パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[3378: 坪単価比較中さん]

年収の三倍ローンが組めないって
歩合制か何か？

[3379: マンション検討中さん]

>>3378 坪単価比較中さん
ボーナス200%とかなので。。。リーマン辛いっす。

[3380: 検討板ユーザーさん]

>>3377 匿名さん
身体壊れますよ、カカロットさん

[3381: 検討板ユーザーさん]

>>3379 マンション検討中さん
歩合すか

[3382: 匿名さん]

>>3381 検討板ユーザーさん
ただのエアでしょ。じゃなければこんなに会話がかみ合わない事なんてない

[3383: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
エアじゃないよん。歩合でもないけどね。
購入者なので内覧時期とか竣工引渡時期とかちゃんとわかってますよ。

[3384: 検討板ユーザーさん]

>>3383 マンション検討中さん
ほぉ。では虎ノ門のマスコットキャラクターは？

[3385: 匿名さん]

>>3383 マンション検討中さん

自分、購入者ですが、内覧時期とか教えてもらってませんが笑

[3386: マンション検討中さん]

>>3385 匿名さん
オーナーズページ行けば載ってますよ。31ownerのページです。

[3387: マンション検討中さん]

>>3384 検討板ユーザーさん
カモ虎課長でしょw

[3388: 匿名さん]

>>3387 マンション検討中さん
うーん、、、、
正解！

[3389: 匿名さん]

不動産関係者です。客観的に見てキャッシュ比率高く(40%以上)で購入し、住むには良い物件だと思います。無理してローン組んで購入だとキャピタルゲイン得るには難しい物件かと。投資にするにも利回り低すぎるので、投資対象としては向かないです。元々坪単価800万強はこの立地とこの仕様ではややお買い得感ありですが、坪単価800万の部屋はこのマンションの中では好条件とは言えず、坪単価1000万に上昇する事は難しいかも。条件良い部屋は最初から単価1000万超えてます。中古で1億前半までのマンションは動き割と出ていますが、1億5000万を超えると購入層限られ極端に動きが鈍くなり、売却がかなり長期化する事は頭に入れておいた方が良いかと思います。

[3390: 匿名さん]

資産価値はある。
しかし、投資としては旨味がない。
同時期販売の勝どき角部屋なら旨味があった。

[3391: 通りすがり]

皆さん、大人の対応でいきましょう。

[3392: マンション比較中さん]

この辺だと、物件価格の6割以上が
土地代なんやね。

[3393: マンション掲示板さん]

>>3389 匿名さん
購入者は非購入者のあなたよりしっかり考えて買ってるので心配無用ですよ。

[3394: 検討板ユーザーさん]

>>3393 マンション掲示板さん

至極真っ当な意見だし同感だがな。居住用なら良いんじゃないってことで。

[3395: 匿名さん]

>>3389 匿名さん

当該マンション内でも2割増しでも伸び代があると思える部屋を仕入れるんでは？
つまり、坪800や1000というのは仕入れ時の数値に過ぎないということ。

PC千代田四番町が坪800(プレミアムは坪1100超)でも殺到したこと
近隣のPC六本木ヒルトップが中部屋でさえ坪800超で成約していること
虎麻メインタワーが坪2000超で分譲されていること

上記を踏まえ、再開発完了後は希少性からも十分に伸び代があると思いますけど。
面積の広い角部屋かつ抜け感のある部屋はなおのこと。
それはここに限らず、レジデンスもだけど。

[3396: マンコミュファンさん]

>>3394 検討板ユーザーさん
どこの物件でもそうだろ　笑
住むようなら良いってのは

[3397: 名無しさん]

グダグダ言っても最終期最終次ですわ。
ネガさんさよなら。
https://www.31sumai.com/mfr/X1715/outline.html

[3398: マンション比較中さん]

虎ノ門と千代田四番町、
どこで差がつかなかったか。

[3399: 匿名さん]

虎ノ門は政商、四番町は高級官僚
どちらもコロナバブルの寵児なので似たり寄ったりだ

[3400: 買い替え検討中さん]

え、公務員で四番町に届くの！？

[3401: マンコミュファンさん]

>>3400 買い替え検討中さん
無理やろ　笑
中国の高級官僚の事かな。袖の下。

[3402: 匿名さん]

結果が全てなので、とりまとっておきの勝利宣言そろそろしても良いですかね？

[3403: 匿名さん]

>>3401 マンコミュファンさん

パナマ文書には日本の現・元高級官僚の名前も含まれていたそうだ。
天下りや閨閥で美味くやってるんじゃないの。

[3404: マンション比較中さん]

むしろ、ここが
霞が関徒歩圏じゃないの？

[3405: 検討板ユーザーさん]

完売したらスレ閉じられるんですよね。ネガもう見れなくなるの寂しいなぁ。出て来てよ最後に。

[3406: 匿名さん]

>>3405 検討板ユーザーさん
これだけ売れ行き良かった訳だし、それが全てを語ってるかと。

[3407: 評判気になるさん]

>>3406 匿名さん
勝ちゲーだな

[3408: マンション検討中さん]

あと3戸でしょ。竣工前完売間近ですね。
割高ではなかったとマーケットはみたんでしょうか。
レジデンスの方も2億台の物件が売れたようです。

[3409: マンコミュファンさん]

ネガさーん！金融都市云々言ってた人もいたなぁ。今昔物語かもはや。

[3410: 匿名さん]

やっぱりこういうところは他とはちと違うな。
なんてたって１億５０００万円からだからね。
ここをローンにしたら月々の返済額ってお幾らになるんでしょうか
もう想像が付かないので。

[3411: マンション検討中さん]

>>3410 匿名さん
変動でおそらく45-50万くらいちゃうかな月々

[3412: マンション比較中さん]

ここから歩いて霞が関に通う公務員、
いる？

[3413: 通りがかりさん]

なんか無理矢理に騒ぎ立てている方がおられますね。名前変えた同じ方でしょうか。余裕を持って買われた方はこんなに必死な投稿はしないでしょう。無理にローン組んで買われた方ですか。自己資金少なく変動金利で組んで、後から金利上がって立ち行かなくならないようにご注意下さいね。

[3414: マンコミュファンさん]

>>3413 通りがかりさん
買えない人が騒いでるだけ

[3415: 匿名さん]

どんぶりさん？

[3416: マンション掲示板さん]

>>3415 匿名さん
なんそれ

[3417: マンション比較中さん]

本年４月、虎ノ門四丁目居住は、442世帯。
1年後、三割近く増えるんやね。

[3418: マンション検討中さん]

この大街区、今後しばらく
新築買えるのは超富裕層だけに
なるんじゃないの？

[3419: 匿名さん]

>>3418 マンション検討中さん
今もそうだし元々そうではないのでしょうか。まあ、再開発前は麻布通り沿いに安いマンションありましたけど。

[3420: マンション検討中さん]

今は、富裕層（金融資産1━5億）でも買えますね。
今後しばらく、新築は
超富裕層（金融資産5億以上）しか買えない
ヒルズしか出ないのでは、という意味です。

[3421: 匿名さん]

やはり日本を代表するレジデンスは、一にヒルズ、二にパークマンション。
しかし、そのほとんどの販売がアンダー。
普通の富裕層はお呼びじゃない。

[3422: マンション検討中さん]

ホーマットプレジデントって、築50年なんやね。
建て直さないの？

[3423: マンション検討中さん]

元オークラ別館南側の駐車場、
再開発計画出てないの？

[3424: 匿名さん]

>>3421 匿名さん

富裕層でPC虎ノ門を購入しましたが、大街区が気に入ったら中古でいいからヒルズ購入します。

[3425: 匿名さん]

>>3423 マンション検討中さん

計画中止か？
PC虎ノ門を押さえておけば良かったのにね。
二兎追うものってやつ！

[3426: 匿名さん]

>>3424 匿名さん
５億で売ってあげようか？

[3427: 匿名さん]

ヒルズ名、広さ、階数、方角を教えて！

[3428: マンコミュファンさん]

何でも良いんだけど、とっておきの勝利宣言してこのスレ終わらせらで良いかな？

[3429: マンション検討中さん]

>>3428 マンコミュファンさん
購入者です。しても良いと思いますが、まだ4戸残っているので、ネガさんが噛み付いてくるかもしれませんよ。
竣工前1年で4戸のみなので大勝なのは目に見えていますが！

[3430: マンション検討中さん]

すき家だけ見た人は撤退し、
この大街区全体を分析できた人が買った
感じですね。

[3431: マンション掲示板さん]

>>3429 マンション検討中さん
わっかりました。4戸ゴールデンウィーク明けに終わりそうなので、とっておきの勝利宣言それまでキープしておきますね。ネガは掃除しておきたいので。

[3432: 匿名さん]

>>3423 マンション検討中さん
森トラストが森ビルから購入した土地ですね。しばらく動きはないんじゃないかな。

[3433: 匿名さん]

フォレセーヌにするか？商業立てるのか？
今は富ヶ谷のMRになってるよね。

[3438: マンション検討中さん]

現在、虎ノ門四丁目居住442戸って、
過半数が虎ノ門タワーズってことやね。

[3440: マンション検討中さん]

現在虎ノ門四丁目は、
虎ノ門タワーズ260戸前後、
城山トラストコート60戸前後、
プラウド虎ノ門60戸前後、
ワールドゲートその他が、40戸前後、
って感じ？

[3441: マンション検討中さん]

訂正
ワールドゲートその他が60戸前後

[3442: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3444: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3445: 名無しさん]

残り4戸今月で売れるのかな。パコ北参道の高さにビビって、虎ノ門のが割安に見えるというマジック。

[3447: マンション検討中さん]

虎ノ門四丁目で次に新築が出るのは、
十年後か二十年後か。

[3449: 名無しさん]

[No.3434～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[3450: マンション検討中さん]

ここ数年、この大街区で新築物件が
いくつか出ましたが、
今後しばらく麻虎以外はレアになりそうですね。

[3451: マンション検討中さん]

この大街区も、
さすがに虎ノ門1~2丁目は、
ビル街特有の殺風景さを感じますから、
赤坂一丁目~虎ノ門4丁目 以南が
いいですね。

[3452: マンション検討中さん]

>>3450 マンション検討中さん
もう虎麻以外は出てこないのですね、、、

[3453: 買い替え検討中さん]

北参道
ここと同程度の坪単価らしいですね

[3454: マンション掲示板さん]

>>3453 買い替え検討中さん
ほぉ。どう評価したら良いんだろうかそれって…

[3455: マンション検討中さん]

フリーザ後の、
戦闘力のインフレ

[3456: 匿名さん]

>>3453 買い替え検討中さん
地価に関しては港区よりも渋谷区の方が高いので別におかしくないかと。

[3457: マンション検討中さん]

虎ノ門四丁目と千駄ヶ谷四丁目を比較すべきですね。

[3458: マンション検討中さん]

千駄ヶ谷四丁目は、公示地価地点がないようですが、
一丁目や三丁目は、400~500万台/坪
虎ノ門四丁目は、この物件隣ビル前が選ばれていて、
2300万/坪

[3459: 名無しさん]

>>3458 マンション検討中さん
えぎーなそれ

[3460: eマンションさん]

余計に新築買いたい的な？
https://www.re-port.net/article/news/0000065525/

[3461: マンション検討中さん]

北参道は、
地価も仕様も大差で
同じ坪単価、
ってこと？

[3462: 匿名さん]

眺望とデザインが価値高いんじゃない？売れるかは知らないけど。番町も仕様よくないが、立地などで同価格でも瞬間蒸発したし。

[3463: マンション検討中さん]

ここもたいした仕様じゃないで、大差無い。

[3464: マンション検討中さん]

眺望とデザインで儲けた
三井の一人勝ち？

[3465: マンション検討中さん]

>>3463 マンション検討中さん
本気で言ってる？

[3466: マンション掲示板さん]

>>3465 マンション検討中さん
仕様なんて、詳しく無いまま買うほうが幸せですよ。
立地と眺望と値段だけで専有室内はどうでも良いことはスミフ先輩がずっと前から実践されています。

[3467: 匿名さん]

大街区エリアの虎ノ門4丁目高台ならグロス出せるなら目を瞑って買い。占有部の仕様など瑣末なこと。

[3468: マンション検討中さん]

路線価から勘案すると、最低でも坪2,500万はするわ。ここ。

[3469: 通りがかりさん]

>>3468 マンション検討中さん
専有部1坪あたりで見立てると
建物200万
土地300万
くらいで、容積率500%として土地は坪1500万だろ

[3470: マンション検討中さん]

公示地価2400万/坪、
実勢価格2600万/坪、
くらい？

[3471: マンション検討中さん]

区分所有坪数×実勢坪単価で計算すると、
購入者は、既に含み益出てるんじゃないの？

[3472: マンション検討中さん]

敷地だけで150億円の価値。。

[3473: マンション検討中さん]

一期売出し時に比して、
渡される資料にある予想固定資産税額が、
既に何割か上がっている件。

[3474: マンション検討中さん]

建坪・容積調整後だと坪570万程度かと。そこに建物代乗せると、まあ、750万。そんなもんじゃないですか？

[3475: 名無しさん]

>>3474 マンション検討中さん
専有1坪850万の原価が建物200万プラス土地いくらかの話
土地300?400万がいい線かと
今後、虎麻に引っ張られて専有1坪1500万とかになる都土地1000万もありうると思ってます
つまり容積率500%なら坪5000万

[3476: マンション検討中さん]

北参道だと、建坪・容積調整後で坪いくらで、
建物代いれると、いくら？

[3477: マンション掲示板さん]

契約書には、自分の区分所有土地面積とその代金が
書かれてるでしょ。