パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[421: 匿名さん]

>>420 口コミ知りたいさん
売主が（色々な事情がある）個人の中古と、大手デベが売主の新築では事情が異なります。
おそらくコロナ前より気持ち下がることはあるかもですが、大きな値下げは考えづらいです。そもそも中古でもそんな状況ではないので。
下がるの待ってても買えないし、下がらないと買えないなら、無理せず他を探す方が良いですよ。

[422: 匿名さん]

>>390 匿名さん
コンビニかみずほでいいじゃん

>>402 匿名さん
虎ノ門駅はかなり遠いよ

>>411 匿名さん
自分中心に世界が回ってると思うタイプ？コンビニのATMは使う人がいるからあるんだよ

電子決済使えない商店、病院はまだある。オフィス街の昼の弁当の移動販売、店舗側の電子決済トラブル、急のプレゼントのカンパ、プライベート飲みで終電逃した後輩にタクシー代、お年玉、給仕への心付けは現金。使う機会は減ってもまだなくならない。

[423: 匿名さん]

>420

三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整をしていて、コロナの感染拡大で延期、緊急事態宣言解除で再開かと思いきや、購入意向の変化についての質問を含んだアンケートからに戻ってる。コロナの影響を測りかねてるんだろうね。

一般的には新築分譲のマンションって、販売中の物件が完成在庫になってから値下げ、それが多くなってから新規物件も値下げかな。

値下げ期待なら売れ残るのを待つってのも手。

[424: 口コミ知りたいさん]

>423 なるほど。参考になります。ありがとうございました。

[425: マンション検討中さん]

小さな面積帯は売り切ると思います。
ザレジデンス六本木も80平米はほとんど売れましたから。

[426: 匿名さん]

>425

どうだろうね。消費増税、コロナとダブルパンチ。

ザレジデンス六本木はそれらの前の販売。

[427: 匿名さん]

東建も購入意向アンケートやってる。リーマンショックの時はそんなことなかったから、デベさんも相当深刻な状況って考えてるんだろうね。まあ、２か月販売が止まったということだけでも異常だし。

[428: 匿名さん]

コロナ直前に買っちゃったヤツはマジでピエロ

[429: 匿名さん]

第二波の懸念もあるし、今買うのは買うのはリスキーだよね。選手村は遅れるけど補償なし。

[430: 匿名さん]

手付返してくれるから良いんじゃ無いの。
ハルミは。

[431: 匿名さん]

いつから販売開始？
真っ先にエントリーしたけど何の連絡も無いわ。

[432: 匿名さん]

私も連絡ない
もっと買いそうな感じで嘘つけばよかったかな
近所だし、モデルルームは見たいな

[433: 匿名さん]

今回の経済ショックを受けた人はリーマン時の人達とは違う層で、株式相場も堅調、医療関係者は影響を受けているものの億越えマンションの購入層は居なくなってはいない。本来なら価格見直しは不要だが、在宅勤務の広がりで実需層が変わるのなら（これは分からない）、果たしてその影響がこの物件に及ぶか、という研究をしていると思われます。このバラマキで富裕層は一層のインフレ対策を打つも、この物件がその受け皿になれる自信が無い、ということではないのでしょうか。

[434: 匿名さん]

再延期も有り得そう。NYダウは選挙前のバラマキ期待で持ちこたえてるだけ。トランプが弱気になってるし、NYダウが下がればTOPIXも世界市場も暴落。不動産も遅れて暴落するから手を出せなくなる。

[435: 匿名さん]

コロナバブル相場って言葉　意味が分からないよね

コロナでバブルって

[436: 匿名さん]

買えない人はいつも理由をつけて結局買えないから、バブルも暴落も無関係。

[437: 匿名さん]

トランプは金をもうバラ撒いて有権者は金に困って無い、金が回って来ない人が暴動するから催涙ガスを打ち非難されるが気にしない、アメリカ市場は金余りで順調、外出解禁したいのは暴動止めたいから、お金持ちはワクチン出るまで外に出ない、コロナで大儲け企業は年末まで在宅勤務、これで大都市の不動産賃料が下がり始めた。アメリカ状況。

[438: 匿名さん]

日本は有権者に金が無い、バラマキは選挙に来ないサラリーマンの貯金と投資になるので外出解禁が良い、そしたら感染拡大。バラマキだとサラリーマン投資のバブル、外出解禁だと感染拡大と支持率低下で難しい。企業も人も東京を離れず、銀行も財務省も東京の地価下げた担保割れは嫌。結果、億ション買う人は金余り、背伸びした実需層にはダメージ有り。よっぽど政策が変わらないと、この流れは変わらない。そんな中でこの物件、どうなりますかね。

[439: 匿名さん]

2週間くらい前に封筒届いてます。
先行販売は夏に延びてますね。

[440: 通りがかりさん]

よっ、ナイス スルー！

[441: 匿名さん]

株価は来年くらいが正念場じゃないかと思いますが、虎ノ門の「パーク」ブランドのマンションがこの先どのくらい出るかと考えると、押さえておいてもいいのではないかと。
よく分からない理由で日本の株価はまだ相当高い水準行っているので、虎ノ門とか番町とか麻布とかのマンションに替えておいたほうがいいと思うかたいたら意見交換しましょう。
当方もいろいろ考え中です。

[442: 匿名さん]

虎ノ門、番町、麻布ですか。虎ノ門への投資は賛成ですが、番町（千代田区全て）は論外、麻布はまあまあかなと思ってます。私は虎ノ門、六本木、高輪、三田、芝浦港南あたりが今後の投資に向いてるように感じます。どこに住みたいではなく投資として。

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん
要するに新駅効果狙いってこと？

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
虎ノ門は再開発、六本木も５丁目再開発、高輪港南は品川のリニア、三田芝浦は田町再開発と新駅再開発。元麻布も森ビルが再開発しますが集合住宅になるでしょうから。これからますます港区一極集中が進むような気がします。あえて他の２２区に投資する必要はないかと。私自身は文京区や千代田区に住みたいですが、住居を投資として購入するので港区に住んでます。私見で申し訳ないです。

[445: 匿名さん]

と言っても東京の中心は千代田区中央区で、港区も都心3区に挙げられているけど、平均地価は中央区千代田区はおろか渋谷区よりも安いし、商業地に限れば中央区千代田区渋谷区新宿区よりも安い。将来性があると言えばあるとも言えるが、今になって突然港区の不動産がこれまでの序列を変えるほど値上がりするとは思えません。私も港区の麻布総合支所管内に住んでいますが、住むところとしてはステータスもあって住み心地は最高だと評価して住んでいるのであって、投資として考えるとすでにかなり割高感を感じますね。

[446: 匿名さん]

芝浦と港南ですか？
正直、仲間外れ感が強いような気が…。
投資でも実需でも港区は住むのに最高峰ですが、さすがに山手線内側以外はあり得ないでしょう。

[447: 匿名さん]

>>445 匿名さん
平均って言ったら、港南とか埋め立てあるのは不利だね。商業地の丸の内、銀座と住宅多めの港区じゃあそりゃ平均とったら格差はあるわ。

伸び代って意味では、虎ノ門は有数だと思うよ。

[448: 匿名さん]

>>447 匿名さん
虎ノ門の伸び代については同意。
虎ノ門のビジネスエリアは大丸有に並ぶと思う。さらに大丸有と違ってレジデンシャルエリアや高台もあるので独特の価値を持つと思う。

[449: 匿名さん]

神谷町の愛宕側に住んでいます。
資産価値は分かりませんが、風致地区の愛宕山や芝公園など、とにかく緑が多いです。
樹齢数百年の街路樹もたくさんあり、東京タワーを眺めながら散歩するのが楽しいです。

[450: マンション検討中さん]

>>449 匿名さん
愛宕側もいいよね。
芝公園の再開発があるし。

[451: 匿名さん]

芝公園、再開発計画があるのですか？
知りませんでした。

[452: 匿名さん]

こちらはもうモデルルームオープンしてるのでしょうか？

[453: 匿名さん]

虎ノ門は昔から森グループの聖地。天下一ラーメンと双璧

[454: 匿名さん]

さすがに森グループとかいう最低な会社と比較するのはかわいそうだろ。

[455: マンション検討中さん]

>>454 匿名さん
森さんになんかされた？笑

[456: 匿名さん]

森ビルが再開発したエリアの地権者たちは、皆さん口を揃えて感謝の言葉を口にしていますよ。問題は再開発の規模があまりに巨大なので時間がかかりすぎること。

[457: 匿名さん]

樹齢数百年の街路樹・・・いいですねぇ。
私も資産価値についてはよく分かりませんが、売却の予定がなければこだわる必要もないかもしれませんよね。
永住には緑が多く賑やかな店舗が少ない、閑静な環境が望ましいと思います。

[458: 名無しさん]

モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？どうでしたか？

[459: 匿名さん]

モデルルームもうオープンしてるの？

[460: 匿名さん]

麻布台再開発で間違いなく価値が上がるし
虎ノ門も駅やステーションタワーできて便利になる
六本木ヒルズ横の六本木5丁目も森ビルが再開発するから
麻布台・ミッドタウン・ヒルズに囲まれてる隣の六本木3丁目も再開発されておかしくない
将来性は凄いし

現時点でもこのエリアの街並みの洗練度は港区随一なのでは?あと住所が六本木じゃないのも好感

[461: 匿名さん]

坪単価はどれぐらいみておけば乖離なさそうですか？下限・上限・平均で。

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
六本木3丁目の再開発に森ビルが出ることはないと思う。再開発は丹波谷坂から六本木交差点にかけてのエリアを想定されているのだろうけど、森ビルは絡んでいないはず。

[463: マンション検討中さん]

オークラ跡地の定借がここと同じ坪単価で出るかもだね。
立地格ともに上だけど、定借分加味して同値段て感じならあっち買うも多そう。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
なぜですか？

[465: 匿名さん]

>>464 匿名さん
地権者なので

[466: 匿名さん]

オオクラはアンダーかも？

[467: 匿名さん]

野村がコロナで日よって、バーゲンプライスで投げた日には大変な騒ぎになるだろうけど、そんなことはなくアンダーで確かに売れて行ってしまうんだろうね。

立地が神すぎる。

[468: マンション検討中さん]

まあコロナは風邪ですからねえ。みんな気づき始めたからここから更に経済云々も無いでしょうし、値下げして欲しいけどなあ、、、。

[469: 匿名さん]

コロナはただの風邪、って言ってた学者さんがコロナで亡くなった件

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん

だれ？

[471: 匿名さん]

>>470 匿名さん
>>469 匿名さん
>>468 マンション検討中さん
コロナは風邪とは症状の重さ、後遺症の確率、実効再生産数が違う。
パコ虎に関係ないけど

[472: マンション検討中さん]

>>470 匿名さん
まぁ、風邪で亡くなる人もいますからね。

[473: マンション検討中さん]

ここはモデルルームはまだなの？

[474: マンション検討中さん]

まだですねー。ウズウズしております。

[475: 匿名さん]

特別事前案内会のお知らせがありましたね。

[476: 匿名さん]

特別事前案内会については公式HPにアナウンスが出ていませんが
資料請求やモデルルーム見学された方のみに個別にお知らせが
あったんですか？
ちなみにですが、事前案内会の開催時期はいつからになりますでしょう。

[477: 匿名さん]

もう開催されてますよ

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん
9/5からじゃないの？

[479: 匿名さん]

事前案内の対象は限定されています。

[480: 匿名さん]

案内きて、週末行くよ

[481: 匿名さん]

特別なお客様優先かな

[482: 匿名さん]

>>481 匿名さん
私も案内来たけどみんなに送ってると思うよ

[483: 匿名さん]

>>480 匿名さん
案内はどのようにきましたか？　
メールは届いていますが、特別な感じはしなかったので。

[484: 匿名さん]

いくらでしたか？？

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん
あ、知りたい。

[486: 匿名さん]

平均で1000万は切ってた

[487: マンション検討中さん]

コロナもふまえて現実的な価格なんですかね

[488: 匿名さん]

もう価格出たんですか？
私が来た案内にはモデルルームは12日からになってましたがもう行った人いるんですね

[489: 匿名さん]

>>486 匿名さん
ありがとうございます。
900は割らない感じですか？

[490: 匿名さん]

>>488 匿名さん
モデルルーム昨日からオープンしてます。
486さんの価格コメントは正しいけど、コメントの印象ほどは高くない。ただ坪700とか期待しても無理。立地的に当たり前だけど。

[491: 匿名さん]

いくらなんでも高い
三井らしからぬ値付け
立地はいいけど、そこまでではない

まあ、調整されるだろうな

[492: 匿名さん]

アドレスが虎ノ門。
坪900万円は厳しそう。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
アドレスがどこならいいの？

[494: マンション検討中さん]

低層階の1LDKで坪どのくらいだったのでしょうか？

[495: 評判気になるさん]

>>486 匿名さん
コンパクトの価格が知りたいです！どんな感じでしたか？

[496: 匿名さん]

800から

[497: マンション検討中さん]

低層で800なら、ザ・レジデンス六本木の眺めのある部屋に流れますね

[498: 匿名さん]

ここは実需というより投機的な地合いが強い立地と理解。
その前提に立ち、相場感のある投資家であれば、坪９００？なら撤退でしょう。

理由は単純に、リスクに対するリターンが少なすぎるから。

この立地はグローバルビジネスセンター（虎ノ門）とModern Urban Village（虎麻）に挟まれた好立地で伸びしろしかないと思われた。しかし、それはビフォアコロナ時代の前提にあり、世界的な働き方や生活様式は今後劇的に変わり得る。
実際都心のオフィス空室率は上昇中で、今後さらに伸びる見込み。また、都心のホテルや商業施設はインバウンド需要が蒸発し、瀕死状態。働き方や生活様式はいつ元に戻るのか、はたまた戻らないのか、足元極めて不確実性が高い状態にある。

勿論、不確実性こそが将来のキャピタルゲインの源になり得る訳だが、この環境下、坪９００やら１０００やらじゃあ、取るリスクに対する対価（リターン）が少なすぎるよ。最低１割くらい下げなきゃ賢い投資家は手出しまへん。

無論、実需で金余ってます、なら何も言うことはないです。

以上

[499: マンション検討中さん]

へんな投資まみれマンションなんかになるよりよっぽど良いんのでは？
森の天文学的な住戸は買えないけど、Modern Urban Villageを実需として買いたい層で戸数的にも充分捌けるというだけのお話。

[500: 匿名さん]

予想通り高いね。撤退するわ。

[501: 匿名さん]

坪800台は普通でしょ。
ヒルトップや仙石山の中古価格からして。一体いくらで出てくると思ってたの？

[502: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん

誰か言ってたけど、レジデンス六本木が900からだけど、パークコートは囲まれてるから、だったらレジデンス六本木っていう人多そう。

[503: eマンションさん]

事実レジデンス六本木、売れ行き良いみたいね。金持ってんなーみんな。

[504: マンション検討中さん]

近所のプラウド虎ノ門より高く、六本木1丁目のヒルトップ&仙石山レジデンスよりかは安くしないとと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634498/

[505: 匿名さん]

虎より六本木だよね
やっぱり

[506: 匿名さん]

>>502 マンション検討中さん
レジデンス六本木そんな高くないよ。
ここが高いと思うなら、レジデンス六本木良いかもね。

[507: 匿名]

レジデンス六本木とは、立地を差し引いても桁違い。

両方のＭＲを見れば一目瞭然。

ここも安くはないが、さすが三井という仕様＆サービス内容。

森トラストさん、企画力は大丈夫？　もう少しだけ頑張ってね。

[508: 匿名さん]

>>507 匿名さん

コンセプトの違いだけで、どっちが上、下ではない気がします。後は、好みで選べばいいだけかと。

[509: 匿名さん]

虎麻完成後に、ここの売り出し価格を改めて眺めたら、激安だったと感じるのかもしれない。

[510: eマンションさん]

>>509 匿名さん

お願いします！　そうなってください！
というか実際なりそうだと思う。モノができて初めて認知するし。

[511: マンション検討中さん]

坪850で、割安となると神谷町の物件はエグいことになるが、果たして。。。

[512: 匿名さん]

神谷町に良い物件なんてないだろ。

パークコートは別格だよ。

[513: eマンションさん]

>>508 匿名さん
激しくアグリー

[514: 匿名さん]

ここのだと100平米の家賃50万円/月ぐらいで貸せるのかな？借入コストが年率2%だとすると購入単価のブレークイーブンは50万円x12/0.02=3億円。この時の坪単価は3億円/100x3.3=990万円/坪。こう考えると坪単価850万円は良心的とも言える。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
100平米の家賃が50万ってことはないですね。安すぎでしょ。70から80万だと思います。

とはいえ、借入金利で割引くのは間違えです。

[516: 匿名さん]

>>508 匿名さん
その通り。
確かにエントランスはここの方が良いけど、立地、周辺環境はレジデンスの圧勝と良さも微妙に異なるしね。
いずれにしても片方だけ上がるとか下がるとかないから、好みで欲しい方を選べば良い。片方を落とす必要なし。

[519: 匿名さん]

[No.517～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[520: 匿名さん]

森ビルは一般分譲しないでしょ。
関係者だけの内々でしか分譲しないところが嫌らしいね。