ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[121: ご近所さん]

近いとは言えないものの、スーパーはゲーテの小径を下ればシーズンマート(旧丸正)もありますけどね。上中里のマルエツプチよりは充実してます。

[122: 通りがかりさん]

ここの売りというかターゲット層がよくわかりません。
買い物不便で学校も遠いとなると子育て世帯ではなさそうですし、かといって高齢者には坂道辛そうですし。立地はプレミアム感あるのに外観は量産型のチープな感じですし。

[123: 周辺住民さん]

買い物は、旧東京書籍印刷の工場跡にできたオーケー王子堀船店が500メートル以内にあるので、そこを利用すれば不便は感じないと思います。
ここは、一階がホームセンターのコーナン王子堀船店、二階が家電販売のジョーシン王子店と前述のスーパーのオーケー、3階には100円ショップのダイソーと衣料品店が入っているので、ここを利用すれば日常の買い物に困ることはないと思います。
ただ、武蔵野台地の崖を降りる必要があるので、最短距離で行こうとすると階段使用は避けられません。

[124: 匿名さん]

託児所専用施設まであるんだからメインターゲットは共働き世帯でしょ。学校遠いのはネックだね。朝夕の子供の送り迎えのこと考えると、実質西ヶ原駅しか使えないよ。

[125: 名無しさん]

5500-6000なら買うけど
それ以上ならさようなら

[126: 通りがかりさん]

>>124 匿名さん
共働き想定だと、地位とか歴史的価値より日常利便性ですよね…冷静に考えたいところです。

[127: マンション検討中さん]

デベの営業の売り文句ってのは頭が悪くて意味が分からんな。
万札の顔が渋沢栄一になって、この大河ドラマもできて、この辺りは歴史的観光スポットとして注目されますよって
それ10年前に言うなら分かるが、今から買う人に言ってもあなたは高値で買って損しますよって言ってるようなもんじゃん笑

[128: マンション検討中さん]

現地行きましたが、スーパーまでの道のりが相当厳しい。王子駅側は険しい坂&しょぼい陸橋、西ヶ原駅方面はスーパーまで10分以上かかる。子供抱えてはきつすぎる。

西ヶ原駅から敷地に向かって王子駅に抜けましたが、西ヶ原駅前の信号がやたら長くて本当に5分くらい待った気がする。建設予定地周辺の小道は薄暗いが、西ヶ原駅前に警察署があるのでこちら側の治安は良さそう。王子駅までのルートは悲惨で、坂の上にマンション入り口があるようなので坂はそこそこ長いし傾斜はかなりきつい。雨の日の夕方だったので、線路沿いの舗装されてない小道は暗くて水溜まりだらけ。狭いので傘さして歩くとすれ違うのも大変。陸橋の階段登り下りして、王子駅南口の改札通ってホームまでにまた階段。共働きの女性で王子駅利用の場合ヒールは履けないでしょう。暗すぎて子供を一人で歩かせるのは躊躇われる。もう一個の遠回りの陸橋使って線路の反対側に出てしまったほうが舗装されてて歩きやすそう。ただ、そうなると2分くらい余計にかかるかと。線路側の部屋だと敷地内をぐるっとまわっていくのかな。王子駅側にサブエントランスあればいいけど、、、。見晴らしは三方面とも遮るものがなくて、緑が多くてすごく良さそう。ブランドもあり、高台で、希少な緑も豊かなので、公開されてる3LDKで7000万前半までならと思ってましたが、現地に行って厳しいなぁって思いました。リセールを考えても、デメリット面が強調されそうなんだよなぁ。購入検討されてる方は現地見に行った方が良いです。

[129: マンション検討中さん]

>>125 名無しさん

なら、さようなら、ですね。

[130: 匿名さん]

>>128 マンション検討中さん

読む気が失せますね、改行がないと。

[131: 匿名さん]

＞128
本当に信号5分も待つならなんで本郷通りこっち側の1番出口使わないの？
JRだって上中里を遣えばいいのに。

[132: 通りがかりさん]

>>128 マンション検討中さん
非常に参考になります。私も現地見に行きましたが、詳しい動線の解説を頂いてモヤモヤが晴れました。そうなんですよね、線路は近いのに陸の孤島感がすごい。丘の上ゆえに日常使いに不便を予想させる立地ですね。間取りとか内装は、まあそんなに大きく変わらないとして、やはりマンションは立地が全てだなと改めて感じました。

[133: マンション検討中さん]

駅近が売りの物件に対して、別の駅使えばいい、遠回りすればいいって言われても笑

[134: 通りがかりさん]

近所に住んでるけど、信号５分なんてどこにも無いよw
何のギャグだよw

[135: 通りがかりさん]

保育施設とシニア層は相性が良くないので、ここはやはり共働きのパワーカップルがメインターゲットの物件なのだと思います。
（1）西ヶ原駅の２番出口近くにマルエツプチとか、まいばすけっと的なのを作る、（2）小学校の通学区を西ヶ原小か滝野川三小に指定し直してもらう、というのをしかるべき筋に陳情して実現すれば、ここのデメリットはかなり消滅しますが、まあ難しいでしょうね。
飛鳥中も近く、子供が高校に上がれば、都電が通学に便利な場合もあるでしょう。そういう意味では、飛鳥山の歴史に興味がなくとも、言うほど悪い立地でもないのですがね。

[136: 匿名さん]

>>135 通りがかりさん

滝野川小は言うほど遠くないですよ。
本郷通り一本かつ幅のある歩道完備なので安全です。
滝小～飛鳥中は公立では理想的コースなので学区変更なんて言い出さないでください。

[137: マンション検討中さん]

ここ買う層は中学受験するやろ

[138: 匿名さん]

ここ買えるような世帯収入のある家庭は両親共に全国転勤ある総合職だろうから
買っても数年のうちに転居じゃないか？

[139: マンション検討中さん]

>>122 通りがかりさん
ターゲットはお前が考えることじゃないだろ

[140: 通りがかりさん]

>>139 マンション検討中さん
誰向けのマンションなのか考えずに買うの？
売り主のストーリーにハマる購入層にだけ売れるわけじゃないし、真面目に検討する人ならきちんと立地の不便さとか色々なデメリットを洗い出して物件の良し悪しを決めると思うけどな。

[141: 匿名さん]

＞140
あなたのようにあちこちの物件にネガばかり書いてまわってる人に言われたくない

[142: 通りがかりさん]

>>141 匿名さん
ポジティブな情報ならデベさんに任せとけばいいじゃない。ネガ情報が足りないから掲示板を利用するわけで、たくさんの目線でチェックして、情報共有して、あとは納得するかはそれぞれのご判断じゃないですか。土砂災害警戒区域の件もそうだけど、客観的な情報と現地の印象をお伝えしたいだけです。ただし、これはと思える物件しかコメントしてませんよ。

[143: 匿名さん]

10年後はあなたが売主だからな。

[144: マンション検討中さん]

ネガ情報をデベにぶつけて自分なりに納得のいく回答が得られたら、そして予算が許すならば買えばいい。それだけの話。ネガは駄目、ポジは礼賛…このスパイラルに入ったら、常駐組の荒らしと反撃に終始して、この掲示板の存在意義は半減する。要注意だよ

[145: 匿名さん]

>>142
つまりあなたは検討者じゃなくて野次馬だと自白したわけだね。
いろんな物件スレで知ったかぶりのネガ情報を書き散らす迷惑者。
そういう情報は誰からも求められていませんよ。あなたご自身と同じで。

[146: 匿名さん]

検討者とはなにか。
今はさほど乗り気でなくても、いろいろ情報を得るうちに本気で検討し始めるというのもよくあること。
自分も某物件スレで最初は野次馬でネガ的なこと書いてて、最終的にはその物件を購入したことがある（笑）
いろんな意見を排除しないというのも大事かと。

[147: 匿名さん]

しれっと借地権一部入ってるとか、ここに見るまで気づかなかった。

[148: 匿名さん]

物件概要を見ると、土地権利のところは所有権という記載になっています。
ただ重説のところを見てみると
＞本物件の敷地は所有権部分と普通借地権部分が併存しております。
どういうことだろう？
普通借地部分と所有権部分の割合は？
借地権部分の所有権者は誰なんだろう？

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん

同じ話を蒸し返すな。既出だよ。

[150: マンション検討中さん]

とやかく言ってますがここは売れると思います。

[151: 匿名さん]

その根拠は？

[152: マンション検討中さん]

高台、飛鳥山、規模感ですかね！
価格次第とは言えますが。

[153: マンション検討中さん]

飛鳥山タワーの方がいい感じがします。

[154: 口コミ知りたいさん]

飛鳥山タワーは電車の音がうるさい

[155: 匿名さん]

>>152
高台であることは水害のリスクが無いためメリットではありますが、日々の生活を考えると坂道があるデメリットもあります。大規模な公園が近いことは間違いなくメリットでしょう。
西ヶ原へのアクセスは良いですが、上中里や王子へは道が細くて階段がある飛鳥の小径を使わなければいけないので決してアクセスは良いとは言えません。また近くに商業施設もなく、スーパーも遠いので生活する上での利便性も良くありません。この点どう考えますか？
リセールの際にも参考になるので是非意見を聞きたいです。

[156: 匿名さん]

>>152

何を重視するかは人それぞれ。以上。
　

[157: 評判気になるさん]

リセール厳しそう

[158: マンション検討中さん]

悩ましいマンションですね。
何を重視するかです。
通常生活考えたら駅近く買い物便利の駅近タワーマンション。
ここは低層でゆっくり静かに暮らすタイプですね。

[159: 匿名さん]

やっぱ湾岸エリアの方が都心に近いし、買い物便利だしなあ。

[160: 匿名さん]

ていうか、20万以上ローン管理費修繕費に払うのであれば賃貸でいいな。豊洲のタワマン借りれるよ。

[161: 匿名さん]

>>125 名無しさん
流石に＋1000では？
その値段なら瞬間蒸発かと。わたし含めて欲しい人多そう

[162: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
豊洲なんていらない。

[163: 検討板ユーザーさん]

店舗アクセス除いては規模感踏まえれば間違いなく最高の立地なのに、いかにもコストカット目的の共通化流用部材使いまくりのハセコー物件とは、残念で仕方ありません。配棟計画から間取りまでやはりハセコー仕様。単価上げてでも純粋な野村か住友あたりの仕様で作り込めばマンション史に名を残す名物件にもなり得たはず…まあ土地を仕入れて各デベに持ち込んだのがハセコーだろうから仕方ないんだろうけど、とにかく勿体ない！！！としか言いようがない…

[164: 検討板ユーザーさん]

つまりは、純野村仕様とかだったら、店舗アクセス難の失点は余裕でカバーできたはず、ってことです…です…

立地や隣接する園のレベル感は全く違いますが、新宿御苑エンパイアとか、店舗アクセス最悪ですからね、なのに資産価値最強…

[165: マンション検討中さん]

長谷工仕様の物件ですか、撤退します。

[166: 匿名さん]

長谷工仕様だけどそこそこの水準は保ってると思う。
売り出し値がわからないから高い安いの判断はまだできない。

[167: マンション検討中さん]

>>166 匿名さん
二重床ですかね？

[168: マンション検討中さん]

豊洲なんて住みたくない。
東京出身なら買わない地域

[169: 匿名さん]

永住するなら城南に戸建てでしょ。マンションはリセールが大前提だから、ブランド価値が大事。西ヶ原はブランド価値が一般的に豊洲よりはるかに劣るのは事実。プラウドのネームもないし、長谷工なんてリセールバリュー無しでしょ。
せめてマンション名はプラウド王子飛鳥山としかにした方が良かったのでは？

[170: マンション検討中さん]

豊洲と比較はナンセンスだと思いませんか！
比較対象がおかしいって。

[171: 匿名さん]

豊洲が西ヶ原より上だなんて言ってる方、お里はどこかしら。

[172: マンション検討中さん]

どっちが上とか議論していませんよ。
若葉マークさん。

[173: 通りがかりさん]

共用施設、実際どれくらい使うことに
なるのだろう。
上中里駅前の方も早く情報出ないかな。

[174: 匿名さん]

西ヶ原が豊洲よりブランド価値があると思ってるのは土着民だけ。

[175: 検討板ユーザーさん]

どっちが上とか下とか
意味不明な事ばかり言う人は何なんでしょうね。
豊洲行けばいいのに。

[176: 匿名さん]

埋立地に価値を見いだせるのは地方からの流れ者とその子孫だけ。東京土着民のほうが遙かにマシ。

[177: マンション検討中さん]

豊洲とか幕張とかのショッピングモール徒歩1分ラブな人は絶対に選ばないマンションだろw
正直俺もあんなくだらないものしか買えないショッピングモール近くにあってどうすんだって思うけど。

[178: 検討板ユーザーさん]

豊洲と西ヶ原を比べることには、率直に言って何の意味もない。
北区内や近辺からの移住ニーズがメインだとすれば、中古だが無駄に値上がりしている赤羽のプラウドシティと比べる方がまだましである。それでも相当無理があるが。

[179: マンション検討中さん]

欲しい地域で欲しいマンション買えばいいのに。
何故豊洲と比較？？
埋立てみたいな新興湾岸地域
好きな人間が買えば良い。
昔から東京知っていたら江東区は中々買わないよ！

[180: 匿名さん]

ここは北区民というニッチな層がメインターゲットになるのか。
終の住処とするにはいいが、先行き不透明なこの時代、人生何があるか分からない。
手放す時のことを考えたとき、周辺住民にしか注目されないとなると不安にならない？

[181: 匿名さん]

ここは、幅広い層をターゲットにしている感じはありませんね。
広い部屋も多く低層マンションです。
どの地域にもお金持ちはいますので全く買わない人が騒ぎたてても仕方ない感じがします。
お金無い人が不安になっているだけ。
北区民がニッチ？？これだけ人口居て。

[182: 匿名さん]

北区でも本郷通り沿いは別なんだよなぁ。
王子から日本橋まで都電が走ってその後は東京駅まで都営バスが走ってた。
そんなことから東大の教授連中が数多く住んでたのが西ヶ原。今でも学者家系が多い。
高台で地盤がいいから古河財閥や渋沢栄一が邸宅を建てた。
この土地は日本製紙の社宅跡だけど元々は幹部社員用の戸建て社宅が並んでたところ。
そういう地歴から西ヶ原は文京区の下位互換的なポジションなんだよね。

まあ、そういうことは山手線内側と近傍に少なくとも3代前から住んでる人たちだけに通用する話なのも事実だけどね。

[183: マンション掲示板さん]

少なくとも液状化リスクがあるような湾岸地区を嫌がる人はかなりいる
都心へのアクセスもよく通勤に便利で子育て環境も良好だから割とニーズはあるとおもうよ
知名度は問題だけど

[184: マンション検討中さん]

この周辺て武蔵野台地の崖のキワ（京浜東北線挟んで東西）で大分雰囲気変わるよね
やはり低いところは色々と違う。

[185: 匿名さん]

西ヶ原は東大の先生も多いけど、なんといっても外国語研究者の街です。以前東京外語大があった関係で今でも多いですよ。
ゲーテ会館があるのもその関連です。

[186: 通りがかりさん]

ここの掲示板、こわいですね。完全な通りがかりの感想ですが(笑)

[187: 匿名さん]

何もこわい事は無く、参考にさせてもらってます。
こわい理由ありますかね？

[188: マンション検討中さん]

横すいません、私も怖いです。（笑）
比較物件も畑違いですしおまけにディスるっていう、、

[189: マンション検討中さん]

高い買い物ですしね。

[190: 通りがかりさん]

ここいくらなの？ゆーても5000万くらいでしょ？なんで湾岸と比較してんの？笑

[191: マンション検討中さん]

>>190 通りがかりさん
5000万で買えたら苦労せんわw

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
確かに笑
2LDKでも無理。

[193: ご近所さん]

坪400くらいなのかな　4LDKだと手が出ないや

[194: マンション検討中さん]

坪400万は高すぎる

[195: 検討板ユーザーさん]

ここは金持ち向けにしてる
庶民やリセールとか言ってる人は相手にされないのでしょう。

[196: 匿名さん]

リセール考えてる金持ちもいるでしょ。

[197: マンション検討中さん]

渋沢栄一パワーですかね？？

[198: 匿名さん]

30～40戸なら高級路線で億ションだろうけど、129戸売るんだから意外と現実的な値段で出してくると予想。平均で7000万くらいじゃなかろうか。

[199: マンション検討中さん]

億ションにはならないかと…。
129世帯も億ション購入出来ないでしょ。

[200: マンション検討中さん]

>>198 匿名さん

この広さで平均7000万なら即日完売じゃないですかね。ちょっと安すぎる、というか、他が今高すぎる中でそこまで安売りはしないかと。

[201: マンション比較中さん]

>>200 マンション検討中さん

相場的には平均7000万くらいじゃないでしょうかねぇ。北区ですし、正直やや不便ですよね。これが西ヶ原でも駒込最寄りだったら安く感じるんでしょうけど。ただ個人的には現地は落ち着いた場所で好きですけど。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション比較中さん

もし平均7000万なら個人的には買いですね。
私見では、3LDKだと75平米が中間ですが、坪350で8000弱が最低ラインかなと思ってます。

[203: マンション検討中さん]

価格よりも設備仕様が気になります。

[204: マンション検討中さん]

ガークロがある中でここが7000万円台なら即完売では？
もっとすると思うのですが

[205: 匿名さん]

たしかにガーデンクロスの立地と仕様を考えたらここは8000万以上になりますね。
とはいえガークロが高すぎなのではとも思います。あれは大コケするんじゃないかと。

[206: 匿名さん]

ガークロとの比較で言えばあっちは低地、こっちは高台というだけで
利便性はガークロより劣る気がする。スーパー無いし、王子までの道細いし。
水害は滅多に起きないが、坂道の登り下りは毎日のことだしね。
線路近くで騒音の心配もあるし。
7000万以上になるともはや賃貸と家賃同じだし、所有するなら戸建って選択肢も出てくるよね。

[207: マンション検討中さん]

敷地の斜面側は土砂災害警戒区域に指定されていますが、大丈夫でしょうか。

[208: 検討板ユーザーさん]

>>207 マンション検討中さん
ぜひ過去の書き込みをご覧ください。

[209: 匿名さん]

ここ崖地なの？擁壁のメンテナンス費用とか修繕費にかかるのか

[210: マンション検討中さん]

擁壁の維持管理は住民負担ですね。
数十年に一度くらいの大雨や地震では大丈夫だろうけど、修繕積立金や火災保険・地震保険は幾分高くなりそうです。

南の棟は警戒区域外で安全性が高い＝販売価格も高くなる？

[211: マンション検討中さん]

公園側の一階は土台のお陰で一段上がってるから視線が気にならない庭になりそう。しかし、北西向きでさらに植木と公園から伸びてる木で、陽当たりが絶望な気がするw

南側が人気になるのかな。

[212: 匿名さん]

とても静かで良さそうですが、やっぱり高いですよね。高台憧れます。

[213: マンション検討中さん]

坪平均380万円

[214: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
北区の王子6分でそんなにいきますかね…野村や三菱だからですか？中野や世田谷とたいして変わらないなら割高な気が。

[215: 通りがかり]

>>214 マンション検討中さん

いくと思いますね。最近の北区の新築相場を見ていれば極端に割高ではないことが分かります。

[216: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん

今までの北区の評価がイメージに引っ張られすぎて低かっただけかもしれませんよ。
中野区や世田谷区の不便な場所よりこちらを選ぶ層もいる事でしょう。
毎年のように自然災害が起きている現状を考えれば、強固な地盤の高台は魅力かと。
ただ坪380は少し高いと、個人的には思いますけどね。

[217: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
北区も高くなりましたね(^^)

[218: 匿名さん]

王子の駅から遠い社宅跡が坪380のわけないやん。
周辺の新築マンションも相当苦戦してるし、冷静に見ないとね。
値付けがおかしくて、新築、築浅中古でも1年以上売れない物件がザラにある地域だよ。

[219: 通りがかり]

>>218 匿名さん

王子駅徒歩9分で低地のガーデンクロスですら340で販売されるんだから、ここが380でもそれほど不思議ではないかと。低く見積もっても8000万スタートとみてます。

[220: 匿名さん]

ここが380ならむしろ安いレベル。
コロナ禍の数少ない恩恵だね。