パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[523: 匿名さん]

>>515 匿名さん

>>514 匿名さん
仮にここが100平米が月額家賃75万円、ネット利回り3%で回せるとしたら、75万円x12/0.03/100×3.3=990万円/坪。

[524: 匿名さん]

>>523 匿名さん
利回り3.0は低い気がして、3.5なら坪850なので、予定されてる価格はそんなものだろうなと思う。将来は利回り3.0とかになるエリアだとは思うし、賃料も上がるかもね。

[525: 匿名さん]

ここ坪1000万弱ですよ

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん
最上階とかその下の広い部屋以外そんなしないですよ。

[527: 匿名]

三井の大規模タワーは物凄くコスパ良いです。
ノンタワー・パークコートのコスパは？？？

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん
そりゃタワマンより落ちるよ。規模の経済

[529: 匿名さん]

>>527 匿名さん

住まいサーフィンで検索すると、騰落率は芳しくないよね。やっぱり、ランドマーク性のあるパークコート××ザタワーが最高！

[530: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップはxxザ・タワーじゃないけど結構値上がりしてませんかね。

[531: 匿名さん]

>>530 匿名さん

タワマンじゃん。

[532: 匿名さん]

この辺スーパーはマルエツプチくらいですか？

[533: 匿名さん]

>532 匿名さん
アークサウスと虎ノ門ヒルズの地下に福島屋がありますし、パークコート六本木ヒルトップの一階にまいばすけっとがあります。あと少し足を伸ばせば、西新橋のハナマサとか赤坂の吉池とかも。六本木まで出れば東急ストア、リンコス、成城石井、明治屋など色々と選択肢はあるかと。

[534: マンション検討中さん]

追加で、愛宕ヒルズの成城石井と虎ノ門ヒルズにも福島屋、レジデンシャルタワーにも生活支援施設。

虎麻にもフードマルシェ出来るし、スーパーは事足りるよ。

[535: 匿名さん]

>>530 匿名さん
震災の後の2011年販売だから元値が安いよ

[536: マンション検討中さん]

すき家マンションって呼ばれそう。。

[537: 匿名さん]

>>535 匿名さん
このエリアで一番安かったのはアークヒルズ仙石山森タワーレジデンス。60平米台で坪360ぐらいからあった。当時自由が丘の新築よりも安かった。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
話飛び過ぎ。アーク何年前だよ。時代錯誤も甚だしい

[539: 匿名]

>>538 匿名さん
仙石山は2012年だよ？

[540: 匿名さん]

>>539 匿名さん
じゃあ2011年と変わらないじゃん

[541: 匿名さん]

不動産は買う時期が全て。今はバブルで買うべき時ではないというだけ。

[542: 匿名]

>>541 匿名さん
色々な意見があって良いと思うけど、買わないなら、ここ来なければ良いのに、何のために掲示板見てるの？

[543: マンション検討中さん]

実需は、欲しい時に買うからね。
誰もが、バブルのピークだと思って賃貸で買い渋るのがベストとは考えない訳です。

コモディティの時代で、都心の好立地ブランドマンションが不動産の中で独歩高する可能性だって全力否定できる人は皆無な訳だし。

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん

同意。
単にネガして倍率下げたいだけだと思われる。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
そうですね。強いて言えば不人気になって、値下げしてもらって、買いたいというとこかな。

[546: 匿名さん]

キャピタルゲイン出ますか?

[547: マンション検討中さん]

>>546 匿名さん
未来の相場を100パーの精度で言い当てるなんて芸当はAIでも無理なので、聞くだけ無駄かと。

周辺環境が大きく向上するのは確実だけど、それとコロナとの天秤。
逆にコロナなくて、ヘリコプターマナー出来なかった世界の方が早く値下がりしてた説もあるけどね。

結論、誰にもわからんて

[548: 匿名さん]

ど天井値で買いたければいいんじゃないの

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
ど天井だと思ってて、ご自身は買わないのに、わざわざ他人に買わない方がいいよって忠告するために掲示板訪れるなんて、親切な方ですね。

[550: 匿名さん]

>>548 匿名さん

私は買いたいからみんな買わないでくださいって言ってるのと同じだね

[551: 匿名さん]

まだ現地に行って見てないのですが、見に行った方いますか？
この周四方に高い建物が建ってますが視界が遮られたり圧迫感などあるかなと感じるんですがどうでしたか？

[552: 匿名さん]

洗面の入り口の扉が開き戸。もはやパークコートは高いだけなのか。

確か以前三井はパークホームズクラスでも、各居室引き戸を謳っていたのに。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん

？開き戸の方が高級なのでは？
特に居室の場合は、遮音性から有利。

[554: 匿名さん]

洗面は誰かが顔を洗ってるときに開けたらごっつんこレイアウト。高級仕様ならちゃんとスペース確保するでしょ。

[555: 匿名さん]

24時間換気の通気のために扉の下にスリット開けてあるから遮音は変わらない。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん

アンダーカット部分は同じだが、閉じた面の密閉性が全然ちがう。というか、議論にもならない常識。

[557: マンション検討中さん]

意外にココ安いね

[558: 匿名さん]

>>557 マンション検討中さん
何をもって、とするかによりますが、どうなんでしょうね。それなりの値段のような気がしますが、近隣中古も良い値段しますからね。
最近のパークコートの品質と比べると意外にも設備は良かったです。
所有、普借、定借の違いはありますが森トラ、ブランズ、将来のプラウドを考えると悩みますね…。

[559: マンション検討中さん]

>>558 匿名さん
定借プラウドは唯一無二性が高いので、プラウド南麻布みたく、高くても売れる様な気がしてます。
売り出しの高さにビビられそうではありますが、定借で平均坪800は超えてきそう。
開けてみたらパークコートもブランズも安かったねとなるのではないかと。

[560: 匿名さん]

>>559 マンション検討中さん

渋谷の定借が坪800、ただし地代全額込み。同じ相場、条件なら、プラウドは更に高いでしょう。

[561: 匿名さん]

渋谷の南向きはお買い得だった。

ここは全方位すべて高い。

プラウドは更に高くなるだろうな。

[562: マンション検討中さん]

ここも渋谷のように状況によっては価格修正あるのでは。

[563: 匿名さん]

この価格はあくまでアドバルーン。
しかし、いくらなんでも高すぎた。
パーコ六本木ヒルトップが新築なら妥当な価格だけど。

[564: 俺だよ俺！]

>>563 匿名さん

すいませんおいくらで、、、？
平均800-900くらいでしたらまあマーケットですが。

[565: 匿名さん]

>>564 俺だよ俺！さん
そんなものです。わたしも相場通りと感じます。高い高いと言ってる人は買わなければいいだけ。

[566: 匿名さん]

相場通りじゃないでしょ。かなり高いよここは。ほんとにモデルルーム行ったの？

[567: 匿名さん]

>>566 匿名さん
行ったよ。
自分は相場通りだと思うけど、感じ方は人それぞれだからね。
買えって強制されてるわけじゃないんだし、あなたが三井の事業責任者で売れないと困るわけじゃないんだから、高くて憤っても仕方ないよ。
せっかく買おうと思ってたのに、高くて買えないってことかな？
不動産なんて選択肢いくらでもあるんだから、高い高い言うよりも他を見に行っては？

[568: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーはどのくらいなのかな？
もうすぐ竣工ですよね。
売ってくれるのかなあ。

[569: 匿名]

>>568 匿名さん
一般販売はしないがやってる。坪単が凄いらしい。

[570: マンション検討中さん]

価格が高いというと、すぐに買えないとかいうコメント。
品が悪過ぎるので、検討者ではなく、不動産関係の方かな？

[571: 匿名さん]

>>569 匿名さん
凄そう。いくらくらいなんだろ。
基本は賃貸ということですかね。

[572: 匿名]

>>571 匿名さん
そこですよねえ。
森は賃貸(分譲あっても鬼高い)
野村　定借

ってなると新築分譲だとこの三井か、森トラしかない。
消去法？？

[573: 匿名さん]

アークヒルズ仙谷山は一般販売したよね。

虎ノ門は売ってくれるかどうか不明だけど、来年1月まで待つのもありかな！

[574: 匿名さん]

>>573 匿名さん
仙石山の時は森ビルの資金繰りが一番キツかったときだからね。安い部屋は坪360台で一般販売、しかも電車の中吊りに分譲の広告も出していた。スウェーデン大使館の隣の土地を着工寸前で中止して因縁の森トラストに売却したり、なりふりかまっていられない時期だったと思う。

[575: 匿名さん]

>>572 匿名さん
森リビングの分譲って今の相手はREITだから個人向け分譲はないと思う。

[576: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
でも、南側から日当たり問題を心配している方はいらっしゃいますか？ マンション前の高層ビルに遮られて南側から日当たりの午後はありません。さらに、西側では、古いオークラホテルが野村によって2つの巨大なタワーに再建されます。タワーの正確な位置がわからないため、西側からの日当たりも完全にブロックされます。

[577: 匿名さん]

>>563 匿名さん
神谷町、虎ノ門なら普通だよ
高速が近いスラムだったヒルトップが新築だった場合よりここが安いわけないよ。ヒルトップのステマやめてくれ

[578: 匿名さん]

>>577 匿名さん

再開発後は以前がどういう土地だったかは関係なくなる好例。知らない人は良いイメージしかないし、知ってる人も忘れちゃう。

[579: 匿名さん]

>>578 匿名さん
別マンションの宣伝しつこいね。安い頃の分譲だからよく見えるだけ。
地歴は価格に影響するよ。いいところには最初から人が住むし、開発も優先される。ヒルトップは今も首都高、大通りが近い、日比谷線遠いのは誰も忘れないだろ。

[580: マンション検討中さん]

戸数も少ないし、黙ってても売れるやろう。
株バブル乗れてるなら別に買うわってぐらいの価格だし。
一般リーマンはお呼びでない場所だよ、そもそも。

[581: 匿名さん]

少ないね。角部屋率高いし。囲まれといっても城山ヒルズとホテルオークラ

[582: 匿名さん]

>>579 匿名さん

昭和に生きてる人ですか？
再開発したら価値は変わりますよ

[583: 匿名さん]

この物件を検討するならば、尾根道を中心とした街区のポテンシャルについて理解を深めることが不可欠だと思う。近隣をじっくり散策すれば分かるから、現地に足を運ぶべき。

[584: 匿名さん]

>>582 匿名さん
変わっても抜けない。芝浦、豊洲、武蔵小杉と同類、開発が後回しにされた地域、残りものの地域なんだよね。

後、全くスレチだよ。認知に問題ある人ですか？

[585: 匿名さん]

>>583 匿名さん
ヒルトップ住人の宣伝か？
尾根道が神谷町、虎ノ門の中心の訳ないだろ。泉の賃料も高くないよ

[586: 匿名さん]

神谷町の持ち上げ、乙。

[587: 匿名さん]

高速、麻布通り脇の僻地、元スラム、使えない南北線が最寄りのヒルトップの宣伝はよそで。

[588: 匿名さん]

>>584 匿名さん

なことはない
海埋めて作った日本橋や銀座はどう説明するんだ

[589: 匿名さん]

>>588 匿名さん
埋立は一部。再開発後回しじゃない。武家屋敷もあった。スレチ

[590: 匿名さん]

ロジックがないね
まあいいけど

価格表みたいな

[591: 匿名さん]

表が手元にないけど最低価格は810万台だったような

[592: 匿名さん]

70平米で2億円前後かな

[593: 匿名さん]

>>592 匿名さん
1.7億台です

[594: 匿名さん]

>>587 匿名さん
ヒルトップの宣伝する気は全くないけど、あの場所はスラムではありません。かつて御組坂上にはホーマットと麻布ハウスがありました。いま六本木一丁目駅中央改札があるあたりは時代に取り残された木密地区でしたが、高台は邸宅街でしたよ。
もちろんパークコート虎ノ門の建つ場所も素晴らしい立地だとおもいます。

[595: 匿名]

>>591 匿名さん
現実的というか今のマークってそんなもんよね。レジデンスもそうだし。
数年後に実際麻虎ができてバリューどのくらい乗るかというとこだが、大きく下りはしないだろと思えば資産形成の一環で買うのが吉かと。人ってモノできて初めて認知するしねえ。

[596: マンション検討中さん]

尾根道沿いにスペイン、スウェーデン、アメリカ大使館ある時点で、スラムスラムとディスる感性のズレは明白。
港区内陸丘上のプレミアム立地でさらに再開発で相場の上げが期待できるというのは否めない。

コロナで乙とかの破滅論はおいとくとして

[597: 匿名さん]

尾根道評価高いね。当たり前だけど。

[598: 匿名さん]

>>597 匿名さん
外苑東通りに抜けられるようになるのがありがたい。
尾根道はアメリカ大使館の隣からスウェーデン、スペイン、サウジの大使館の近隣を通過してロシア大使館の前に抜けることになる。

[599: マンション検討中さん]

1億円台で3LDKのお部屋はありますでしょうか。

[600: マンション検討中さん]

>>599 マンション検討中さん
3Lは2.2億からでござい

[601: 匿名さん]

虎ノ門アドレスのマンションの中では森ビル物件を除いたらここが最高なのかな。ワールドゲートのレジデンスは全て賃貸で、オークラ別館は六本木一丁目アドレスだし。

[602: 匿名]

虎ノ門ヒルズ＆虎麻ヒルズをアンダーで買うにはどんな方法があるのですか。

知っている人がいれば教えてくださいませんか。

[603: 匿名さん]

ひたすらネガして購入者希望者を減らすことだそうです

[604: 匿名さん]

>>602 匿名さん
ここで聞くよりも森リビングかKENコーポレーション国内部に相談した方が良い。

[605: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん
>>594 匿名さん
そこは違うところ。ヒルトップあたりは、元スラム。泉の後も屋根なし、平置きの駐車場、首都高と麻布通り脇だったから違うよ。平成後期の開発再後発地帯。価値があれば先行してるよ

ヒルトップが新築ならここより高いとか宣伝はやめろってだけ。ここが売れまいが、安かろうが、ヒルトップより安いわけない。

[606: 匿名さん]

>>605 匿名さん
はい、嘘。
これがパークコートヒルトップが建つ前の御組坂です。
http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/minato-okumizaka.htm

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
高速脇、国道脇、開発最後発、元スラム、元青空駐車場、南北線のヒルトップ民は虎ノ門まで進出してスレチをいつまで続けるんだよ。
極端に安いと住民の質も低くなる典型。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
パークコート虎ノ門、立地も良いし仕様も良さそうなので検討していますけど、他のマンションを貶めるあなたの嘘に我慢がならないのです。>>606の証拠写真が見えませんか？
そもそも港区では、虎ノ門2、4、5丁目、赤坂一丁目、六本木一丁目、麻布台一丁目は同じ港区大街区エリアで街づくりの方針を共有しています。
あなたが誰なのか、大体わかってますよ。いい加減にしてください。

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん
嘘とスレチはそっちだよ
なんで六本木のはずれ、泉と南北線できる2000年までスラムのヒルトップの話をしつこく続けるんだ？
突然、高速脇、国道脇なのにヒルトップがここより高いとかステマ丸出しを始めたのはどっちか調べてから言えよ
いい加減やめてくれませんか？

[610: 匿名さん]

>>608 匿名さん
>>606の証拠写真が見えませんか
高速脇、国道脇でうるさいよ。

[611: 匿名さん]

あー、また若葉が出没。

[612: マンション検討中さん]

結局、虎ノ門アドレスは800超えが相場ってことでしょうか。
虎麻できたらどの程度上値余地はあるのかしら。蔦屋書店できて欲しいけどね

[613: 匿名さん]

>>610 匿名さん

読んでいる人が誤認するといけないので指摘しておくが、高速下の麻布通りは国道じゃなくて都道だよ。
ちなみに国道は、あなたの好きな神谷町交差点を通っていて、虎ノ門の背骨とも言える桜田通りね。国道がうるさいという言葉はブーメランということで。
それから、証拠写真を見せられてもガセネタ出したことについてシラを切る態度は見苦しいぞ。

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん
シラを切るってヒルトップの場所は何があった？
城山、アーク、愛宕の森ビルもヒルトップ周辺には興味示さず、再開発が10年以上遅れた立地。電車もなかった

ここよりヒルトップは首都高も都道も両方が間近でいつもうるさいよ。

ここから桜田通りは距離あるし、建物も複数挟む。首都高はヒルトップみたいに間近にないよ
ブーメランは的外れということで。

ヒルトップ民のステマとスレチが見苦しいよ

[615: 匿名さん]

>>614 匿名さん

いい加減にしろよ。

[616: 匿名さん]

>>615 匿名さん
何を？
ヒルトップが高速、大通り脇で南北線なのに、なんでここより高いだのしつこくレスするのか不明

[617: 匿名さん]

>>605 匿名さん
泉の建設後もあたりに青空駐車場があったのは本当の話
https://www.nikken.co.jp/ja/about/corporate_history/08_01.html

[618: 匿名さん]

今住んでるところ売っても頑張って坪600ぐらいだから買い替えも手が届かんな。しかしこの立地で坪800？バブルだねぇ。。

[619: 匿名さん]

>>618 匿名さん
バブルかはさておき、最近の周辺の新築、中古の販売価格見てたら、ここが坪800台は全く驚かないと思うのだけど。
むしろこの辺が坪600とかと思うのだとしたら、それは相場感なさすぎでは？こんな一等地、みんなが買えるような価格の方がおかしいよね。

[620: 匿名]

>>619 匿名さん
そりゃ中銀がマネー刷って行き場所なきゃこうなると。東京への流入も継続だし、WFHなんて程度の問題で、ワクチン出来たらコロナなんぞハナから大した事ないんだから集団パニックも終わるし、そこからの揺り戻しが凄い。都心は下がらないどころか上がるよね。実際煽り抜きで自分のところは中古で坪2500万で約定になってる。日本人。すごすぎ。

[621: 匿名さん]

ここに900万円だすなら、少し足して虎ノ門ヒルズレジデンシャルを買うでしょう。

あるいは仙谷山の中古を買うのでは？

[622: マンション検討中さん]

オークラ別館の建て替えで公園できて、ここいらはさらに綺麗になるのが確定してるのはプラス材料。