パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[1801: 匿名さん]

>>1796 マンション検討中さん
おーおめでとう。

[1802: マンション検討中さん]

>>1801 匿名さん

当方は不動産を購入する際、必ず50%以上頭金を投入します。
天秤のバランスが抜群に整っていますので、メガバンク(赤、緑)ほか信託からも信頼厚い優良顧客ですので。

[1803: 匿名さん]

都心マンションツイート
都心湾岸丸

この辺のTwitterは、マジでゴミ
単なる嫉妬貧乏ブタ

[1804: 徳太郎]

>>1802 マンション検討中さん
愚かな。。。キャッシュは手元にある方がいいに決まっています。LTVはなるべく最大化させるべきで、手元キャッシュは株やら債券やら投信で運用すべき。

[1805: 匿名さん]

あと、Ｎ的マニア
コイツら全員、山手線ソトガワーゼｗ

[1806: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん

沢山、借りてくれる方が上客に決まってるじゃん。

[1807: 匿名さん]

>>1802 マンション検討中さん
やばっ。リテラシー低すぎ。こういうところを幼い頃から教育しないとあかんのよ日本って。

[1808: 通りがかりさん]

>>1804 徳太郎さん

同意しますよ。そうすべきだと思う。現在価値とは、今持っているお金は、将来のある時点では、より大きな価値を持っていると考えることと定義しています。現金があれば運用した方が良い。

https://mathwords.net/genzaikati

[1809: 匿名さん]

手元現金は運用すべき。しかしインフローの大きさがないとアウトフローを小さくせざるを得ないから、結局頭金を大きくしてローンを小さくせざるを得なくなる。
こういう高額物件の購入機会を有利に利用するためには資産の大きさではなくフローの大きさが必要。

[1810: 匿名さん]

何言ってんだか。収入と支出でいいじゃん。それに手元資金が厚い方が、資金ショートのリスクが小さい。どうしたって経済合理性からは、0.5％未満の金利なら借りないことを正当化なんかできない。

[1811: 匿名さん]

>>1810 匿名さん
理解力が足りていない

[1812: 匿名さん]

>>1811 匿名さん
横入りで申し訳ないが、人それぞれ懐具合やリスクマネジメントが異なるわけだから、人様を見下すような投稿はどうかと思いますがね。

[1813: 口コミ知りたいさん]

>>1812 匿名さん
ただ1810のコメントは普通に意味不明ですよ。一つ目の文章と二つ目の文章に繋がりがない。いわゆる支離滅裂。
人それぞれのリスクとかいう以前の問題点。

[1814: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
その通り。雇われリーマンと経営者でも違うしね。

[1815: 匿名さん]

>>1813 口コミ知りたいさん
その通りですね

[1816: マンション検討中さん]

契約者スレ出来ましたね

[1817: マンション検討中さん]

当マンションの謄本とか見ると、レバレッジを効かして高額を借入(抵当)している方なんてあまり見ないですけどね。

謄本見たら、すぐわかる。
「あー、背伸びしたいんだなぁ。この部屋の謄本の乙区は汚いなあ」ってね。

そういったレバレッジを効かした購入は、資産拡大成長期に行う手法であって、当マンションの3LDKなどを購入できるレベルの人は採用しないから。すでに上がっているからね。

どうせメガバンク(赤、緑)や大手信託からも相手にされないレベルが行う愚行ですね。せいぜい地銀や信用金庫からしか借入できない(一流には相手にされない)。

[1818: 匿名さん]

とは言え、背伸びしている若者は応援したいね。頑張れ！

[1819: 匿名さん]

スガノミクスも当面継続しますから、資産運用に励む方も多いんですね。

[1820: 徳太郎]

>>1817 マンション検討中さん

金利0.5%で借りて、手元現金を利回り5%以上で運用する方がいいに決まってるじゃん。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1821: 匿名さん]

元々、頭金50%入れるって言う人がいて、それだけの資金があれば、頭金に使わず手元で運用を継続して、出来るだけ低利の借入をした方がいいと言う話。
頭金50%というのは、100%借入して即50%繰り上げ返済するようなもの。折角、分割払いできるのに、なぜ一括返済するのか。普通は金利がもったいないからだが、この低金利では意味を見出だせない。
ただそれだけのこと。

[1822: マンション検討中さん]

>>1820 徳太郎さん
講釈の割に、お金儲けの仕方知らないみたいですね。失笑

[1824: 匿名さん]

>>1822 マンション検討中さん
笑いながらスマホいじるのは躁病。電車や町中でたまに見かけるね。
それもマウントと中傷だけが目的の内容だから、本物のネット中毒というおまけ付き
かっこいい！！

[1825: 匿名さん]

>>1823 匿名さん
個別の話を持ち出す方が浅いよ。抽象論が理解できないしょうこ

[1826: 匿名さん]

>>1821 匿名さん
銀行が儲かる、その分損するから借りない。

[1828: 匿名さん]

>>1827 マンション検討中さん
ここで年収3000とか5000とか書いてる輩全員契約者じゃないでしょ

[1829: 匿名さん]

>>1826 匿名さん

確かに定期預金で運用している人は、ローンを借りない方がお得ですね。

[1830: 匿名さん]

こんな低金利時に流動性が縛られる定期預金にするのはあまり賢い運用ではないですね。金融資産の半分は株やreitなどで運用しつつ、残り半分の資産は株価暴落時に買い出動できるように普通預金で置いておくのが賢明かと。
自宅不動産は可能な限りフルにローンを組んで、譲渡益課税の税率が下がる5年後以降に売ることを前提に、値下がりしにくいと思われるエリアのマンションを購入するのが資産形成の王道だと思います。

[1831: マンション検討中さん]

>>1828 匿名さん
私は1期1次契約者ですよ

[1832: 徳太郎]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[1834: 匿名さん]

>>1832 徳太郎さん
言葉遣いは悪いけれど、おっしゃる通りだと思います。
今の住宅ローン金利は変動であれば0.5%程度、一方でＪREITの利回りは4.5%程度。例えば、手元に２億円持っているとして、２億円のマンションを買おうとしているのなら、２億円ローンを組んでマンションを購入して手元の現金はＪREITで運用することでローンの支払金利とＪREITの運用利回り差で配当課税前で年率800万円の差益が出る。低金利時のフルローンを否定する人は、こんな簡単なことも理解できないのか、借金は悪だと思い込んでいるのか、大きな金額のローンを怖がっているのか、大して資産を持っていないのに妄想で高額マンション契約者のふりをしているかのどれかだと思う。

[1835: 通りがかりさん]

確かに年収3000万程度の貧民がここに住むと苦しいでしょうね

[1836: マンション検討中さん]

>>1834 匿名さん

それはサラリーマン発想の資産運用です。

法人経営者や医師などの運用法とは異なります。年率4%しか伸びない低生産性の会社では、昨今の厳しい環境を生き抜けない。

[1837: マンション検討中さん]

>>1835 通りがかりさん

と、年収300万程度の大貧民が申しております

[1838: 徳太郎]

>>1836 マンション検討中さん

また出鱈目を。。。笑

[1839: 匿名さん]

>>1836 マンション検討中さん
ですから、例えばと言っているでしょう。もっとリターンの高い投資機会があるならそちらに投資すれば良いと思いますよ。ご自身の経営する事業でも、スタートアップへのエンジェル出資でも、PEやHFへの投資でも、そのような投資機会にアクセスできるのであれば投資すれば良いと思います。運用手法がどうであれ、今のような低金利環境であれば、マンション購入にあたって自己資金投入はできるだけ少なくして、可能な限りローンを組んだ方が得だということに変わりはありません。

[1840: 匿名さん]

ところで、近隣からの住み替えの人います？

[1842: 匿名さん]

あぁ、、年収3000万しかないって。図星でした？笑
まさかその程度の年収で、税引き後の手取りで支払うつもりじゃないですよね？笑

[1843: マンション検討中さん]

>>1842 匿名さん
もうちょっとありますが、手取りからです。アーメン

[1844: 匿名さん]

そもそも住宅ローン(プロパー含む)で自宅用(しかも区分マンション)に2億35年なんて組めるんですか？当マンションだけでは絶対に評価されない。同額キャッシュを借入銀行に預けて運用している場合は別ですが。
しかも、大手銀は尚更評価厳しそう。100㎡でさえ1.5億ぐらいじゃ？

[1845: マンション検討中さん]

>>1844 匿名さん
プレスティア は5億まで出してくれます。
私はLTV60%ぐらいです。

[1846: 匿名さん]

メガ等から引けるだけ借りて、残額は現金で一旦支払。その後、東京スターの第二順位抵当で残額を借り直す手もあるよ。

[1847: 住民板ユーザーさん4]

質問です、物件で最もPRしてる「純邸宅」って、バルコニーにシンクあることとを言うんですか？
他どのあたりが純邸宅って説明うけましたか？内装ケチってないってことですか？

[1848: eマンションさん]

どうでも良いけど、四次はどうなったのかしら

[1849: eマンションさん]

>>1840 匿名さん
私は以前も話しましたが広尾からです。セカンドハウスです。ちなみにサラリーマンです。

[1850: eマンションさん]

>>1844 匿名さん
組めますよ。てか実際組んでますし、この物件でも組ませてもらいます。メガバンです。

[1851: 徳寿]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[1852: 匿名さん]

>>1848 eマンションさん
3戸でるようです。
https://www.31sumai.com/mfr/X1715/outline.html

[1853: 匿名さん]

>>1844 匿名さん

申込者に信用があれば組めます。
年齢的にまだ若い、固い仕事している、収入が安定してある、確定申告に問題ないなどあれば組んでもらえます。

[1854: 評判気になるさん]

>>1852 匿名さん
ほぉ。少しずつ売れてますな。よきよき

[1855: マンション検討中さん]

2／3ぐらい売れたんでしょうか？

[1856: 評判気になるさん]

>>1855 マンション検討中さん
だね

[1857: マンション検討中さん]

1ヶ月で5部屋ペースで販売できれば、竣工前完売の見通しも立ちますね。虎麻の全容がもう少し公になってきたら、後押しにもなりそうですね。あとはコロナ禍の中で慎重な購入姿勢をとる富裕層をどれだけ取り込めるか？

[1858: マンション検討中さん]

>>1855 マンション検討中さん
予想だけど4次後で40 戸弱ぐらい残ってるかな。3LDKはほぼない模様

[1859: 評判気になるさん]

>>1858 マンション検討中さん
ここからニーエルがどう売れていくか売れないかだね

[1860: マンション検討中さん]

>>1859 評判気になるさん
2ldkも上層階と下層階はもうなかったはず。中層階がどうなるかだね

[1861: 評判気になるさん]

>>1860 マンション検討中さん
下層も人気あるんですね

[1862: マンション検討中さん]

良いマンションですね。お高いので迷っています。

[1868: マンション検討中さん]

買ーーーぅ！明日契約に行きます！

[1869: 匿名さん]

>>1868 マンション検討中さん
おめでとうございます！

[1870: マンション検討中さん]

>>1868 マンション検討中さん
因みにどのタイプですか？

[1871: マンション検討中さん]

>>1870 マンション検討中さん

広めのお部屋にする予定です。

[1872: 匿名さん]

>>1871 マンション検討中さん
広い部屋未だ残ってるんですね

[1873: マンション検討中さん]

>>1872 匿名さん

あとひと部屋。3.2億ぐらい。お値段以上をお約束いたします。

[1874: 匿名さん]

>>1873 マンション検討中さん
ニトリ??

[1875: マンション検討中さん]

>>1873 マンション検討中さん
手元に最新の価格表あるけど16F以上は全部売れててもうないよ。キャンセルが出たのなら別だけど

[1876: マンション検討中さん]

坪単価で見てレジデンスが1割ぐらい安いので迷ってます(レジデンスの100平米は760万／坪)

[1877: 匿名さん]

>>1876 マンション検討中さん
好みの問題ですなもはや

[1878: マンション検討中さん]

>>1875 マンション検討中さん

ホンマでっか？

105Aも売れてもうたかいなぁっ！

そりゃあ、結構なこっちゃぁっ。

[1884: 匿名さん]

[No.1863～本レスまでは、情報交換を阻害する投稿尾、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[1885: 名無しさん]

>>1884 匿名さん
管理人様、ご苦労様です。

[1886: 匿名さん]

徳太郎はエアー契約者、またレバレッジ漬けの無理なマンション双六を推奨し自己破産者の増加を誘導するかの如き投稿を連発するなど、かかる発言は即刻削除すべきです。

ここは既に上がった方が住まうところです。

[1887: 匿名さん]

>>1886 匿名さん
かくゆう、あなたは何者でしょうか

[1888: キングカズ]

>>1886 匿名さん
徳太郎さんはエアーなんですね。。。残念。エアー契約者やる意味ってあるのですかね。

[1889: 匿名さん]

ここは既に上がった方が住まうところ。
たしかにおっしゃる通りだと感じます。
私は恥ずかしながら年収3500万程度の勤め人。
ローンを組んでも全く手が出ませんし、生活レベルが違いすぎて恥をかきそうです。
指を咥えてこの勝ち組マンションを眺めさせていただきます。

[1890: マンション検討中さん]

>>1889 匿名さん
私もそんなもんですが契約しましたよ

[1891: 匿名さん]

>>1889 匿名さん
世の中から見れば勝ち組かもしれんが、虎ノ門エリアに限定すれば勝ち組にはなれないでしょ

[1892: マンション検討中さん]

この流れ何回すれば気が済むんだよ
この流れのせいで度々荒れてる

[1893: 匿名さん]

>1890

おとこwwwwwwww

[1894: 匿名さん]

>>1892 マンション検討中さん
吉本新喜劇でしょこれ。とりあえずコケておけば良いだけかと。1889何回出てきてるんでしょかね、仕事してない方かも。

[1895: 評判気になるさん]

年収3000万？w

上がった人が住まう物件ですよ、ここは。

[1897: 匿名さん]

武蔵小山も小石川も同じ落ちぶれエリアの似た者物件

何度も申し上げてきましたが、最高峰の港区虎ノ門に、陳腐なパークシティ兄弟が何の御用事ですか

[1898: マンション検討中さん]

皆さん、ネタ切れですか？

これまでの流れを振り返りますと、

・当マンションvsザレジデンス六本木

・キャッシュ、頭金50%以上注入派vsフルローン派(手持ちの僅かな現金は博打による資産運用)

・当方のような既に上がった契約者vs徳太郎はじめとしたエアー契約者

不毛な議論はそろそろ終了して、新章のステージを展開するべきかと思います。

[1899: 匿名さん]

>>1898 マンション検討中さん
新しい話したいです！次は何考えてらっしゃいますか、虎ノ門しかり違う物件とか。

[1900: マンション検討中さん]

みなさん法人名義？？それとも個人名義で買ってますか？