オープンレジデンシア東十条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア東十条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/jujo/

所在地：東京都北区十条仲原二丁目4番6他（地番）
交通：JR京浜東北線「東十条」駅徒歩5分、
　　　JR埼京線「十条」駅徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：32.99平米～64.73平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社片山組
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

こりゃまた絶妙な立地ですね。
オープンハウスはどうやってこういう土地を仕入れるのでしょう。
京浜東北線も埼京線も近いし有名な十条銀座商店街が目の前。
気取らずに楽しく暮らせそう。

[2: ご近所さん]

徒歩6分中5分はアーケード街。ここは即日完売確実。買える値段なら買いたい。

[3: 匿名さん]

確かにすごい立地だが、埼京線沿いなのが気になる。

[4: eマンションさん]

>>3 匿名さん
場所確かに魅力的
上り下りともに電車のスピードそれほど出てない場所のように思えるが、それでもうるさいだろうか。

[5: 匿名さん]

間取図を見ると南側は雁行形で二重窓になってませんか？
いちばん線路よりの部屋でなければ騒音は大丈夫だと思います。
もちろん個人差があるでしょうが。

[6: 匿名さん]

>>1　匿名さん
営業の方を取材したテレビ番組見ましたよ。
定期的に不動産会社などに訪問して土地物件の紹介を依頼していました。
女性の営業の人もいるようで、不動産会社のおじいちゃんがほめていました。

間取りは1LDK、2LDK、3LDK。
1LDKはちゃんとLDKになっていて1人暮らしでも廊下のキッチンじゃないです。
料理したい人にも3口コンロでよさそう。
間取りも使いやすそうですね。

[7: 匿名さん]

中目の戸建てを相場の3割安で売ったという再現ドラマ、よかったね。
ただ、以前はたしかに2-3割安い印象があったんだけど、最近のオプレジはあんまり安くないような。
さて、ここはどうなるか。

[8: 匿名さん]

オプレジは以前はちょっと問題ありの土地を買ってマンションにするという事で相場よりも割安にしてましたね。

最近はそこまで問題ありの土地でもないですし、狭いながらも人気のある駅や土地で分譲しますから値上がりは仕方ないかもしれません。

ただ言える事は大手は更に高くなってるという事ですw
オープンは大手の価格と同じにはしないですよ。

[9: 匿名さん]

この場所で「東十条」のネーミングが不思議。
たしかに徒歩時間は1分短いけど埼京線西側だし生活圏は十条駅だし。
世間のイメージは
東十条＞＞十条
なのかなー？？

[10: 匿名さん]

マンション名として認められるのは、所在地名、最寄駅名、近くの公園や旧跡名など。
最寄駅なら東十条、地名だと十条仲原となる。

[11: 匿名さん]

バルコニーが建物のデザインの関係で斜めになっているんですね。
よく見ると部屋もそうですね。
この分が値段に反映されたらいいのに。
レイアウト的に欠ける間取りは安くなると聞いたことがあります。

交通アクセスいいですね。

[12: マンション検討中さん]

線路沿いだとT3サッシくらい？

[13: 匿名さん]

マンションの外観ってどこで見られますか？
バルコニーが斜めだと開放感という点では物足りないですね。
あと洗濯物を干す時のこととか。
シングルさんだと外干しする方は少ないでしょうけど
ファミリーだと結構重要なポイントですものね。
バルコニーの絵に丸いものが描かれてますが、これは水栓（スロップシンク）なんでしょうか。

[14: 匿名さん]

>>11 匿名さん

×デザインの関係で

○敷地形状の関係で

[15: 匿名さん]

オープンレジデンス、狭小住宅の印象だったんですが、モデルルームで不動産営業の人の話を聞いて堅実なのかもしれないと考えが変わっています。

マンションを高く購入すると、バブルがはじけると損も大きい。
その点、オープンレジデンスのような価格がそこまで高くないマンションだと損も少ない。

自動車中古市場で、普通車と軽自動車を比べた時、軽自動車の方が値崩れが少ないんですが、同じような感じでしょうか。
今は都心はオリンピック景気で高くなっているようなので、弾けるか見極めてマイホームを購入しないといけないですよね。

[16: 匿名さん]

>>15
その考えは一理ありますね。

新築を買う時は三井だ三菱だとブランドを気にしますが、
中古を買う人はブランドよりも1にも2にも立地、そして管理状態です。
最初からブランドを念頭に探す人は少ないです。
財閥系マンションでも築10年を過ぎれば荒れてる物件もありますし。

そういう意味で、このマンションの立地は「ハマる人はドハマリする」場所なので、中古でも流通性に不安が少ないと思います。

[17: 匿名さん]

大手が高いと決めつけるのはどうかな。
スミフは高い、でも三井はけっこう妥当な値付け、三菱地所はむしろお値打ちの物件がけっこうある、という印象。パークハウス浅草とか瞬間蒸発だったね。
オプレジは安くて当たり前のイメージなので、最近は「意外に高いな」と思うことも多い。
自分はオプレジはずいぶん前に高輪の物件を見ただけで、確かに安かったけどすごい崖物件（で、崖下は安いが高台側はそうでもなかった）。

[18: 匿名さん]

洋服などと同じようにマンションもブランド志向というのはあると思います。
特にマイホームは安心して住めるというのが大前提なので
少し高くてもブランド力のある大手会社の物件を・・・と思う人が多いでしょう。
何を基準に高いと感じるかはそれぞれでしょうね。

[19: 匿名さん]

公式HPの案内図からGoogleマップを開くと見当違いの場所へ連れて行かれます。
所在地の地番で設定してるからでしょう。マップは住居表示なのに。
相変わらず雑いオプレジさんｗ

[20: 匿名さん]

埼京線と京浜東北線両方利用できる距離になっているのは通勤面では安心
行先によって路線を変えられるので休日やお出かけの時も飲んで帰宅するときも便利でしょうね。

駅からも徒歩5分という距離なので、すぐ家に着くのは女性としては安心できます。
近隣商業地域 も入っているので少し騒音はしてくるのかな

[21: マンション検討中さん]

こちらの物件、十条の相場からするとかなり割高に感じるのですが立地ゆえに妥当という感じなのでしょうか？

[22: 匿名さん]

生活利便性が良いのと、オープンの東京での売り物が少ないので、やや高めに設定してるのは想定通りなのかなと。
土地の仕入れが上手くいって売り物が多くなってきたら価格は少し落ち着くんでないかい？

近辺に住んでてこの環境が好きな人である程度売れてしまうのかなと思う。

[23: 匿名さん]

十条の商店街寄りで、十条も使えるし東十条も使いやすいし…埼京線・京浜東北線ユーザーそれぞれ駅に行きやすくて良いのではないでしょうか

値段が高くなるのは、この場所だと仕方がない部分もあるんだろうなぁと思っていました。スレッド内も見ている限り、そういう風に感じていらっしゃる方が多いのかな。

たまに十条の商店街はテレビでも取り上げられていますが
本当に活気があって、美味しい店が多くていいですよね。

[24: 匿名さん]

線路沿いでなおかつ踏切近くなのでうるさいと思われるが周りの商店街が魅力的すぎる。

[25: 匿名さん]

この立地で3LDK6000万は悪くない。
狭い部屋はちと割高かね。

[26: 通りがかりさん]

確かに東十条・十条共にアクセスは素晴らしい立地だし、十条に至っては商店街通って行けるし、その点では良い物件だと思いますが、このエリアで埼京線脇のロケーションで坪単価315万円程度が妥当とはどうしても思えないですね。地元民でよく通るので尚更そう感じてしまいます。

[27: 匿名さん]

>>26 通りがかりさん

たかっ！

[28: マンション比較中さん]

この立地で妥当ですかね？
無神経なら暮らせるんでしょうけど長く暮らすことや将来売却することなどを考えると躊躇せざるおえませんよね。先に現地を見ることをおすすめします。

[29: 匿名さん]

オープンは文京区2物件が好調で二期から値上げするみたいだし、昨今の駅近や都心までのアクセス重視のトレンドなら売れるだろう、ってことかと。今は城東の好立地も上がってるし、城北のアクセス良いエリアは上がってもおかしくない。

[30: 匿名さん]

ここは駐車場が1台だけなんですね。
総戸数が33戸と小規模なマンションなのでこれくらいで妥当なのかとも思いましたが、
車は全く不要な立地ですか？
契約者さんで車をお持ちの方は周辺駐車場を借りる事になるのかしら。

[31: 匿名さん]

十条を知ってる人ほど高いと感じるでしょうが、赤羽や王子の最近のマンションと比べればいたって妥当な水準です。埼京線京浜東北線が同距離というのは珍しいですからね。

[32: 匿名さん]

埼京線の高架化工事がスタートしました。
音や振動は現在より良くなるでしょうが、電車からの視線を考慮する必要が出そうですね。
工期は10年後まで。


東京都の昨日付の発表です
「JR埼京線の連続立体交差事業に着手します」
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/03/03/06.htm...

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん
十条駅付近を高架化してしまうと、快速が通過するようになる可能性ありますよね。
今は踏切に挟まれているから通過禁止になっていると聞いています。

[34: 匿名さん]

>>33
池袋以南が複雑になってしまうので、それはないと思いますよ

[35: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん
残念だけど、この図面から見ると防音壁を付けるのが駅側のみですね。このマンションにはほとんど恩恵を受けられない。
まぁ、改札の停止音がなくなるけど

[36: 匿名さん]

駅に近いので電車通勤楽だと思います。
周辺には商店街もあって、住みやすい街って感じがいいですね。

どのプランも狭いのが残念ですが、
夫婦のみ世帯であればちょうど良いかもしれません。
この便利さであれば、マイカーも不要かなと思いました。

[37: 匿名さん]

東十条だと、アウトドアなどの趣味がなく、生活するだけなら車必須って言うわけじゃないと思います。
自転車の方が正直小回り聞くから便利かも。
ちょっと何処かに出かけるのに、バスもなにげに便利。
下町っぽくて、
とても過ごしやすいいい街だと思いますよ。

[38: 匿名さん]

第1期から先着順になってますね。
やはり今のご時世だとマンションを検討する人が少ないのでしょうか。
手元現金があれば買いたい・・・

[39: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア、オーダーシステムのエントリー料が5万円で格安のようですが、実際に部屋の壁紙を変更したり、間取りを変えたりしたらどのくらいの価格になるんでしょう。
誰か参考程度でいいのでご存知ありませんか？

[40: 購入者]

>>39 マンション検討中さん
数年前に購入しました^_^私はリビングと寝室の壁を取り、引戸？ウォールドア？に変更しました。最初、50万の見積もりが出て、あまりにも高すぎるので再見積もりをだしてもらい30万いかないくらいで施工しました。なぜこんなに開きがあるかわかりませんが、、、例えばお風呂のドアを透明タイプに変更や、ドアノブをメタリックに変更などは価格が決まっていてすぐに見積もりが出ました。しかし、私みたいに間取りを変えたり、39さんのように壁紙を変更したりする際は、施工会社や壁紙メーカーに見積もりを出させているみたいで1週間?10日の時間がかかります。おそらく入居後に自分で施工会社を手配した方が2割位安いかと思いましたが、そこは新築なのでしょうがないかと^o^

[41: eマンションさん]

>>40 購入者さん
実際に購入した方からお話聞けてありがたいです。
やっぱり壁を取ったりするとそのくらいするのですね。
自分はキッチンのコンロ前の壁を取りオープンキッチン様にしたいのですが、そこそこしそうですね(´ｰ｀)

[42: 匿名さん]

>>39

ここ最近に購入したほうだと思いますが、壁を取るという間取りではなかったので具体的な金額は不明ですが担当してくれた人は壁を取るという事については特別な施工でもなく逆に資材料がかからなくなるので、殆どかからないと言われました。

ちなみにドアを引き戸にする工事は 3.5万円弱でした。

結局のところ資材を特別なものにしようとするとそのぶんお金がかかるのですが、一般的に壁をとっぱらったりするという事に関しては殆どかからないと思います。
壁紙もものによっては高いのでそれを選べばそれだけかかります。

コンセントやライトの位置変更などは無料です。

他のデベは分かりませんが、あまり自由に変更できる物件って無いですしオープンは
この分野に関しては非常に良いデベで価格も良心的という印象があります。

[43: ご近所さん]

ご情報ありがとうございます。
そう聞くと資材にこだわったりしない限りあまり高額な感じはしませんね。
1LDKだと壁紙も安いのを選べば自分の好きな系統の色にできそうですね！

[44: 匿名さん]

>>43 ご近所さん

そうですね。
1LDKであれば壁紙を好きなのに変えてもトータルでそれ程かかるでもないですし、もし貸すような事になったら１ランク上の価格で貸すことも可能ですよ。

[45: 名無しさん]

>>44 匿名さん
とても参考になりました。ありがとうございます。
度々すみません。
キッチンについてなのですが、コンセプトカラーを4スタイルから選べ、御影石も4タイプから選べるとのことですが、キッチンのサイドパネルはコンセプトの4カラーと同じ色ですか？
それとも白になるのでしょうか？

[46: 匿名さん]

>>45 名無しさん

キッチンパネルの事でしょうかね？
そこは部屋の基本カラーに関係なく白です。
もし変えたいのならカスタマイズでAICAとかのカタログから選んでとかになるでしょうかね。

[47: 購入者]

>>45 名無しさん

40の者です。コンセプトカラーの選択にかかわらず白でした！こちらも46さんの通りお金を払えば替えてくれるのではないでしょうかか。私はパネルではなくタイルにしたかったのですが、掃除が楽なのと磁石になっていて使いやすそうだったのでパネルのまま使ってます??また私は石を白色のチョイスをしましたが、コンロの色を黒→銀色に変えればよかったと後悔してます。。。

[48: 口コミ知りたいさん]

>>46 匿名さん
>>47 購入者さん
なるほど。貴重なアドバイスありがとうございます。
数万円で自分の好みの色にできるのはいいですね。

エントリー料は、一部分5万円ということですよね？
キッチンの他の場所を変えたかったら、更にその部分＋5万円という形になってくるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48 口コミ知りたいさん

いえ、カスタマイズ着手金が最初の5万円のみという事です。
各々のカスタマイズに利益は乗ってはいるでしょうし、設計士さんの取り分もあるのだとは思いますが名目的には設計士さんを付けるのに５万円ということです。
そういう意味では良心的かなと思います。

設計士さんにも色々いますし、アイデア、センスなど様々ですから自分の希望を伝えてセンスが合いそうな設計士さんを付けてもらうようにして下さい。

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 匿名さん
そういうことだったのですね。
ありがとうございます。
とても参考になりました^ ^