パークコート虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1715/

所在地：東京都港区虎ノ門四丁目20番5（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.26平米～131.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
パークコート虎ノ門 建物内訪問　～虎ノ門エリアの中古マンション相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/41311/

[1201: マンコミン]

>>1198 マンション検討中さん
年収流石ですね

[1202: 匿名さん]

住民さんの平均年収は少なくとも5000万は超えるでしょうね。

[1203: 匿名君]

>>1202 匿名さん
そんなものですね

[1204: 匿名さん]

平均年収5000万円ですか。このマンションでうちが一番低年収かも。すみません。冷たくしないでください。

[1205: 匿名さん]

まあ、部屋の広さも色々なので、全員がこうということはないでしょう。2億いかない程度の部屋ならそんな高収入でなくても買えるし。
それにこのレベルのマンションはサラリーマンが多くはないはずなので、給与というより、金融資産やその他の所得といったところの影響が大きいと思いますよ。

[1206: 匿名さん]

そうですね。
ぼくは役員報酬と会社の内部留保をバランスさせながら個人資産と利益剰余金を割振して蓄積していきますので、正直もはや年収云々の概念ではないです。

いいマンションですよ。
この規模をスーゼネさんが施工で基礎免震で気が利いてます。

[1207: 匿名さん]

>>1206 匿名さん
レジデンス六本木も竹中で免震だし、この立地に中途半端なマンションは建たないですね。

[1208: 匿名さん]

>>1204 匿名さん
Me too ww 仲良くしてください

[1209: 評判気になるさん]

レジデンス六本木に比べるとブランド力の差なのか、パークコート虎ノ門売れ行きいいですね。

[1210: マンション検討中さん]

>>1201 マンコミンさん
ありがとうございます。ただ、年収が高いサラリーマンよりは金融資産が多い経営者や投資家の方が、買いやすいと思いますけどね。

[1211: マンコミンさん]

>>1210 マンション検討中さん
間違いないです。フローよりはストック長者ですね。

[1212: 匿名さん]

隣人となるみなさん、普段着がユニクロでも冷やかな目で見ないで下さい。

[1213: 匿名さん]

免震、いいですね。
最近では、タワマンですらコストカット非免震とか、平気で見ますからね。

[1214: 匿名さん]

>>1213 匿名さん
非免震にするのは、一概にコストカットではないよ

[1215: 匿名さん]

サラリーマンでは買えないというのがよく理解できました。

[1216: マンション検討中さん]

>>1215 匿名さん
買えますよ。

[1217: マンション検討中さん]

>>1216 マンション検討中さん

まあ、普通のサラリーマンには厳しいでしょうね。外資系金融とか日系企業の役員レベルなら可能だと思いますが。

[1218: 匿名さん]

タワマンの非免震は明らかにコストカットですが、
低層の免震は贅沢品ですね

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん
何言ってんの？そもそも免震は低層住宅のもの
タワマンの非免震もコストカットではない場合もある。

[1220: 通りがかりさん]

笑
非免震タワマンさんがムキになってますね
あなたのお住まいは、コストカット物件です

それと、落ち着いてスレタイを見てください
ここ、港区虎ノ門パークコートの掲示板ですよｗｗ

[1221: 評判気になるさん]

>>1215 匿名さん
私サラリーマンですが購入させて頂きますよ?

[1222: 匿名さん]

>>1217 マンション検討中さん
上で過去の最低年収かもと投稿した者ですが、日系投資会社のサラリーマンです。普通の日系企業のヒラ役員よりは年収高いと思いますけど。

[1223: 匿名さん]

>>1220 通りがかりさん
事実を述べただけ。
免震のデメリットについて調べてごらん。話はそれから

[1224: eマンションさん]

>>1220 通りがかりさん

イカレ武蔵小山発見。
吐き気がする文章だからすぐわかる。

[1225: 評判気になるさん]

>>1222 匿名さん
ほぉ。日系でも数千万いくのですね?

[1226: 匿名さん]

>>1224 eマンションさん
免震は駆体を軽くしないといけないからね。
免震タワマンなんてペラペラでしょ。
そのせいかどうかわからないけど、そちらのパークシティは騒音問題多いらしい

[1227: 本気の蜜菱]

>>1217 マンション検討中さん
あたしもサラリーマンですよ。普通の、、、

[1228: マンション検討中さん]

>>1227 本気の蜜菱さん
年収500万くらいってことですか？ほんま普通なら

[1229: 本気の蜜菱]

>>1228 マンション検討中さん
いや流石に…

[1230: マンション検討中さん]

500は流石にね。

[1231: 匿名さん]

貯金とか親からの資産とかあればいいんでは

[1232: マンション比較中さん]

>>1204 匿名さん
5000万必要ないよー　１０ｘ年収住宅ローンできるのから、２００億マンションの場合、２０００万年収は良いと思います

[1233: 徳太郎]

>>1231 匿名さん
結構親が出してるケース散見されましたね今回も。なんでおじいちゃん、お婆ちゃんらしき人が一緒にいるのかなと思ったのだが。

[1234: マンション検討中さん]

>>1232 マンション比較中さん
日本語がおかしい笑

[1235: 匿名さん]

>>1233 徳太郎さん
実家がお金持ちの人はマンションを親名義で買って子に住まわせて、亡くなられたら遺産相続相続とかするみたいですね。うちの実家は平凡な公務員でしたのでそんなことには無縁でしたが。

[1236: 匿名さん]

>>1235 匿名さん
遺産相続対策ならタワマン買うだろ。

[1237: マンション比較中さん]

>>1234 マンション検討中さん
日本人じゃないですから　ｗｗｗ

[1238: 徳太郎]

>>1235 匿名さん
相続なのですね

[1239: 検討板ユーザーさん]

第一期二次でとるね
https://www.31sumai.com/mfr/X1715/juko.html

[1240: 匿名さん]

>>1239 検討板ユーザーさん

ざっくり、250万円/m2以上ですか。

[1241: 匿名さん]

思いのほか安めの設定ですね。売れ残っているプラウドとの比較で。

[1242: マンション検討中さん]

>>1241 匿名さん
プラウドと比べちゃあかんw

[1243: 匿名さん]

そういえば、いきなりステーキのビル取り壊しだそうですね。外食の選択肢がまた一つ減ってしまう。キッチンダダ、もうやんカレーは無くならないで欲しい。

[1244: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
すき家があるやん

[1245: 評判気になるさん]

>>1244 匿名さん
つらたん

[1246: 名無しさん]

完工まで1年半あるのでゆっくり売っていくそうだ

[1247: 匿名さん]

4年後は虎麻がもう街開きしているから、今よりも五割ぐらい高くなっていてもおかしくないですね。

[1248: 匿名さん]

虎麻で何故、ここが5割もあがると思う？笑
坂下だし、そこまで至近という訳でもないよね。。

[1249: 匿名さん]

>>1247 匿名さん
5割で止まりますかな

[1250: マンション検討中さん]

今でも他と比べると2割くらい高いから、売れるのは買った時の値段くらいかな

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん

ほかって？

[1252: 匿名さん]

>>1250 マンション検討中さん
ロジックが全くわからないんですが

[1253: 匿名さん]

同意見です！
4年後二割上がっていたらかなりラッキー位の感覚です

[1254: 匿名さん]

1250さんに同意見

[1255: 匿名]

>>1254 匿名さん
理由は？

[1256: マンション検討中さん]

>>1255 匿名さん
1250です
麻布台が成功したとしても、リセールする際はそれなりに住んでるでしょうから、同じ値段で売れたら万々歳だと私は思っています。
逆に私はこのマンションを評価して言ったつもりでした。

[1257: マンション検討中さん]

虎ノ門、麻布台がグローバルな評価を受けたら、外国人相場が構築されるので底上げされる。
一方で、対日本人へのリセールは何となく購入価格が限界だと思う。不動産市場における国内の個人プレーヤーはもはや絶滅危惧種でしょう。

[1258: 通りがかりさん]

オークラ跡の野村タワマンは、借地だけにコストカット満載の派手目な演出してきそうな気がする。もちろん此処より高価格。借地物件は税金対策や転売利益を狙った購入者が多いし、住民にとって落ち着いた気分にならない。

それに比べて、此処は落ち着きのある上質なマンションになると思うが、立地はは完敗ですね。

[1259: 匿名さん]

オークラ別館はそれは敷地は広大で定期借家とは言え複合開発だから、価格は三井の渋谷ザ・タワーの単価より高くしてくると思うな。

専有坪で平均850万くらいかなと予想。
パークコート虎ノ門の所有権850万と、オークラ別館跡地のプラウドタワー定期借家権850万ならどちらがいいか。

これは人によって大きくプライオリティが異なるだろうね。

[1260: 匿名さん]

>>1258 通りがかりさん

定借は、建物にお金かけますよ。

[1261: 匿名さん]

借家権ではなく、借地権です。土地が借り物、建物は所有です。

[1262: 匿名さん]

オークラ別館が分譲マンションになるなら、ある意味虎麻以上のインパクトでしょうね。賃貸の家賃が虎麻より高くてもおかしくないです。分譲があるなら虎麻以上でしょうし、そこそこ程度の富裕層にはとても買えません。ここも影響を受けて値上がりするでしょうね。

[1263: マンション検討中さん]

ノムさんの高価格帯マンションって、直近の恵比寿原町建替マンションでがっかりしたからなぁ。間取りも下手だし。期待薄です。

横綱　森ビル
大関　三井
関脇　野村

[1264: 匿名さん]

虎麻よりもオークラ別館の方が都心よりで尚且つ高台、敷地面積もそれなりに広い複合再開発で完成は最後。たとえ定期借地であったとしても、野村オークラ別館跡地がこのエリアで1番の高額物件になると思います。

[1265: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん
意味不明。文章読み直した方が良いですよ。

[1266: 野々村]

>>1256 マンション検討中さん
横入り失礼します。麻布台成功したら好影響受けてこちらも上がりそうだけど。5年以内ならば尚更。

[1267: 通りがかりさん]

皆さん　ノムさんに期待しすぎです。
立地は一流、建物は三流ですからー

[1268: マンション検討中さん]

1248で、ここが5割も上がると思う？と書き込んだものです。
不動産というか株式投資も含めて一般大勢が、必ず値上がると連呼しているときは要注意です。何故なら、既に販売価格にその値上がりは織り込み済となっており、かなり割高になっていることが多いからです。
パークコート六本木ヒルトップも、千石山レジデンスも、麻布台再開発の全容が一般的には全く見えておらず、販売価格にそれが織り込まれていなかったからこその値上がりですからね。

[1269: 匿名さん]

>>1268 マンション検討中さん

再開発が見えてても、完成前は100％は織り込めません。人は完成した姿を見て、その価値を実感し、そこで再開発の価値が確定するのです。

[1270: マンション検討中さん]

まぁまぁ。
ここもノムさんもだけど、大幅に値上がりする部屋もあれば、下落する部屋もあるでしょう。
当方の持論で恐縮なのですが、100㎡超えの3LDK角部屋(日照、眺望よし)であれば大火傷はない。やはり希少性が大切だと思いますが如何でしょう？

[1271: 通りがかりさん]

>>1268 マンション検討中さん
と言われ続けて不動産上がってますよね。もちろんプロジェクトの場所は大切ですが、そもそも上がり続けてる背景の理解かと。何より低金利ですよ。あとは銀行の貸出態度。ローン金利が数%上がるだけで、この物件もローン審査おりない人多数ですよ。金利上がらなければ需要は落ちませんし、流動性を政府が提供してるので不動産に金が流れるわけです。あと株の話と不動産は違いますよ。株には適正価格は一応算出できますから、アナリストが。不動産は相対ですし、信用なけらば買えません。その価格で売買されてるものが適正価格なんですよ。株もそうですが、今の価格が間違ってるのではなく、売買された価格は常に正しい、マーケットは常に正しい。情報の非対称性は今の世の中皆無ですね。流動性を中央銀行が提供し続けるならば、株も不動産も悪くはならないです。

[1272: マンション住民さん]

麻布台再開発は織り込み済。期待以下の場合は悪材料。つまり値上がりは見込めません。

[1273: 匿名さん]

六本木ヒルズの完成時の六本木麻布エリアの新築マンションは坪単価380万円でした。いま筑20年中古でも坪単価400まんえんです。虎麻の完成後に少なくとも値下がりするとは思えません。

[1274: 匿名さん]

>>1272 マンション住民さん
ん？

[1275: 匿名さん]

>>1272 マンション住民さん
あなたは賃貸が向いてますね。多分一生買えない、買わないでしょう。

[1276: 口コミ知りたいさん]

第一期三次ですね。2次すぐ終わりましたね
https://www.31sumai.com/mfr/X1715.html

[1277: マンション検討中さん]

1268です。
1271さんは契約者ですかね。
ひたすら論点をぼやかすだけの反論で、具体的なことは何も伝わりません。。
情報の非対称性が無いからこそ、既にこの物件の価格には、再開発後の値上がり分までが織り込まれているのでは？笑
そもそも、麻布台再開発の全容が、森ビルさんからあんなにも詳細に一般公表にされた後に、その将来価値がこの物件価格に織り込まれていない訳がありません。（つまり、既にかなり割高ということです。）
もちろん、この物件自体はとても素晴らしい物件なので、この価格に納得されて購入された方は、値上がり益など気にせず関係無い話かと思います。

[1278: 口コミ知りたいさん]

>>1277 マンション検討中さん
割高って何ですか？割高ではなく適正価格が織り込まれてるってことですかね。

[1279: マンション検討中さん]

法人買い、減価償却で節税しつつ、買値で売却できれば儲けもんでいいじゃなぁーい！

[1280: 匿名さん]

>>1278 口コミ知りたいさん
確かに。なんで再開発が織り込まれて、適正価格ではなく割高になるのか？論理の飛躍だね。

個人的には当然ながら全く織り込まれてないわけはないけど、全てが織り込まれてるとは思えないので、完成してから徐々に織り込まれることになると考えてます。完成するまでは全貌見えなくてイメージ湧かないし、リスクもあるし、一部の人を除けばほとんどの人は再開発の情報なんて気にしてないから十分には知られてない。

白金高輪とか含め他エリアの単価と比べても再開発を全て織り込んだ価格ではないでしょう。オークラ別館もだけど、この辺一帯は別格ですよ。

[1281: 匿名さん]

将来の値上がり期待も現在価格に織り込まれていてそれが今後の実際の値上がり以上の織り込まれ方であれば割高だろうけど、将来の値上がりがどうなるのかは、nobody knowsですね。

[1282: マンション検討中さん]

>>1277 マンション検討中さん

自分は契約者ですが、価格は落ちなければいいかなと思っています。賃貸に出せば賃料で借入を返済し、含み益がどんどん増えていきますからね。最終的には含み益1億円くらいになった時点で売却とかありかな。

[1283: マンション検討中さん]

>>1276 口コミ知りたいさん

もの凄いスピードで売れていきますね

[1284: マンション検討中さん]

1280さん

1277です。
将来の再開発価値が、現時点で織り込まれているのであれば、「現時点で」それが割高な価格設定になっているのは明らかじゃないんですか？笑
ここは将来は値上がり間違い無しとか、5割り増しは当たり前などという明らかに間違った書き込みをする方がいたので、警鐘を鳴らしたまでです。

[1285: 口コミ知りたいさん]

>>1281 匿名さん
はい。日本はバブル崩壊経験したので特殊ですね。親世代からもバブル崩壊の話聞きますから、リスク資産について慎重なんでしょう。そこに外人がドンドン入ってくるわけで、日本人だけが機会損失をするという。

[1286: 口コミ知りたいさん]

>>1284 マンション検討中さん
5割増しとかはイミフですね。根拠ないからね。
ただ不動産なんて主観だから、適正価格なんて自分の懐次第ですよ。再開発織り込み期待で買う奴もいれば、三井好きで買うやつもいるわけで。期待値がどこにあるかなんてnobody knows。買った時の1割増しで売り出して、それを買ってくれる人がいればそれが適正価格。その可能性が高い地域、物件レベルかなとは思いますよ。ただnobody knows。

[1287: 匿名さん]

とある中国人(台湾含)が申しておりました。
「ROPPONGI、AZABU、AOYAMA、TORANOMON、DAIKANYAMAも我々が買い占めるっ！」
「倭人はあまねく低地に住うことになる」

[1288: 匿名]

折込済みだと思いますが下がることは無いでしょうね。今後も折込まれていない再開発も発表されるので、そのタイミングで上がることは想定できますね。

[1289: マンション検討中さん]

スミフのJTビル建て替え再開発は？
いきなりステーキのビルってどう建て替えるの？
野村のタワマンの影響は？

スレ住民諸氏が、この時点でわかってる周辺再開発だけで織り込んでる、織り込んでない、割高、とか論じてる時点で考えが浅くない？

[1290: 中国人さん]

>>1287 匿名さん
そうアルよ

[1291: マンション検討中さん]

ここの3LDKを買えた貴公は勝利者でFA

[1292: マンション検討中さん]

自分は虎ノ門に住めるだけで幸せです。
まさか自分があの有名な虎ノ門に家を持てるなんて思ってまいませんでした。
本当に幸せなことだと思います。

[1293: 匿名さん]

>>1289 マンション検討中さん
今後の再開発ありますものね

[1294: 通りがかりさん]

>>1291 マンション検討中さん
あざっす！

[1295: サンダース]

>>1292 マンション検討中さん
普通にこんなとこ買えるのが羨ましいです。これまで人より努力されたからですよね。

[1296: 匿名さん]

>>1276 口コミ知りたいさん

申し込みがあった部屋だけアップして売ってるんだから短いのは当然です
知らなかった？

[1297: 匿名さん]

JTビル、築25年で建て替えなどあり得ません。住友不動産は営業用資産として買っただけです。

[1298: 口コミ知りたい]

>>1296 匿名さん
知りませんでした

[1299: 匿名さん]

落選者の救済なので、抽選にならないよう、ひっそりと目立たないことが大事。当日広告、短時間で締切というパターンが一般的。

[1300: 検討板ユーザーさん]

契約予定者ですがローンが思ったより出ず、契約するか悩んでいます。