パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[501: 匿名さん]

坪800台は普通でしょ。
ヒルトップや仙石山の中古価格からして。一体いくらで出てくると思ってたの？

[502: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん

誰か言ってたけど、レジデンス六本木が900からだけど、パークコートは囲まれてるから、だったらレジデンス六本木っていう人多そう。

[503: eマンションさん]

事実レジデンス六本木、売れ行き良いみたいね。金持ってんなーみんな。

[504: マンション検討中さん]

近所のプラウド虎ノ門より高く、六本木1丁目のヒルトップ&仙石山レジデンスよりかは安くしないとと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634498/

[505: 匿名さん]

虎より六本木だよね
やっぱり

[506: 匿名さん]

>>502 マンション検討中さん
レジデンス六本木そんな高くないよ。
ここが高いと思うなら、レジデンス六本木良いかもね。

[507: 匿名]

レジデンス六本木とは、立地を差し引いても桁違い。

両方のＭＲを見れば一目瞭然。

ここも安くはないが、さすが三井という仕様＆サービス内容。

森トラストさん、企画力は大丈夫？　もう少しだけ頑張ってね。

[508: 匿名さん]

>>507 匿名さん

コンセプトの違いだけで、どっちが上、下ではない気がします。後は、好みで選べばいいだけかと。

[509: 匿名さん]

虎麻完成後に、ここの売り出し価格を改めて眺めたら、激安だったと感じるのかもしれない。

[510: eマンションさん]

>>509 匿名さん

お願いします！　そうなってください！
というか実際なりそうだと思う。モノができて初めて認知するし。

[511: マンション検討中さん]

坪850で、割安となると神谷町の物件はエグいことになるが、果たして。。。

[512: 匿名さん]

神谷町に良い物件なんてないだろ。

パークコートは別格だよ。

[513: eマンションさん]

>>508 匿名さん
激しくアグリー

[514: 匿名さん]

ここのだと100平米の家賃50万円/月ぐらいで貸せるのかな？借入コストが年率2%だとすると購入単価のブレークイーブンは50万円x12/0.02=3億円。この時の坪単価は3億円/100x3.3=990万円/坪。こう考えると坪単価850万円は良心的とも言える。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
100平米の家賃が50万ってことはないですね。安すぎでしょ。70から80万だと思います。

とはいえ、借入金利で割引くのは間違えです。

[516: 匿名さん]

>>508 匿名さん
その通り。
確かにエントランスはここの方が良いけど、立地、周辺環境はレジデンスの圧勝と良さも微妙に異なるしね。
いずれにしても片方だけ上がるとか下がるとかないから、好みで欲しい方を選べば良い。片方を落とす必要なし。

[519: 匿名さん]

[No.517～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[520: 匿名さん]

森ビルは一般分譲しないでしょ。
関係者だけの内々でしか分譲しないところが嫌らしいね。

[521: 匿名さん]

ヒルズレジデンシャルタワー欲しい！
南向き東京タワー眺望、東向き東京湾眺望。
どちらでもいい。

[522: 匿名さん]

ここで我慢して！

[523: 匿名さん]

>>515 匿名さん

>>514 匿名さん
仮にここが100平米が月額家賃75万円、ネット利回り3%で回せるとしたら、75万円x12/0.03/100×3.3=990万円/坪。

[524: 匿名さん]

>>523 匿名さん
利回り3.0は低い気がして、3.5なら坪850なので、予定されてる価格はそんなものだろうなと思う。将来は利回り3.0とかになるエリアだとは思うし、賃料も上がるかもね。

[525: 匿名さん]

ここ坪1000万弱ですよ

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん
最上階とかその下の広い部屋以外そんなしないですよ。

[527: 匿名]

三井の大規模タワーは物凄くコスパ良いです。
ノンタワー・パークコートのコスパは？？？

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん
そりゃタワマンより落ちるよ。規模の経済

[529: 匿名さん]

>>527 匿名さん

住まいサーフィンで検索すると、騰落率は芳しくないよね。やっぱり、ランドマーク性のあるパークコート××ザタワーが最高！

[530: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップはxxザ・タワーじゃないけど結構値上がりしてませんかね。

[531: 匿名さん]

>>530 匿名さん

タワマンじゃん。

[532: 匿名さん]

この辺スーパーはマルエツプチくらいですか？

[533: 匿名さん]

>532 匿名さん
アークサウスと虎ノ門ヒルズの地下に福島屋がありますし、パークコート六本木ヒルトップの一階にまいばすけっとがあります。あと少し足を伸ばせば、西新橋のハナマサとか赤坂の吉池とかも。六本木まで出れば東急ストア、リンコス、成城石井、明治屋など色々と選択肢はあるかと。

[534: マンション検討中さん]

追加で、愛宕ヒルズの成城石井と虎ノ門ヒルズにも福島屋、レジデンシャルタワーにも生活支援施設。

虎麻にもフードマルシェ出来るし、スーパーは事足りるよ。

[535: 匿名さん]

>>530 匿名さん
震災の後の2011年販売だから元値が安いよ

[536: マンション検討中さん]

すき家マンションって呼ばれそう。。

[537: 匿名さん]

>>535 匿名さん
このエリアで一番安かったのはアークヒルズ仙石山森タワーレジデンス。60平米台で坪360ぐらいからあった。当時自由が丘の新築よりも安かった。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
話飛び過ぎ。アーク何年前だよ。時代錯誤も甚だしい

[539: 匿名]

>>538 匿名さん
仙石山は2012年だよ？

[540: 匿名さん]

>>539 匿名さん
じゃあ2011年と変わらないじゃん

[541: 匿名さん]

不動産は買う時期が全て。今はバブルで買うべき時ではないというだけ。

[542: 匿名]

>>541 匿名さん
色々な意見があって良いと思うけど、買わないなら、ここ来なければ良いのに、何のために掲示板見てるの？

[543: マンション検討中さん]

実需は、欲しい時に買うからね。
誰もが、バブルのピークだと思って賃貸で買い渋るのがベストとは考えない訳です。

コモディティの時代で、都心の好立地ブランドマンションが不動産の中で独歩高する可能性だって全力否定できる人は皆無な訳だし。

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん

同意。
単にネガして倍率下げたいだけだと思われる。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
そうですね。強いて言えば不人気になって、値下げしてもらって、買いたいというとこかな。

[546: 匿名さん]

キャピタルゲイン出ますか?

[547: マンション検討中さん]

>>546 匿名さん
未来の相場を100パーの精度で言い当てるなんて芸当はAIでも無理なので、聞くだけ無駄かと。

周辺環境が大きく向上するのは確実だけど、それとコロナとの天秤。
逆にコロナなくて、ヘリコプターマナー出来なかった世界の方が早く値下がりしてた説もあるけどね。

結論、誰にもわからんて

[548: 匿名さん]

ど天井値で買いたければいいんじゃないの

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
ど天井だと思ってて、ご自身は買わないのに、わざわざ他人に買わない方がいいよって忠告するために掲示板訪れるなんて、親切な方ですね。

[550: 匿名さん]

>>548 匿名さん

私は買いたいからみんな買わないでくださいって言ってるのと同じだね

[551: 匿名さん]

まだ現地に行って見てないのですが、見に行った方いますか？
この周四方に高い建物が建ってますが視界が遮られたり圧迫感などあるかなと感じるんですがどうでしたか？

[552: 匿名さん]

洗面の入り口の扉が開き戸。もはやパークコートは高いだけなのか。

確か以前三井はパークホームズクラスでも、各居室引き戸を謳っていたのに。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん

？開き戸の方が高級なのでは？
特に居室の場合は、遮音性から有利。

[554: 匿名さん]

洗面は誰かが顔を洗ってるときに開けたらごっつんこレイアウト。高級仕様ならちゃんとスペース確保するでしょ。

[555: 匿名さん]

24時間換気の通気のために扉の下にスリット開けてあるから遮音は変わらない。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん

アンダーカット部分は同じだが、閉じた面の密閉性が全然ちがう。というか、議論にもならない常識。

[557: マンション検討中さん]

意外にココ安いね

[558: 匿名さん]

>>557 マンション検討中さん
何をもって、とするかによりますが、どうなんでしょうね。それなりの値段のような気がしますが、近隣中古も良い値段しますからね。
最近のパークコートの品質と比べると意外にも設備は良かったです。
所有、普借、定借の違いはありますが森トラ、ブランズ、将来のプラウドを考えると悩みますね…。

[559: マンション検討中さん]

>>558 匿名さん
定借プラウドは唯一無二性が高いので、プラウド南麻布みたく、高くても売れる様な気がしてます。
売り出しの高さにビビられそうではありますが、定借で平均坪800は超えてきそう。
開けてみたらパークコートもブランズも安かったねとなるのではないかと。

[560: 匿名さん]

>>559 マンション検討中さん

渋谷の定借が坪800、ただし地代全額込み。同じ相場、条件なら、プラウドは更に高いでしょう。

[561: 匿名さん]

渋谷の南向きはお買い得だった。

ここは全方位すべて高い。

プラウドは更に高くなるだろうな。

[562: マンション検討中さん]

ここも渋谷のように状況によっては価格修正あるのでは。

[563: 匿名さん]

この価格はあくまでアドバルーン。
しかし、いくらなんでも高すぎた。
パーコ六本木ヒルトップが新築なら妥当な価格だけど。

[564: 俺だよ俺！]

>>563 匿名さん

すいませんおいくらで、、、？
平均800-900くらいでしたらまあマーケットですが。

[565: 匿名さん]

>>564 俺だよ俺！さん
そんなものです。わたしも相場通りと感じます。高い高いと言ってる人は買わなければいいだけ。

[566: 匿名さん]

相場通りじゃないでしょ。かなり高いよここは。ほんとにモデルルーム行ったの？

[567: 匿名さん]

>>566 匿名さん
行ったよ。
自分は相場通りだと思うけど、感じ方は人それぞれだからね。
買えって強制されてるわけじゃないんだし、あなたが三井の事業責任者で売れないと困るわけじゃないんだから、高くて憤っても仕方ないよ。
せっかく買おうと思ってたのに、高くて買えないってことかな？
不動産なんて選択肢いくらでもあるんだから、高い高い言うよりも他を見に行っては？

[568: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーはどのくらいなのかな？
もうすぐ竣工ですよね。
売ってくれるのかなあ。

[569: 匿名]

>>568 匿名さん
一般販売はしないがやってる。坪単が凄いらしい。

[570: マンション検討中さん]

価格が高いというと、すぐに買えないとかいうコメント。
品が悪過ぎるので、検討者ではなく、不動産関係の方かな？

[571: 匿名さん]

>>569 匿名さん
凄そう。いくらくらいなんだろ。
基本は賃貸ということですかね。

[572: 匿名]

>>571 匿名さん
そこですよねえ。
森は賃貸(分譲あっても鬼高い)
野村　定借

ってなると新築分譲だとこの三井か、森トラしかない。
消去法？？

[573: 匿名さん]

アークヒルズ仙谷山は一般販売したよね。

虎ノ門は売ってくれるかどうか不明だけど、来年1月まで待つのもありかな！

[574: 匿名さん]

>>573 匿名さん
仙石山の時は森ビルの資金繰りが一番キツかったときだからね。安い部屋は坪360台で一般販売、しかも電車の中吊りに分譲の広告も出していた。スウェーデン大使館の隣の土地を着工寸前で中止して因縁の森トラストに売却したり、なりふりかまっていられない時期だったと思う。

[575: 匿名さん]

>>572 匿名さん
森リビングの分譲って今の相手はREITだから個人向け分譲はないと思う。

[576: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
でも、南側から日当たり問題を心配している方はいらっしゃいますか？ マンション前の高層ビルに遮られて南側から日当たりの午後はありません。さらに、西側では、古いオークラホテルが野村によって2つの巨大なタワーに再建されます。タワーの正確な位置がわからないため、西側からの日当たりも完全にブロックされます。

[577: 匿名さん]

>>563 匿名さん
神谷町、虎ノ門なら普通だよ
高速が近いスラムだったヒルトップが新築だった場合よりここが安いわけないよ。ヒルトップのステマやめてくれ

[578: 匿名さん]

>>577 匿名さん

再開発後は以前がどういう土地だったかは関係なくなる好例。知らない人は良いイメージしかないし、知ってる人も忘れちゃう。

[579: 匿名さん]

>>578 匿名さん
別マンションの宣伝しつこいね。安い頃の分譲だからよく見えるだけ。
地歴は価格に影響するよ。いいところには最初から人が住むし、開発も優先される。ヒルトップは今も首都高、大通りが近い、日比谷線遠いのは誰も忘れないだろ。

[580: マンション検討中さん]

戸数も少ないし、黙ってても売れるやろう。
株バブル乗れてるなら別に買うわってぐらいの価格だし。
一般リーマンはお呼びでない場所だよ、そもそも。

[581: 匿名さん]

少ないね。角部屋率高いし。囲まれといっても城山ヒルズとホテルオークラ

[582: 匿名さん]

>>579 匿名さん

昭和に生きてる人ですか？
再開発したら価値は変わりますよ

[583: 匿名さん]

この物件を検討するならば、尾根道を中心とした街区のポテンシャルについて理解を深めることが不可欠だと思う。近隣をじっくり散策すれば分かるから、現地に足を運ぶべき。

[584: 匿名さん]

>>582 匿名さん
変わっても抜けない。芝浦、豊洲、武蔵小杉と同類、開発が後回しにされた地域、残りものの地域なんだよね。

後、全くスレチだよ。認知に問題ある人ですか？

[585: 匿名さん]

>>583 匿名さん
ヒルトップ住人の宣伝か？
尾根道が神谷町、虎ノ門の中心の訳ないだろ。泉の賃料も高くないよ

[586: 匿名さん]

神谷町の持ち上げ、乙。

[587: 匿名さん]

高速、麻布通り脇の僻地、元スラム、使えない南北線が最寄りのヒルトップの宣伝はよそで。

[588: 匿名さん]

>>584 匿名さん

なことはない
海埋めて作った日本橋や銀座はどう説明するんだ

[589: 匿名さん]

>>588 匿名さん
埋立は一部。再開発後回しじゃない。武家屋敷もあった。スレチ

[590: 匿名さん]

ロジックがないね
まあいいけど

価格表みたいな

[591: 匿名さん]

表が手元にないけど最低価格は810万台だったような

[592: 匿名さん]

70平米で2億円前後かな

[593: 匿名さん]

>>592 匿名さん
1.7億台です

[594: 匿名さん]

>>587 匿名さん
ヒルトップの宣伝する気は全くないけど、あの場所はスラムではありません。かつて御組坂上にはホーマットと麻布ハウスがありました。いま六本木一丁目駅中央改札があるあたりは時代に取り残された木密地区でしたが、高台は邸宅街でしたよ。
もちろんパークコート虎ノ門の建つ場所も素晴らしい立地だとおもいます。

[595: 匿名]

>>591 匿名さん
現実的というか今のマークってそんなもんよね。レジデンスもそうだし。
数年後に実際麻虎ができてバリューどのくらい乗るかというとこだが、大きく下りはしないだろと思えば資産形成の一環で買うのが吉かと。人ってモノできて初めて認知するしねえ。

[596: マンション検討中さん]

尾根道沿いにスペイン、スウェーデン、アメリカ大使館ある時点で、スラムスラムとディスる感性のズレは明白。
港区内陸丘上のプレミアム立地でさらに再開発で相場の上げが期待できるというのは否めない。

コロナで乙とかの破滅論はおいとくとして

[597: 匿名さん]

尾根道評価高いね。当たり前だけど。

[598: 匿名さん]

>>597 匿名さん
外苑東通りに抜けられるようになるのがありがたい。
尾根道はアメリカ大使館の隣からスウェーデン、スペイン、サウジの大使館の近隣を通過してロシア大使館の前に抜けることになる。

[599: マンション検討中さん]

1億円台で3LDKのお部屋はありますでしょうか。

[600: マンション検討中さん]

>>599 マンション検討中さん
3Lは2.2億からでござい