オープンレジデンシア千駄木フロントコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア千駄木フロントコートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/sendagifc/

所在地：東京都文京区千駄木2丁目210番2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.06平米～70.10平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンコミュファンさん]

>>40 匿名さん
内廊下が良かったので残念ですが、開口部はキッチリ作ってるので十分良い出来だと思います。

ジーエスってもう売れたんですか？オプレジはここも小石川も二期は価格上げるみたいなので、価格設定に割安感あったんでしょうか。

[42: eマンションさん]

>>41 マンコミュファンさん

ジーエスは先週時点で半分以上売れたそうです。

[43: マンコミュファンさん]

>>42 eマンションさん
かなり早いですね。ジーエスはすでに3LDKがホームページに出てないので、こっちも早々になくなりそうです。

[44: 職人さん]

小石川にしても、ここてもオプレジは絶好調ですね！

[45: マンコミュファンさん]

オプレジは文京区の仕入れも販売も強いね。コンスタントに分譲してるし、ほとんど瞬間蒸発に近い勢いで売り切ってる。地味だけど治安が良くて都心に近いっていう合理的な実需層がオプレジに合うんだろうね。

千駄木ヒルズが建てられたとき、品のいいお洒落なマンションだな、って思ったけど、オプレジでビックリした。ここも外観は高級感あるし、かなり目立つと思う。

[46: マンション検討中さん]

播磨坂のほうと比較したら、どっちですかな。土地柄はまったく詳しくないが。。。

[47: 職人さん]

バランスという意味では播磨坂に一票！

[48: マンション検討中さん]

同じ千駄木エリアであれば、プラウド千駄木と比べたら安くなるので、いいんではないかと思いました。

[49: マンション掲示板さん]

標高何メートルなんだろう？
浸水や地盤は大丈夫なんだろうか。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
国土地理院地図での標高は7.4メートル。東京都の「地震に関する地域危険度測定結果」では、当該エリアの千駄木2丁目は谷底低地の軟弱な地盤で、建物倒壊や火災危険の可能性がやや高く、総合危険度は上から2番目に高い「4」の判定です。アプリ「地盤マップ」では、当該住宅のピンポイント地点の液状化の可能性は「非常に低い」との判定で、浸水については対象外エリアです。

[51: 匿名さん]

>>50
沖積平野よりは谷底低地はマシだからね
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/43197?page=2

軟弱地盤と言われている割には増幅率はそれほど高くない。内陸だからね

[52: マンション比較中さん]

現地の近くにもオープンのマンションあるから契約した人に話を聞けば購入判断になるな。
これは結構参考になるよ。

[53: 匿名さん]

オープンのマンションは千駄木に限らず結構あるよ。近いところだと千駄木ヒルズだけど、外観は良いから見ておくと参考になる。こっちはヒルズより重厚感ある感じになると思う。逆に内装はモデルルームでだいぶ確認出来ると思う。

[54: マンション検討中さん]

崖の下って恐くない？
崖崩れ起きたらどうするの。全てを失う

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
ここは高台との間は学校だから守られてるような地形になるんじゃないかな？
高台のプラウドは安心だろうけど、まさに崖地のGSグランドの方がよっぽど怖い

[56: 通りがかりさん]

週刊ダイヤモンドを立ち読みしたら、23区内のマンション購入の穴場エリアとして、文京区が取り上げられていました。同じ特集では、名古屋におけるオープンハウスのマンション販売の勢いについても触れていました。ここ最近、文京区内でもオープンハウスのマンション建設が相次いでいます。

[57: 匿名さん]

>>55
先日現地を見に行ったけれどあの鉄筋コンクリート製擁壁は崩れそうな代物じゃないね
後年に補強工事をしたらしい跡すらあるよ。

[58: 匿名さん]

文京区はもともとマンションとか子供がいる人に人気があるように思うので、穴場というか、もはや子供がいる人にとっては定番のような気がします。
文京区でも、特に人気があるのは茗荷谷ですけどね。
このあたりって子供がいる家庭よりは
大人の街ってかんじなのかな？という印象はあるかも。

[59: 匿名さん]

>>56
あの記事買いていた榊先生は昔から文京区推しなんだよね。
文京区は東京都のマンションが高騰する前から坪単価がそこそこ高いので、そこまでしか下がらないという安心感があるという観点は面白いと思った。文京区ってのは一度住むと住み続けたくなる不思議な中毒性があるので、全体の市況が安値の時でもそれなりの高値で取引される傾向があるのでは。

[60: マンション検討中さん]

ここのスレ最近盛り上がりませんが、みなさんいわゆるコロナショックでドン引きしちゃってるのでしょうか？

[61: 匿名さん]

忙しいからね。コロナショックで戦闘モードに移行したらこんなところ書いている場合じゃないでしょ。暇なのを恥じなさい。

[62: 匿名さん]

なんかコロナで大騒ぎしている間にさっくり売れちゃうかも、ここ

[63: マンション検討中さん]

4F角部屋2LDK54.74m2で7,300万円予定みたいでして購入検討中の者です。
35年ローンで総返済額8,800万円。
流石に高すぎですかね。。マンション購入初心者なので、経験ある方々に助言等いただければと思います。宜しくお願いします。

[64: 匿名さん]

>>63
2回、マンションを購入した経験があります。

今どうしても必要な理由はありますか？
株安でマンション価格がどうなるか分からない市況になった現在、急ぐ理由が無ければ待ちも普通にありだと思います。

あと家族構成はどうでしょう？
５４㎡というのは1人なら充分ですが家族がいると広いとは言えないですから、今後の家族構成を想定した場合など充分であるか考えた方が良いと思います。
立地的には魅力のあるものですが、リセールしなければならなくなった時にすぐに売れるとは言えない価格帯ではあるので。

と総返済額が昨今の金利で考えると高くないですか？
何か理由が無ければもっと安い総額8000万にいかない金利の銀行があるのでそれを探した方が良いと思います。

[65: 評判気になるさん]

>>63 マンション検討中さん
この物件ですが、立地、外観、間取り、仕様など近年の新築では比較的バランスが良くまとまってる物件で、大手ブランドにこだわらなければ中々良いと思います。特に立地は一本中に入ってるのは、駅近物件だと珍しいので希少性があります。ただ、坪単価は少し高い気はしますが、15年以上住む予定なら残債割れはないと思います。

[66: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
早速のご返信ありがとうございます！

5年前に祖父に買ってもらったマンション1Rに
昨年から妻と住んでまして、今までも2人でかなり狭いという話をしていて、妊娠したことをきっかけに今引っ越し先を探している状態です。
因みに今住んでいるところは売れて5月末引渡し予定です。

2人目もできればなぁと思ってまして、2、3年後に予定通り2人目も生まれて、上の子が中学生上がる前(10?12年後)に15%減くらいでリセールできればと。。

そうですか。0.5%金利で、固定資産税・都市計画税含めてこのくらいかと思ってました。自分の試算なのでかなり間違ってたかもしれません。。。

[67: マンション検討中さん]

>>65 評判気になるさん

間取りには満足していますし仕様も無駄があまりなくコンパクトで良いなと思ってます。
西側に中学校のグラウンドがあって建物がたつことがないのもメリットかなと。残債割れは是非とも避けたいと思ってます！

[68: 匿名さん]

>>66
なるほど。
もう現在の住まいが売れてるのですね。
それであれば急ぎというのは分かりました。
ちなみに総額部分について固定資産税も含んでいるのであれば想定内ですので大丈夫です。

４階というのは最上階の一つ下でしょうか。
ある程度住んでて金利0.5ならリセールでも残債割れはしないかなとは思います。
小学校の横ですし、子供一人世帯にはリセールで需要があるのではないかと。
もちろん一番良いのは最上階で、最上階なら小学校（中学校？）の向こう側まで
見通せる高さになると思われます。
もちろん予算も高くなり、また既に無ければ仕方ないですが。

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん

丁寧なアドバイスありがとうございます、需要はありそうですね！4階は最上階の一つ下で、最上階は既に売れてしまってるようです。
一旦、1LDKの賃貸で様子を見るのも視野に入れてますが、どうでしょうか？
色々選択肢があって今混乱しています。。。

[70: 匿名さん]

買いたいと思った時が買い時だよ。価格が下がるかも、と思ってたら、いつまでも買えないし、その間に欲しい物件が出てくるかもわからない。文京区は実需が多いから、ブランドマンションのようにコロナショックでも大きく下がらないと思うし、10年スパンでみたら残債割れしないタイミングはあるはず。

[71: マンション検討中さん]

B1タイプの3Fはもう売れてしまったんですかね？残ってたら欲しいなー

[72: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

こればかりは責任持てないのでなんとも言えないです。
ただ私ならという前提ですが株価がこんな状態でマンション価格がこれからどうなるか分からない、前例に倣えば下がる確率が高いと思うとすると待ちにするとは思います。

[73: 匿名さん]

リーマン後の値下がりマンションのキャピタルゲインは美味しかったですから、もし下がったら狙い目ですね。問題は値引きしすぎてコケたデベロッパーを彼らは見てきているし、いずれ相場が回復する可能性があるという売り手と買い手の共通認識から値引き幅を渋くしてくることは十分ありそうな話です。

[74: 匿名さん]

そうですね。
同じ時代は２度は無く、その時代時代が常に新しい時代なんですよね。
リーマン直後は多くのデベが既存物件の値下げ、新規物件は安価な坪単価で販売してました。

今回はコロナショックというまた新しいシチュエーションです。
いつ買えば良いのか、と言うのはホント難しい問題です。
数年違えば坪100万変わると言う恐ろしい時代を我々は生きてきましたからね。

[75: 匿名さん]

とはいえ世界を見ればインフレが普通だったので、日本の方がおかしかったとおもいますよ。

[76: 匿名さん]

安値競争は疲弊するばかりなのでなるべく避けたいものです。そう簡単に安くなるものではないでしょう。私が売る方ならそう思います。

[77: マンション検討中さん]

絶対強気できますね！
最近オープンハウスさんは勢い凄いですね！今後その反動がこないかちょっと心配ですが笑

[78: 新築マンション検討中]

>>76 匿名さん

リセールまで考えると、まずオープンハウスってところが大分懸念材料だからな

[79: 匿名さん]

逆にそういう目で見られているから外観や立地に優れた物件をことさらに供給しているとも言えるし、彼ら的にもスキャンダル一発で会社ごとコケるという危機感をもっていませんかね。

[80: 検討板ユーザーさん]

>>79 匿名さん
外見優れてますかね？　最近のオープンハウスは設計通り作れてない物件が散見されます。　仕上げはとても雑だし、売りは場所のみでしょう。

[81: マンション検討中さん]

>>80 検討板ユーザーさん

証拠は？

[82: マンション検討中さん]

本当に事実なのですか？

[83: 検討板ユーザーさん]

>>81 マンション検討中さん
代々木で新築後すぐに賃貸に出た物件を内見に行きましたが、エントランスや内廊下、居室共に残念のレベルでしたよ。

[84: 匿名さん]

エントランスや内廊下が設計通り作れていないってのを賃貸で見にきた人が分かるんでしょうか？
というか購入者でも設計通り作られてるかは分かりません。。。
エントランス、内廊下の詳細設計なんて購入者にも公開されてませんから。。

言えるとすれば、この部分の仕上げが気になるから修繕してくれと管理組合で言えば良いかなってところでしょう。
作る方も信念を持って取り組むべきですし、購入者も至ってないと思うとこは、しっかりと指摘する。
それだけの事でしょう。

[85: 匿名さん]

設計ってのはあれだけど、壁紙が汚かったり、タイルが割れていたり、タイルがズレていたり、塗装が雑だったりってのは内見で分かるんではないかな。パークナードも雑でしたけど。
おっしゃる通り管理組合を通じてしっかりと指摘することが大事ですが、ちゃんと指摘に対応できるかどうかで信頼できるデベロッパーかそうでないかがわかると思います。

[86: 匿名さん]

西片のオープンレジデンシアの話ですが
渋谷区の規則に基づく開発許可標識が掲げられているのは恥ずかしいです。

[87: 匿名さん]

ここもなんだかんだで完売しそうですね

[88: マンション検討中さん]

３LDKタイプのお部屋、あとどのくらい残っていますか？
今からでも間に合いますかね？

[89: 通りすがり]

>>88 マンション検討中さん
HPの概要みると1戸か2戸ですね！

[90: 匿名さん]

>>80
> 最近のオープンハウスは設計通り作れてない物件が散見されます。

施主がチェックしないのですか？

[91: 匿名さん]

完売しましたね。坂上のプラウドもそうですが、コロナの中千駄木の強さを見せましたね。

[92: 匿名さん]

悩んでるうちに売り切れちゃったらしい

[93: 通りがかりさん]

オープンハウス、文京区強いですよね。それか文京区が人気なのでしょうか^_^

[94: 匿名さん]

文京区はちょっと規模か大きくなると反対運動で頓挫するイメージ。
オプレジの小規模路線があってるんだと思う。

[95: 匿名さん]

オープン、千駄木だけで毎年分譲してるのに毎回即完売。営業力の強さはあると思うけど、立地はどれも駅近なのに一本中に入った良い立地で評価されてるんだと思う。ここはデザインも良かったし、順当だったね。

[96: 匿名さん]

早かったですね。
オプレジはこの市況でも常に完売を目指すという営業はどこかの大手と違ってとても良いと思います。
やはり完売してるマンションに住むというのは在庫がある物件に住むのと違って良いものですよ。

[97: 匿名さん]

オープンハウスがいいのは構わないが、大手よりいいような書き込みはどうかな。。。
信頼性は違うと思うし、そもそも棲み分けてると思うので比較する必要もないかと。

[98: 匿名さん]

10年後、ここと坂上のプラウドに住んでいるファミリー、どちらが幸せな日常を送っているのかな？　

[99: 匿名さん]

だから棲み分けてる。購入層が違うでしょ。
どちらも正解でしょう。

[100: マンション比較中さん]

富裕層の方が幸せになってるとは限らんわな　と言っても上から見下ろされ感は気になるかも

[101: 匿名さん]

プラウドは団子坂あるから、普通のサラリーマン家庭ならオプレジの方が立地的には魅力あったかと。プラウドも千駄木で珍しく企画で良かったし、ここも実需層のニーズを踏まえた良い企画だった。どちらもコロナの中であっさり売れたのはそういうことかと。次はもう少し相場が上がるかもね。

[102: 匿名さん]

マンション相場が上がることはないだろう。緩やかな低下傾向が続くとみる向きが多い。
そのなかで千駄木は上がると考えるかどうか。。。
ちなみに、千駄木駅は山手線内側で一番家賃相場が安いらしい。

[103: 元、千駄木住人]

昔（独身の頃）この近くの実家に住んでいました。自宅の玄関から、丸の内の会社の自分のデスクまで18分でした。当時は当たり前のように思っていたけれど、今にして思えば、とてつもない贅沢でした・・・。

[104: 匿名さん]

最近の建築状況が分かる方、教えてください！

[105: 匿名さん]

外壁の色違くね？

[106: 通りがかりさん]

ほんとだ
市ヶ谷や隣のヒルトップもそうだけど、どこもかしこもコスト削減のため仕様が変わっているのかね？

[107: 匿名さん]

確かに色は確か黒に近いタイルだったように思いますが違いますね。
コストについてですが、そもそものお話し、黒っぽいタイルの方がお値段って高いんですか？

それは良いとしても色が違う点は営業さんに聞いてみても良いかもしれませんね。

[108: 匿名さん]

>>105 匿名さん

これは違いすぎる！

[109: 名無しさん]

>>106 通りがかりさん

プラウド文京千駄木ヒルトップのようにここから職人が仕上げていくんではないでしょうか。あちらのスレは安堵感に溢れています。

[110: 通りがかりさん]

>>109 名無しさん

足場撤去している時点で仕上げようがないだろ。

[111: 匿名さん]

>>109 名無しさん
竣工間際で、すでに足場を解体しているため、再度、壁面を塗装する可能性は極めて低いかと思います。

[112: マンション検討中さん]

さすがにこれは途中でしょ。

[113: 匿名さん]

>>112 マンション検討中さん

えっ！ これからまた足場を組んで塗るの？

[114: 匿名さん]

足場くんで塗るってそんなこと絶対ないですよｗｗ
これが出来上がりの色なのは確定ですが色味が違いますね。
完成イメージの黒い感じが好みだった人からすればちょっと薄いんじゃないっていうのはありますね。
曇りの日で日陰とかならイメージに近づきそうですがｗ

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん

このスレの過去の書き込みには、黒い重厚感のある外観を「かっこいい」と評価する意見が結構ありました。外観は本物件のセールスポイントのひとつだと思いますが、光の加減で色味が変わるのでしょうか。

[116: 名無しさん]

https://mansion-madori.com/blog-entry-7040.html

このブログで、シックなトーンの重厚感ある外観が評価されています。

[117: 匿名さん]

写真のトーンが青色を強調しすぎているからじゃないかな。
現地みないとなんとも言えないね

[118: マンション検討中さん]

このままだとかなり安っぽい感じになるし、CGは重厚感あるどっしりとしたイメージだったのでかけ離れすぎてしまう。
コストカットはあって仕方ないが黒から白ベージュ系だと根本的な部分で真逆の印象。
ここまでの差異はなかなか見れるものでもないがこれから吹き付けやゴンドラでの塗装があると信じたい。

[119: マンション検討中さん]

以前検討してたけど黒が白になってて驚きしかないです。

[120: 周辺住民さん]

なんや、フツーの賃貸マンションみたいやなあ

[121: 匿名さん]

販売会社に言ったほうがいいレベルでは？ それとも、販売会社から色の変更について説明があったの？ 以前に検討した物件なので、あまりにも色が違いすぎて、びっくりしました。

[122: 通りがかりさん]

現地を見ましたが、言うほど白くなかったです。このスレに上げている写真が、光の加減なのか、やや白く見えているようにも思います。

[123: 検討板ユーザーさん]

画像検索すると真っ黒な当物件のイメージ図が出てきますからね。
写真ももちろんカメラの質や光の入れ方で色が変わりますがイメージに近くなってると良いですね。
実際に見たら違和感は無いという事はあり得る事ではあるので。

[124: マンション検討中さん]

写真が白っぽすぎますね。実物はもっとトーン暗めで濃いグレーとライトグレーな感じですよ。

[125: 通りがかりさん]

>>124 マンション検討中さん
ありがとうございます。
実物は完成イメージ画像に近い印象でしたか？

[126: マンション検討中さん]

>>125 通りがかりさん
日中で日が当たっていたからかCGよりは少し薄いかなという感じでした。

[127: 匿名さん]

もちろん黒っぽいのが良いんでしょうけど、実際に見てそれなりの質感ならいいんじゃないですかね。

オプレジもこの時より更に坪単価上がってるようですし、駅３分、小学校近くのこの立地を買えた購入者の方は良かったのではと思いますよ。

[128: 匿名さん]

写真を撮ってみました。

[129: 通りがかりさん]

>>128 匿名さん
うーん…

[130: 匿名さん]

>>129 通りがかりさん

CGは、かっこ良く盛りすぎちゃいましたね(^_^;)

[131: 評判気になるさん]

>>130 匿名さん
このCGで営業してる以上、これに近づける義務があるのでは？
今の所、色も質感も全く異なるので同じなのは形だけに見えます

[132: 匿名さん]

正面見ると少し薄い感じですかね。
側面はどうでしょ、色が違う感じもしますがCGは確かにシックにし過ぎかな？

[133: 匿名さん]

オプレジが首都圏一等地にマンション売り始めて結構最初の物件だよね
出来栄えが気になるけど、
やっぱオプレジなんて買うからー銭失いなーんてことにならないといいですね
もっといい場所に青田で買ってる人が戦々恐々で見守ってるはず

[134: 匿名さん]

>>128 匿名さん

直接陽が当たってその色味なら予想図どおりでしょう。
ここといい市ヶ谷といい、勝手なイメージだけで暴走する購入者多過ぎ。

[135: 評判気になるさん]

やっぱり無理をしてでも隣のヒルトップにしておけばよかったな、、、

[136: 評判気になるさん]

やっぱり無理をしてでも隣のヒルトップにしておけばよかったな、、、

[137: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん
勝手なイメージって何でしょう？
そもそもイメージ画像はオープンが用意したものです
CGで使われてるタイルとは似ても似つかない現物に文句を言うのは暴走なのですか？

[138: マンション検討中さん]

まぁ文句や不満がある人は掲示板ではなくデベに言いましょう

[139: マンション検討中さん]

>>135 評判気になるさん
ヒルトップはかなりいい仕上がりになってましたよ。
私は買えませんでしたけど。

[140: 通りがかりさん]

>>138 マンション検討中さん

もちろんデベにも言いますが、掲示板に書かれるとなにか不都合でも？