 匿名さん
ところがMRで受けた説明は、ここは長谷工だからか違うみたいなんです・・・
内装住設系のオプションも５階だけ、そもそも間取りレベルのものは5階でもできないみたいです。

[547: 匿名]

>>546 マンション検討中さん
そうだっけ？MR自体に壁のパネルとか造作家具とかカップボードとかが入ってて、MRの間取り図にもこれとこれとがオプションって説明が書いてあった気がするけど。

[548: マンション検討中さん]

>>547 匿名さん
ごめんなさい　間取りレベルという意味が分かってなかったかもです。
床はとか扉は少なくともセレクトはできないという説明でした。

[549: 匿名]

>>548 マンション検討中さん
扉は考えてもなかったわ（笑）
床はフローリングをタイルに変えたりとかよく聞くけど、この物件は無理なのか。
床が変えられないなら、部屋全体の雰囲気を変えたいなら壁のクロスとかパネル系でしょうね。

[550: マンコミュファンさん]

8月竣工を考えると間取り、仕様変更にかなり無理があるのはわかります。
他社は概ね竣工10ヶ月以上前でギリギリ変更できるかどうかですからね。そもそも販売時期が遅すぎたんですよね。
デベの事情もあるんでしょうけど、いろんなことがズレてるような気がします。

[551: マンション検討中さん]

>>550 マンコミュファンさん
どうせ選べないなら竣工売りで中確認して買いたかったですね。

[552: 検討中]

間取りのセレクトがないのはまあ良いとしても、インテリアのオプションまで明らかな制約があるようならかなり残念な物件だと思う。
だれかMRで聞いてきてよw

[553: マンション検討中さん]

>>552 検討中さん
誤解させたようなら申し訳ないのですが、後付けでにるインテリアではないです。
キッチンの高さや床、扉の色合いですね。

[554: マンション掲示板さん]

>>553 マンション検討中さん
キッチンの高さってクオリティブックに明確に選べるって書いてあったと思うけど。

[555: マンション検討中さん]

>>554 マンション掲示板さん
5階のみだそうです

[556: 検討中]

こりゃ、ダメだな。この物件。

[557: 口コミ知りたいさん]

>>556 検討中さん
普通は全ての階で選べるもんなんですか？
完成間近だからなのかな・・・

[558: マンション検討中]

とはいえ、契約から引き渡しが短いことのメリットも無いわけではないよね。
ディベロッパーのオプションなんて引き渡し後に外部の業者に頼んでも同じようにむしろ安くできるわけだし。
でもキッチンの高さとかダウンライトとかはデベのオプションでやりたいよなあ。本当にできないんだろうか。

[559: マンヲタ]

モモレジさんブログ、今年最初の記事で厳しい評価をされましたね。
「絶好のポジションでこのプラン」というタイトルから解るとおり、立地の良さや値段の高さに比して間取りや共用部が凡庸だとのこと。
こちらのスレッドでネガティブに書かれた内容とほぼ同じ点を指摘しています。
長谷工主導だとこういうことになるのでしょう。
財閥系が単独で取り組めば、もっと違った企画になっただろうにと残念でなりません。

[560: 匿名さん]

>>559 マンヲタさん
この間発表されてたプラウドでこだわった間取り多数っぽい物件ありましたよ。名前忘れてしまったが笑

[561: 匿名]

メジャーデベの中では野村は田の字とか中途半端なアウトフレームをあまり気にしない方で、その意味で長谷工との相性が良いと何かの記事で読みました。
マンマニ氏もモモレジ氏も立地の評価が想定以上に高いですね。自分は全く地縁が無いので単なる駅近公園近くらいの感覚でいましたが、単価の高さの大半は実は立地だけで正当化できてしまうのかもしれません。自分も含め分かる人が少ないので戸数を捌くのは大変なのでしょうが（笑）

[562: マンション検討中さん]

これか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-7728.html?sp

[563: マンション検討中さん]

>>561 匿名さん
もはや地縁者と業界者以外理解できない「立地の良さ」って何のために存在してるのか謎ですけどね

[564: 匿名]

>>563 マンション検討中さん

確かに（笑）
それが将来どうなるかの自分なりの見立てを持って判断するしかないでしょうね。

[565: マンション検討中さん]

角部屋はモモレジさんの言われる通り、少し残念な間取りなのかもしれませんね。
角部屋以外は普通なのかなと思いました。
西ヶ原は、私は内田康夫のファンなので浅見光彦の実家の豪邸のある高級住宅地と知っていましたが、まぁマイナーですよね。
それでもハザードマップにかからない高台の立地は魅力的なのかなと思いました。

[566: 契約しました]

大きな買い物だしどうしても知識を身に着けてチェックリスト的に減点方式で評価していくと踏ん切りがつきにくくなるよね。
自分は直近何年かマンションの見方を勉強しながら色んな新築物件を検討しては見送ってきたけど、
この物件は家族の事情等色んな要素がハマってモデルルーム初回訪問時に腹の中で全く迷いなく即決してしまった。
自分なりにチェックリスト式で評価すると今まで見た物件の中でも正直むしろ低い方の評価になるから、
せっかく散々勉強したのに大して評価の高くない物件にこうも簡単に買うって腹が決まるものかと自分でも驚いた。
不動産買うのはタイミング含めご縁が大きいね。
逆に、そういう突き動かされる何かがない人にとっては、この物件は買う理由が見出しにくいよなと思う。
同じようにご縁を感じて購入に至った方とご一緒するのを楽しみにしています。

[567: マンション検討中さん]

>>566 契約しましたさん
いい話だった

[568: マンション検討中さん]

>>566 契約しましたさん

確かに、そういうものかもしれませんね。

[569: マンション検討中さん]

このマンションを買った者同士、素敵なコミュニティを形成していきましょう

[570: マンション検討中さん]

びびっと来たで買うのは永住確実の方には良いと思います。
ただリセールすることを考えるのであれば、その良さを他者に論理的に説明できる中身と価格でないと難しいですよね。

[571: 契約しました]

>>570 マンション検討中さん
自分は家族のライフステージにはまっただけなので永住するかは分からないというか、可能性は高くないと思います。まずは10年が目処かな。

リセールはもちろん大事だとは思いますが、皆さん具体的にどれくらいを期待しているんですかね。分譲時から値上がりするとか分譲価格を維持できるみたいなのを想定してローン組んで買うなんてどんな物件でも楽観的すぎてありえないと思いますし。自分は10年後2割減価がベースラインで、市況によっては3割以上下がるかもというつもりで居住期間中の実質的な住宅コストを計算したり残債対応のシナリオを組んでます。10年で2割以下の値下がりだったらラッキー。これでも見立てが甘いかもしれませんが、まあこれくらいを見込んだ上でもどうしても住みたいなら買うしかないっしょという感じ。
分譲後の価格推移の期待値が高すぎて、かつ特定の物件に住む事の実需が弱い人は、なにも買えないですよね。