ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[181: 匿名さん]

ここは、幅広い層をターゲットにしている感じはありませんね。
広い部屋も多く低層マンションです。
どの地域にもお金持ちはいますので全く買わない人が騒ぎたてても仕方ない感じがします。
お金無い人が不安になっているだけ。
北区民がニッチ？？これだけ人口居て。

[182: 匿名さん]

北区でも本郷通り沿いは別なんだよなぁ。
王子から日本橋まで都電が走ってその後は東京駅まで都営バスが走ってた。
そんなことから東大の教授連中が数多く住んでたのが西ヶ原。今でも学者家系が多い。
高台で地盤がいいから古河財閥や渋沢栄一が邸宅を建てた。
この土地は日本製紙の社宅跡だけど元々は幹部社員用の戸建て社宅が並んでたところ。
そういう地歴から西ヶ原は文京区の下位互換的なポジションなんだよね。

まあ、そういうことは山手線内側と近傍に少なくとも3代前から住んでる人たちだけに通用する話なのも事実だけどね。

[183: マンション掲示板さん]

少なくとも液状化リスクがあるような湾岸地区を嫌がる人はかなりいる
都心へのアクセスもよく通勤に便利で子育て環境も良好だから割とニーズはあるとおもうよ
知名度は問題だけど

[184: マンション検討中さん]

この周辺て武蔵野台地の崖のキワ（京浜東北線挟んで東西）で大分雰囲気変わるよね
やはり低いところは色々と違う。

[185: 匿名さん]

西ヶ原は東大の先生も多いけど、なんといっても外国語研究者の街です。以前東京外語大があった関係で今でも多いですよ。
ゲーテ会館があるのもその関連です。

[186: 通りがかりさん]

ここの掲示板、こわいですね。完全な通りがかりの感想ですが(笑)

[187: 匿名さん]

何もこわい事は無く、参考にさせてもらってます。
こわい理由ありますかね？

[188: マンション検討中さん]

横すいません、私も怖いです。（笑）
比較物件も畑違いですしおまけにディスるっていう、、

[189: マンション検討中さん]

高い買い物ですしね。

[190: 通りがかりさん]

ここいくらなの？ゆーても5000万くらいでしょ？なんで湾岸と比較してんの？笑

[191: マンション検討中さん]

>>190 通りがかりさん
5000万で買えたら苦労せんわw

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
確かに笑
2LDKでも無理。

[193: ご近所さん]

坪400くらいなのかな　4LDKだと手が出ないや

[194: マンション検討中さん]

坪400万は高すぎる

[195: 検討板ユーザーさん]

ここは金持ち向けにしてる
庶民やリセールとか言ってる人は相手にされないのでしょう。

[196: 匿名さん]

リセール考えてる金持ちもいるでしょ。

[197: マンション検討中さん]

渋沢栄一パワーですかね？？

[198: 匿名さん]

30～40戸なら高級路線で億ションだろうけど、129戸売るんだから意外と現実的な値段で出してくると予想。平均で7000万くらいじゃなかろうか。

[199: マンション検討中さん]

億ションにはならないかと…。
129世帯も億ション購入出来ないでしょ。

[200: マンション検討中さん]

>>198 匿名さん

この広さで平均7000万なら即日完売じゃないですかね。ちょっと安すぎる、というか、他が今高すぎる中でそこまで安売りはしないかと。

[201: マンション比較中さん]

>>200 マンション検討中さん

相場的には平均7000万くらいじゃないでしょうかねぇ。北区ですし、正直やや不便ですよね。これが西ヶ原でも駒込最寄りだったら安く感じるんでしょうけど。ただ個人的には現地は落ち着いた場所で好きですけど。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション比較中さん

もし平均7000万なら個人的には買いですね。
私見では、3LDKだと75平米が中間ですが、坪350で8000弱が最低ラインかなと思ってます。

[203: マンション検討中さん]

価格よりも設備仕様が気になります。

[204: マンション検討中さん]

ガークロがある中でここが7000万円台なら即完売では？
もっとすると思うのですが

[205: 匿名さん]

たしかにガーデンクロスの立地と仕様を考えたらここは8000万以上になりますね。
とはいえガークロが高すぎなのではとも思います。あれは大コケするんじゃないかと。

[206: 匿名さん]

ガークロとの比較で言えばあっちは低地、こっちは高台というだけで
利便性はガークロより劣る気がする。スーパー無いし、王子までの道細いし。
水害は滅多に起きないが、坂道の登り下りは毎日のことだしね。
線路近くで騒音の心配もあるし。
7000万以上になるともはや賃貸と家賃同じだし、所有するなら戸建って選択肢も出てくるよね。

[207: マンション検討中さん]

敷地の斜面側は土砂災害警戒区域に指定されていますが、大丈夫でしょうか。

[208: 検討板ユーザーさん]

>>207 マンション検討中さん
ぜひ過去の書き込みをご覧ください。

[209: 匿名さん]

ここ崖地なの？擁壁のメンテナンス費用とか修繕費にかかるのか

[210: マンション検討中さん]

擁壁の維持管理は住民負担ですね。
数十年に一度くらいの大雨や地震では大丈夫だろうけど、修繕積立金や火災保険・地震保険は幾分高くなりそうです。

南の棟は警戒区域外で安全性が高い＝販売価格も高くなる？

[211: マンション検討中さん]

公園側の一階は土台のお陰で一段上がってるから視線が気にならない庭になりそう。しかし、北西向きでさらに植木と公園から伸びてる木で、陽当たりが絶望な気がするw

南側が人気になるのかな。

[212: 匿名さん]

とても静かで良さそうですが、やっぱり高いですよね。高台憧れます。

[213: マンション検討中さん]

坪平均380万円

[214: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
北区の王子6分でそんなにいきますかね…野村や三菱だからですか？中野や世田谷とたいして変わらないなら割高な気が。

[215: 通りがかり]

>>214 マンション検討中さん

いくと思いますね。最近の北区の新築相場を見ていれば極端に割高ではないことが分かります。

[216: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん

今までの北区の評価がイメージに引っ張られすぎて低かっただけかもしれませんよ。
中野区や世田谷区の不便な場所よりこちらを選ぶ層もいる事でしょう。
毎年のように自然災害が起きている現状を考えれば、強固な地盤の高台は魅力かと。
ただ坪380は少し高いと、個人的には思いますけどね。

[217: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
北区も高くなりましたね(^^)

[218: 匿名さん]

王子の駅から遠い社宅跡が坪380のわけないやん。
周辺の新築マンションも相当苦戦してるし、冷静に見ないとね。
値付けがおかしくて、新築、築浅中古でも1年以上売れない物件がザラにある地域だよ。

[219: 通りがかり]

>>218 匿名さん

王子駅徒歩9分で低地のガーデンクロスですら340で販売されるんだから、ここが380でもそれほど不思議ではないかと。低く見積もっても8000万スタートとみてます。

[220: 匿名さん]

ここが380ならむしろ安いレベル。
コロナ禍の数少ない恩恵だね。

[221: 匿名さん]

ガーデンクロスは当初設定希望価格を諦めて310万スタートらしいですから、ここも350万くらいで落ち着くのでは。

[222: 坪単価比較中さん]

ガークロは310でも苦戦しそうだな

[223: マンション検討中さん]

>>222 坪単価比較中さん
私もそう思います。

[224: マンション検討中さん]

ガークロは260くらいだったら売れるかもしれません。

[225: 通りがかりさん]

滝野川方面も低地側も新築マンションが苦戦してるのに坪380万は高すぎる。

[226: 匿名さん]

>>225
ここは別格なのです。
（売れるかどうかは別として）

[227: 坪単価比較中さん]

売れなきゃ意味ないじゃろ

[228: 匿名さん]

駅近だけど亀戸@380。豊洲@410の時代。
建築費・用地の高騰で、現状デベは竣工前に完売できる金額で売り出せない。
都内の相場を見ると、ここが@400以下なら比較的お買い得な部類に入る。
宅建士より

[229: マンション検討中さん]

都心オフィス賃料6年ぶりに下落し、
業績予想の下方修正を発表した上場企業の数は、8月31日までに累計1,066社となり、1,000社を超えましたよ。
これまでの相場で考えていいんでしょうか？

[230: 通りがかり]

>>229 マンション検討中さん

景気の動きと不動産価格にはタイムラグがあります。
相場と景気に乖離があったとしても、その価格で購入する層が一定数いる以上は、そう易々とは下がらないのではないでしょうか。むしろ、供給が抑えられてきているのでまだ上がる余地はあると思います。それは、非常事態宣言明け以降の新築マンションの販売価格が以前よりも更に強気になっていることからもよく分かります。