パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
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[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん

ほかって？

[1252: 匿名さん]

>>1250 マンション検討中さん
ロジックが全くわからないんですが

[1253: 匿名さん]

同意見です！
4年後二割上がっていたらかなりラッキー位の感覚です

[1254: 匿名さん]

1250さんに同意見

[1255: 匿名]

>>1254 匿名さん
理由は？

[1256: マンション検討中さん]

>>1255 匿名さん
1250です
麻布台が成功したとしても、リセールする際はそれなりに住んでるでしょうから、同じ値段で売れたら万々歳だと私は思っています。
逆に私はこのマンションを評価して言ったつもりでした。

[1257: マンション検討中さん]

虎ノ門、麻布台がグローバルな評価を受けたら、外国人相場が構築されるので底上げされる。
一方で、対日本人へのリセールは何となく購入価格が限界だと思う。不動産市場における国内の個人プレーヤーはもはや絶滅危惧種でしょう。

[1258: 通りがかりさん]

オークラ跡の野村タワマンは、借地だけにコストカット満載の派手目な演出してきそうな気がする。もちろん此処より高価格。借地物件は税金対策や転売利益を狙った購入者が多いし、住民にとって落ち着いた気分にならない。

それに比べて、此処は落ち着きのある上質なマンションになると思うが、立地はは完敗ですね。

[1259: 匿名さん]

オークラ別館はそれは敷地は広大で定期借家とは言え複合開発だから、価格は三井の渋谷ザ・タワーの単価より高くしてくると思うな。

専有坪で平均850万くらいかなと予想。
パークコート虎ノ門の所有権850万と、オークラ別館跡地のプラウドタワー定期借家権850万ならどちらがいいか。

これは人によって大きくプライオリティが異なるだろうね。

[1260: 匿名さん]

>>1258 通りがかりさん

定借は、建物にお金かけますよ。

[1261: 匿名さん]

借家権ではなく、借地権です。土地が借り物、建物は所有です。

[1262: 匿名さん]

オークラ別館が分譲マンションになるなら、ある意味虎麻以上のインパクトでしょうね。賃貸の家賃が虎麻より高くてもおかしくないです。分譲があるなら虎麻以上でしょうし、そこそこ程度の富裕層にはとても買えません。ここも影響を受けて値上がりするでしょうね。

[1263: マンション検討中さん]

ノムさんの高価格帯マンションって、直近の恵比寿原町建替マンションでがっかりしたからなぁ。間取りも下手だし。期待薄です。

横綱　森ビル
大関　三井
関脇　野村

[1264: 匿名さん]

虎麻よりもオークラ別館の方が都心よりで尚且つ高台、敷地面積もそれなりに広い複合再開発で完成は最後。たとえ定期借地であったとしても、野村オークラ別館跡地がこのエリアで1番の高額物件になると思います。

[1265: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん
意味不明。文章読み直した方が良いですよ。

[1266: 野々村]

>>1256 マンション検討中さん
横入り失礼します。麻布台成功したら好影響受けてこちらも上がりそうだけど。5年以内ならば尚更。

[1267: 通りがかりさん]

皆さん　ノムさんに期待しすぎです。
立地は一流、建物は三流ですからー

[1268: マンション検討中さん]

1248で、ここが5割も上がると思う？と書き込んだものです。
不動産というか株式投資も含めて一般大勢が、必ず値上がると連呼しているときは要注意です。何故なら、既に販売価格にその値上がりは織り込み済となっており、かなり割高になっていることが多いからです。
パークコート六本木ヒルトップも、千石山レジデンスも、麻布台再開発の全容が一般的には全く見えておらず、販売価格にそれが織り込まれていなかったからこその値上がりですからね。

[1269: 匿名さん]

>>1268 マンション検討中さん

再開発が見えてても、完成前は100％は織り込めません。人は完成した姿を見て、その価値を実感し、そこで再開発の価値が確定するのです。

[1270: マンション検討中さん]

まぁまぁ。
ここもノムさんもだけど、大幅に値上がりする部屋もあれば、下落する部屋もあるでしょう。
当方の持論で恐縮なのですが、100㎡超えの3LDK角部屋(日照、眺望よし)であれば大火傷はない。やはり希少性が大切だと思いますが如何でしょう？

[1271: 通りがかりさん]

>>1268 マンション検討中さん
と言われ続けて不動産上がってますよね。もちろんプロジェクトの場所は大切ですが、そもそも上がり続けてる背景の理解かと。何より低金利ですよ。あとは銀行の貸出態度。ローン金利が数%上がるだけで、この物件もローン審査おりない人多数ですよ。金利上がらなければ需要は落ちませんし、流動性を政府が提供してるので不動産に金が流れるわけです。あと株の話と不動産は違いますよ。株には適正価格は一応算出できますから、アナリストが。不動産は相対ですし、信用なけらば買えません。その価格で売買されてるものが適正価格なんですよ。株もそうですが、今の価格が間違ってるのではなく、売買された価格は常に正しい、マーケットは常に正しい。情報の非対称性は今の世の中皆無ですね。流動性を中央銀行が提供し続けるならば、株も不動産も悪くはならないです。

[1272: マンション住民さん]

麻布台再開発は織り込み済。期待以下の場合は悪材料。つまり値上がりは見込めません。

[1273: 匿名さん]

六本木ヒルズの完成時の六本木麻布エリアの新築マンションは坪単価380万円でした。いま筑20年中古でも坪単価400まんえんです。虎麻の完成後に少なくとも値下がりするとは思えません。

[1274: 匿名さん]

>>1272 マンション住民さん
ん？

[1275: 匿名さん]

>>1272 マンション住民さん
あなたは賃貸が向いてますね。多分一生買えない、買わないでしょう。

[1276: 口コミ知りたいさん]

第一期三次ですね。2次すぐ終わりましたね
https://www.31sumai.com/mfr/X1715.html

[1277: マンション検討中さん]

1268です。
1271さんは契約者ですかね。
ひたすら論点をぼやかすだけの反論で、具体的なことは何も伝わりません。。
情報の非対称性が無いからこそ、既にこの物件の価格には、再開発後の値上がり分までが織り込まれているのでは？笑
そもそも、麻布台再開発の全容が、森ビルさんからあんなにも詳細に一般公表にされた後に、その将来価値がこの物件価格に織り込まれていない訳がありません。（つまり、既にかなり割高ということです。）
もちろん、この物件自体はとても素晴らしい物件なので、この価格に納得されて購入された方は、値上がり益など気にせず関係無い話かと思います。

[1278: 口コミ知りたいさん]

>>1277 マンション検討中さん
割高って何ですか？割高ではなく適正価格が織り込まれてるってことですかね。

[1279: マンション検討中さん]

法人買い、減価償却で節税しつつ、買値で売却できれば儲けもんでいいじゃなぁーい！

[1280: 匿名さん]

>>1278 口コミ知りたいさん
確かに。なんで再開発が織り込まれて、適正価格ではなく割高になるのか？論理の飛躍だね。

個人的には当然ながら全く織り込まれてないわけはないけど、全てが織り込まれてるとは思えないので、完成してから徐々に織り込まれることになると考えてます。完成するまでは全貌見えなくてイメージ湧かないし、リスクもあるし、一部の人を除けばほとんどの人は再開発の情報なんて気にしてないから十分には知られてない。

白金高輪とか含め他エリアの単価と比べても再開発を全て織り込んだ価格ではないでしょう。オークラ別館もだけど、この辺一帯は別格ですよ。

[1281: 匿名さん]

将来の値上がり期待も現在価格に織り込まれていてそれが今後の実際の値上がり以上の織り込まれ方であれば割高だろうけど、将来の値上がりがどうなるのかは、nobody knowsですね。

[1282: マンション検討中さん]

>>1277 マンション検討中さん

自分は契約者ですが、価格は落ちなければいいかなと思っています。賃貸に出せば賃料で借入を返済し、含み益がどんどん増えていきますからね。最終的には含み益1億円くらいになった時点で売却とかありかな。

[1283: マンション検討中さん]

>>1276 口コミ知りたいさん

もの凄いスピードで売れていきますね

[1284: マンション検討中さん]

1280さん

1277です。
将来の再開発価値が、現時点で織り込まれているのであれば、「現時点で」それが割高な価格設定になっているのは明らかじゃないんですか？笑
ここは将来は値上がり間違い無しとか、5割り増しは当たり前などという明らかに間違った書き込みをする方がいたので、警鐘を鳴らしたまでです。

[1285: 口コミ知りたいさん]

>>1281 匿名さん
はい。日本はバブル崩壊経験したので特殊ですね。親世代からもバブル崩壊の話聞きますから、リスク資産について慎重なんでしょう。そこに外人がドンドン入ってくるわけで、日本人だけが機会損失をするという。

[1286: 口コミ知りたいさん]

>>1284 マンション検討中さん
5割増しとかはイミフですね。根拠ないからね。
ただ不動産なんて主観だから、適正価格なんて自分の懐次第ですよ。再開発織り込み期待で買う奴もいれば、三井好きで買うやつもいるわけで。期待値がどこにあるかなんてnobody knows。買った時の1割増しで売り出して、それを買ってくれる人がいればそれが適正価格。その可能性が高い地域、物件レベルかなとは思いますよ。ただnobody knows。

[1287: 匿名さん]

とある中国人(台湾含)が申しておりました。
「ROPPONGI、AZABU、AOYAMA、TORANOMON、DAIKANYAMAも我々が買い占めるっ！」
「倭人はあまねく低地に住うことになる」

[1288: 匿名]

折込済みだと思いますが下がることは無いでしょうね。今後も折込まれていない再開発も発表されるので、そのタイミングで上がることは想定できますね。

[1289: マンション検討中さん]

スミフのJTビル建て替え再開発は？
いきなりステーキのビルってどう建て替えるの？
野村のタワマンの影響は？

スレ住民諸氏が、この時点でわかってる周辺再開発だけで織り込んでる、織り込んでない、割高、とか論じてる時点で考えが浅くない？

[1290: 中国人さん]

>>1287 匿名さん
そうアルよ

[1291: マンション検討中さん]

ここの3LDKを買えた貴公は勝利者でFA

[1292: マンション検討中さん]

自分は虎ノ門に住めるだけで幸せです。
まさか自分があの有名な虎ノ門に家を持てるなんて思ってまいませんでした。
本当に幸せなことだと思います。

[1293: 匿名さん]

>>1289 マンション検討中さん
今後の再開発ありますものね

[1294: 通りがかりさん]

>>1291 マンション検討中さん
あざっす！

[1295: サンダース]

>>1292 マンション検討中さん
普通にこんなとこ買えるのが羨ましいです。これまで人より努力されたからですよね。

[1296: 匿名さん]

>>1276 口コミ知りたいさん

申し込みがあった部屋だけアップして売ってるんだから短いのは当然です
知らなかった？

[1297: 匿名さん]

JTビル、築25年で建て替えなどあり得ません。住友不動産は営業用資産として買っただけです。

[1298: 口コミ知りたい]

>>1296 匿名さん
知りませんでした

[1299: 匿名さん]

落選者の救済なので、抽選にならないよう、ひっそりと目立たないことが大事。当日広告、短時間で締切というパターンが一般的。

[1300: 検討板ユーザーさん]

契約予定者ですがローンが思ったより出ず、契約するか悩んでいます。