パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
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[3951: 匿名さん]

路線価（千円/㎡）ですが、元年から2年でだいぶ上がってますね。27年と比べて銀座で約2倍上昇、ここは3倍とは恐れ入りました。
３　5,570
２　5,590
元 2,500 2倍
30 2,220
29 2,060
28 1,960
27 1,850 3倍

[3952: 名無しさん]

>>3951 匿名さん
あざす！なっ

[3953: マンション検討中さん]

>>3951 匿名さん

固定資産税も比例して前年比130%値上がりしております。
このままですと、虎麻の開業後ここのミニマム部屋で坪1000ぐらいになりそう。PCヒルトップやザレジデンス六本木も同様です。

[3954: x]

>>3953 マンション検討中さん
坪1000まで行くか、未来は分かりませんが、可能性は十分にありそうですね。

[3955: マンション比較中さん]

超富裕層(金融資産五億以上)しか買えない森ビル系を除くと、
大街区で、富裕層でも買える最も築浅物件
の地位は当分キープできそうですね。

[3956: 検討板ユーザーさん]

出来上がってきましたね。北側の部屋からは虎ノ門ヒルズステーションタワーがキレイに見えそう。すき家や喫煙所の影響も少なく、北側が狙い目でした

[3957: マンション検討中さん]

南東の東京タワーや南西の尾根道ビューがこちらのメインビューですので、悪しからず。

販促広告のカットも然り。

[3958: マンション検討中さん]

>>3957 マンション検討中さん
北西はどうっすか？

[3959: マンション検討中さん]

北西は低層階は敷地内ガーデン、中層階はオークラ別館の植栽、高層階は赤坂インターシティや溜池方面。ただし、中高層階はオークラ別館再開発に左右されそう。

とはいえ、北西に限らずどの方角も眺望にはそこまで期待してはいけない物件ですね。

[3960: 匿名さん]

一期一次で一番最初にはけたラインが100Aおよび87Aを含む北西側の3LDKのライン。
最初からアンテナ張ってグランディオーソで打ち合わせしていた富裕層ならみんな知ってる事実。7戸しかなくて下は事業協力者になってるグロス張らない1LDKもはけたけど意味合いが違うよね。

たしか一期三次の時点で87Aのラインだけは要望がたくさん集まりすぎて全部完売。

それは、なぜか。
野村のオークラ別館の再開発タワー２棟は総合設計を使う。つまり必然的に借景を含めて抜け感があるラインが87Aの中層だとみんな分かっているから。


ちなみに東京タワービューの方はヒューリックのビルの方が動くと塞がれる。
南西側は目の前に城山トラストのオフィスビルが聳えてる。

来年以降、虎麻やオークラ別館の中身がリリースされてから、勘の悪い人らでも、その真価がわかるよ。
二次流通したときに、どのラインがどのくらい売値が上がって成約するか。
それが全て。

[3961: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん
そういう意味では70もオークラ別館の再開発の恩恵を受けるんでしょうか？中層(7-8階？)から高層階が買いだったんでしょうか？

[3962: 匿名さん]

>>3961 マンション検討中さん

いや70AはDWの開口部の目の前にオークラ別館再開発タワーの前建がくる。そして北側はタワーズオフィスと間近でお見合い。

総合設計には必ず規定の公開空地が必要。
それは周縁部になる、当然。
その知識がある人、想像力の働く人が皆87Aのラインに一期一次で殺到した。だから最初にはけた。

パークコート虎ノ門は基本的にもったいぶらずに富裕層の買いたいと言った部屋をバンバンあけていって一期一次から惜しげなく売り出していく販売方法で完売も早かった。


売り方も非常に秀逸だった。

[3963: 購入者]

>>3962 匿名さん

お詳しい。
勉強になります。

[3964: マンション検討中さん]

>>3962 匿名さん
再開発の概要はすでに出てるんですね。環境アセスメントに一時載った以外では一般人には現状非公開かと思ってました。

[3965: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん確かに1期3次の時点で1-2部屋しか87あは残ってないですね。手元資料みながらなので間違いない。

87Aほどではないですが他のお部屋も値上がりは期待できそうなんじゃないでしょうか。

[3966: eマンションさん]

勝ち物件すね今思えば…
今やれば坪800で三井は出さないだろうな

[3967: マンション検討中さん]

3960、3962さんのお見立ては秀逸です。

このマンションは87A、100Aのラインが現状も将来的にも最も抜け感があり、周囲の建物との距離も保ち続けることができますので、当然資産価値を保ち続けることができます。ある程度マンション購入経験があれば、MRと現地を確認すればわかります。

しかしながら、ここはそもそも分譲価格とスペックのバランスよく、どの部屋もご自身の部屋に愛着を持てる素敵なマンションになると思います。

[3968: 匿名さん]

>>3965 マンション検討中さん

はい、わたしも記憶が不確かでしたので改めて資料を確認したところ一期が終わり二期に切り替わった昨年12月上旬の時点で完売しているラインが87Aでしたね。グロス張らない44Aと。

一方で本マンションはどの部屋も全て分譲時価格より二次流通はある程度上昇すると思います。
初期販売時にスピードがあった部屋が二次流通時に一番アップサイドがあるというパターンもありますが、一方で売主の相場感や希望水準、時期や売り方、余裕や胆力など複合的要因で決まるのが区分マンションの成約の特徴ですので、わたしも本マンション自体が全ての部屋において値上がることは確実だと思います。


シンプルにこのマンションの購入者のレベルで自分が買った価格より安く売らざるをえなくなるような余裕のない人、胆力のない人はいない、という意味です。

[3969: 匿名さん]

>>3964 マンション検討中さん

語弊なく言うと区に提出したアセスのみが公知情報でそこには建物周辺に配した広場状空地、南西側には公園が配置されていた。アセスメントから計画そのものを大幅に変更して再開発される可能性はゼロではないとはいえ、南北に長く敷地内高低差と道路の高低差の起伏のある別館の敷地、かつ、再開発計画は野村不動産だけでなく底地権者のオークラの意図も反映されて再開発される。総合設計を使うことからは逃れられない、などの事情を鑑みると北西側87Aラインからの眺望を遮るような企画にする意味はないし、あの敷地を眺めてどんな企画をするのが良いかを想像したら答えは出るかなという。70Aの前建の議論はタワー二本建の港区アセスの資料からの類推なので、仮に敷地ど真ん中に一本になればまた見立ては変わるので、その可能性も含めて将来が楽しみですね。

[3970: 購入者]

>>3969 匿名さん
コメントありがとうございます！
こういった解説・コメントをお待ちしておりました。

[3971: eマンションさん]

ん？何が繰り広げられてるんだ？

[3972: マンション検討中さん]

インテリアの案内がきましたね。
竣工が楽しみです。

[3973: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん

R-S さん？

[3974: マンション検討中さん]

もう結構上の方までできてきていますね。

[3975: マンション検討中さん]

施工レポートによると、もう塔屋も出来上がりつつありました。
一般には外構工事に入ると仮設フェンスを外すので、現地に行つて見に行くと楽しめます。

[3976: マンション検討中さん]

家具を購入される方は一式購入予定ですか？

[3977: マンション検討中さん]

二年後、坪1000以上で売る予定の人、
いる？

[3978: マンション検討中さん]

>>3977 マンション検討中さん
買うんですか？

[3979: 購入者]

>>3977 マンション検討中さん

売らないですね。

[3980: 匿名さん]

自宅療養が増え、すき屋併設が強みになるとは思わなかったわ

[3981: マンション検討中さん]

三年後、坪1200以上で売る予定の人、
いる？

[3982: 購入者]

>>3981 マンション検討中さん

それでも売らないですね。

[3983: 匿名さん]

>>3981 マンション検討中さん
めちゃくちゃ将来性のある立地ですからねぇ。。

[3984: 検討板ユーザーさん]

>>3981 マンション検討中さん
そんな値段で売らないよな。なっ。

[3985: 坪単価比較中さん]

五年後、坪1500以上で売る予定の人、
いる？

[3986: 購入者]

>>3985 坪単価比較中さん

仮にそうなると嬉しいけど、相場がそうなっているならまだ持っておく。
上がり基調の中で売る必要ないかな。

[3987: マンション掲示板さん]

外観はほぼ出来上がりましたね。
CGではガラスの質感を強調してか、
青っぼいイメージでしたが、
実際は、茶色が基調になっている印象。
現実の方が落ち着きがあっていい感じ。

[3988: 坪単価比較中さん]

格下のプラウド虎ノ門も
売れるかどうかはともかく、
坪１０００前後で出てますね。
二年後、大街区は凄いことになってそうな。

[3989: 坪単価比較中さん]

2012年8月築の、アークヒルズ仙石山レジデンスは
坪１３５０で出てますね。

[3990: 匿名さん]

>>3988 坪単価比較中さん
格下w

[3991: マンション検討中さん]

ここもそのうち成約事例で坪1000ぐらいはもしかしたら行くかもですね。

[3992: マンション掲示板さん]

ザ・レジデンス六本木も、
二年以内に割安になる自信があるから
あせってないんでしょうね。

[3993: マンション掲示板さん]

ダイヤモンド8/21号には、
オークラ別館跡地はオフィスに、
と書いてますね。

[3994: 匿名さん]

>>3993 マンション掲示板さん

マジか？オフィスよりは商業施設とかにして欲しい

[3995: 匿名さん]

このご時世にオフィス単一用途のビルですか？だとすると、いったいどんな需要を想定しているのだろう。商業、シェアオフィス、サバアパ、一般レジデンスの複合タワーならわからなくもないが。

[3996: 購入者]

>>3993 マンション掲示板さん
図内に書かれてますね。
どこまで確かな情報か気になるところではあります。

[3997: 匿名さん]

>>3996 購入者さん

虎ノ門麻布台も進んでるし、これ以上、神谷町エリアオフィスは不要かと思います。

[3998: 購入者]

>>3997 匿名さん

確かに。
一方、本物件の購入者目線で言うと、エリア内での住宅供給数が絞られ、より希少さが増すという点では良いかもしれないですね。
ただ、そもそものダイヤモンドの情報が誤報の可能性もあるかもしれないですし、確定的な情報を待ちたいですね。

[3999: 匿名さん]

>>3998 購入者さん
パコ虎ぁ

[4000: abc]

>>3999 匿名さん
虎ぁ