パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[321: 匿名さん]

ヒルトップの方が場所とアドレスが良いけど、虎は新しいから設備的には圧勝。個人的には同じ価格なら僅かにヒルトップかな。

[322: 匿名さん]

ヒルトップは立地もアドレスも圧勝。エントランスの高級感も良い感じ。ヒルトップの中古と新築の虎ノ門の単価が同じならヒルトップの方を買うかな。

[323: 匿名さん]

ヒルトップ人気あるな。
中古だと早く住めるメリットもあるが、中古は自分の欲しい部屋が出てこないとどうにもならないわな。

[324: 匿名さん]

ここ数年、ヒルトップの最安値は600万台前半だった。平均は730万。
ということは、ここも同じくらい？

[325: 匿名さん]

ヒルトップの立地は南北線駅や泉ができるまでスラムだったからね。六本木一丁目が神谷町、虎ノ門四丁目に地歴で圧勝のはずない。
ここらへんは高台は関係ない。霞が関、御成門、芝公園を低地なんて言わないからね

ヒルトップは分譲時は市場が底値で安かったから、変なポジショントークが多い。

[326: 匿名さん]

>>325
正解。みんな泉ガーデンの再開発前の姿知らないんだと思うけど、新橋より汚かったよ。

[327: 匿名さん]

小さい頃に六本木1丁目付近に住んでいましたが、スラムみたいじゃないですよ。
パインクレストという当時の高級マンションがあったり、泉の辺はコマ旅行会館という修学旅行生向けの会館でしたが、ヒルトップの辺りはコンゴ大使館でした。この辺は大名屋敷後で市兵衛町と呼ばれている地区で、大使館や外国人住宅も多く、昔から少し格が違ってました。谷町の方に下がって行くとかなり庶民的になります。

地形的に、高低差で随分、街の様子が違っていて、神谷町から御成門、芝にかけては寺町ですが、商売や職人さんが多く下町的。1丁目付近とはかなり雰囲気は違います。今開発中の麻布台も谷なので、随分と庶民的な街でした。

今は地歴などあまり関係ないのかも知れませんが、昔を知っているとやはり1丁目に住みたいなと思ってしまいますが、手が届かない地区になりそうですね。
買える方は羨ましいです。

[328: マンション検討中さん]

六本木一丁目、特に尾根道沿いは別格ですね。虎麻出来たら、さらにすごいことになるのが目に見えてる。

[329: 評判気になるさん]

ほんと、ザレジデンス六本木のとこに、パークコート建てて欲しかった。

[330: 匿名さん]

こちらに泉ガーデンの誕生を綴った六本木一丁目西地区の歴史が出てます。坂上は大邸宅街、幹線道路側の傾斜地や段状地は老朽化した木密地だったそうです。ヒルトップの立地は坂上なので大邸宅街だったところですね。
http://www.urca.or.jp/chousa/kikanshi/101roppongi.pdf

[331: ラッパー]

文末に 買える方は羨ましいです って付ける奴だいたい住民

[332: マンション検討中さん]

六本木一丁目は別格ですよね。「昔」の話はどうでも良くて、今とこれからが重要では。

[333: 匿名さん]

>>332 マンション検討中さん
違うと思うよよ。六本木一丁目は首都高、オフィス、ホテル、泉のレジに囲まれてるし。リーマンと震災で近隣比で異常に安かった2011年売出しのヒルトップの住民はやや浮いている。

六本木一丁目駅は南北線の延伸による追加駅で2000年開業、南北線は大した駅が少ない。
神谷町駅は日比谷線で1964年開業。日比谷は言うまでもないメトロの主力。神谷町の交差点は昔は全部都銀の支店で4つあった。城山、千石山、愛宕ヒルズ、歴史的施設が神谷町から3分圏内

港区住んでいる中では、六本木一丁目ならあっそだけど、虎ノ門ならえーなんでになるよ。

ヒルトップ中古の宣伝はスレチ。さよなら

[334: 暁に咲く卍男]

ここはお金があるならノールックで買いです。

[335: 匿名]

>>333 匿名さん
ちょっと何言ってるかわからない

[336: マンション検討中さん]

>>334 暁に咲く卍男さん
お金があってもノールックでは買いません。

[337: 匿名さん]

ノールックで購入は冗談だと思われますが、
それくらい立地も間取りも条件が良いように個人的に思います。
ちなみに周辺の治安といったところはいかがでしょうか。特に夕方以降の時間帯が気になります。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
近隣勤務かつ近隣住民です。
平日の夕方から夜は、会社勤めの人たちが城山ガーデンや虎ノ門タワーズから神谷町駅に向かって沢山歩いていますが、酔客などは全くいません。休日はほとんど人通りなく静かです。神谷町周辺は大使館が多いため、周辺を常に警官が巡回していますので、治安はとても良いと思います。

[339: 匿名さん]

コロナでかなり売値を下げないと売れないでしょうね。

[340: 匿名さん]

>>339 匿名さん
私は不動産については二極化が進むとみています。
アフターコロナの勤務形態は半分リモート、半分出社が常態化すると予想しています。そうすると、どうなるか。
まずオフィスですが、床面積はビフォーコロナよりも少なくて済むようになります。そうすると、例えば50坪必要だったオフィスが25坪で済むようになるかもしれない。であれば、今までお茶の水や神保町あたりに事務所を50坪借りていた会社は、25坪のオフィスを今までと同じ賃料総支払額で大手町や丸の内で借りられる。その結果、企業のオフィスは都心一等地志向が強まるだろうと予想しています。
次に住居ですが、これも都心志向がますます進むと予想しています。リモート勤務の時は良いとしても、出社が必要な時に満員の通勤電車に乗ることに抵抗を感じる人が多くなるのではないでしょうか。
電車に乗らなくなる分、駅近信仰は減退するにしても、職住接近の志向はますます強まるまると予想しています。
結果的に、オフィスの都心一等地集中と住居の職住接近志向の複合効果で、超都心の不動産と郊外の不動産とで価格は全く逆のトレンドになるのではないでしょうか。

[341: 名無しさん]

>>332 マンション検討中さん
六本木一丁目は全く別格ではないね。今も。虎ノ門より安いじゃん

>>340 匿名さん
二極化論は陳腐。捉え方次第。もう進んでるとも言えるし、進まないとも言える。
千代田、港のオフィスは解約が進んでるね。丸の内、大手町も人通りはコロナ前の半分。一点に集まる意味がなくなってる。

[342: 口コミ知りたいさん]

虎ノ門はオフィスとしての評価も高いし、資産性も高い。
ただ住居の観点からは六本木一丁目は緑も多く、住環境がよい。住宅として考えれば、虎ノ門より好み。

[343: 匿名さん]

>>339 匿名さん
多分下がらない。下がるのを期待してたらいつまでも買えない。でもそれが正解かもだから、それぞれの考えで良いのでは。

[344: 匿名さん]

バブルは必ずはじけます。一旦はじけたらとことんまで下落することは歴史が証明していますよね。バブルの頃坪2000万だったマンションがいくらまで落ちたか知ってますか？

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
その頃とは金利もマネーの量も違います。不動産の評価方法も違います。

[346: マンション検討中さん]

>>345 匿名さん
その通りです。中銀はしばらく引けません。今日のECBも金額、期間、再投資とマーケット予想を超えてきてます。超緩和政策のマネーの行き場はどこに行くんでしょう。今は家計は貯蓄に回していますが、コロナなんて所詮インフルと解れば消費に必ずきます。
今日のアメリカ金利上昇は好景気折り込み行ってますよ。

[347: 匿名さん]

世田谷目黒大田区あたりの平成までの高級住宅街は恐ろしく値下がりする。
千代田中央港区の不動産はますます値上がりする。こと住宅に関しては港区はまだまだ値上がりする。
三年後にわかる。

[348: 匿名さん]

>>342 口コミ知りたいさん
同感です。六本木一丁目は住環境がとても良いと思います。このマンションの建つ虎ノ門の高台も、格式高い価値のある立地だと思いますけれども。

[349: 匿名さん]

>>339 匿名さん
下がるかどうか、下げないと売れないかはわからないけど、下がらないと買えない人は無理して買わない方が良いですよ。リスク高い。
元から買える人が割高と思って、買わないのは全く問題ないでしょうけど。

[350: 匿名さん]

>>344 匿名さん
350

[351: 名無しさん]

>>342 口コミ知りたいさん
それは虎ノ門を知らないからだよ。伝統芸能のあんな人も長年住んでる。六本木一丁目がスラムの頃からね

>>348 匿名さん
しつこいね
六本木一丁目より虎ノ門だよ。住宅地としても歴史がまるで違う。森ビルも虎ノ門重視。

安い分譲価格のヒルトップの宣伝は他所でやれよ。

[352: 匿名さん]

なんでそんなにムキになって六本木一丁目を否定なさるのですか。人それぞれ好みや価値観がちがうのだから、そんなに頭ごなしに人の意見を否定するのはどうかと思います。

[353: 匿名さん]

最強マンション。

[354: マンション検討中さん]

>>353 匿名さん
いやすまん、最強ではない。
囲まれてる。　

[355: マンコミュファンさん]

近所に住んでいるので、買え替えも考えています。治安も環境もとても良いのですが、昼間家にいるので、まわりを高いビルで完全に囲まれているのが、気になります。
投資の方は構わないかもしれませんが、高額な買い物を実物も見ずに決めなければならないシステムには、疑問を感じます。、

[356: マンション検討中さん]

>>355 マンコミュファンさん
現地近くにお住まいとのことでお聞きしたいのですが、こことモリトラのザレジデンスだとどちらが立地条件など良いと思いますか？　

[357: 匿名さん]

立地は森トラ、グレードはここ。
将来性は、ここ。
森トラは建物内部が酷くて友人は呼べない。

[358: 匿名さん]

>>357 匿名さん
どちらも良い物件だけど、レジデンスの中、見たことあるの？
確かに共用施設はないけど、内廊下も室内もかなり品のある高級感のある造りだよ。
広い部屋しかないので、グロスは高くなるけど、実物見てから決めたいなら、選択肢になるのでは？

[359: 匿名さん]

賃貸の内見でみたけとMTのザレジデンスは質素、シンプル、さりげないって感じだね。見たお部屋は方角がサウジ大使館方面で眺めが悪かった。

[360: マンション検討中さん]

中古になった時、パークコートとレジデンスで片方だけ上がるとか下がるとかないから、あとは好みですね。どちらの物件も良い物件なので、買える人は買いでしょう。
共有部とかはパークコート、立地はレジデンスに優位性ありは共通認識かな。

[361: マンション検討中さん]

レジデンス六本木は質実剛健という感じですね。立地もいいし。
ここはここで共用部もある(？) のでまた違った感じですね。囲まれ感があるのが難点。
異次元の価格になるアサトラの受け皿としてこの2つの新築マンションは根強い需要があるかと。

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
囲まれ感はザレジデンスもかなり感じましたよ。内見したお部屋が高層階でなかったこともありますけど。あと、すぐそばに虎ノ門麻布台プロジェクトの工事が行われているのであと三年間は騒音も。でも虎ノ門麻布台プロジェクトの完成後は最高の立地になると思います。

[363: マンション検討中さん]

>>362 匿名さん

確かに。建設中と竣工して衆目集める様になるとでは心理的にインパクト違うし、竣工後はまた違うステータスなんでしょうね。

[364: 匿名さん]

実際に目に見えてこないと価値が認識されないってことはよくありますもんね。虎ノ門麻布台ヒルズのインパクトは絶大だと思います。
レジデンスの方がより影響大きいでしょうけど、パークコートにとっても大きくプラスでしょう。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
神谷町駅と六本木一丁目駅が繋がるから、この一帯は全体的に恩恵を受けると思います。

[366: 匿名さん]

まわりが囲まれているから、予想より安いと思う。

700万からだと厳しいだろうね。

森トラは620万からだったらね。

[367: 匿名さん]

西側のオークラ別館解体後の野村プロジェクトも控えているから、このエリアの住宅供給量は相当増える。このエリアの希少価値を維持できるのかどうか。

[368: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
そこなんですが、森特有の分譲が少なかったり野村も定借だったりと言う意味でこのエリアの分譲新築ってバリュー意外とあるのかもと思ってるのですがどうなんでしょうか？

[369: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
その通りですね。虎麻は分譲するかもわからないし、したとしてもわずかな可能性大、野村のもだいぶ先な上、定借。
このエリアは普通とは違うので、そんな安く出す意味もないし、それを期待してるなら買わない方が良い。

[370: 評判気になるさん]

サイオン桜坂が坪320だったんですからねー。
https://mansion-madori.com/blog-entry-1556.html

[371: 匿名さん]

>>370 評判気になるさん
2012ー2013年ごろは一番安い時期で、仙石山森タワーも新築分譲時はお手頃な部屋がありました。５６㎡で6780万円から６９８０万円。

[372: 匿名さん]

マンションの角に柱がないレイアウトだそうで、どうなっているのだろうと思えば、
バルコニーやキッチンの端など間取りに極力影響の出ない場所に柱があるんですね。
部屋によってリビングは凸凹していますがそれ以外はすっきりして家具が配置しやすそう。

[373: 匿名さん]

確かな情報だと、凄く高いらしいのでパス。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん

いくらくらいなんですか？

[375: 匿名]

最低で700万。最高１０００万超え。

[376: マンション検討中さん]

価格はそんなものでは。
管理費がリーズナブルだと良いのですが。

[377: 匿名さん]

坪単価、やはりそれくらいするのですね^^;
虎ノ門近辺は
ここ最近の再開発もあって、それでより高くなりやすいというのもあるのだとは思います。
なかなか個人がぽんって買うという感じではないですね…。

[378: マンション検討中さん]

ここは自家発電装置は付いてますか？

[379: 匿名さん]

おしゃれなホームページになってますね。壺の絵なんでしょうか？美術館のホームページみたい。

>>最低で700万。最高１０００万超え。
やはりこのくらいの価格なんだ、と思います。駅も神谷町、六本木一丁目の2駅が利用できるのがすごいです。

角住戸率90％だったり間取りや設備もこだわっていそうですね。

[380: マンション検討中さん]

ここは素晴らしくなりそう。
でも、個人的にはザ・レジのミニマムさが好き。
森ビルのレジデンシャルタワーと虎麻のレジ次第だけど。

[381: マンション検討中さん]

やはり、億する部屋が多数あるわけですから、それなりの共用部が欲しいです

[382: マンション検討中さん]

大半が2億以上の物件で共用部に用はないよね。

自宅じゃないなら、カフェかホテルラウンジにでも行くかな。選択肢が沢山あるからこその都心でしょう。

[383: 匿名さん]

供用部充実しているマンションに住んでるけど、あまり使われてないよね。
買うときに良い印象はあるのでしょうけど。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
確かにそうだね。下手に共用部豪華だとパーティー業者が出入りするリスクもある。近くにオークラもインターコンチもエディション東京とあるし、虎麻ヒルズもできるからここは占有部だけに特化しているほうが理にかなっていると言えるかもしれない。

[385: 匿名さん]

グランディオーソから資料届いたけど、事前案内申込書が同封されていた。普通アンケートからなんだけど。ちなみに9月みたい。

まあ、申込書にアンケートもあったけど。

[386: マンション検討中さん]

共用部？　あたま大丈夫か？　こういう立地抜群のマンションに共用施設はいらないよ。
ゲストルーム→オークラという素敵なゲストルームがあるじゃない。値段気にする？ここお呼びでないよ。
フィットネススタジオ→「Okura Fitness & Spa」
　　　　　　　　　　　「The Premier Club 」　向かいの城山トラストタワー３F

[387: マンション検討中さん]

>>386 マンション検討中さん

同意。
供用部ゴテゴテマンションお好みでしたら、湾岸にでもどうぞ！有明とかオススメ

[388: 匿名さん]

パーティールーム、ジム、プール、キッズルーム、ライブラリー。確かに湾岸タワーらしい設備ですな。

[389: 匿名さん]

きっと、エントランスが小さいとかネガが湧き出すよ
前面道路が狭いとか

タワマンでないから柱が部屋に入っているのが残念だけど、間取り綺麗だね
天井も高いし、文句ない出来でしょ
あと、角部屋作るのうまいね

坪700はするだろうな

冷やかしで、特別事前案内申し込むかな
日比谷線は、ちょっと使いにくいな

[390: 匿名さん]

牛丼とスーパーがあるから生活には困らなさそう
前も書いたけど、三井住友銀行のATMがないんだよな
ないところは、評価しない方針なんだけど

[391: マンション検討中さん]

湾岸は、少しでも欠点を補おうとして、集客の為にゴテゴテの共有施設つくるけど、デベにとっては、きちんと部屋にして売却した方が利益は出るわけですから、このマンションのように、ほっておいても購入者が来る物件は共有部いらないでしょう。その分、専有部をきちっとつくってほしいけど。

[392: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん
容積率に参入されない共用部を無駄にデカくしてデベは儲けてるんですから。

[393: 匿名さん]

トレッドミルあると、雨の日に有り難いけどね
あと、綺麗なお姉さんと交流する機会ができる

[394: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん
概ね同意ですが、あればあったで便利ですよ。
在宅勤務や読書時に気分変えたい時とか、服装とか気にせずふらっと行ける。
ネット環境も部屋と共有部でシームレスで繋がるからストレスがない。
オークラとか流石にラフな格好で行くのは、ばかれますからね。

[395: 匿名さん]

>392

容積率に算入されない共用部分は共用廊下やバルコニー。それも条件付き。

[396: 匿名さん]

389さん
電車利用で生活しようと思っているので日比谷線は迷いますね
南北線が品川に延伸されたら利便性はぐっと高くなると思いますが

[397: 匿名さん]

日比谷線悪くないと思うけど。
まあ、ここに住んでたら都心主要場所は車を使えば良い。

[398: 匿名さん]

>>390 匿名さん

三井住友のATMの最寄りは六本木一丁目駅の泉ガーデンかな。これでも遠いなら、ザレジデンス六本木がまだ先着順で残っているよ。

[399: マンション検討中さん]

ここ、液状化の可能性が高いところに該当しますね・・・技術でカバーできるんでしょうか・・・。

[400: 匿名さん]

>399

やるとしたら地盤改良。対応してるかはモデルルーム出来てから確認かな。ただ、地盤改良しても液状化エリアは揺れやすい。知ってる限り３・１１のとき免震で被災したのは地盤改良をしたところを含めて液状化エリア。

[401: 匿名さん]

>>399 マンション検討中さん

ここはセーフじゃない？どうかな？
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijoukah...

[402: 匿名さん]

>>398 匿名さん

泉ガーデンめんどくさい
初見ではたどり着けないだろう
虎ノ門駅まで行くね私なら

[403: 匿名さん]

>401

近隣で液状化して配管やられたらアウトの場合も。

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん

神谷町交差点辺りがピンクなことをどう考えるかだね。ありがとう、その視点は持っていなかった。

[405: 匿名さん]

>>402 匿名さん
ネットバンキングすれば良いのに。

[406: 匿名さん]

>>402 匿名さん
よくわからないけど、2回目にたどり着けるなら良いのでは？

[407: 匿名さん]

>405

ネットはセキュリティがね。

[408: 匿名さん]

>>405 匿名さん

現金を引き出すの

[409: 匿名さん]

>>406 匿名さん

あんな奥まったとこまで突き進んで、地下に降りてくなんてありえない

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん
今どき現金を触る人なんていることに驚き。2000万円まではネット送金できるしそれ以上なら行員の方が家まで来てくれますよ。

[411: 匿名さん]

現金引き出しはマネロンか特殊詐欺系の犯罪がらみでしょうね。

[412: 匿名さん]

>>409 匿名さん

ところが、虎ノ門麻布台ができると奥まったところではなくなるんだよね。この物件、神谷町や虎ノ門の桜田通り方面だけ見ている人は、立地の価値半減だから、無理に買う必要ないと思うな。

[413: eマンションさん]

>>400 匿名さん

ご返信ありがとうございます。高い物件なのになんだかなぁという気になってしまいます…。

[414: eマンションさん]

>>401 匿名さん

住所と照らし合わせたら、該当しており…。むむむ？って感じでした。

[415: eマンションさん]

>>403 匿名さん
なんと！そうなのですね…。都合悪いことはデベの方は言わないですよね。勉強になります。武蔵小杉のタワマンがそうかもですよね…。

[416: 匿名さん]

>415

ハザードマップについてはデベは説明する必要はない。立地に関する重要な情報なのにね。

ちなみにモデルルーム行ってもこちらから要求しないと出してこない資料ってのも結構ある。

[417: 匿名さん]

小杉のタワマンの冠水騒動はやっぱりかと思ってた。子供の頃、近くのマンションで冠水があって電気設備に水が入って付近一帯停電って経験がある。タワマン見に行ったときに、地下に電気室と自家発電があるの見てダメでしょと思ってた。

3.11の後、浦安の液状化でマンホールが飛び出てるのニュースでやってたんだけどね。自衛しないと。

[418: 匿名さん]

地盤改良するから工期が長いのでしょうか。

[419: 匿名さん]

>>415 eマンションさん
義務はないが、一流大手デベは説明するよ。
三井も当然する。
しないデベのが稀。

[420: 口コミ知りたいさん]

千代田区・港区の中古も、近頃、売り物件が増えたように感じます。価格更新も。実際、マンションを現金化したい人が増えているのでしょうか？そうすると、こちらの売り出し価格にも影響ありそうですか？