ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[1151: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
またそんな嫌味を。
善意で書いてくれているのだから良いではないですか。

[1152: 匿名]

たくさん参考になることを教えて頂きありがとうございます。
それぞれがいろんな意見を聞いて判断し、マンション購入に至った際は良いコミュニティが形成されるといいですね。

[1153: 通りがかりさん]

>>1137 口コミ知りたいさん

まごころ会は現地しか見ていないのでコメントしにくいですが、立地の微妙さと経営母体の特殊さからか競争率は低いようです。第三者評価を見ると先生の評価は高いようなので日常の心配事は少なそうですが。
西ヶ原側からは自転車通園が微妙なので私は希望順位を下げましたが、京浜東北線ユーザーならいいかもしれませんね。

[1154: マンション検討中さん]

>>1137 口コミ知りたいさん

在園児の親ですが、良い保育園だと思います。特殊な教育やお勉強はしてなさそうですが。他の方の書き込みにもあるとおり宗教法人のため倍率がちょっと低そうです。園舎も古いですかね。。合う合わないはあるかと思いますが先生の入れ代わりが殆ど無いため、経験豊かな先生ぞろい、という感じです。安心感はあります。

[1155: 1132]

>>1150 匿名さん
まぁ当方一応北区民ですが…職場へは往復3時間くらいですかね
通勤は読書ばかりなので、読んでまとめて書くというのもたまには悪くないですね

[1156: 1142]

>> 1132さん

コメント興味深く拝見いたしました。

入れ違いで文京区に越したけど、マンマニさんの住むにはこういう人に向いている
すまいよみさんの若年富裕層には物足りない、などのコメントが刺さりました。
越さなかったら、確実に購入した物件ですね。

購買動機は池袋方面へのアクセスなので、坂下の王子には週末に食事や買い物に行き
帰りはタクシーで帰る、そんなイメージで住んだと思います。

[1157: 評判気になるさん]

子育て支援施設は園庭ないのに認可保育園になるんですかね？認証ではなく？
小規模認可ってことかしら… いずれにせよ早く全貌知りたいですね。

[1158: eマンションさん]

>>1154 マンション検討中さん

ありがとうございます！！参考になります。
先生方、教育内容等、特殊な感じではないんですね…安心しました。

[1159: eマンションさん]

>>1153 通りがかりさん

確かに、自転車だと微妙かもしれませんね。エレベーターに乗れるんでしょうか…

[1160: 匿名さん]

先着順12戸になりましたね！エアリーの販売も始まりますし今後の売れ行きが楽しみです。

[1161: マンション検討中さん]

>>1159 eマンションさん
自転車だと遠回りする、かつ坂もあるのでちょっと大変かもしれないです。駅横通ってエレベーターに自転車も載せられますが、朝などの時間帯は他にも人がおおいのでやりづらいかもしれないです。ただ、駐輪場が駅の横にあり自転車置いてすぐに電車に乗れるのは地味にありがたいです。屋根がないのがネックですが。。平塚神社にもできるそうなので通いやすさはそちらになりそうですね。

[1162: 周辺住民さん]

フォレストヴィラが出来上がってきました

[1163: 匿名さん]

>>1162 周辺住民さん
木造は建ちはじめると早いですね。

いつのまにかウェブサイトがリニューアルされてますね。
グリーンの残りを売りたいという気迫が感じられます（笑）

[1164: マンション検討中さん]

ブライトコートはなぜ特集しないんでしょう。

[1165: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん
グリーンのAとFは残っている部屋の中では単価がかなり高いのでテコ入れが必要なのかも。

[1166: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん

ブライトはもうほぼ売り切れてるんじゃなかったですっけ。

[1167: マンション検討中さん]

>>1165 匿名さん
こういう場合ってどのくらいのテコ入れがあるものなんでしょう？
AもFも間取りも良さそうだし残ってるのが不思議なくらいですけど、やはり高すぎるのでしょうかね…

[1168: 検討板ユーザーさん]

山の近くの崖地でよく決断できますね。。。
このタイミングで契約できるのはすごい勇気です。

[1169: 匿名さん]

>>1168 検討板ユーザーさん
あのショッキングな映像を見せられたら感情的に揺れるのは分からないでもないのですが、
この物件の立地、擁壁含む地形、ハザード特性等は当然理解した上で検討しているわけで、
この度の静岡の被害を見たところで本物件を評価する上での客観的に新しい情報は特に無いんですよ。
感情というか気持ちが変わるかどうか。

[1170: 検討板ユーザーさん]

>>1169 匿名さん

地形やハザード特性は理解できていても、熱海のようになる可能性がある事はほとんどの人が想像できてなかったと思いますよ。
我が家もあれが無ければ契約していたと思います。

[1171: マンション検討中さん]

ちゃんと避難するならともかく大抵の人は油断してギリギリになっても動かないだろうし、浸水の方が数日分の食料とかの用意さえしてればいざという時マシかもね

[1172: マンション検討中さん]

この物件って東京あるあるのなんとか坂じゃなくて山の近くなんですか?
23区に山があるなんてびっくりです

[1173: マンション検討中さん]

>>1172 マンション検討中さん
自己レスです。
みなさんがおしゃってるのは静岡の土石流じゃなくて、崖崩れの可能性ね。てっきり飛鳥山が本当に山なのかと思いました笑
関係ないって頭では分かっていても反ワクチンみたいになんとなく嫌ですよね?

https://www.city.kita.tokyo.jp/bosaikiki/bosai/documents/documents/dos...

[1174: 匿名さん]

ここは水害リスクは低いものの、台地の上とはいえ敷地の北端は台地の縁の擁壁の上なので、
心配すべきは大きな地震に擁壁が耐えられるかどうかですよね。
擁壁はマンションの持ち物なのでメンテナンスをしっかりやっていくしかないでしょうね。
そもそも擁壁部分が崩れた場合どこまで影響するのかな。エアリーの躯体までいくのか、駐輪場のあたりまでなのか。

[1175: マンション検討中さん]

そこが心配ならブライトコートですね。唯一イエローゾーンにかかっていませんから。

[1176: 評判気になるさん]

同じ崖でも「切土」か「盛土」かによってもかなり変わってくるとは思います。ただ、逗子斜面崩落のように「切土」でも地質によって強度が違いますよね。逗子の件は購入する年の事故だったので、ここを検討するときに少し調べました。調べてもよくわかりませんでしたが…
武蔵野台地のこの物件がたつと「本郷層」と、逗子のいわゆる「逗子層」とではおそらくリスクが違いますが、地質学的視点からすると、崖はいずれ崩れるのが自然です。ここの地質調査や、工事の内容はわからないので確かに不確定要素になりますね。（ちなみに手前の七社神社のあたりとこの物件のあたりでは地質が違う）

ここの崖の強度はマンション側が管理する内容だし、崩れても誰かのせいにはできない。住む人たちが長谷工のやった調査や工事を盲目的に信じるのではなく、疑いの目を持って長期的に管理していく必要があります。崖についての責任はエアリーだろうがブライトだろうが同じですから、住んでから管理組合でも注意を払うようにしないといけませんね。

考えようによれば低地の水害リスクと違い、崖の災害リスク管理を自らできる物件ですが、そもそもリスクを負う意義を感じないなら、他の物件にした方が良いですわな。

[1177: 評判気になるさん]

>>1175 マンション検討中さん
マップと見比べると、ギリギリエアリーもかかっていないようにも見えますが、どうなんでしょう？

[1178: マンション検討中さん]

「買い物不便で価格も高い、何故なら立地がいいから。」というのがこの物件の特徴なので、ハザードには必要以上に慎重になってしまいますね。リスク上等で安く買うという物件では無いので。

[1179: 評判気になるさん]

>>1178 マンション検討中さん

そうなんですよね。しかも資産価値が下がる程度では済まされないリスクなのが…
同じ西ヶ原でももっと崖から離れていてほしかったです。
エアリーは比較的安くて良いと思って購入するつもりでいましたが、重大なリスクとの引き換えだったとすると考え直さないといけないかもしれません。

[1180: マンション検討中さん]

>>1177 評判気になるさん

モデルルーム行った時はどれもかかってないって説明してましたよー

[1181: 匿名さん]

リスクや対策についてもモデルルームで納得するまで説明してくれるのに、ニュースの印象やここの意見だけで決断するのも見送るのももったいないです。。自分も色々つっこんだ質問しましたが、担当さんがその場で知識のないことは預かって後日報告してくれまた。

[1182: マンション検討中さん]

崖のところについては、わたしもモデルルームでどの部屋もかかってない、と聞いた気がします。詳しいこと聞いていらっしゃる方いたら教えていただけたら嬉しいです。

[1183: 匿名さん]

>>1181 匿名さん
なので、感情の話なんですよ。
実態のリスクとしては事前に説明を受けている以上の話はないですよね。

[1184: 口コミ知りたいさん]

線路側の戸建てにお住まいの方の人命に関わるので、長谷工も相当気をつけているはずです。
とはいえ「ライオンズグローベル逗子の丘」の件もありますから、管理組合としても気をつけるべきでしょうね。

[1185: 名無しさん]

重要事項説明でこの件は触れられるはずですが、既に購入された方はその辺りの説明も受けられたのでしょうか？

[1186: 匿名さん]

マンションが崩れるというより、よう壁が崩れて他の家とか京浜東北線に被害が生じることがリスクなのでは。

[1187: 評判気になるさん]

>>1181 匿名さん

机上の理屈では納得していましたが、実際起こり得る事を想像できていませんでした。
皆さんは想像できていて納得していたのかもしれませんが、私は想像力不足だった事を反省しています。

[1188: マンション検討中]

結構重たいネガティブな話題ですが、
落ち着いた議論で良いですね。

[1189: 評判気になるさん]

>>1185 名無しさん
そりゃあ重説でハザードマップの話は義務ですからね。聞きましたよ。
ハザードは建物にかかっていない。ハザードにかかる坂の下の先端と北側の崖の部分の法面も、古いままでなく崩れないように作り直し。まぁこれはモデルルームで聞いた話とほぼ同じでしたよ。買わなくても聞けば教えてくれます。
建物が崩れるよりも、崖下の民家や道路の被害の損害賠償を気にしてるのかと思いましたが、建物が崩れるとか心配してるのかな… 感情の話ってのはそういうことか…

[1190: マンション検討中さん]

私は静岡のことを持ち出すから、皆さん飛鳥山を本当の山だと思って、土石流が発生するんじゃないかと思ってるのかと勘ぐってしまいましたよ。

[1191: マンション検討中さん]

>>1189 評判気になるさん

>>1178 が全て。対策されているからマンションは大丈夫という問題ではない。リスクが低く対策しなくても安全だから高い金額出して高台を買うんでしょ。それが本質なのに入居後も対策し続けない危険な特殊な場所を盲目的に高台だとありがたがって高いお金を払わせられるのは本質が見えていないような。これが安いマンションなら分かるんだけど。払うかどうかは人の勝手なので余計なお世話か。

[1192: 口コミ知りたいさん]

1176さんも仰っていますが、リスクと一口に言っても回避できるリスクか、そうでないリスクかの2種類あるわけです。

水害リスクは住民側でコントロールできませんが、土砂災害なんかはここの場合は擁壁の調査・メンテナンスをしっかりしていればとりあえず安心という意味で回避可能なリスクです。
逆に、線路側の戸建てにお住まいの方にとっては、自分たちでは擁壁を管理できないので土砂災害は回避不能なリスクとなります。

どのようなリスクをどこまでとれるかは人によって異なりますので、それでも怖いというのでしたら他を検討された方が良いかもしれませんね。

[1193: マンション検討中]

>>1190 マンション検討中さん

上の方で最初にこの話を出した人はまさにそう勘違いしてたんだと思う（笑）

[1194: 口コミ知りたいさん]

飛鳥山は本当に良いところですよね。ぜんぜん山じゃないですが。
ところでPark-PFIの件は工事がそろそろ始まるのでしょうかね。

[1195: 評判気になるさん]

>>1191 マンション検討中さん
あぁなるほど　理解しました。そういう問題ねぇ。
たとえばもしもより安全な、例えば本郷通りの向こう側に似たようなマンションが同じ値段で建ったとしても私は多分買わないなぁ。飛鳥山公園の隣に住みたいからここ買ったわけですし…

まぁそのへんどこの物件も許容できるリスクのレベルと、その他の魅力との兼ね合いですよね。
これくらいなら払っていいかなというのは仰る通り、人の勝手ですわな笑

[1196: 名無しさん]

>>1192 口コミ知りたいさん

コントロールできるとはいえ、敷地内だけではないでしょうか。
周りの道路や隣の敷地が同じように老朽化への対策を取り続ける保証はありますか？
自分達のマンションだけ崩れなければそこは安全な場所と言えるんでしょうか。
水害リスクのあるエリアで浸水の可能性がない階数を買っておけばとりあえず自分達は大丈夫と同じ理屈にしか聞こえないのですが、それは本当にリスクコントロールができているといえるのでしょうか。

[1197: 口コミ知りたいさん]

>>1196 名無しさん
すみません、周りの道路や隣の敷地とは具体的にどこのことを指すのでしょうか。今はGoogleマップの航空図で確認もできますので、具体的にどのポイントにどのようなリスクがあるか教えて頂けると有難いです。
もちろん、例えばこの物件よりも高いところに擁壁等があれば仰る通りなのですが、そうではありませんので。。。

煽りっぽくなってしまいましたが、私が想定していないリスクにお気づきの可能性もありますので、ぜひ教えてください。

[1198: 匿名さん]

急傾斜地(5m, 30度以上)にならないように、地形を工夫していそう。

グリーン北側の地面は床面よりも下げてB-B'を4mにおさえ。D-D'も5mは超えない。C-C'は4.9mでいったん平らにして、そこからギリギリ30度ぐらいであげていく。
土地を目一杯使えば自転車置き場ぐらい増やせるけど、あえてそうしていないように見えます。

北区のハザードマップは昔の地形を元にしたものでしょうか。よう壁も途中までで、かなり近くまで駐車場だったんですね。 (googlemapより)

[1199: マンション検討中さん]

>>1196 名無しさん
ここの周りで崩れる可能性があるのは、おそらく想像されてるような建物は全くなく国立印刷局と飛鳥山公園だけです。この国が破綻したら想定される事態は起きると思いますが、その時は不動産の価値やら安全かどうかなんて言ってられるかどうか笑
水害リスクがあるエリアでのくだりはすこし屁理屈じゃありませんか？
上記のように非常に非現実的な話なので、感情的な脊髄反射のようなレスをせず一度考えをまとめて見てはいかがでしょうか。

[1200: マンション検討中さん]

>>1198 匿名さん
とすると、ハザードマップの更新時に擁壁のかかっている部分の指定が解除されることもあり得る感じですかね?