パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[351: 名無しさん]

>>342 口コミ知りたいさん
それは虎ノ門を知らないからだよ。伝統芸能のあんな人も長年住んでる。六本木一丁目がスラムの頃からね

>>348 匿名さん
しつこいね
六本木一丁目より虎ノ門だよ。住宅地としても歴史がまるで違う。森ビルも虎ノ門重視。

安い分譲価格のヒルトップの宣伝は他所でやれよ。

[352: 匿名さん]

なんでそんなにムキになって六本木一丁目を否定なさるのですか。人それぞれ好みや価値観がちがうのだから、そんなに頭ごなしに人の意見を否定するのはどうかと思います。

[353: 匿名さん]

最強マンション。

[354: マンション検討中さん]

>>353 匿名さん
いやすまん、最強ではない。
囲まれてる。　

[355: マンコミュファンさん]

近所に住んでいるので、買え替えも考えています。治安も環境もとても良いのですが、昼間家にいるので、まわりを高いビルで完全に囲まれているのが、気になります。
投資の方は構わないかもしれませんが、高額な買い物を実物も見ずに決めなければならないシステムには、疑問を感じます。、

[356: マンション検討中さん]

>>355 マンコミュファンさん
現地近くにお住まいとのことでお聞きしたいのですが、こことモリトラのザレジデンスだとどちらが立地条件など良いと思いますか？　

[357: 匿名さん]

立地は森トラ、グレードはここ。
将来性は、ここ。
森トラは建物内部が酷くて友人は呼べない。

[358: 匿名さん]

>>357 匿名さん
どちらも良い物件だけど、レジデンスの中、見たことあるの？
確かに共用施設はないけど、内廊下も室内もかなり品のある高級感のある造りだよ。
広い部屋しかないので、グロスは高くなるけど、実物見てから決めたいなら、選択肢になるのでは？

[359: 匿名さん]

賃貸の内見でみたけとMTのザレジデンスは質素、シンプル、さりげないって感じだね。見たお部屋は方角がサウジ大使館方面で眺めが悪かった。

[360: マンション検討中さん]

中古になった時、パークコートとレジデンスで片方だけ上がるとか下がるとかないから、あとは好みですね。どちらの物件も良い物件なので、買える人は買いでしょう。
共有部とかはパークコート、立地はレジデンスに優位性ありは共通認識かな。

[361: マンション検討中さん]

レジデンス六本木は質実剛健という感じですね。立地もいいし。
ここはここで共用部もある(？) のでまた違った感じですね。囲まれ感があるのが難点。
異次元の価格になるアサトラの受け皿としてこの2つの新築マンションは根強い需要があるかと。

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
囲まれ感はザレジデンスもかなり感じましたよ。内見したお部屋が高層階でなかったこともありますけど。あと、すぐそばに虎ノ門麻布台プロジェクトの工事が行われているのであと三年間は騒音も。でも虎ノ門麻布台プロジェクトの完成後は最高の立地になると思います。

[363: マンション検討中さん]

>>362 匿名さん

確かに。建設中と竣工して衆目集める様になるとでは心理的にインパクト違うし、竣工後はまた違うステータスなんでしょうね。

[364: 匿名さん]

実際に目に見えてこないと価値が認識されないってことはよくありますもんね。虎ノ門麻布台ヒルズのインパクトは絶大だと思います。
レジデンスの方がより影響大きいでしょうけど、パークコートにとっても大きくプラスでしょう。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
神谷町駅と六本木一丁目駅が繋がるから、この一帯は全体的に恩恵を受けると思います。

[366: 匿名さん]

まわりが囲まれているから、予想より安いと思う。

700万からだと厳しいだろうね。

森トラは620万からだったらね。

[367: 匿名さん]

西側のオークラ別館解体後の野村プロジェクトも控えているから、このエリアの住宅供給量は相当増える。このエリアの希少価値を維持できるのかどうか。

[368: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
そこなんですが、森特有の分譲が少なかったり野村も定借だったりと言う意味でこのエリアの分譲新築ってバリュー意外とあるのかもと思ってるのですがどうなんでしょうか？

[369: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
その通りですね。虎麻は分譲するかもわからないし、したとしてもわずかな可能性大、野村のもだいぶ先な上、定借。
このエリアは普通とは違うので、そんな安く出す意味もないし、それを期待してるなら買わない方が良い。

[370: 評判気になるさん]

サイオン桜坂が坪320だったんですからねー。
https://mansion-madori.com/blog-entry-1556.html

[371: 匿名さん]

>>370 評判気になるさん
2012ー2013年ごろは一番安い時期で、仙石山森タワーも新築分譲時はお手頃な部屋がありました。５６㎡で6780万円から６９８０万円。

[372: 匿名さん]

マンションの角に柱がないレイアウトだそうで、どうなっているのだろうと思えば、
バルコニーやキッチンの端など間取りに極力影響の出ない場所に柱があるんですね。
部屋によってリビングは凸凹していますがそれ以外はすっきりして家具が配置しやすそう。

[373: 匿名さん]

確かな情報だと、凄く高いらしいのでパス。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん

いくらくらいなんですか？

[375: 匿名]

最低で700万。最高１０００万超え。

[376: マンション検討中さん]

価格はそんなものでは。
管理費がリーズナブルだと良いのですが。

[377: 匿名さん]

坪単価、やはりそれくらいするのですね^^;
虎ノ門近辺は
ここ最近の再開発もあって、それでより高くなりやすいというのもあるのだとは思います。
なかなか個人がぽんって買うという感じではないですね…。

[378: マンション検討中さん]

ここは自家発電装置は付いてますか？

[379: 匿名さん]

おしゃれなホームページになってますね。壺の絵なんでしょうか？美術館のホームページみたい。

>>最低で700万。最高１０００万超え。
やはりこのくらいの価格なんだ、と思います。駅も神谷町、六本木一丁目の2駅が利用できるのがすごいです。

角住戸率90％だったり間取りや設備もこだわっていそうですね。

[380: マンション検討中さん]

ここは素晴らしくなりそう。
でも、個人的にはザ・レジのミニマムさが好き。
森ビルのレジデンシャルタワーと虎麻のレジ次第だけど。

[381: マンション検討中さん]

やはり、億する部屋が多数あるわけですから、それなりの共用部が欲しいです

[382: マンション検討中さん]

大半が2億以上の物件で共用部に用はないよね。

自宅じゃないなら、カフェかホテルラウンジにでも行くかな。選択肢が沢山あるからこその都心でしょう。

[383: 匿名さん]

供用部充実しているマンションに住んでるけど、あまり使われてないよね。
買うときに良い印象はあるのでしょうけど。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
確かにそうだね。下手に共用部豪華だとパーティー業者が出入りするリスクもある。近くにオークラもインターコンチもエディション東京とあるし、虎麻ヒルズもできるからここは占有部だけに特化しているほうが理にかなっていると言えるかもしれない。

[385: 匿名さん]

グランディオーソから資料届いたけど、事前案内申込書が同封されていた。普通アンケートからなんだけど。ちなみに9月みたい。

まあ、申込書にアンケートもあったけど。

[386: マンション検討中さん]

共用部？　あたま大丈夫か？　こういう立地抜群のマンションに共用施設はいらないよ。
ゲストルーム→オークラという素敵なゲストルームがあるじゃない。値段気にする？ここお呼びでないよ。
フィットネススタジオ→「Okura Fitness & Spa」
　　　　　　　　　　　「The Premier Club 」　向かいの城山トラストタワー３F

[387: マンション検討中さん]

>>386 マンション検討中さん

同意。
供用部ゴテゴテマンションお好みでしたら、湾岸にでもどうぞ！有明とかオススメ

[388: 匿名さん]

パーティールーム、ジム、プール、キッズルーム、ライブラリー。確かに湾岸タワーらしい設備ですな。

[389: 匿名さん]

きっと、エントランスが小さいとかネガが湧き出すよ
前面道路が狭いとか

タワマンでないから柱が部屋に入っているのが残念だけど、間取り綺麗だね
天井も高いし、文句ない出来でしょ
あと、角部屋作るのうまいね

坪700はするだろうな

冷やかしで、特別事前案内申し込むかな
日比谷線は、ちょっと使いにくいな

[390: 匿名さん]

牛丼とスーパーがあるから生活には困らなさそう
前も書いたけど、三井住友銀行のATMがないんだよな
ないところは、評価しない方針なんだけど

[391: マンション検討中さん]

湾岸は、少しでも欠点を補おうとして、集客の為にゴテゴテの共有施設つくるけど、デベにとっては、きちんと部屋にして売却した方が利益は出るわけですから、このマンションのように、ほっておいても購入者が来る物件は共有部いらないでしょう。その分、専有部をきちっとつくってほしいけど。

[392: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん
容積率に参入されない共用部を無駄にデカくしてデベは儲けてるんですから。

[393: 匿名さん]

トレッドミルあると、雨の日に有り難いけどね
あと、綺麗なお姉さんと交流する機会ができる

[394: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん
概ね同意ですが、あればあったで便利ですよ。
在宅勤務や読書時に気分変えたい時とか、服装とか気にせずふらっと行ける。
ネット環境も部屋と共有部でシームレスで繋がるからストレスがない。
オークラとか流石にラフな格好で行くのは、ばかれますからね。

[395: 匿名さん]

>392

容積率に算入されない共用部分は共用廊下やバルコニー。それも条件付き。

[396: 匿名さん]

389さん
電車利用で生活しようと思っているので日比谷線は迷いますね
南北線が品川に延伸されたら利便性はぐっと高くなると思いますが

[397: 匿名さん]

日比谷線悪くないと思うけど。
まあ、ここに住んでたら都心主要場所は車を使えば良い。

[398: 匿名さん]

>>390 匿名さん

三井住友のATMの最寄りは六本木一丁目駅の泉ガーデンかな。これでも遠いなら、ザレジデンス六本木がまだ先着順で残っているよ。

[399: マンション検討中さん]

ここ、液状化の可能性が高いところに該当しますね・・・技術でカバーできるんでしょうか・・・。

[400: 匿名さん]

>399

やるとしたら地盤改良。対応してるかはモデルルーム出来てから確認かな。ただ、地盤改良しても液状化エリアは揺れやすい。知ってる限り３・１１のとき免震で被災したのは地盤改良をしたところを含めて液状化エリア。

[401: 匿名さん]

>>399 マンション検討中さん

ここはセーフじゃない？どうかな？
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijoukah...

[402: 匿名さん]

>>398 匿名さん

泉ガーデンめんどくさい
初見ではたどり着けないだろう
虎ノ門駅まで行くね私なら

[403: 匿名さん]

>401

近隣で液状化して配管やられたらアウトの場合も。

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん

神谷町交差点辺りがピンクなことをどう考えるかだね。ありがとう、その視点は持っていなかった。

[405: 匿名さん]

>>402 匿名さん
ネットバンキングすれば良いのに。

[406: 匿名さん]

>>402 匿名さん
よくわからないけど、2回目にたどり着けるなら良いのでは？

[407: 匿名さん]

>405

ネットはセキュリティがね。

[408: 匿名さん]

>>405 匿名さん

現金を引き出すの

[409: 匿名さん]

>>406 匿名さん

あんな奥まったとこまで突き進んで、地下に降りてくなんてありえない

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん
今どき現金を触る人なんていることに驚き。2000万円まではネット送金できるしそれ以上なら行員の方が家まで来てくれますよ。

[411: 匿名さん]

現金引き出しはマネロンか特殊詐欺系の犯罪がらみでしょうね。

[412: 匿名さん]

>>409 匿名さん

ところが、虎ノ門麻布台ができると奥まったところではなくなるんだよね。この物件、神谷町や虎ノ門の桜田通り方面だけ見ている人は、立地の価値半減だから、無理に買う必要ないと思うな。

[413: eマンションさん]

>>400 匿名さん

ご返信ありがとうございます。高い物件なのになんだかなぁという気になってしまいます…。

[414: eマンションさん]

>>401 匿名さん

住所と照らし合わせたら、該当しており…。むむむ？って感じでした。

[415: eマンションさん]

>>403 匿名さん
なんと！そうなのですね…。都合悪いことはデベの方は言わないですよね。勉強になります。武蔵小杉のタワマンがそうかもですよね…。

[416: 匿名さん]

>415

ハザードマップについてはデベは説明する必要はない。立地に関する重要な情報なのにね。

ちなみにモデルルーム行ってもこちらから要求しないと出してこない資料ってのも結構ある。

[417: 匿名さん]

小杉のタワマンの冠水騒動はやっぱりかと思ってた。子供の頃、近くのマンションで冠水があって電気設備に水が入って付近一帯停電って経験がある。タワマン見に行ったときに、地下に電気室と自家発電があるの見てダメでしょと思ってた。

3.11の後、浦安の液状化でマンホールが飛び出てるのニュースでやってたんだけどね。自衛しないと。

[418: 匿名さん]

地盤改良するから工期が長いのでしょうか。

[419: 匿名さん]

>>415 eマンションさん
義務はないが、一流大手デベは説明するよ。
三井も当然する。
しないデベのが稀。

[420: 口コミ知りたいさん]

千代田区・港区の中古も、近頃、売り物件が増えたように感じます。価格更新も。実際、マンションを現金化したい人が増えているのでしょうか？そうすると、こちらの売り出し価格にも影響ありそうですか？

[421: 匿名さん]

>>420 口コミ知りたいさん
売主が（色々な事情がある）個人の中古と、大手デベが売主の新築では事情が異なります。
おそらくコロナ前より気持ち下がることはあるかもですが、大きな値下げは考えづらいです。そもそも中古でもそんな状況ではないので。
下がるの待ってても買えないし、下がらないと買えないなら、無理せず他を探す方が良いですよ。

[422: 匿名さん]

>>390 匿名さん
コンビニかみずほでいいじゃん

>>402 匿名さん
虎ノ門駅はかなり遠いよ

>>411 匿名さん
自分中心に世界が回ってると思うタイプ？コンビニのATMは使う人がいるからあるんだよ

電子決済使えない商店、病院はまだある。オフィス街の昼の弁当の移動販売、店舗側の電子決済トラブル、急のプレゼントのカンパ、プライベート飲みで終電逃した後輩にタクシー代、お年玉、給仕への心付けは現金。使う機会は減ってもまだなくならない。

[423: 匿名さん]

>420

三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整をしていて、コロナの感染拡大で延期、緊急事態宣言解除で再開かと思いきや、購入意向の変化についての質問を含んだアンケートからに戻ってる。コロナの影響を測りかねてるんだろうね。

一般的には新築分譲のマンションって、販売中の物件が完成在庫になってから値下げ、それが多くなってから新規物件も値下げかな。

値下げ期待なら売れ残るのを待つってのも手。

[424: 口コミ知りたいさん]

>423 なるほど。参考になります。ありがとうございました。

[425: マンション検討中さん]

小さな面積帯は売り切ると思います。
ザレジデンス六本木も80平米はほとんど売れましたから。

[426: 匿名さん]

>425

どうだろうね。消費増税、コロナとダブルパンチ。

ザレジデンス六本木はそれらの前の販売。

[427: 匿名さん]

東建も購入意向アンケートやってる。リーマンショックの時はそんなことなかったから、デベさんも相当深刻な状況って考えてるんだろうね。まあ、２か月販売が止まったということだけでも異常だし。

[428: 匿名さん]

コロナ直前に買っちゃったヤツはマジでピエロ

[429: 匿名さん]

第二波の懸念もあるし、今買うのは買うのはリスキーだよね。選手村は遅れるけど補償なし。

[430: 匿名さん]

手付返してくれるから良いんじゃ無いの。
ハルミは。

[431: 匿名さん]

いつから販売開始？
真っ先にエントリーしたけど何の連絡も無いわ。

[432: 匿名さん]

私も連絡ない
もっと買いそうな感じで嘘つけばよかったかな
近所だし、モデルルームは見たいな

[433: 匿名さん]

今回の経済ショックを受けた人はリーマン時の人達とは違う層で、株式相場も堅調、医療関係者は影響を受けているものの億越えマンションの購入層は居なくなってはいない。本来なら価格見直しは不要だが、在宅勤務の広がりで実需層が変わるのなら（これは分からない）、果たしてその影響がこの物件に及ぶか、という研究をしていると思われます。このバラマキで富裕層は一層のインフレ対策を打つも、この物件がその受け皿になれる自信が無い、ということではないのでしょうか。

[434: 匿名さん]

再延期も有り得そう。NYダウは選挙前のバラマキ期待で持ちこたえてるだけ。トランプが弱気になってるし、NYダウが下がればTOPIXも世界市場も暴落。不動産も遅れて暴落するから手を出せなくなる。

[435: 匿名さん]

コロナバブル相場って言葉　意味が分からないよね

コロナでバブルって

[436: 匿名さん]

買えない人はいつも理由をつけて結局買えないから、バブルも暴落も無関係。

[437: 匿名さん]

トランプは金をもうバラ撒いて有権者は金に困って無い、金が回って来ない人が暴動するから催涙ガスを打ち非難されるが気にしない、アメリカ市場は金余りで順調、外出解禁したいのは暴動止めたいから、お金持ちはワクチン出るまで外に出ない、コロナで大儲け企業は年末まで在宅勤務、これで大都市の不動産賃料が下がり始めた。アメリカ状況。

[438: 匿名さん]

日本は有権者に金が無い、バラマキは選挙に来ないサラリーマンの貯金と投資になるので外出解禁が良い、そしたら感染拡大。バラマキだとサラリーマン投資のバブル、外出解禁だと感染拡大と支持率低下で難しい。企業も人も東京を離れず、銀行も財務省も東京の地価下げた担保割れは嫌。結果、億ション買う人は金余り、背伸びした実需層にはダメージ有り。よっぽど政策が変わらないと、この流れは変わらない。そんな中でこの物件、どうなりますかね。

[439: 匿名さん]

2週間くらい前に封筒届いてます。
先行販売は夏に延びてますね。

[440: 通りがかりさん]

よっ、ナイス スルー！

[441: 匿名さん]

株価は来年くらいが正念場じゃないかと思いますが、虎ノ門の「パーク」ブランドのマンションがこの先どのくらい出るかと考えると、押さえておいてもいいのではないかと。
よく分からない理由で日本の株価はまだ相当高い水準行っているので、虎ノ門とか番町とか麻布とかのマンションに替えておいたほうがいいと思うかたいたら意見交換しましょう。
当方もいろいろ考え中です。

[442: 匿名さん]

虎ノ門、番町、麻布ですか。虎ノ門への投資は賛成ですが、番町（千代田区全て）は論外、麻布はまあまあかなと思ってます。私は虎ノ門、六本木、高輪、三田、芝浦港南あたりが今後の投資に向いてるように感じます。どこに住みたいではなく投資として。

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん
要するに新駅効果狙いってこと？

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
虎ノ門は再開発、六本木も５丁目再開発、高輪港南は品川のリニア、三田芝浦は田町再開発と新駅再開発。元麻布も森ビルが再開発しますが集合住宅になるでしょうから。これからますます港区一極集中が進むような気がします。あえて他の２２区に投資する必要はないかと。私自身は文京区や千代田区に住みたいですが、住居を投資として購入するので港区に住んでます。私見で申し訳ないです。

[445: 匿名さん]

と言っても東京の中心は千代田区中央区で、港区も都心3区に挙げられているけど、平均地価は中央区千代田区はおろか渋谷区よりも安いし、商業地に限れば中央区千代田区渋谷区新宿区よりも安い。将来性があると言えばあるとも言えるが、今になって突然港区の不動産がこれまでの序列を変えるほど値上がりするとは思えません。私も港区の麻布総合支所管内に住んでいますが、住むところとしてはステータスもあって住み心地は最高だと評価して住んでいるのであって、投資として考えるとすでにかなり割高感を感じますね。

[446: 匿名さん]

芝浦と港南ですか？
正直、仲間外れ感が強いような気が…。
投資でも実需でも港区は住むのに最高峰ですが、さすがに山手線内側以外はあり得ないでしょう。

[447: 匿名さん]

>>445 匿名さん
平均って言ったら、港南とか埋め立てあるのは不利だね。商業地の丸の内、銀座と住宅多めの港区じゃあそりゃ平均とったら格差はあるわ。

伸び代って意味では、虎ノ門は有数だと思うよ。

[448: 匿名さん]

>>447 匿名さん
虎ノ門の伸び代については同意。
虎ノ門のビジネスエリアは大丸有に並ぶと思う。さらに大丸有と違ってレジデンシャルエリアや高台もあるので独特の価値を持つと思う。

[449: 匿名さん]

神谷町の愛宕側に住んでいます。
資産価値は分かりませんが、風致地区の愛宕山や芝公園など、とにかく緑が多いです。
樹齢数百年の街路樹もたくさんあり、東京タワーを眺めながら散歩するのが楽しいです。

[450: マンション検討中さん]

>>449 匿名さん
愛宕側もいいよね。
芝公園の再開発があるし。