プライムエフ向ヶ丘遊園

[購入検討中さん]

世田谷通り近くで自然も多いので住みやすいのではないかと思い検討しています。
現地の情報を知っている方がいれば書き込みお願いします。


売主：京急不動産株式会社
施工会社：熊谷組・京急建設共同企業体
管理会社：未定

[1: 匿名さん]

動きないですね。

登戸と向ケ丘遊園、どちらも徒歩圏内はいいんじゃないでしょうか。
どちらも急行停まるし。
あ、向ケ丘遊園は多摩急行は停まらないけど。

[2: 匿名さん]

区役所の前の、世田道挟んだ反対側でした？
世田道が交通量多いので、環境的にはどうかな？

[3: 匿名さん]

まったく盛り上がらない物件ですね
京急不動産が小田急沿線ではメジャーではないせいかな？
下手をすると床暖房すらないＭかもしれないよ。

[4: 匿名さん]

価格次第でしょう。
向ヶ丘って、あんまり魅力を感じない。

[5: 匿名]

事前案内会始まるみたいですね
営業の方がなんか偉そうで
軽く引きました

どうぞお越しくださいではなく
来たければ電話で予約してください

って態度、なんか勘違いなさってるのでは？

[6: 匿名さん]

私も簡単な資料が送られて来たので読みました。
立地と設備は良さそうですね。
間取りもとても効率的な物が有りました。

ただ正直に言うと、内外デザインの高級感（素材の質感・カラーコーディネイト）があまり無いかな～と思いました。
例えば外観の赤い縦ラインとか賃貸っぽい感じがしました。（今時、あまり見ません。。。）
せめて黒い同系色にしたらとてもシックでいい感じになると思うのですが。

ただ、こういうのは本質的なものではないので、
それ以外はなかなかのモノだと思います。
あとは御値段ですかね・・・

[7: 匿名]

現地は行かれましたか？
世田谷道のガード横というかんじで
車の音は気になりそうです
でも、向ヶ丘遊園から10分圏内ですから
売るときは売りやすいでしょう

多摩川から近いので
ゲリラ豪雨の際に浸水しないかしんぱいです

[8: 匿名さん]

７さん

ええ、何回か現地行きました。
仰います通り、一番道路側の棟は確かに世田谷通り（津久井道？）の騒音は聞こえそうですよね～。
別棟は後ろにセットバックするみたいなのでそこだと随分マシかと思ってはいますがあまり変わらないのでしょうか
？（その代わり前に家・横にお寺に挟まれてましたが)

浸水は私も不安材料ですが、川に近い物件なのでこればかりは何ともという感じです。。。。

[9: 匿名さん]

川に近いと言っても、登戸病院跡地を熊谷建設が
いじっているので、マンションでも建てるのかと
あそこに建てば、おそらく多摩川の花火大会とかみれるかも？

しかも高台なので浸水の危険もなし

現在、見守っている所です

セットバックされた建物は北向きになってしまうのでは？
でも、やっぱり静かな所がいいですよね

世田谷道はもの凄い交通量ですから・・・・

[10: 匿名さん]

現地を見てないのですが、ちょっと気になってます。

[11: いつか買いたいさん]

このマンション気になっています。

No.６さん内外デザインのご感想書かれていますが、
モデルルームをもうご覧になられたのですか？

[12: 匿名]

MRは今週末からじゃないかな
事前案内会が始まるから

[13: 匿名]

あの黒と赤の配色やめてほしいな

歳取ってからしっくりこなくなるし

なんかダサいんだよな～
立地もまぁまぁいいし、期待してたのに

残念

[14: 匿名さん]

そうだそうだー
私も13さんに共感します。

[15: ビギナーさん]

外観の赤のラインはなくていいですね・・・
私もそう思います。

事前案内会は盛況なんですかね？
行こうかどうしようか迷っています。

ところで、登戸と向ヶ丘遊園の北側の再開発事業って
どれくらいで完成するんですかね？
あのごみごみした一帯が整然とするんでしょうか？

もしご存知の方がいたらご教示ください。

[16: 匿名さん]

再開発事業は景気や財政にも影響してくるので一概には言えないですが、
私の認識ではこの計画自体、既に５年以上も前にあった計画ですし
目に見える形で完了するまでには少なくとも今後１０年以上は
かかるんじゃないでしょうか。


特に向ヶ丘～登戸間は、やっと最近登戸の駅のリニューアルが完了したという感じでしょう。
この小田急沿線近辺で特に変化があったのはやはり新百合ヶ丘なんでしょうね。

[17: 匿名]

シンカシティの件もあるので
むしろ急行が止まらなくなるリスクを
考えた方が現実的かも

アトラスが出来てすら
あの周りもごちゃごちゃしたままですから

[18: 匿名はん]

今から外の赤い線って無くなりませんかね～。
再開発遅いですね～

[19: 匿名さん]

管理組合作って外装塗り替えるって手もあるよ。
まあ、赤い線が気に入らない人に多く入居してもらわないと難しいけど（笑

[20: 匿名さん]

19さん＞そうですね、私もそういう方法もあると思います。

[21: 匿名]

というか、、窓という窓が
ワイヤー入りで
牢獄チックで嫌でした

立地の良さの他にメリット探すの
難しくなってきました

天井が低いのと、床が二重床でないのも
新築物件としては
ちょっと・・

仕様は、まずまずだけど
京急さん、ちょっとデザイナーに
力を入れて、もう少しデザインとか
マンション自体のコンセプトに
力入れてほしい・・

[22: 匿名さん]

>>21さん

窓にワイヤーってどんな意味なんでしょうか？
ガラスに斜めにワイヤーが入ってる？それとも枠にワイヤーが入ってるんでしょうか？

天井高は何メートルでしたか？

すみません、まだ見てないもので・・。

[23: 匿名]

窓は強化ガラスというか
ガラスの中に格子状にワイヤーが入ってるの
わかりますか？
あれです

高さは数字まで分かりません

防犯の意識の高い方には
もってこいの物件だと思います

私はデザインもポイントなので
避けたいかな・・
全般にデザイン堅い！
なんか遊びがなく、頭の堅い
不動産男子が作った感じですね

今からデザインやり直してあげたい

[24: 匿名さん]

天井高は2450ミリ位との事でした。そこまで高さを抑えたせいも有るのか梁は気になりませんでした。

個人的には気になる点が大きく二つ有りました、
一つは駅距離は近いが世田谷通りの交通量のせいで、建物周辺環境が非常に悪く感じました。
何か埃っぽかったですw
もう一つ50平米台が多い事もネックでした。しかも美味しいポジションの最上階に多く、賃貸に多く出まわれば修繕計画や管理運営に支障が出そうだなと。

デザインは…皆さん言われている様にまあちょっと外が恥ずかしいですね…
設備群は、目に着くところは色々と頑張ってますが、しれっと賃貸でも使われる設備使ったりしてコストダウンしてるなーという印象でした。(帰って資料読んだら階段は鉄骨造の様です)

お値段は、立地と設備群からすると少し高いかなという印象でした。

[25: 匿名さん]

>>24さん、

いろいろご説明有り難うございます。
50平米が台が多いのはビックリです。

平均の価格帯はいくらくらいでしたか？

[26: 近所をよく知る人]

当初はもう少し高めの価格設定の予定だった様ですが、
販売を1年位遅らせて様子を見ていて相場が下げ止まらないので、
仕様を変更して販売しているようです、
マンションは1層でも高く（建築基準内で）することで利益が大きく変わります、
この物件は床を直張りにして、天井高を低くして、1階の床面を道路面より低くし、天井の懐を最小にすることで7階建てにしています。普通なら6階建てです。
建築コストを下げる為、基礎杭を打たず一戸建てと同じべた基礎です、鉄筋の太さや本数もチェックが必要です、
期待をしていたのに残念です。

[27: 匿名さん]

京急さんはこのスレを読んで
再検討されることを切に願いますね

ちょっと先行き不安です

[28: 匿名さん]

25さん＞価格帯はこういう場で言っても良いのか判断しかねますが、少し記します。

５０㎡台の価格は聴かなかったので判りかねますが、
南の７０～８０台の最上階で５０００万前後だったかな
６０㎡台で３０００後半～４０００前半だったと思います
（すみませんが不確かです）

基礎の問題ですが
私が思うに恐らく２Ｍ程下に支持層（Ｎ値５０の砂礫層）
が有ったので直接基礎となったのではないでしょうか？
杭を打つ物件は打たなければならないそれなりの理由がある訳で、
２６さんが言う様に建築コストもそれに伴い、掛かりそれが値段に乗ってくる筈で。
杭代が浮いた代わりに高強度鉄筋を使うなどして強度を補っているのではないでしょうか？
その辺は私は評価しています。

まあ、所詮、推論に過ぎませんがw

[29: 痔病の古老]

MR見に行ったが、その後
なしのつぶてじゃな

営業の気遣いにデベごと差があるの～
ハガキ一枚でも感謝の言葉を送って
次のアポ取りをするもんじゃが

ドシロウトの様な対応じゃの
これでは今後の対応にも
丁寧さは期待できないのう

不況の最中営業力が問われるというのに
嘆かわしいことじゃ

[30: 匿名]

センスのカケラも感じません 資産価値ゼロですなコレ

[31: 匿名さん]

いや、外壁の赤と黒の配色を辞めるのと
窓とサッシをもう少しオシャレにすること
トイレの仕様をもうすこしラグジュアリーにすること

これぐらいでも少しは変わると思うが・・・・
階層は今更変えられないだろうから、天井の低さは仕方ない

近くに公園も少ないこの土地は、誰向けの住宅なのか？

[32: 匿名]

賃貸っぽいね。

[33: 匿名さん]

あの〜、、さすがに資産価値ゼロではないとは思いますよ笑
良い所もあると思います。

ただ、駅近以外のポイントで絶対的な訴求力
(あるいは安心感)が低く感じるから
皆さん困ってるんではないですかね。
私はそうです。

基本的な形状、グレードは流石に
今からは変更出来ないでしょうから
色を変えるとかそういうのがせいぜいなんでしょうね。

31さんのいう通り外壁白にしてエントランスはダークにするとか

それはともかく、ある程度のお金はかかるマンションなのですから
購入者にとって少しでも良いポイントが増えてくれると有難いですね。

[34: 匿名さん]

何を売りにしたいのか分かりませんでした。
外観を含め価格設定、仕様（直床等）中途半端。
もしかしてゼネコンの言いなり？

[35: 匿名さん]

売主は横浜の住宅地で一戸建てを中心に開発分譲している会社で、
マンションは不慣れじゃないかなー、
まして小田急沿線じゃ実績ゼロでしょう。
この物件は駅から近い意外セールスポイントは無いです、
安ければ賃貸用に、相場以上ならスルー決定です。

[36: 匿名さん]

センスが全く感じられません。
場所も駅がちかけりゃ良いってもんじゃないし。

[37: 匿名]

確かに。マーケティングでこの立地でどんな潜在需給があるか掴みきれていない感じがしますね

駅近なのですが子育てするには託児所や公園が少ないし
袋小路や幅の狭い道に囲まれているので
交通事故などが懸されます

眺望は元より売りにしていない→防犯性の高いワイヤー強化ガラス
そして北向き部屋のルーバルも世田道に向いてるので
うるさいのと排気ガスが気になる・・

駅近とセキュリティーを売りにするなら
明らかに小さな部屋を多く配した賃貸向きな
立地と思われるが？

駅から離れたライオンズが完売したのは
ネームバリューと、周りの自然環境では？

賃貸物件となると管理組合の運営もしづらく
入居者の出入りでどんな人がやってくるか分からないので
どうなんでしょうか

この立地ならモリモト方式で
デザインに特化して付加価値をつけ
都会的派な印象をもたせてはいかがかと

少なくとも女性はあのカラーリングは選びません

[38: 匿名さん]

パンフ見ました、

エレベーターが一基で東側に寄って居ます、西側の住戸を選ぶと廊下を延々と歩くしかありません、

正面入り口横に一台平置きの駐車スペイスが在りました、

普通なら来客用の駐車場かと思いきや一階住戸の専用駐車場だって、

やっぱり分かっていないのかな～。

道路が狭く敷地内に余裕が無いのでコイン式でも作った方がいいと思うよ。

[39: 匿名]

評判芳しくないみたいだけどそこまで酷いのかな？
立地はまだもう一つの遊園物件よりマシだと思うけど。

[40: 匿名さん]

仕様や外観、内装、クレアの方が良いと思う
線路も世田道も騒音は一緒

クレアは自然が豊かななことと、眺望がいいのが
まだ我慢できる範囲かもね
ただ、専修大生の横並びで道も狭いから
車はとても危険　メイン道に出る迄が蛇行し
狭い道を結構走るのと、踏切が車２台行き違うには
狭いので、時間を要するかと

つまり、何かを我慢したとしても何か
特典が、売りがマンションにあればなんとかなるが
ここはそれがセキュリティーっていうね・・・・

なぜセキュリティーに特化したのか？
ターゲット層のニーズなのか、この土地柄なのか
新たな付加価値の提案なのか？よめませんね

[41: 匿名さん]

外観はクレアのほうがいいけど、仕様などは似たり寄ったりじゃない？

騒音は車と電車じゃ雲泥の差でしょ！あっちはさらに踏み切り付きだからね。
線路沿いに一生は住めないよ・・
クレアは直接線路に面してるけど、こっちは多少世田道から入ってるしね。

プライムは区役所・図書館・救急病院が近いし、区画整備されたら公園もできるらしい。
児童館もあるし、幼稚園も周りにいくつかある。
子育てにはいいと思う。
駅近で駅からは（一応）商店街だし。
車でのアクセスもいい。
クレアよりは断然マシ！

でもあのラブホテルみたいな外観だけは許せん。

[42: 匿名]

>41

う〜ん、そうかな
自分は道路沿いの方が絶対に住めないけどな

クレアよりもこっちの方が車の生活はしやすそうだけど
洗濯物が排気で汚れそうなこと、外壁や部屋も知らぬうちに、
健康にも好ましい環境ではないと思う
大通りの車の排気ガスを舐めたらいけないよ

しかも電話は終電を過ぎれば基本的には静かだけど、道路沿いは24関係無し…

クレアは専大の通学は悩むとこだけど、自然が多いから健康や子育てを考えるとやっぱりクレアのがいいのかな〜

[43: 匿名]

電車は音だけじゃなく振動もあるし、
排気ガスは環八レベルの片道3車線とかならわかるけど、1車線の世田道、さらに少し中に入っているからね。
立地は間違いなくプライムだと思う。

資産価値的にみても線路沿いは最悪…

でも道路沿いも線路沿いもどっちもどっち

[44: 匿名]

あーあ、最上階がなんで五十平米台が多いんだろ…自分は一生DINKSかは分からんし。。

うぅ～ん…残念！

[45: 匿名さん]

設備をみました。
まずセキュリティについてはキーレス仕様ですね。
これはセルアージュ辻堂の物件で初めてみましたが、
車だけでなく、マンションも適用しているんだ･･･って感動をしました。

比較対象のクレアとでは良い点が多いですね。
食洗器、ピピッとコンロ、トイレの仕様などですね。

逆に劣る点といえば、
ネット回線がNTTがないところ。
回線がFNJ一本のようですからシェア型LANタイプ。
スピードはあまり期待できないタイプですね。
やはりフレッツのマンションタイプとは品質に差がつくと思われます。
他では直床。
これはここで論議するまでもありませんね。

[46: 匿名さん]

この地域で京急さんがやるというので
多少は期待していたのですが、クレアと、とんとんでは・・・
価格だけでもインパクトのあるものにお願いします。

[47: 匿名さん]

環境が悪かろうと、ろくな店がなくても
向ヶ丘遊園に価値を感じる人達はいるわけで、
アトラスやイニシアが完売している実績もあります。

でもこのマンションは本当にターゲットがよくわからないし、
なにもかもが中途半端。
一端計画を白紙に戻した方が売れるんじゃないの？！

それでも、あんな僻地の急斜面に杭を何本も打ってやっと建ってる
線路脇のクレアよりはよっぽどマシな立地！！
クレアを買うやつの価値観は理解できん。

[48: ご近所さん]

何だか・・・
人気なさすぎじゃない？

[49: 匿名さん]

ぼくは、ここ良いと思うんだけど、確かに何で人気ないんだろう。。。。って思うこともある。

だけど、駅近いし、２駅使えるし、東西南北どこへもアクセス出来るし、再開発でいずれは奇麗になるから、けねん事項は沢山あるけど、立地はとっても良いと思って買う方向でス。

[50: 匿名]

シンカシティ板をよく読んで
再開発なんて甘い言葉にのると
どうなるかよく調べなさい

アトラスまで建てて、その後何か開発されたのかな？

美的なセンスより、利便性を必要とする人には
いいんじゃない？