ディアナコート大森山王ってどうですか？

[マンション検討中さん]

JR京浜東北線の大森駅から徒歩9分。低層住居専用地域に建設中のディアナコート大森山王について、情報交換をよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-omorisanno/index.html


所在地：東京都大田区山王1丁目2801番1、2859番2（地名地番）
交通：JR京浜東北線「大森」駅徒歩9分
間取： 1LDK～3LDK
面積：34.12m2～71.96m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

[21: マンション検討中さん]

当物件の周辺を散歩してみましたが、静かでとても良い所ですね。街並みが気に入りました。

[22: マンコミュファンさん]

>>6 マンション検討中さん
二丁目で西口徒歩３分の三井の一般住戸がその辺りだったので、距離を考えると少なくとも3LDKはもう少し控え目な水準になるのではないかと予想します。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンコミュファンさん
パークホームズ山王二丁目ザレジデンスでしょうか？2018年6月時点で平均坪単価410万円くらいでしたね。ディアナコートはパークホームズよりグレードが高いのと2020年にかけて建築コストが爆増してるので500万くらいかなと踏んでます。もちろん控えめな水準になって欲しいですが。。。

[24: 名無しさん]

>>23 マンション検討中さん
だけどパークホームズは駅徒歩2分の近さなんだよね。
ここは遠い。

[25: 買い替え検討中さん]

現地に行ってきました。住居表示は山王1丁目39番。建築計画のお知らせをみると、当初20戸の予定だったようで、二重線で33戸に訂正してありました。駅からは遠いです。閑静な住宅街で、まわりは戸建てばかりです。電線が気になりました。

[26: 周辺住民さん]

HP等の表示では徒歩９分となっていますが、実際は１２、１３分でしょう。建築費の増加と駅距離でちょうど相殺して坪400万円ぐらいではないでしょうか？

430万円越えだと、駅近のタワマン（大井町とか）に流れる気がします。

[27: マンコミュファンさん]

後は仕様がどうなるか気になりますね。
グレードの高いラインということなので少なくとも天然石のキッチン天板やディスポーザーぐらいはあるでしょうが、ビルトインエアコンや1種換気が採用されるかがカギでしょうか。

[28: マンション検討中さん]

低層買うような層は、タワマン好きが重視する天カセなどの設備にほとんど興味ないのよ。

[29: eマンションさん]

>>28 マンション検討中さん

低層の購入層こそ天カセ有無など仕様を気にしてますよ。
タワマン好きは眺望と共有施設重視。
とは言えモリモトはディアナコートでも滅多に天カセを付けないから、ここも無いでしょう。

[30: 名無しさん]

すぐ近くにあるアデニウム大森山王という大きな低層マンションに、6600万円で売りが出てる。築18年、83.1㎡。
こことの大きな違いは、住所が品川区になり山王アドレスでは無く、学区も山王小学校では無いという事。

[31: マンション検討中さん]

>>25 買い替え検討中さん
ちょうど建替えラッシュなのか戸建ても新築が多いですね。

電線に工事による破損防止のカバーがしてあるのでより目立ちますよね。

[32: マンション検討中さん]

値段ていつ頃開示されるんですかね？

[33: 匿名さん]

静かで良いところだねー
四畳の部屋が二つある間取りが惜しい…

[34: マンション検討中さん]

380から400ですね

[35: 匿名さん]

>>29 eマンションさん
うちは目黒のピアースですけど天カセですよ。

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん

今販売中の目黒青葉台ピアースは平均坪単価500万円以上なのに天カセは無いです。
ここ7、8年ではモリモトは殆ど天カセ付けてないです。
そちらはパークハウス上目黒ピアースですか？

[37: マンコミュファンさん]

>>36 匿名さん

500万円超なのに天カセもディスポーザーもない...
間取り図を見る限りカップボードもオプションのようですし、モリモトの物件は仕様に関してはあまり期待できないかもしれませんね。

[38: 名無しさん]

ここは付いてるから知らないけど、
天カセって、修理は管理組合になるのかな。
費用が凄そうですね。

[39: マンコミュファンさん]

>>38 名無しさん

天カセは占有部内のものなので修理は自己負担です。修理代は壁掛けと大差ありません。
清掃も壁掛けと比較して1、2万円の差です。
またエアコンを買い換える場合でも天カセは壁掛け上位機種と10万円程度の差しかありません。
この費用か凄い高いと感じるなら割高のモリモトマンションを購入しない方が良いですよ。

[40: マンション検討中さん]

省エネ性能の進化が速いエアコンは、選択肢、コスト機能ともに圧倒的に壁付けの方が優秀。デザインしか取り柄のない天カセはもう過去の遺物。

[41: 名無しさん]

>>39 マンコミュファンさん
室外機は？
見栄えは良いから販売時の謳い文句になるけど、維持費は購入者持ちなんだよね。

[42: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

> デザインしか取り柄のない

まるでモリモトの物件そのものですね
マンションも省エネ性能の進化が速いですね

[43: 匿名さん]

良いか悪いかは置いといてディアナコートなら天カセ、ディスポーザーは通常装備でしたけどね…。
それどころか少し前のピアースでも天カセ、ディスポーザー付いてたのにモリモトのブランディングと設備仕様の関連性がよく分かりせん。
単にアドレスだけで仕様は関係なし？

[44: 匿名さん]

10年前（というかリーマン前）は天カセ当たり前だったんだよ。
最近はどのデべも天カセ少なくなってるんじゃないかな。
価格を抑えるっていう必要性からもあるだろうけど、壁掛けもデザインよくなってるのと天カセ部分は天井低くなるなどのデメリットもあるので一概にいいともいえない。

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん

天カセも備え付けられないような天井高、階高の物件は避けた方が良いとも言えますね。

[46: 匿名さん]

>>36 匿名さん
中目黒です。

[47: マンション検討中さん]

壁掛けエアコンの省エネ化、高機能化は毎年のように進化。気軽に最新機種に買い換えられる壁掛けの方が実利が大きい。天カセなんて拘ってるの虚栄心の強いタワマン好きだけでしょ。

[48: マンコミュファンさん]

>>47 マンション検討中さん

ディアナガーデンでは天カセは必ず付きますし、ディアナコートも目黒駅など都心部では付きます。
要するに壁掛けが良いなんて強がりでしかないんですよ。

[49: 匿名さん]

山王の地位を考えると天カセは欲しい。山王の高級マンションはほぼほぼ天カセ標準ですし。

[50: 匿名さん]

380くらい？400超えたら驚きますね。

[51: マンション検討中さん]

このマンション駅近じゃないのが難点ですが、周辺環境は思ったより全然良いですね。　

[52: マンション検討中さん]

このマンション検討してる方いらっしゃいますか?

[53: 匿名さん]

未だに天カセにこだわる人笑

[54: 口コミ知りたいさん]

>>53 匿名さん

といいますと？

[55: 買い替え検討中さん]

大森駅の時刻表には、隣の蒲田駅始発の電車には〇がついています。大船や磯子からくる通勤時の上り電車は混んでいますが（品川まででしょうが）、蒲田駅始発の電車を選んで乗れば、都心への通勤も辛くないのでは・・・

[56: マンション検討中さん]

天カセ、年月が経つにつれて黄ばむのが本当に嫌。掃除しづらいし。

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

壁掛けエアコンも天カセと同様に経年で黄ばみますよ。
業者に清掃頼んでも壁掛けとの費用差は1万円程度です。

[58: 匿名さん]

天カセは交換時の費用が高いのがネックだけど、見た目は壁掛けよりもずっと高級感がありますよ。
一昨年交換したのですが、工事費込みで約60万円でした。

[59: 名無しさん]

>>58 匿名さん
電化製品全般的にそうなんだけど、エアコンも年々進化してる。壁掛けの利点は簡単に最新機種に交換できる事。工事も安価。
天カセは3倍位費用がかかる。ネックは小型化。
本体が進化して小型化になると天井に隙間ができる。これはスペーサーというエアコンと同じ樹脂製の物で塞ぐ事ができるが見た目が悪い。
きれいに仕上げるには天井を一部解体して下地を入れてボード＋クロスを張り直す。
ところがクロスは直ぐに廃盤になったり、既存天井の気付かない汚れで色が合わなかったりする。
そうすると広範囲で天井クロスを貼り替える必要が出てくる。
天カセは色々面倒。

[60: 匿名さん]

天カセマンションにしばらく住んでいたけど、高級感があるという印象は全くない。
基本的には本体を隠してるだけなので、部屋がすっきりする。モダンでシンプルなテイストが好きな人ならおすすめというか必須だろう。

[61: 匿名さん]

>>55 買い替え検討中さん
大井町からの乗車が多く、品川と田町でだいぶ減るのでそこまで苦ではないですよ。
高輪ゲートウェイができたらどうなるかわかりませんが

[62: 匿名さん]

>>59 名無しさん

随分とご熱心に天カセをディスっていますが、的外れなことばかりですね。
まず、壁掛けも最上位機種は50万円程度しますので、交換工事費用は天カセがべらぼうに高いことはありません。
また天カセは規格サイズが基本的に変わりませんので大規模工事が発生することはありません。そしてエアコン(天カセ、壁掛け問わず)の交換が必要となる15年以上経過した時はクロスも汚れていますね。
天カセだから特別に面倒なことも、金額が嵩むこともありません。

[63: マンコミュファンさん]

天カセで盛り上がってますが、天カセの有無はともかく価格に見合った仕様にして欲しいですよね。
それなりの値段にするなら、少なくともディスポーザーは欲しいし、全熱交換であって欲しい。別にオプションで付ければいいだけだけどカップボードも。

[64: マンション検討中さん]

マンション建設予定地に行かれた方いますか?

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん
わたしは行きましたよ

[66: 匿名さん]

>>62 匿名さん
壁掛けの最新でも20万しませんよ。50万は定価では？
コストが同じなら何でデベは天カセ採用しないの？

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん

コンパクトなお部屋にお住まいなんですね。
16畳用とか20畳用の壁掛けエアコンは量販店でも50万円程度になりますよ。
何故モリモトがディアナガーデンで天カセを必須としているのか考えてみましょう。

[68: 名無しさん]

>>67 匿名さん
出っ張りが無くてスッキリするからでは？
生活する上でエアコンは必ずあるのに、インテリアデザイナーはエアコンのデザインが出来ないからね。
高級マンション買う人ならエアコン入れ替えの工事の費用なんて安い物だし、天井工事中はホテルにでも住んでれば良い。

[69: 口コミ知りたいさん]

天カセ分、下り天井になるだけの物件もありますよね。それなら天井高を確保して壁掛けエアコンの方が実質の部屋は広くなるんだけど。
まあ車で言うなら便利なアルファード買うか見栄でポルシェ買うかみたいな好みの話。

[70: 匿名さん]

>>62 匿名さん
私は58に書き込みをした者です。個人的にはインテリアデザインとして天カセが好きなんですけど、
一昨年故障した際、エアコン交換時に価格を調べたら、20畳以上の壁掛け式の価格は概ね17万円から25万円の間でしたよ。ダイキンの一番高いので30万円ぐらいだったかと。50万円は何かの間違いでは？
壁掛けに変えようと思ったのですが、天井を塞いだり、ダクト穴を新たに開けたりする必要があり、これもまた費用がかさむので天カセの機種交換にしました。
後々のメンテナンスのことを考えたら、壁掛けの方が良いかなとその時は思いました。

[71: 匿名さん]

このエリアが希望ではないですが大田区目黒区などの城南地区で戸建を建てようか検討してるのですが
2億以下の予算だと戸建てだと小さくてショボ家しか建てれないという現実があるので
低層高級マンションの方が高級感あって断然魅力的で揺らぎます…
とはいえ70平米以下は家族には狭いですね…不動産投資家さん向けでしょうか？

[72: 匿名さん]

>>70 匿名さん

2年前に20畳用の壁掛けエアコンに替えました。その際ダイキン最上位機種が家電量販店で40万円台+工事費用でした。
いずれにしても買い替えの際の壁掛けと天カセの差はせいぜい数十万円です。
その金額が惜しいと思う方は割高なモリモト物件を購入しない方が良いと思います。
モリモトはリセール時の値上がり率下位です。
リビオが最上位だったと思います。

[73: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
どうでしたか？

[74: 匿名さん]

>>71 匿名さん

天カセも無いのに高級マンションとは言えないでしょう。投資家はこんな駅遠を買いません。

[75: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん
壁掛けは全然黄ばまないです。天カセはキッチンの排気が当たるから黄ばみます。交換すればよいと言ってる人はあの面倒さを知らないだけ。。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

壁掛けも黄ばみますよ。
キッチンの排気に関係なく、日当たりの悪い部屋でもです。早ければ10年を超えた位から黄ばみます。

[77: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
学区も良いですし静かな環境で子育てには良い場所だと思いました。駅から少々遠いのが気になりました。坂を下がって上がってまた下がって駅ですからよけい遠く感じます。近くにコンビニはありましたがスーパーが駅前にしかないのもすこし不便そうでした。

[78: 匿名さん]

>>71 匿名さん
この辺で予算2億の戸建だと200m2の土地に200m2の建物という感じですね。

[79: 匿名さん]

>>71 匿名さん
子どもを山王小に通わせたいご家庭向けかな。小学生が一人の3人家族なら狭さは感じなさそう。

[80: 匿名さん]

>>77 匿名さん

駅までの道のりを考えると高齢者には厳しいですね。永住はとても無理です。
地元富裕層のトレンドは駅前タワマンですし、ここは買ってしまうとリセールに苦労しそうです。

[81: マンコミュファンさん]

少し周辺情報でも。ジャーマン通り沿いですが、美味しいパン屋さんが二軒(Bakeman, ガリュウエム)、あと中華のくろさわ東京菜も美味しい。

[82: 匿名さん]

>>71 匿名さん
高級マンションは都心ばっかりでこういう高級マンション建ててくれないから貴重ですね
羽田新航路もあるので前ほど都心には惹かれなくなったし

[83: 匿名さん]

凄いレベルの高い建物
植栽濃くしたら田園調布でも映えそうですね

[84: 名無しさん]

この物件、駐車場は必須だと思うんだけど、
5台分しか無い。
最近、若者が車を買わないって言うけど、この物件を買う人が車を所有していないとは思えない。
大丈夫か？

[85: 匿名さん]

>>84 名無しさん

何もかもが中途半端ですよね

[86: マンコミュファンさん]

駐車場の件は気付いてませんでした。
33戸で駐車場5台、駐輪場48台のようですね。生活利便性の高いところなので、あまり車や自転車は使わない想定なのでしょうか。

[87: 匿名さん]

車乗る人は戸建てを選ぶ地域。モリモトは過去この辺りで戸建分譲もマンション分譲も両方やってるからそんなことは百も承知でしょう。

[88: 通りがかりさん]

正直この立地ならあまり車必要じゃないかもしれないですね。今後開発等で品川周辺が盛り上がることを考えると特に…
あれば便利ではありますが。

[89: 匿名さん]

駅は遠いですね。400前半なら普通に売れそう。小さいのがちらほらあるのが珍しいですね。

[90: 匿名さん]

個人的な意見ですが、都内で住んでいるなら車は必要ないと思います。
駅までの距離も10分程度だし、必要であればたまにレンタカーやカーシェアリングで十分
逆に都内は駐車料金が高いですから、出かけるたびに高額な駐車場代がかかることを考えると電車の方が効率が良いですよ。

車が必要な方ってどんな方なんでしょう？小さいお子さんがいるファミリー世帯とかでしょうか？

[91: 名無しさん]

いや、この場所に買おうと思っている人にとって車は必須だと思うよ。
戸建てが多くて周りのみんなは車を所有している。
山王ブランドでマンションを買う人にとって車はブランド所有の１つ。
坂が多くて歩くのは面倒。車があれば駐車場付きスーパーに買い出しに行ける。

[92: 匿名さん]

大森には電動チャリ専門店があるくらい
電チャリ乗るママが多い街なのよ

[93: マンション検討中さん]

山王ブランドって実際どうなんですかね?

私は周辺環境が良いので検討してますが

[94: マンコミュファンさん]

山王ブランド、少なくとも近隣にお住まいの方の中では絶大かと思います。ただ、何丁目かなどによっても地位は異なるかと思います。

[95: 匿名さん]

ディアナブランドにした時点で高く販売しますよ。
大井町の新築板マンが坪420万くらい。
通常だと400万くらいが予想されるが430くらいは有り得る。

[96: マンション検討中さん]

>>94 マンコミュファンさん
ここは1丁目ですからね…

[97: マンション掲示板さん]

>>62 匿名さん
天カセのある築14年の中古物件を見に行った事があるけど、まだ住人の方が住んでて、天カセを新しくしたら工賃合わせて30万以上したって言ってたよ

[98: 名無しさん]

>>97 マンション掲示板さん
意外と安いな。

[99: マンコミュファンさん]

今週末から事前案内会でしたっけ。
戸数が少ないからか本筋の話がなかなか盛り上がらないですね。

[100: マンション掲示板さん]

このマンション買いたいなー
山王ってどうなんだろ

[101: 匿名さん]

物件HPの作りが他のディアナより手抜いてるな

[102: 匿名さん]

>>98 名無しさん
私は一昨年、天カセ交換しましたが、工賃合わせて５8万円ぐらいしました。あまりに高いので壁掛け式にしようかとも思ったのですが、壁掛け式にするには天井を塞ぐ内装工事と壁掛け式を取り付けるための新たなダクトも造作する必要があってさらに高くつくので、天カセ交換にしました。
あと困ったのが、天カセ交換工事をできる電気工事業者が多くないので、交換まで時間がかかったことです。6月の暑くなり始めた時期にエアコンを使おうとして故障に気がついたのですが、梅雨の蒸し暑い時期に工事待ちでエアコンを2週間つかえず、とても大変でした。
2006年新築マンションでしたので12年目での故障でした。天カセの方がインテリア的に見た目が良いのですが、故障した時のことを考えると壁掛けの方が良い点は多いと思います。

[103: 匿名さん]

>>102 匿名さん

天カセと壁掛けエアコンの買い替え差額の数十万円の違いが致命的な差額になるくらいなら、割高なモリモトを買わない方が良いですよ。
リセールなら財閥が鉄板です。

[104: 匿名さん]

天井カセット式のエアコンは見た目がすっきりしますが機能的には変わらないようですし、
どこかのタイミングで壁掛け式に変更するのもいいかもしれませんね。
102さんが仰るように業者さんが見つからない話はよく耳にしますし、壁掛け式ならセルフメンテも可能なので扱いやすいと思います。
永住目的であればメンテナンスがしやすい設備が一番ではないでしょうか。

[105: マンション検討中さん]

実際には後から壁掛け追加、天カセ放置のこんなお宅多いですから

[106: 匿名さん]

駅から遠い！
写真は南東で日当たりは最高。
車も通らず静かで環境すごくよかった。
かなりびっくり！

[107: 評判気になるさん]

>>105 マンション検討中さん

普通は後から壁掛け追加なんて出来ない。
スリーブが無いから。
だから後から壁掛けが多いはずが無い。
どうしても天カセが無いことを正当化したくて堪らない様子ですね。

[108: マンション検討中さん]

天カセあった方がそりゃいいんだけど、天井高2.5-2.6mくらいしかないのに無理やり下がり天井作ってスリーブ通してるマンションが多くて、あれが本当にセコくて嫌。天井高をキープして壁掛けの方が開放感ある。天井高2.9mくらいなら折り上げ部分にスリーブ入れてもいいけど。

[109: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

お伺いします。こちらの天井高はいくつですか？また天井は下がりが無いフルフラットでしょうか？

[110: 名無しさん]

>>106 匿名さん
駅からは坂もあるし、かなり遠く感じますよ。
電動自転車は必須でしょ。
車もあった方が無難。
駐車場が少ないのが気になる。

[111: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
モデルルーム行って確認しましょう

[112: マンコミュファンさん]

>>111 マンション検討中さん

ここ下がり天井ありまくりですね。
サッシ高も低くて、、
天カセあったら下がるとか言い訳してますが、無くても下がっているんですね。
そりゃ回答誤魔化したくなりますよね。
あれだけ騒いでおいて、モデルルーム誘導は不誠実だと思います。

[113: マンション検討中さん]

>>112 マンコミュファンさん
一般論の話をしてるだけですよ。ここは下がり天井多くてサッシ低いのですか？何m？

[114: 名無しさん]

ここ、最大でも3LDKで71㎡って狭く無い？
今だと普通なのかな。

[115: 匿名さん]

105さんの写真はどの間取りですか？
間取り図を見ると基本はアウトフレームになっています。
柱が出ていることで、天井高が違うんですね。これは、ポジティブにとらえると、デザインみたいになっている気がしました。

3LDK、Gプランだと洋室2は3.7畳ですよね。これだとベッド置いておしまい。洋室1なら机も置けそうです。
リビング学習をすることが多いので、洋室2に机を置いて、洋室1にベッドを置いてにすればいいのかな。

Eタイプも洋室は4畳を2つですから、LDKで勉強するスタイルになると思います。

[116: 匿名さん]

2丁目じゃないんですもんね…

[117: マンション検討中さん]

1丁目と2丁目ってそんなに違うのですか？

[118: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

いわゆる山王のお屋敷があるのは2丁目の大森テニスコート周辺ですからね。

[119: 買い替え検討中さん]

(住居表示）山王2-12の空き地が気になります。
何かご存知の方、教えてください。

[120: 名無しさん]

>>119 買い替え検討中さん
階段上の角地なら、岡本太郎の建築物が目の前にあった頃から空き地なので、少なくとも20年前から空き地です。
記憶では30年以上前も空き地かも。