パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/
所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問 ～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/
[スレ作成日時]2019-12-27 18:47:01
パークコート虎ノ門ってどうですか？
| No.1801 |
by 匿名さん 2020-11-25 20:28:47
投稿する
削除依頼
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|---|---|---|
| No.1802 |
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| No.1803 |
都心マンションツイート
都心湾岸丸 この辺のTwitterは、マジでゴミ 単なる嫉妬貧乏ブタ |
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| No.1804 |
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| No.1805 |
あと、Ｎ的マニア
コイツら全員、山手線ソトガワーゼｗ |
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| No.1806 |
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| No.1807 |
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| No.1808 |
>>1804 徳太郎さん
同意しますよ。そうすべきだと思う。現在価値とは、今持っているお金は、将来のある時点では、より大きな価値を持っていると考えることと定義しています。現金があれば運用した方が良い。 https://mathwords.net/genzaikati |
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| No.1809 |
手元現金は運用すべき。しかしインフローの大きさがないとアウトフローを小さくせざるを得ないから、結局頭金を大きくしてローンを小さくせざるを得なくなる。
こういう高額物件の購入機会を有利に利用するためには資産の大きさではなくフローの大きさが必要。 |
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| No.1810 |
何言ってんだか。収入と支出でいいじゃん。それに手元資金が厚い方が、資金ショートのリスクが小さい。どうしたって経済合理性からは、0.5％未満の金利なら借りないことを正当化なんかできない。
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| No.1811 |
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| No.1812 |
>>1811 匿名さん
横入りで申し訳ないが、人それぞれ懐具合やリスクマネジメントが異なるわけだから、人様を見下すような投稿はどうかと思いますがね。 |
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| No.1813 |
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| No.1814 |
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| No.1815 |
>>1813 口コミ知りたいさん
その通りですね |
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| No.1816 |
契約者スレ出来ましたね
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| No.1817 |
当マンションの謄本とか見ると、レバレッジを効かして高額を借入(抵当)している方なんてあまり見ないですけどね。
謄本見たら、すぐわかる。 「あー、背伸びしたいんだなぁ。この部屋の謄本の乙区は汚いなあ」ってね。 そういったレバレッジを効かした購入は、資産拡大成長期に行う手法であって、当マンションの3LDKなどを購入できるレベルの人は採用しないから。すでに上がっているからね。 どうせメガバンク(赤、緑)や大手信託からも相手にされないレベルが行う愚行ですね。せいぜい地銀や信用金庫からしか借入できない(一流には相手にされない)。 |
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| No.1818 |
とは言え、背伸びしている若者は応援したいね。頑張れ！
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| No.1819 |
スガノミクスも当面継続しますから、資産運用に励む方も多いんですね。
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| No.1820 |
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| No.1821 |
元々、頭金50%入れるって言う人がいて、それだけの資金があれば、頭金に使わず手元で運用を継続して、出来るだけ低利の借入をした方がいいと言う話。
頭金50%というのは、100%借入して即50%繰り上げ返済するようなもの。折角、分割払いできるのに、なぜ一括返済するのか。普通は金利がもったいないからだが、この低金利では意味を見出だせない。 ただそれだけのこと。 |
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| No.1822 |
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| No.1824 |
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| No.1825 |
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| No.1826 |
>>1821 匿名さん
銀行が儲かる、その分損するから借りない。 |
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| No.1828 |
>>1827 マンション検討中さん
ここで年収3000とか5000とか書いてる輩全員契約者じゃないでしょ |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
こんな低金利時に流動性が縛られる定期預金にするのはあまり賢い運用ではないですね。金融資産の半分は株やreitなどで運用しつつ、残り半分の資産は株価暴落時に買い出動できるように普通預金で置いておくのが賢明かと。
自宅不動産は可能な限りフルにローンを組んで、譲渡益課税の税率が下がる5年後以降に売ることを前提に、値下がりしにくいと思われるエリアのマンションを購入するのが資産形成の王道だと思います。 |
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| No.1831 |
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| No.1832 |
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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| No.1834 |
>>1832 徳太郎さん
言葉遣いは悪いけれど、おっしゃる通りだと思います。 今の住宅ローン金利は変動であれば0.5%程度、一方でＪREITの利回りは4.5%程度。例えば、手元に２億円持っているとして、２億円のマンションを買おうとしているのなら、２億円ローンを組んでマンションを購入して手元の現金はＪREITで運用することでローンの支払金利とＪREITの運用利回り差で配当課税前で年率800万円の差益が出る。低金利時のフルローンを否定する人は、こんな簡単なことも理解できないのか、借金は悪だと思い込んでいるのか、大きな金額のローンを怖がっているのか、大して資産を持っていないのに妄想で高額マンション契約者のふりをしているかのどれかだと思う。 |
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| No.1835 |
確かに年収3000万程度の貧民がここに住むと苦しいでしょうね
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| No.1836 |
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| No.1837 |
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| No.1838 |
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| No.1839 |
>>1836 マンション検討中さん
ですから、例えばと言っているでしょう。もっとリターンの高い投資機会があるならそちらに投資すれば良いと思いますよ。ご自身の経営する事業でも、スタートアップへのエンジェル出資でも、PEやHFへの投資でも、そのような投資機会にアクセスできるのであれば投資すれば良いと思います。運用手法がどうであれ、今のような低金利環境であれば、マンション購入にあたって自己資金投入はできるだけ少なくして、可能な限りローンを組んだ方が得だということに変わりはありません。 |
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| No.1840 |
ところで、近隣からの住み替えの人います？
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| No.1842 |
あぁ、、年収3000万しかないって。図星でした？笑
まさかその程度の年収で、税引き後の手取りで支払うつもりじゃないですよね？笑 |
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| No.1843 |
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| No.1844 |
そもそも住宅ローン(プロパー含む)で自宅用(しかも区分マンション)に2億35年なんて組めるんですか？当マンションだけでは絶対に評価されない。同額キャッシュを借入銀行に預けて運用している場合は別ですが。
しかも、大手銀は尚更評価厳しそう。100㎡でさえ1.5億ぐらいじゃ？ |
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| No.1845 |
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| No.1846 |
メガ等から引けるだけ借りて、残額は現金で一旦支払。その後、東京スターの第二順位抵当で残額を借り直す手もあるよ。
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| No.1847 |
質問です、物件で最もPRしてる「純邸宅」って、バルコニーにシンクあることとを言うんですか？
他どのあたりが純邸宅って説明うけましたか？内装ケチってないってことですか？ |
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| No.1848 |
どうでも良いけど、四次はどうなったのかしら
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| No.1849 |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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| No.1852 |
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| No.1853 |
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| No.1854 |
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| No.1855 |
2／3ぐらい売れたんでしょうか？
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| No.1856 |
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| No.1857 |
1ヶ月で5部屋ペースで販売できれば、竣工前完売の見通しも立ちますね。虎麻の全容がもう少し公になってきたら、後押しにもなりそうですね。あとはコロナ禍の中で慎重な購入姿勢をとる富裕層をどれだけ取り込めるか？
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| No.1858 |
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| No.1859 |
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| No.1860 |
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| No.1861 |
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| No.1862 |
良いマンションですね。お高いので迷っています。
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| No.1868 |
買ーーーぅ！明日契約に行きます！
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| No.1869 |
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| No.1870 |
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| No.1871 |
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| No.1872 |
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| No.1873 |
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| No.1874 |
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| No.1875 |
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| No.1876 |
坪単価で見てレジデンスが1割ぐらい安いので迷ってます(レジデンスの100平米は760万／坪)
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| No.1877 |
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| No.1878 |
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| No.1884 |
[No.1863～本レスまでは、情報交換を阻害する投稿尾、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.1885 |
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| No.1886 |
徳太郎はエアー契約者、またレバレッジ漬けの無理なマンション双六を推奨し自己破産者の増加を誘導するかの如き投稿を連発するなど、かかる発言は即刻削除すべきです。
ここは既に上がった方が住まうところです。 |
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| No.1887 |
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| No.1888 |
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| No.1889 |
ここは既に上がった方が住まうところ。
たしかにおっしゃる通りだと感じます。 私は恥ずかしながら年収3500万程度の勤め人。 ローンを組んでも全く手が出ませんし、生活レベルが違いすぎて恥をかきそうです。 指を咥えてこの勝ち組マンションを眺めさせていただきます。 |
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| No.1890 |
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| No.1891 |
>>1889 匿名さん
世の中から見れば勝ち組かもしれんが、虎ノ門エリアに限定すれば勝ち組にはなれないでしょ |
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| No.1892 |
この流れ何回すれば気が済むんだよ
この流れのせいで度々荒れてる |
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| No.1893 |
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| No.1894 |
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| No.1895 |
年収3000万？w
上がった人が住まう物件ですよ、ここは。 |
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| No.1897 |
武蔵小山も小石川も同じ落ちぶれエリアの似た者物件
何度も申し上げてきましたが、最高峰の港区虎ノ門に、陳腐なパークシティ兄弟が何の御用事ですか |
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| No.1898 |
皆さん、ネタ切れですか？
これまでの流れを振り返りますと、 ・当マンションvsザレジデンス六本木 ・キャッシュ、頭金50%以上注入派vsフルローン派(手持ちの僅かな現金は博打による資産運用) ・当方のような既に上がった契約者vs徳太郎はじめとしたエアー契約者 不毛な議論はそろそろ終了して、新章のステージを展開するべきかと思います。 |
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| No.1899 |
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| No.1900 |
みなさん法人名義？？それとも個人名義で買ってますか？
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| No.1901 |
徳太郎さんはやっぱエアー？購入部屋タイプも答えてらっしゃらないし？
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| No.1902 |
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| No.1903 |
>>1900 マンション検討中さん
当方は法人名義での購入です。 個人買いの売却時の3000万円特別控除は魅力的ですが、法人の利益圧縮効果の方が大きいとの判断です。ただし、当マンションは思いの外土地の価格が高いので、野村の定借(建物価格のウェイトが高め)が魅力的な場合には、比較検討の上買い換えるかもしれません。 ブランズ愛宕や住友の借地案件は立地で検討しませんでした。 森トラは事業主、管理会社ともに好みではないですし、森ビル案件は当方のレベルを超越しています。 |
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| No.1904 |
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| No.1905 |
>>1903 リアル契約者さん
そうですよね3000万控除は魅力的ですが、法人だと取得税、コトゼイ、管理費なども経費にできるので結果的には法人の方がいいかなと。私は現金買い出ないので法人の方が金利も高くなりますがまあしょうがないかと。 仰っているように定借案件は減価償却も大きく取れるので、良いですね。野村のところ再開発期待です |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
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| No.1908 |
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| No.1909 |
虎ノ門は圏外。
芝浦は流石ですね。 |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
契約してからこの掲示板みる頻度がめちゃくちゃ増えました。
虎ノ門近辺初めてなので有意義な情報が欲しいです！ |
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| No.1912 |
愛宕と虎ノ門の格差が面白いエリアですね。
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| No.1913 |
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| No.1914 |
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| No.1915 |
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| No.1916 |
たしかに愛宕の物件は、愛宕虎ノ門、ってなってるね
虎ノ門物件は間違えても、愛宕、なんて入れない その辺りからも、越えられない格差がわかるよね |
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| No.1917 |
愛宕虎ノ門、って名前の物件を避ければいいだけの話だろ。ごちゃつくなや。
愛宕民は虎ノ門に来ないでね。 |
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| No.1918 |
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| No.1919 |
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| No.1920 |
ワールドゲートの公開空地
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| No.1921 |
愛宕アドレスてのは愛宕山と愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーしか基本的にめぼしい物件ありません。
愛宕虎ノ門とついているのは、いわゆる虎ノ門三丁目の愛宕山の麓に立つ物件。 仙石山と愛宕山との谷が神谷町てわけで、立地は別にどっちが上とかでもないと思うけどね。 森ビルの再開発の近さだって、虎麻だけみれば仙石山近くのこの界隈の方がいいように見えるけど、愛宕再開発で愛宕グリーンヒルの拡張で虎ノ門ヒルズと繋がれば愛宕虎ノ門の方がそっちには近いとなるわけです |
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| No.1922 |
ホテルオークラヘリテージウイング前の庭園
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| No.1923 |
城山トラストコート周辺の緑道
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| No.1924 |
やっぱりいいですねこの辺は。買ってよかった
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| No.1925 |
愛宕虎ノ門、て付いてる物件ってロクなやつないよな
マトモに住めるのパークコートくらいか |
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| No.1926 |
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| No.1927 |
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| No.1928 |
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| No.1929 |
激しい応戦ですね。。。登場人物2人って感じですかな。
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| No.1930 |
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| No.1931 |
>>1925 匿名さん
各階ゴミ置き場すらないのに？ |
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| No.1932 |
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| No.1937 |
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| No.1940 |
>>1937 通りがかりさん
ペットの散歩という観点では、この辺りは最強。城山緑道、仙石山タワー周り、六本木ファーストビル周りとストレスフリーの散歩道がある。人間にとってももちろん気持ちいい。 これで虎麻できれば散歩観点では無敵。 |
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| No.1941 |
神谷町駅と六本木一丁目駅が地下通路で繋がるのが地味に嬉しい。南北線と日比谷線の乗り換えって意外に不便なので。
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| No.1942 |
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| No.1943 |
アークヒルズの迷路のような小庭園群も散歩に楽しいですね。
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| No.1944 |
[NO.1933～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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| No.1945 |
ここのマンションは住人による理事会がなく、三井が全て管理することと、各階に宅配ボックスがあることが新しいと思いました。
純住宅を謳っていて法人の所在地にはできないけど、あのパーティールームは会議室に使えると思った方もいらっしゃるのでは。 |
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| No.1946 |
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| No.1947 |
>>1946 検討板ユーザーさん
検討者さんに検討材料を提供しない、できない書き込みは削除されて当然ではないですか？ここを検討するクラスの方々は、当方も含めて日々多忙で不要な書き込みは目にしたくありません。 なお、貴殿も他人の心配をしている場合ではありませんよ。 |
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| No.1948 |
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| No.1949 |
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| No.1950 |
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| No.1951 |
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| No.1952 |
>>1950 匿名さん
まあ意見交換の場と捉えていますので参考程度にしています。 もちろん事実に基づく情報、新航路、再開発のテナント決定などは、初めて知るものもあるので公な情報ですが個人的には有益と捉えています。 |
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| No.1953 |
>>1951 いっぬさん
I don’t know what you are trying to say by saying so what. 他の物件も含めてスレは確認して、良かったと思ったところを契約しました。 is that what you wanted to know? |
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| No.1954 |
神谷町駅を挟んで雰囲気が一変するよね、この辺。
愛宕側は安いけど、雑居ビルだし住みたくないなぁ。 |
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| No.1955 |
>>1953 マンション検討中さん
Ummm. Not bad. 他の物件も含めてスレを確認し、元々虎ノ門は買い候補に入っていたものの、改めて買っても良いと判断することが出来ました。Japanese is one of the difficult language in the world in terms of expressing what you want to say. I’m already taking annual leave for the rest of the year. Let’s discuss how we can make it until the site will be completed. |
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| No.1956 |
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| No.1957 |
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| No.1958 |
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| No.1959 |
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| No.1960 |
>>1956 通りがかりさん
そんなことないよ。神谷町はオークラより天下一ラーメンだよ |
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| No.1961 |
パークコート六本木ヒルトップの高速、大通りのダブル、ダイレクトの騒音はすごいね
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| No.1962 |
セレブマンション・パーク小石川タワー買えない連中が咽び泣いてますね 笑
メシウマ 笑 |
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| No.1963 |
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| No.1964 |
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| No.1965 |
この界隈で比べてもそもそも天上界での争いなので、神谷町だろうが愛宕だろうが虎ノ門だろうがどこだって良いよ。歩いて5分ぐらいの差でしょ。
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| No.1966 |
少し驚きなのですが、ここ環境性能の建物長寿命が星一つなんですね。。
この立地で星一つとかあるんだ、と思って調べていたら虎ノ門周辺は少なくとも星二つが基本のようです。 四番町のパークコートも星一つみたいなので三井のトレンドなのかもしれませんが。 でも物件公式サイトに目立つように載せてもないのであまり公にしたくないのかな。 
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| No.1967 |
1954さん、
同感です。それに、 尾根道の方が標高が高くてベターなのかもしれませんが、日比谷線神谷町駅と南北線六本木1丁目駅を比べると日比谷線の方が遥かに使い勝手がいいですし、虎ノ門や麻布台からのアクセスの良さ、高速道路から離れていることを考えるとこちらの立地の方が個人的には気に入っています。 |
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| No.1968 | ||
| No.1969 |
>>1968 匿名さん
雑居ビルと駐車場ね。 そのうち再開発されて見違えるさ。 虎麻の計画でるまえのこの辺もそんな感じだったんだから。 早いか遅いかの違いだろうね。 芝公園再開発まとまったら芝学園のあたり化けると思う。 |
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| No.1970 |
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| No.1971 |
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| No.1972 |
ここ購入するか検討中ですが、既に購入された方や前向きに検討されてる方はどの点がオススメでしょうか？
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| No.1973 |
もういい部屋は無いよ、中層階なら残ってるかな。
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| No.1974 |
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| No.1975 |
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| No.1976 |
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| No.1977 |
明後日から1期5次。
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| No.1978 |
ここパークコートの割に仕様低過ぎ。
周り高いのに囲まれてて、完成しても目立たなそう。 |
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| No.1979 |
リバブル、お疲れ。
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| No.1980 |
>>1971 匿名さん
マンションの話ができずに人の悪口だけならよそ行って |
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| No.1981 |
>>1978 口コミ知りたいさん
駐車場の動線もなんだか賃貸マンションみたいな造りだし。 エントランスにお金かけ過ぎて他は貧相な感じが拭えない。 これなら割り切ってレジデンス六本木の方が、通りの景観や麻布台ヒルズ迄のアクセスなど優位性高いかな。かつ、あっちの方が値段は安いし。 三井ってサイトの作り方など見ても分かるけど、誤魔化すの上手いよね。 |
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| No.1982 |
>>1981 マンション掲示板さん
これも他社の営業マンですか？ここはPC虎のスレなので本物件の悪口は書かないでください。 それに仕様は他のPCと比べても遜色ないし(むしろ良い)し、車の動線も良いですよ(濡れないし、出庫後の一時停止もできますし)。 レジデンスが良い方はあちらのスレに書き込めば良いかと。 |
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| No.1983 |
>>1972 口コミ知りたいさん
契約者です。立地(虎麻、虎ノ門ヒルズなど中間点)、柱の食い込みがない、下り天井がほぼない(LD2.8m)、窓のサッシ高2.7m、ほぼ全住戸角部屋、全熱換気、各階ゴミ置き場(2枚扉)、駐車場の数、車の動線などなどを考慮して、決めました。 |
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| No.1984 |
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| No.1985 |
地権者除いて僅か100戸ちょっとで1期5次って、流石の三井パーコーシリーズでも苦戦してるんでしょうか？
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| No.1986 |
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| No.1987 |
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| No.1988 |
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| No.1989 |
早くしないと竣工しちゃいます(>_<)。。
これじゃ麻布台ヒルズ出来て、価値が再認識されるであろうレジ六本木に先越されてしまう。。 |
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| No.1990 |
やっぱりどう考えても立地的にはザレジデンス六本木の方が良いし格上ですよね。向こうアドレスも六本木一丁目だし。
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| No.1991 |
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| No.1992 |
今週末から5次の販売らしいけど、流れ見てると今回も倍率つきそうな感じなの？
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| No.1994 |
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| No.1995 |
>>1980 検討板ユーザーさん
それならあんたらもよそのことごちゃごちゃ文句つけてガチャつくのやめときな。 他を貶めて自分を良く見せることばかりだと、お金持ってようが内面貧乏なことがまるわかりですよ。 |
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| No.1996 |
120戸のうち残り41戸
駐車場一次抽選権があるのはあと10戸 |
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| No.1997 |
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| No.1998 |
ここって貸す場合は利回り賃料どれぐらいで想定出来ますか？
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| No.1999 |
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| No.2000 |
ここの仕様がパークコートじゃないというなら、
階高3.2メートル、梁下2.1メートル、壁掛けエアコン、ミーレ使用不可、外壁吹き付け、耐震、南北縦長板マン、希少南向き部屋地権者大量占拠、プレミアムフロア最上階のみ、駐車場付帯率3割、建蔽率70%弱のカツカツ敷地、高層囲まれ日当たりナシ、幹線道路ワキ、水没ハザードマップ谷底低地、杭40メートル埋め立て地、関東大震災強震度エリア、パチンコ屋場外馬券売り場至近 みたいな物件はどうなるのだろう >1963 |
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