ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[502: 匿名さん]

動画も見ましたが、後半は共用部デザインとかの愚痴がいっぱい続いて笑いました。
でも核心を突いていると思います。長谷工デザインと地ぐらいのアンバランスさや、利便性の中途半端さなどは、仕方がないけどもったいないの一言に尽きます。

自分はマンションそれほど詳しくないですが、パークシティ浜田山みたいな感じなら坪単価1.5倍以上でも検討しました。西ヶ原の土地柄は本当に素晴らしいので、この土地とトップマンションの組み合わせなら、ほとんどのデメリットは目をつぶれます。ですが、やはりそういう判断をできるほどの知名度ではなかったのか、たまたま持ち込みが長谷工になったからなのか…。
でもまあ、こういうあっさりしたデザインも土地柄には合っているし、老後には良く感じるかもしれないですね。

自分も趣味は多く持っているので、マンションマニアさんのがっかりした気持ちはすごく共感して、笑ってしまいました。

[503: マンコミュファンさん]

土地柄は良いのかもしれないが、知名度は低くミーハー層が好むエリアではないので、基本ガチの実需層（子供の学校がとか実家がとか）に売らなきゃいけない物件。
そのため価格を抑えようと努力した結果、
マンションオタクにとっては物足りず、ガチ実需層だけでこの戸数を売り切るには高すぎる価格になってしまっている。
そんな感じに見えますね。
実需がある人にとっては、この内容でこの価格ならまあ許容範囲内なのでは。

[504: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん

評価気にするならせめて動画とかもチェックしてから気にすべきだよなあ

[505: 匿名さん]

三井健太さんも「格好のいいマンションは価値あるマンション」と言ってる。長谷工はそこがわかってない。
せめてデザイン監修にどこかを入れるべきだったね。

[506: 周辺住民さん]

マンションマニア氏のyoutube動画のいくつかは、去年の9月に撮影されたものだから、前々からそれなりの期待はしていたのでしょうね。

[507: マンション掲示板さん]

>>506 周辺住民さん

期待を裏切られた感じかもしれませんね。
マンションマニアだけでなく、多くの方の期待を裏切ってしまった事が30戸しか売れなかったという事実を作り上げてしまったのかもしれませんね。
まあ、私は金額に期待して金額に裏切られた貧乏人ですが笑

[508: 口コミ知りたいさん]

>>507 マンション掲示板さん
初心者すぎる質問だったりすみません。具体的にどれくらいの割合の戸数が売れたら良い方なんですか？　比較対象がなくてよくわからないです。

[509: 名無しさん]

結局北区やから

[510: 検討板ユーザーさん]

理想を言えばキリがないが、緑に映える白色系大判タイルばりにして、逆梁アウトフレーム、内廊下にすれば、価格に見合う物件になったし、第一期も30/60なんて悲惨な結果にはならんかったかもね…

[511: マンコミュファンさん]

>>510 検討板ユーザーさん
価格を変えない前提なら、「もっと利益を削って売れば売れたのに」と言っているに過ぎないわけで、
そこはもう売り手のビジネス判断なのでは。最後売り切れれば良いのだろうし。

今の価格の粗利と同じくらい儲けられてガンガン売れる造り方・値付け方の秘策があるならここで披露すればデベ各社喜ぶと思うがw

[512: 検討板ユーザーさん]

>>511 マンコミュファンさん

デベ監視要員かと見紛うほど売り手側目線だな笑
顧客目線からすれば利益率絞ってでも品質上げてもらいたいねー。携帯同様、分譲マンションだって公共財の上に成り立つものだし

それに造りや値付けの範疇で秘策なんてありゃしないし、そんなもんデベ自ら考え抜けと言いたい

新たに資金調達するとか、財務体質改善するとか、住宅税制拡充を要望するとか…中小ならまだしも社会の公器たる大企業なんだから

[513: マンコミュファンさん]

>>512 検討板ユーザーさん

デベ関係ないけど商売はしてるw
社会の公器って言ったって、市場にはいろんな価格の住宅が供給されてるんだから自分に合ったものを選べば良いのでは。独占や寡占で価格が不当に釣り上げられているわけでもなく、むしろ選択肢は数え切れないほどあってめちゃくちゃ厳しい競争と消費者の目線に晒されて各社商売してるんだから。携帯はプレイヤーが少なくて参入障壁も高いから不当に料金が高くなりやすくて叩かれてるわけで。
客を騙したりせず商品の実態を見せた上で買いたい人を在庫分だけ見つけてきて売り切れたならそれは正しい商売だし、
売り切れなかったなら商売として失敗。この物件はデベの商売としては失敗になる可能性も十分あるかもね。
でも商売やってる身からすると、某勝どきの物件みたいに倍率10倍越えが当たり前の瞬間蒸発は逆の意味で完全に値決めを誤ってて商売としては失敗してると思う。

[514: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[515: 匿名さん]

>>513 マンコミュファンさん
それな勝どきみたいに安すぎると転売ヤーだらけになって実需にいきわたらないもん

[516: 口コミ知りたいさん]

>>513 マンコミュファンさん
面白い考え方ですね。

[517: 通りがかりさん]

本当に30戸も売れたのですか？

[518: 匿名さん]

ほんとそうだよね。2日で売れるとか言われててコレだと、30っていうのもサバ読んでるって思っちゃう。
このあとのエアリーコートは安いから早く埋まるかもしれないけど、最終的に飛鳥山側も同じくらいまで落ちてきたりして。こだわりを持って絶対住みたい部屋が決まってるのでなければ、なるべく待ちたいところ。

[519: 匿名さん]

新宿の野村であった重要事項説明会と契約会にはたくさん人がいらしていましたよ。
どちらも時間を3回に分けて行ったため、正確な購入者数は分かりませんが。
今回一部の部屋で抽選もあったようですし、30戸かそれ以上売れていた印象でした。

[520: 匿名さん]

契約手続き中の方も入れると、40戸位は売れているようです。
北側については、電車の音の問題があるので、トラブル回避のため実際に音を確認した上で購入していただけるよう建物が出来てからの販売も検討しているようです。

本物件は、「タワーマンション以外、高台、100戸以上の中規模(管理のことを考えるとある程度の規模は必要)、駅近、落ち着いた住環境、価格(文京区、豊島区等山手線内、山手線駅徒歩10分圏内の同条件の物件は+5,000万以上必要な上、バルコニーが半分しかない)」等探していた要件を満たしています。
価格の割には高級マンションとは言えない悩ましい、微妙な物件であることは否めません。

[521: 検討板ユーザーさん]

>>513 マンコミュファンさん

いやいやいや…上物云々と観点は違うが、中間層でも自分に合う物件を身の丈で選べないほど不動産価格が高騰してるわけで。超低金利政策のおかげでね。実需では敷地も床面積もますます狭くなって子供も1人か2人が限界。住宅費も上がって教育費に回せないのも後押しして少子化もどんどん進む

日本の国土開発を担っておきながら、国の将来よりも己の当面の利益を優先するやり方、商売どころか単なる金儲けだね

勝どきみたいに転売ヤーの食い物になる価格設定なんて論外。まさに『金儲けによる、金儲けの為の、金儲け』だよ

それに、騙したりせずにって言うけど、どうだかね。ほんの数年前までハザードマップも示さずに顧客と契約を結んでた訳だし、広島の安佐南区なんて何であんな所に宅地分譲したんだって話だよ

あくまで、企業は社会に支えられてるのであって、経営者の私物じゃない。そこを弁えるのが社会の公器。デベも地価と建設費の高騰で大変なんだろうけど、そうした原点にもたまには立ち返ってもらいたいね

[522: マンション検討中さん]

このマンションを買うような方はやはり頭金を結構準備できるのでしょうか？この金額をフルで借り入れて、金利が上昇したら怖いなと思ってます…

[523: マンコミュファンさん]

>>522 マンション検討中さん
その時は売却すればいいのでは？マンションは結局ババ抜きと同じなんですから。40代までの人で一生住み続ける人なんていないのではないでしょうか。
そのためにも立地や広さを確保できる案件を選ぶべきだと思います。

[524: 匿名さん]

>>523 マンコミュファンさん

＞その時は売却すればいいのでは？

一般人がローン金利上昇で住宅を手放す事態になるとしたら、その時は中古に限らず住宅市場が大暴落してるはず。運良く安値で売れても残債が残りまくり。

30年近く前のバブル崩壊後は金利が下がったにも関わらず残債割れ続出で阿鼻叫喚地獄。当時を知らない層が今や購入の中心だから歴史は繰り返す。

[525: 匿名さん]

金利ショックへの備えもそうだし、この物件は一部超都心の値上がり物件と違って中古価格は新築時よりある程度常識的なレベルで下がるとは思うので、それらを吸収できる程度の純資産は持っているべきとは思う。
というか、どんな物件であっても、金利も不動産価格も相場ものなので、丸裸のフルローンで買うなんてのは基本やってはいけない。
いろんな損失を吸収できるだけの純資産を持っている人が、それを頭金としては出さずに一旦ローンで調達して手元資金を厚くしておいて、いざとなったら物件価格の2-3割分くらいはいつでも返済できる、みたいなケースは全く問題ないけど。

[526: 検討板ユーザーさん]

>>524 匿名さん

仰る通りですね

そもそも金利が上がった時点で月々の返済が跳ね上がる。消費者の購入価格の上限が著しく低下する…その前後から地下も不動産価格も暴落でしょうね。それこそデベも建設会社も利益が取れず地獄だと思いますよ

金利上昇の背景として想定されるのは、コロナ倒産による債権焦げ付き、金融システム破壊による信用不安が蔓延する状態などですが、そうなればバブル崩壊に次ぐ日本経済の崩壊かと

こうした最悪のシナリオを避ける為に、今後も政府は財政金融政策を総動員するでしょう。国債の信用がある為限界はありますが

現状はあらゆる給付政策の連発で倒産件数も抑えられ、廃業が多いものの債権回収への影響は小さいため、不動産価格まで影響が出るほどではありません

それどころか、ニューノーマルへ需要が生まれた事で、条件が良い不動産の中古相場は上昇傾向です。金融システム、ローカル経済が共に破壊されない限り、このトレンドは緩やかに続くと思われます…

現政権の経済政策を見ていると悲観する事はないと思いますが、どうなんでしょうかね

[527: マンコミュファンさん]

>>526 検討板ユーザーさん
金融システムとローカル経済は共にそろそろ限界なのでは？国債の信用もどこまで持続するか疑問です。何より、今後はコロナの影響で世界全体が
デフレを迎え、借金を重ねた挙句、それに耐えれない国が最終手段としてインフレに向かうのではないでしょうか。つまり日本もその対象ですね。
むしろそうなれば今ある住宅ローンは車のローン程度の比重になり、不動産(土地)の価値は市場経済に連動して維持し続けることで最終的には売り抜ける
ことも可能かと。

[528: 匿名さん]

他でやってくれ

[529: 匿名]

金融環境も不動産相場も安定し続けるだろうからフルローンでヨシ　← 危ないからダメ
社会の公器なんだからもっと安くしろ　← ヤカラだからダメ

この物件の話に戻りましょう。1期で残っている部屋は2次に向けて値下げされそうでしょうか。

[530: 検討板ユーザーさん]

>>529 匿名さん

まとめようとしてる割には的外れなこと…
1次で30?40/60はけたようですし急いで売り切る事情でもない限り値下げはないと思いますがねえ

[531: 検討板ユーザーさん]

>>527 マンコミュファンさん

まあ、借り入れと不動産はインフレに強いですから、何とかなりそうですがね
信用不安後にハイパーインフレになれば金利の大幅な上昇は避けられませんから読みきれませんが

ともあれ、当物件も上物のショボさが気にならなければ買いなんでしょう。希少立地で、需要の高低で言えば高い側にあるわけですから

[532: 検討版ユーザーさん]

>>531 検討板ユーザーさん
すみません。
上物のショボさとは具体的にどういった点なのでしょうか。
もしよかったら教えてください。

[533: マンコミュファンさん]

>>519 匿名さん
でも、抽選があったのは一部なんですね。
物々しい雰囲気で始まった割には。。。ですね。

[534: マンコミュファンさん]

>>532 検討版ユーザーさん
別人ですけど、MRに行ったものとしての意見で言うと今時キッチンに石って。。。ゴマあざらし感が古いと思いました。本物志向なのはいいですけど、床材のトーンと建具(主に扉)のトーン、照度を含めた雰囲気が合わなさすぎ。3?5年前であれば通用したかもだけど、総額9000万近く出す人の感性には合っていないと感じます。
私はMR雰囲気が合わなく、別のマンションを購入しました。北区の隣接区ですが。

[535: マンション検討中さん]

>>534 マンコミュファンさんが考える今時のキッチンって素材は何ですか？　人工大理石？
床とかのトーンに関しては同感でした。

[536: 匿名さん]

所詮北区だからなあ

[537: 検討板ユーザーさん]

>>534 マンコミュファンさん
石って古い？んですね。知りませんでした。別の素材の方が良いということですか？

[538: 匿名]

>>536 匿名さん
「所詮」と呼ばれるような地下の安いはずの北区でここまで高い坪単価出してるのにもう少しウワモノ頑張れなかったのか、というのがここまでの総評なわけでしょ。
北区といえどこの立地と駅距離だと土地の仕入れ値は都心並なんだろうか。

[539: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん
「所詮北区だから」って一言を色んなスレに書き込んでる人ですよね、何度も見ました。

[540: 検討版ユーザーさん]

>>537 検討板ユーザーさん
天然石が古いということはないと思いますよ。
たとえば東池袋のプレミアム仕様とか（スタンダードは人工大理石）、高級仕様ではよく使われています。
好みの問題はあると思いますが、私は高級感があっていいと思いました。
ゴマアザラシ感（笑）のおかげでキズや汚れが目立ちにくそうですし。

[541: 検討板ユーザーさん]

>>540 検討版ユーザーさん

ありがとうございます、参考になります！

[542: マンション掲示板さん]

>>539 検討板ユーザーさん
その発言で自分のレベルも貶めてる事に気づかないんですかね。
残念。

[543: 匿名さん]

確かに、最近は天然御影石よりクオーツストーン系を採用する物件が増えているね。
スミフ、野村は相変わらず天然石系、東京建物や三井三菱あたりはクオーツストーン系にシフトしている感じ。
まあ好みだからセレクトできるようにするのがいいと思うが、個人的には（天然石を以前使った経験から）実用性も含めるとクオーツストーン系の方がいいと思っている。

[544: マンション検討中さん]

>>543 匿名さん
五階だけセレクトできるようですが、キッチンは対象外ですかね？
というか5階だけなのか、、、

[545: 匿名]

5階だけのセレクトというのは間取りレベルの話で、
内装住設系のオプションは野村不動産のオプションで全室普通にできるでしょ。

[546: マンション検討中さん]

>>545 匿名さん
ところがMRで受けた説明は、ここは長谷工だからか違うみたいなんです・・・
内装住設系のオプションも５階だけ、そもそも間取りレベルのものは5階でもできないみたいです。

[547: 匿名]

>>546 マンション検討中さん
そうだっけ？MR自体に壁のパネルとか造作家具とかカップボードとかが入ってて、MRの間取り図にもこれとこれとがオプションって説明が書いてあった気がするけど。

[548: マンション検討中さん]

>>547 匿名さん
ごめんなさい　間取りレベルという意味が分かってなかったかもです。
床はとか扉は少なくともセレクトはできないという説明でした。

[549: 匿名]

>>548 マンション検討中さん
扉は考えてもなかったわ（笑）
床はフローリングをタイルに変えたりとかよく聞くけど、この物件は無理なのか。
床が変えられないなら、部屋全体の雰囲気を変えたいなら壁のクロスとかパネル系でしょうね。

[550: マンコミュファンさん]

8月竣工を考えると間取り、仕様変更にかなり無理があるのはわかります。
他社は概ね竣工10ヶ月以上前でギリギリ変更できるかどうかですからね。そもそも販売時期が遅すぎたんですよね。
デベの事情もあるんでしょうけど、いろんなことがズレてるような気がします。

[551: マンション検討中さん]

>>550 マンコミュファンさん
どうせ選べないなら竣工売りで中確認して買いたかったですね。