パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[3901: aaa]

>>3899 名無しさん

伺いたいです。

[3902: 口コミ知りたいさん]

>>3900 匿名さん
インタビューあるから受からない。というかCVの時点でヘッドハンターに落とされる。

[3903: 匿名さん]

>>3902 口コミ知りたいさん
誰でもイケルという豪語が、尻つぼみ

[3904: 口コミ知りたいさん]

>>3903 匿名さん
イケるわけないだろ　笑
普通に考えたらわかる
無能に5000万払う価値ない、むしろ払ってもらいたいくらい

[3905: 匿名さん]

>>3904 口コミ知りたいさん
逆に5000万以上の有能人材確保を、若葉頼みにしなければいけないヘッドハンターが無能

[3908: 3度1さん]

>>3905 匿名さん
ごめん、ちょっと何言ってるか分からない

[3911: 匿名さん]

高層階ゲッチュしたワイ氏、ぶっちゃけ すき家 ってみんな結構すきやとおもうねんな。
汁だくに漬けモン混ぜてカッこむ時とか、
マジで漢（おとこ）を五感で感じる。
そんなパワーショップがマンション併設とか、
真都心特権民の優越やん。
看板も赤くて煌々さが可愛いし、毎日1回は100%目にするマンションのシンボルやから、テンション上がるわ。

[3912: マンション検討中さん]

結局はマンマニさんが言う通り買い物件だったって事ですか？！

[3916: マンコミュファンさん]

>>3912 マンション検討中さん
買い物件も何ももう欲しくても買えないからな

[3917: 匿名さん]

当方はそこまで投資の才覚がないので、鉄板エリアの角部屋しか買いません。
いわば、不動産界の東大ばかり。番町や麻布、そしてここです。
リセールで表面年利5%ほど確保できれば、ラッキーぐらいで買いました。

ブスではないと思いますが、実直すぎるので馬鹿かもしれません。

[3918: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
そう、それも正解だ。
人生には正解がいくつもある。
マンションを買うのも正解、買わないのも正解

[3926: 匿名さん]

ここはヒルズの 10分の1 の価格ですね。
ヒルズに比べると、なんだか小屋に見えてきます。
ネガでもなんでもなく。

[3927: マンション検討中さん]

[No.3906～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3928: 購入者さん]

周り気持ち悪い住人ばかりだったら嫌だな。。小金持ちでもリーマンでも頑張れば買える物件だから、購入に思い入れ強そうなキモいポジ多そう。分相応を知った方が良いな。虎の地あって中の下よ、このマンションは。

[3929: マンション比較中さん]

神谷町駅のランドマークマンション一位は
プラウド虎ノ門とのことですが、
ここが竣工すれば入れ替わりますね。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111123

[3930: 匿名さん]

>>3929 マンション比較中さん
全ては虎麻森ビルに持っていかれるんじゃないのか

[3931: 匿名さん]

ここは
虎麻ヒルズの小判鮫にもなれそうにないですね

[3932: 匿名さん]

購入者なんですが、固定資産税都市計画税が20%超で値上がりしています。

現在パークコート六本木ヒルトップが坪900から1000で瞬間蒸発していますが、来春にはこちらも坪1000からリスタート。グフフっ。

ネガの皆様、ご機嫌よう。さようならっ！

[3933: 匿名さん]

>>3932 匿名さん
どうした？固定資産説払えそうにないから逃亡ですか

[3934: 匿名さん]

パークコート六本木とここでは、残念ながら地位に大きな差がありますね。
そう言えば格上の六本木って、すき家はどうでしたっけ。

[3935: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
格がさらに上がって、すき家から吉牛になります

[3936: マンション検討中さん]

完売しているにもかかわらず、ここまでネガが執拗な物件も希少です。
買えなかった方や周辺物件販売関係者が悔しくて悔しくて状態ということです。

すなわち購入者さんはいい買い物をされたと思います。あっぱれ！

[3937: 匿名さん]

>>3936 マンション検討中さん
小石川に張りついているネガに比べたら、ここは無風でしょ

[3938: 検討板ユーザーさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3939: 匿名さん]

結局このミニ物件も、虎ノ門のその他大勢の中に埋もれましたね。

[3940: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
パークコート六本木は、スーパーのまいばすけっとが
一階に組み込まれていますよ。

ここが隣にあるだけですき家マンションなら、
あちらは
まいばすけっとマンションということになります。

[3941: 名無しさん]

>>3940 匿名さん

名前がもっとオシャレだったら便利で最高なんだが。

[3942: 匿名さん]

虎の門ヒルズの値段が出たとたん　急に静かになったな　このスレ

[3943: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズ と こちらでは
シャトーブリアン と すき家の肉
くらいの差がありますね

[3944: マンション比較中さん]

明日路線価発表ですね

[3945: 口コミ知りたいさん]

今後の流れ書類が届きましたね。固定資産税の変更と共に。楽しみです入居。

[3946: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
虎の門ヒルズがすき家の肉とはかわいそうじゃないですか

[3947: マンション比較中さん]

すき家を利用する人がいるのに驚いた

[3948: マンション検討中さん]

>>3947 マンション比較中さん
いなかったら、とっくに倒産しているでしょう。

[3949: 匿名さん]

ツイッターで２LDKか３LDKかちょっと話題になってるけど、

61A　2LDK　61.29m2
4階　15000万円　坪単価809万円
86A　3LDK　86.37m2
4階　21900万円　坪単価838万円

この価格差を見ると、ただ単に３LDK買えなかっただけの言い訳を管理費修繕費に転換してるようにしか思えん。やはり、この狭小がまかり通っているご時世、少しでも広い方が生活にゆとりが生まれる。それはお金には代えられないものだからね。
そして、ひと昔前は１００㎡以上がプレミアだったのが、今では９０㎡以上がプレミア。この流れが続くのならば、今度は８０㎡以上に希少性がでてくるね。

[3950: 口コミ知りたいさん]

>>3949 匿名さん
うーん、ごめん、何言ってるかよくわかんないや

[3951: 匿名さん]

路線価（千円/㎡）ですが、元年から2年でだいぶ上がってますね。27年と比べて銀座で約2倍上昇、ここは3倍とは恐れ入りました。
３　5,570
２　5,590
元 2,500 2倍
30 2,220
29 2,060
28 1,960
27 1,850 3倍

[3952: 名無しさん]

>>3951 匿名さん
あざす！なっ

[3953: マンション検討中さん]

>>3951 匿名さん

固定資産税も比例して前年比130%値上がりしております。
このままですと、虎麻の開業後ここのミニマム部屋で坪1000ぐらいになりそう。PCヒルトップやザレジデンス六本木も同様です。

[3954: x]

>>3953 マンション検討中さん
坪1000まで行くか、未来は分かりませんが、可能性は十分にありそうですね。

[3955: マンション比較中さん]

超富裕層(金融資産五億以上)しか買えない森ビル系を除くと、
大街区で、富裕層でも買える最も築浅物件
の地位は当分キープできそうですね。

[3956: 検討板ユーザーさん]

出来上がってきましたね。北側の部屋からは虎ノ門ヒルズステーションタワーがキレイに見えそう。すき家や喫煙所の影響も少なく、北側が狙い目でした

[3957: マンション検討中さん]

南東の東京タワーや南西の尾根道ビューがこちらのメインビューですので、悪しからず。

販促広告のカットも然り。

[3958: マンション検討中さん]

>>3957 マンション検討中さん
北西はどうっすか？

[3959: マンション検討中さん]

北西は低層階は敷地内ガーデン、中層階はオークラ別館の植栽、高層階は赤坂インターシティや溜池方面。ただし、中高層階はオークラ別館再開発に左右されそう。

とはいえ、北西に限らずどの方角も眺望にはそこまで期待してはいけない物件ですね。

[3960: 匿名さん]

一期一次で一番最初にはけたラインが100Aおよび87Aを含む北西側の3LDKのライン。
最初からアンテナ張ってグランディオーソで打ち合わせしていた富裕層ならみんな知ってる事実。7戸しかなくて下は事業協力者になってるグロス張らない1LDKもはけたけど意味合いが違うよね。

たしか一期三次の時点で87Aのラインだけは要望がたくさん集まりすぎて全部完売。

それは、なぜか。
野村のオークラ別館の再開発タワー２棟は総合設計を使う。つまり必然的に借景を含めて抜け感があるラインが87Aの中層だとみんな分かっているから。


ちなみに東京タワービューの方はヒューリックのビルの方が動くと塞がれる。
南西側は目の前に城山トラストのオフィスビルが聳えてる。

来年以降、虎麻やオークラ別館の中身がリリースされてから、勘の悪い人らでも、その真価がわかるよ。
二次流通したときに、どのラインがどのくらい売値が上がって成約するか。
それが全て。

[3961: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん
そういう意味では70もオークラ別館の再開発の恩恵を受けるんでしょうか？中層(7-8階？)から高層階が買いだったんでしょうか？

[3962: 匿名さん]

>>3961 マンション検討中さん

いや70AはDWの開口部の目の前にオークラ別館再開発タワーの前建がくる。そして北側はタワーズオフィスと間近でお見合い。

総合設計には必ず規定の公開空地が必要。
それは周縁部になる、当然。
その知識がある人、想像力の働く人が皆87Aのラインに一期一次で殺到した。だから最初にはけた。

パークコート虎ノ門は基本的にもったいぶらずに富裕層の買いたいと言った部屋をバンバンあけていって一期一次から惜しげなく売り出していく販売方法で完売も早かった。


売り方も非常に秀逸だった。

[3963: 購入者]

>>3962 匿名さん

お詳しい。
勉強になります。

[3964: マンション検討中さん]

>>3962 匿名さん
再開発の概要はすでに出てるんですね。環境アセスメントに一時載った以外では一般人には現状非公開かと思ってました。

[3965: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん確かに1期3次の時点で1-2部屋しか87あは残ってないですね。手元資料みながらなので間違いない。

87Aほどではないですが他のお部屋も値上がりは期待できそうなんじゃないでしょうか。

[3966: eマンションさん]

勝ち物件すね今思えば…
今やれば坪800で三井は出さないだろうな

[3967: マンション検討中さん]

3960、3962さんのお見立ては秀逸です。

このマンションは87A、100Aのラインが現状も将来的にも最も抜け感があり、周囲の建物との距離も保ち続けることができますので、当然資産価値を保ち続けることができます。ある程度マンション購入経験があれば、MRと現地を確認すればわかります。

しかしながら、ここはそもそも分譲価格とスペックのバランスよく、どの部屋もご自身の部屋に愛着を持てる素敵なマンションになると思います。

[3968: 匿名さん]

>>3965 マンション検討中さん

はい、わたしも記憶が不確かでしたので改めて資料を確認したところ一期が終わり二期に切り替わった昨年12月上旬の時点で完売しているラインが87Aでしたね。グロス張らない44Aと。

一方で本マンションはどの部屋も全て分譲時価格より二次流通はある程度上昇すると思います。
初期販売時にスピードがあった部屋が二次流通時に一番アップサイドがあるというパターンもありますが、一方で売主の相場感や希望水準、時期や売り方、余裕や胆力など複合的要因で決まるのが区分マンションの成約の特徴ですので、わたしも本マンション自体が全ての部屋において値上がることは確実だと思います。


シンプルにこのマンションの購入者のレベルで自分が買った価格より安く売らざるをえなくなるような余裕のない人、胆力のない人はいない、という意味です。

[3969: 匿名さん]

>>3964 マンション検討中さん

語弊なく言うと区に提出したアセスのみが公知情報でそこには建物周辺に配した広場状空地、南西側には公園が配置されていた。アセスメントから計画そのものを大幅に変更して再開発される可能性はゼロではないとはいえ、南北に長く敷地内高低差と道路の高低差の起伏のある別館の敷地、かつ、再開発計画は野村不動産だけでなく底地権者のオークラの意図も反映されて再開発される。総合設計を使うことからは逃れられない、などの事情を鑑みると北西側87Aラインからの眺望を遮るような企画にする意味はないし、あの敷地を眺めてどんな企画をするのが良いかを想像したら答えは出るかなという。70Aの前建の議論はタワー二本建の港区アセスの資料からの類推なので、仮に敷地ど真ん中に一本になればまた見立ては変わるので、その可能性も含めて将来が楽しみですね。

[3970: 購入者]

>>3969 匿名さん
コメントありがとうございます！
こういった解説・コメントをお待ちしておりました。

[3971: eマンションさん]

ん？何が繰り広げられてるんだ？

[3972: マンション検討中さん]

インテリアの案内がきましたね。
竣工が楽しみです。

[3973: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん

R-S さん？

[3974: マンション検討中さん]

もう結構上の方までできてきていますね。

[3975: マンション検討中さん]

施工レポートによると、もう塔屋も出来上がりつつありました。
一般には外構工事に入ると仮設フェンスを外すので、現地に行つて見に行くと楽しめます。

[3976: マンション検討中さん]

家具を購入される方は一式購入予定ですか？

[3977: マンション検討中さん]

二年後、坪1000以上で売る予定の人、
いる？

[3978: マンション検討中さん]

>>3977 マンション検討中さん
買うんですか？

[3979: 購入者]

>>3977 マンション検討中さん

売らないですね。

[3980: 匿名さん]

自宅療養が増え、すき屋併設が強みになるとは思わなかったわ

[3981: マンション検討中さん]

三年後、坪1200以上で売る予定の人、
いる？

[3982: 購入者]

>>3981 マンション検討中さん

それでも売らないですね。

[3983: 匿名さん]

>>3981 マンション検討中さん
めちゃくちゃ将来性のある立地ですからねぇ。。

[3984: 検討板ユーザーさん]

>>3981 マンション検討中さん
そんな値段で売らないよな。なっ。

[3985: 坪単価比較中さん]

五年後、坪1500以上で売る予定の人、
いる？

[3986: 購入者]

>>3985 坪単価比較中さん

仮にそうなると嬉しいけど、相場がそうなっているならまだ持っておく。
上がり基調の中で売る必要ないかな。

[3987: マンション掲示板さん]

外観はほぼ出来上がりましたね。
CGではガラスの質感を強調してか、
青っぼいイメージでしたが、
実際は、茶色が基調になっている印象。
現実の方が落ち着きがあっていい感じ。

[3988: 坪単価比較中さん]

格下のプラウド虎ノ門も
売れるかどうかはともかく、
坪１０００前後で出てますね。
二年後、大街区は凄いことになってそうな。

[3989: 坪単価比較中さん]

2012年8月築の、アークヒルズ仙石山レジデンスは
坪１３５０で出てますね。

[3990: 匿名さん]

>>3988 坪単価比較中さん
格下w

[3991: マンション検討中さん]

ここもそのうち成約事例で坪1000ぐらいはもしかしたら行くかもですね。

[3992: マンション掲示板さん]

ザ・レジデンス六本木も、
二年以内に割安になる自信があるから
あせってないんでしょうね。

[3993: マンション掲示板さん]

ダイヤモンド8/21号には、
オークラ別館跡地はオフィスに、
と書いてますね。

[3994: 匿名さん]

>>3993 マンション掲示板さん

マジか？オフィスよりは商業施設とかにして欲しい

[3995: 匿名さん]

このご時世にオフィス単一用途のビルですか？だとすると、いったいどんな需要を想定しているのだろう。商業、シェアオフィス、サバアパ、一般レジデンスの複合タワーならわからなくもないが。

[3996: 購入者]

>>3993 マンション掲示板さん
図内に書かれてますね。
どこまで確かな情報か気になるところではあります。

[3997: 匿名さん]

>>3996 購入者さん

虎ノ門麻布台も進んでるし、これ以上、神谷町エリアオフィスは不要かと思います。

[3998: 購入者]

>>3997 匿名さん

確かに。
一方、本物件の購入者目線で言うと、エリア内での住宅供給数が絞られ、より希少さが増すという点では良いかもしれないですね。
ただ、そもそものダイヤモンドの情報が誤報の可能性もあるかもしれないですし、確定的な情報を待ちたいですね。

[3999: 匿名さん]

>>3998 購入者さん
パコ虎ぁ

[4000: abc]

>>3999 匿名さん
虎ぁ