パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[1401: 検討板ユーザーさん]

ちなみに今夜の建設地

[1402: 検討板ユーザーさん]

すき家が写ってない。。

[1403: 検討板ユーザーさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
いらんやろ

[1404: マンション検討中さん]

>>1400 マンション掲示板さん
66Aは前が抜けてるので悪くないんですかね？

[1405: マンション検討中さん]

北向きの部屋(70A)はノムさんの建物からの反射光や公開空地の植栽などの影響もあって、意外と明るいと思いますよ。

[1406: 検討板ユーザーさん]

>>1404 マンション検討中さん
はい、既に建てられている建物の間に面していまして割と抜けてました。目の前はマンションの共有地みたく、そこに建物が建つことはない感じですね。

[1407: 徳太郎さん]

>>1405 マンション検討中さん
逆に明るくなっちゃうかもしれませんね反射光で

[1408: マンション検討中さん]

>>1406 検討板ユーザーさん
そしたら悪くもないですね。お値段的にも

[1409: 匿名さん]

>>1405 マンション検討中さん
野村は東側で、北側は虎ノ門タワーズでは。タワーズはミラーグラスのカーテンウォールなので反射で明るそうですね。眩しいかも。

[1410: 匿名さん]

>>1409 匿名さん

ん？
野村はオークラ別館の建て替えだから西側だと思いますが。

[1411: マンション検討中さん]

ここの敷地の方位が振れていますので、オークラ別館の方角は北西になります。
野村のタワマンは43？階建くらいのようですが、オフィス棟も併せたツインタワーを計画していますので、周辺施設同様に公開空地も相当確保しなければならないでしょう。

[1412: 匿名さん]

>>1410 匿名さん
1405はプラウド虎ノ門のことを言っているのかと思って東と書きました。オークラ別館なら西側ですね。ただまだデザインはわからないので日差しの反射はどうかわからないですね。

[1413: 匿名さん]

>>1412 匿名さん

そういうことですね。解説ありがとうございました。

[1414: 匿名さん]

>>1411 マンション検討中さん
オフィスの高さを抑えてタワマンに容積率を移転させるプランだったような。スリムなタワマンと背の低いオフィスの組み合わせであれば圧迫感はあまりないかもしれません。

[1415: 口コミ知りたいさん]

その後、三次に応募された人おられますかね
迷ってまして

[1416: マンション検討中さん]

>>1415 口コミ知りたいさん
週末行ってきます

[1417: 口コミ知りたいさん]

>>1416 マンション検討中さん
状況また教えてください

[1418: 匿名さん]

>>1416 マンション検討中さん
私も教えて欲しいです！埼玉からなので中々行けずでして。営業の人はポジティブに話すでしょうが、それでも結構ですので人気具合をば。

[1419: マンション検討中さん]

66、70、75平米の部屋で迷ってます。リセール考えた場合どこがお勧めでしょうか。また眺望捨てて下層階もありなんでしょうか。

[1420: 天の声]

70なら下層階あり。66、75なら上層階かなぁ

[1421: マンション検討中さん]

>>1420 天の声さん
1419です。　ありがとうございます。
日照の関係でしょうか。
75はすき家のところにビルが万が一できればという意味で上層のみかと思いますが、他のお部屋はどうですかね。間取り的には70がいいかなーと。

[1422: 神々の悪戯]

本日も何組かおられましたねお客様

[1423: マンション検討中さん]

そりゃ土曜日だしいるだろ笑

[1424: マンション検討中さん]

>>1418 匿名さん

>>1416 マンション検討中さん

登録はまだにようです。今要望書貰ってる段階みたいです。
1次２次で3Ldkは半分以上無くなってますね。他の部屋も上階17以上はなかったです。

[1425: 匿名さん]

>>1424 マンション検討中さん
やはり上から無くなっておりますな。そして3Lからですか。リッチ物件すねほんと。

[1426: 匿名さん]

みんな考えて購入しているはずなのでいい物件から売り切れますよ！眺望も当然いい方がいいので
購入希望なら早くしないと希望の部屋が無くななりますよ

[1427: マンション検討中さん]

この物件のいいところは虎麻をはじめとした各ヒルズのみならず、神谷町へのアクセスの良さ。
ミシュラン星付きのレストランばかりでは胃袋が悲鳴をあげます。地元民やサラリーマンに愛される(チェーンではない)庶民飲食店もいいじゃないですか。コロナ収束まで耐えてもらいたいですね。
あと、隣のマルエツの品揃えも悪くないです。日常的に使うとは思わないですが、隣にあるのは重宝します。

[1428: マンション検討中さん]

前面道路の交通量が気になる方もいらっしゃるでしょうが、虎麻の完成後に外苑東通りへ抜ける尾根道からの延長道路が誕生しますので、相当減少すると思います。
当方は、その延長部を含めた尾根道がけやき坂のようなイルミネーションで飾られることを期待します。

[1429: 通りがかりさん]

>>1425 匿名さん
75のタイプと70で迷っています！

[1430: 通りがかりさん]

ウッドデッキをいれるかどうかで迷ってます

[1431: マンション検討中さん]

>>1430 通りがかりさん
ウッドデッキはめちゃ高額ですよね。。皆さん、オプションはどうされますか？

[1432: マンション検討中さん]

>>1429 通りがかりさん
資金が許せば75じゃないですか？リビング20畳あるし、収納も多い

[1433: 匿名さん]

>>1432 マンション検討中さん
それキッチン入れて20畳
実質リビングダイニングは13畳くらいでしょ。
中堅デベは昔からキッチン含めての表示とかはしてたけど、三井は最近まであまりこういう小手先使う事はしなかったよね。

[1434: 匿名さん]

>>1431 マンション検討中さん
ウッドデッキなんて、後から別業者に頼めばいいよ。引き渡して後で困る事ないでしょ。

[1435: マンション検討中さん]

オプションで選択すべきは、電気系の間接照明や玄関電気錠、エントランスおよび廊下の突板仕様、並びにコンベックぐらいかなぁ。

[1436: マンション検討中さん]

>>1433 匿名さん
てことは70はもっとリビング狭いですね

[1437: 匿名さん]

>>1436 マンション検討中さん
75よりデッドスペース少ないけど、実質リビングダイニング11畳くらいか

[1438: マンション比較中さん]

リビング11畳で数年後にビルに囲まれる部屋なら同じ価格で築10年程度のリビング20畳あるものを買ったほうがよくないですか？新築の満足感なんて1,2年で削がれるし。
それを上回るメリットって何でしょうか？シンプルに知りたい。

[1439: 匿名さん]

>>1438 マンション比較中さん
10年後は、新築だと築10年、10年落ちだと築20年
リセールで差が出るよ。

[1440: 匿名さん]

尾根道を中心とする大街区は、築年数よりもヴィンテージ化するかどうかの方がリセールに効くと思うな。
その観点からは、現存物件では、森の仙石山と住友のグランドタワーがリセールに強そう。後者は地権者部屋がときどき売買されるだけだけど。高級賃貸マンションの性格が強い両者がヴィンテージ化していくと見た。これから建つのは、もちろん虎ノ門麻布台。そんな感じでは。
PC虎ノ門は順調に捌けるだろうけど、CP赤坂桜坂のように、中古市場では話題にあまりならない物件となってしまうかもしれないね。

[1441: 3度1満]

>>1440 匿名さん
ちょっと何言ってるか分からない

[1442: マンション検討中さん]

>>1440 匿名さん
意味不明w

[1443: 住民板ユーザーさん4]

>>1440 匿名さん
意味不明。略語好きな湾岸さんかな？

[1444: マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん
狭いですね。

[1445: 徳太郎]

>>1435 マンション検討中さん
電気錠だけにしましたよ。突板はやめました。エコカラット後からやろうかなと。

[1446: マンション検討中さん]

>>1445 徳太郎さん

自分はリビングの間接照明をオプションでつけましま。高かった。。。

[1447: マンション検討中さん]

当方なんて下層階を購入したから、オプション選択する権利すらなかった。期限切れって泣

[1448: 徳太郎]

>>1446 マンション検討中さん
リビングのやつ！あれは高い。私は天井高をそのままにしたく。

[1449: マンション検討中さん]

>>1448 徳太郎さん
間接照明入れても天井高変わらないという理解ですが。。

[1450: マンション検討中さん]

間接照明を採用しても天井高は変わりませんが、折上天井の面積が若干狭くなります。

[1451: 徳太郎]

>>1449 マンション検討中さん
そうでしたっけ。折上とは別の話ですかね、これは。

[1452: 通りがかりさん]

>>1430 通りがかりさん
700にしました。75予算オーバー。ウッドデッキを入れます、リビングの延長線で部屋を広く感じますね。

[1453: 通りがかりさん]

>>1432 マンション検討中さん
アドバイスありがとうございます。75の下には喫煙所らしく、低いフロアだと煙を気になります。高いフロアが買えないので、70にします。75の利点は広さだけではなく、WICと風呂サイズ1620、向きなどは70より優れていますね。

[1454: スタンバイ]

>>1445 徳太郎さん
電気錠入れたのですね。良さそうと思いながらも後付けの選択肢も考えて迷っており。。他に入れた方いますか？

[1455: 徳太郎]

>>1454 スタンバイさん
徳太郎は電子錠がないと生活できない体に…
あと後付け出来ないかなと思ってこちらにしました。

[1456: 住民板ユーザーさん4]

ここ、美和だよね。
電子錠の後付けなんてあったっけ？

[1457: 匿名さん]

>>1453 通りがかりさん
おー、風呂大きいんですね。
何より角住戸ですよね。周り気にしなくて良いと言う。これ1番個人的に大切でした。1度だけ角じゃないとこすんだことあるんですが、たまたまなのでしょうが騒音問題とか酷くて。

[1458: マンション検討中さん]

>>1453 通りがかりさん
75の上層階はリセールも良さそうですね

[1459: 匿名さん]

>>1458 マンション検討中さん
66はダメかな？

[1460: マンション検討中さん]

>>1459 匿名さん
眺望抜けてるので悪くないと思いますよ。お値段もお手頃ですし(坪／820万)

[1461: 匿名さん]

>>1460 マンション検討中さん
ありがとうございます！

[1462: マンション検討中さん]

>>1458 マンション検討中さん
70はダメかな？

[1463: 匿名さん]

>>1462 マンション検討中さん
もうちょい出せるのなら75じゃないですか？ほかの方も仰ってましたけど風呂のサイズも大きいし、WICあるし。

[1464: マンション検討中さん]

75はすき家が建て替えになった場合に眺望がふさがれるけど、何階以上がいいの？

それと、神谷町駅前（パークコート虎ノ門の坂を下りていった交差点）のいきなりステーキのビルあたりが建て替えらしいけど何階建てが建つんだろう。分かる人教えて。

他にも影響ありそうな建て替えはあったっけ？

[1465: マンション検討中さん]

>>1463 匿名さん
ありがとうございます。66 or 75という感じですね。

[1466: マンション検討中さん]

>>1464 マンション検討中さん
いきなりステーキは9階建(8階かも)って聞きました。

他の建て替えはオークラ別館の野村と駐車場のところの森ビルじゃないですか？

[1467: マンション検討中さん]

>>1464 マンション検討中さん
すき家は21階までは建てられるらしいですよ。実際どこまで建てるかは置いておいて。

[1468: 匿名さん]

>>1464 マンション検討中さん
駅近くのヒューリックビルが建て替えになると階建にもよりますがタワービューはなくなりますね。
古いので近々あるのでは。

[1469: マンション検討中さん]

>>1467 マンション検討中さん
すき家が建て替えする事で影響あるのはどのタイプの部屋ですか？
無知で申し訳ありません

[1470: マンション検討中さん]

>>1466 マンション検討中さん
駐車場の建て替えはすでに決定していますでしょうか？

[1471: マンション検討中さん]

>>1469 マンション検討中さん
75、61ですね。86、87は若干？

[1472: マンション検討中さん]

>>1470 マンション検討中さん決定してないはずですが、ゆくゆくはとモデルルームで言われました

[1473: 匿名さん]

スウェーデン大使館そばの駐車場は森ビルではなく森トラストですね。森ビルが六本木一丁目計画として着工しかけたところでしたが、2009年に森トラストに売却してます。
あと近々動きがありそうなのはスペイン大使館並びのホーマットプレジデント、35興和ビル、ホーマットロイヤルだと思われます。

[1474: マンション検討中さん]

>>1473 匿名さん
ホーマットが建て替わるということですか？

[1475: 匿名さん]

35興和ビル両隣の2棟のホーマットのうちロイヤルは少し前に建て替えたところだけど、ロイヤルと同じブロックの35興和ビルとその隣のホーマットプレジデントは築年数的に虎ノ門二丁目計画完了後に動きがあると予想しているだけです。決算説明で赤坂虎ノ門エリアの再開発をこれからも積極推進するという話だったので。

[1476: 通りがかりさん]

ビューについては営業さんにかなり濁されましたよ。まぁこの辺りは再開発が目白押しなのでどうなるのでしょうね?。それよりは立地ですから！利便性ですから！といった感じで。

[1477: マンション検討中さん]

まとめますと、ここpc虎ノ門は買いですか？

[1478: 匿名さん]

>>1477 マンション検討中さん
まとめたがるねぇ

[1479: マンション検討中さん]

住宅地の公示地価日本一のホーマットロイヤルでもオークラ別館や城山ヒルズに塞がれているため、眺望だけでなく午前中の日照はありません。
眺望や日照を希望するなら、虎麻ないしは野村のタワマン高層階を待ったほうがいいんじゃないでしょうか？

[1480: 匿名さん]

>>1479 マンション検討中さん
待った方がいい物件出るのは同意見です。ただ虎麻は坪1300以上でしかも眺望いい部屋買えるかわからない＋野村も5年後とかなので待てないので購入しました。

[1481: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
気にはしていました 確かに東京タワービューは無くなりそうです ヒューリックは投資会社なので金額さえ合えば売却しそうですね その周辺は森トラストの所有なので買い足して一体を再開発してくれればすごい事になりそうです ただの妄想です

[1482: マンション検討中さん]

>>1480 匿名さん
1477です。私も坪単価1000越えは資金的に難しく、ギリギリのpc虎ノ門が良いかと思い、もうそろそろ最終決断しないといけません。今のマーケット見てると高値掴みしそうですが、23年以降まで待てば虎麻再開発の恩恵を受けリセール価格も上昇するかと期待はしています。
眺望は捨ててます。立地と仕様で勝負でしょうか。

[1483: 通りがかりさん]

>>1480 匿名さん
虎麻は1300以上なのですか？
分譲は何平米からでしょうか？

[1484: 匿名さん]

>>1482 マンション検討中さん

1480です。眺望は75aでしょうか？10階以上なら隣は気になりますが南向きで窓も大きくいい気がしますが。高値掴みは同意見ですが後ろの虎ノ門タワーズレジデンスは14年前で坪550位です
14年前とは土地価値や金利、時代が違うのでしょうがない気がしますね
ちなみに私は購入済です

[1485: 匿名さん]

>>1483 通りがかりさん

虎ノ門ヒルズレジが1300位なので1300以下は無いかと思っただけです
1000以下ならコロナや景気の悪化の価格設定と思い逆に怖くて買えないです
分譲の情報は全くわからないですが4億以上かと

[1486: マンコミュファンさん]

>>1485 匿名さん

虎ノ門ヒルズのレジデンシャルタワーは下層階の抜けない部屋ですら1100万円を超えてきます。

180平米で6.2億円とか。
プレミアスイートより上のグレードは1500万以下はありません、レジデンシャルタワーでそれですからね。

虎麻ヒルズのメインタワーの上層階は一部屋50から60億円はつけてきます。専有にしたら4000万くらいですかね、500平米とかにしてね。

すみません、半分は事実、半分はフェイクです。
まあ何にせよ桜田通西側と麻布通り東側と外苑東北側、外堀南側に囲まれたエリアは1000万円はくだらない時代がきますよ。

[1487: 匿名さん]

築6年の虎ノ門ヒルズレジデンスの中古が現在坪単価1355万円で売り出されている。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15WYA0A/
来年3月竣工予定の虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーの平均単価はその上、虎麻の東棟はさらに上、メインタワーはさらにその上でしょうね。

[1488: 匿名さん]

PC虎を買えるなら買いなのでは？
基本、再開発は後発ほど値上がりしていくからね。
野村は定借、森ビルは天文学的。

個人的には定借でも圧倒的希少性でリセール抜群のプラウド南麻布の再来を期待しているので野村にかけているが、定借で坪１０００なんてこともありえなくない立地なので待って買えないという末路もありえそう。

[1489: マンション検討中さん]

>>1486 マンコミュファンさん
参考になります。いわゆる大街区の資産価値は間違いなさそうですね。
虎麻ヒルズのほとんどの住戸は森ビルも手放さず賃貸になると思いますが、どのぐらい戸数が分譲になるんでしょうね？

低層にホテルが入る東棟はプール付き住戸などリゾート感のあるお部屋も用意されるようなので関心があります。

[1490: マンション検討中さん]

>>1484 匿名さん
眺望＝東京タワーで有れば75の上層階でしょうか(他のもっと上の大きい部屋は置いておいて)。
確か87、86からも少し東京タワーは見れたような。抜け間で言えば44、66タイプでしょうかね

[1491: 匿名さん]

>>1490 マンション検討中さん
上層階見事に完売してますね！

[1492: マンション検討中さん]

高額帯や高層階の部屋から売れていくのは、当該分譲事業の成功を意味します。
それにしても、レジデンスの土地事業者が三井だったらなぁと思えてきました。

[1493: 徳太郎]

>>1492 マンション検討中さん
ブランド好きな人もそれなりにおるしね。
徳太郎的には森も好きやけどね。グロス資金と華美さで三井にしたよ。

[1494: 匿名さん]

>>1493 徳太郎さん
私もレジデンスのグロスは予算的に無理でした。

[1495: マンコミュファンさん]

>>1493 徳太郎さん
私は両方いけましたが、明らかにエントランスとか仕様が、素晴らしいので三井一択でしたよ。

[1496: 口コミ知りたいさん]

リセールで全ての項目で仕様の落ちるレジデンスとは差が出ると思います。

[1497: 匿名さん]

>>1496 口コミ知りたいさん
仕様でリセールなんて決まらんけどな

[1498: 匿名さん]

>>1497 匿名さん
変わるだろ　隣のプラウドと価格同じならどっち買う？そりゃ金額差なきゃ

[1499: 匿名さん]

>>1498 匿名さん
仕様って何さしてるの？

[1500: 匿名さん]

>>1496 口コミ知りたいさん
最大の仕様は立地と眺望。
年を経るごとにPCはリセール終わりますね。。