マンション管理会社の正義ってなに？

[口コミ知りたいさん]

分譲マンションで管理会社に全部委託をしていますが、管理会社を管理組合が選んで決めたのではありません。
売主が決めた管理会社にマンション管理を委ねていますが、ここにきて様々な不満や、課題がでてきて管理会社を自分たちで選んで決めたいと考えています。

ただ、管理会社を選ぶにしても、どこをどのように選んで良いか悩んでいます。
もちろん、管理会社に見積もりをお願いして金額を比べたり、直接候補の管理会社に自社の売り込みの話しを聞いたりして検討するのでしょうが、そもそも管理会社の実態の評判を聞くにはこのような掲示板で聞くしかないと思っています。
管理会社の自社の売り込みでは、良いことしか言わないでしょうし、同業他社のことについては競合他社となるので、積極的に良いことをは言わず、場合によっては悪いことを誇張して言ってきます。

そこで、皆さんのマンションの管理会社の良し悪しの実際をお教えください。

[21: 匿名さん]

>>19 通りがかりさん
会計報告では一般会計を管理費会計とし特別会計であるべきなのを修繕積立金会計としている管理会社がある。その反対もある。組合の収入は管理費等（管理費・修繕積立金だけではなく、その代表格が駐車場使用料等です。マンションによったら管理費の倍近くの収入があります。これ等の用語の使い方を場を読んで推測で判断しなければいけないことになります。理事会や、総会ではこのような表現をして場を読み切れない組合員を、さもクレーマー扱いにしたりします。特に女性の役員はこの傾向が強いです。管理費を管理委託費と同じに考えている組合員は多いのは、管理費はすべて管理会社に支払っていると思っている方がなんと多いことでしょう。用語は正しく使いたいです。

[22: 匿名さん]

うちのマンションでは過去に管理会社変更を検討した際に現管理会社から随分と妨害工作を受けましたよ。それも大凶です。その時の総会は悲惨でした。
提出された委任状も捏造されました。コンプライアンス以前に犯罪？
管理してるだけでどれだけ儲けるんでしょうかと考えさせられました。

[23: 匿名さん]

下記のような事例も投稿されています。

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
議長一任票１１２＋不明票４０＝１５２票は欠席しているので、
議決権総数２５６票の過半数は欠席しているので総会さえも成立していない。

[25: 匿名さん]

超一流との噂の管理会社に25年以上管理を委託している。
恥ずかしながら最近になって、このスレを見るようになって総会・理事会の各議案書・議案書・議事録・管理規約・重要事項説明書・管理委託契約書の意味が少し理解できるようになりました。よく考えてみると総会の議案書・重要事項説明書・管理委託契約書は総会開催前７日以内に配布されますが、総会の議事録と理事会の案と議事録は２５年間一度も配布を受けたことがないことに気付きました。

よって手元に保管している規約や総会議案書や重要事項説明書には議事録の配布の記載は見当たりませんでしたが、管理委託契約書には委託費の内訳の中に総会の案と議事録と理事会の議事録を配布する費用が含まれていることに気つきました。つまり、総会の案は配布されていましたが、総会の議事録と理事会の案と議事録は掲示は勿論、配布は一度もなされていなかったのです。

総会に出席してその件を指摘すると理事連中や管理会社坦当もその件を知らなかったようです。よって、それからは管理委託契約書の内容を理事長の配布許可制にする内容に変更して配布sる時としない時が生じるようになりました。しかし、委託契約中の契約違反を追及すると理事長より再考するとの回答でした。こんなこともあります。組合主導で配布される総会議案書・重設・管理委託契約書位は総会出席前にチェックしたいと思いました。

[26: 匿名さん]

某管理士ブログで、110忠の大規模修繕工事の談合事件の公開や、担当者による私利的事件じゃなく、会社体質、企業姿勢に問題がある旨の告発があります。
当該マンション管理士は、110忠の管理は直ちにリプレースするよう警告まてされています。
実名告発の生々しいブログ内容は、当事者のリアルが見えてきます。

[27: 名無しさん]

マンション管理会社って、どこも似たり寄ったりの不都合な真実を抱えてるでしょうね。
そうならば結局は、コスト重視の安物買いをして、マンション側が常に声を上げ続けていくか、カンバン重視の大手買いで、不都合な真実がバレた時の責任対応力に期待をして高い買い物を許容するかだね。

[28: 匿名さん]

管理会社に正義を求めるような弱腰組合員ではいつまでたっても管理会社主導管理でしょう。
居住しているまじめなマンション管理士等の意見を理解して育てる方法はないですか？。

[29: 匿名さん]

大きいマンションでは関係者が入居している可能性も高く、管理会社の手先となって動いている住民もいた。
そのような中で正義をもって発言してもこちらがクレーマー扱いとなる。
知識をつけること。他の居住者の中から協力者をみつけること。一人でやっても無理でしょう。

[30: 名無しさん]

大凶さんが管理する物件に住んでいます。大凶さんのグループである大凶穴吹建設が大規模修繕工事を施工すべく匿名で進めていましたが、工事費用が異常に高く、私たち管理組合が怪しいと感じ、他社から見積りを取ってみたところ、他の業者は大凶穴吹建設の半額でできることが判明しました。大凶穴吹建設は通常よりも倍の値段で請負い、工事費をぼったくろうとしていました。
この一件で大凶関連の業者は本当に信用できないんだと確信しました。
今後は管理会社の変更も考えていきます

[31: 匿名さん]

元々大教で勤めていた者です。
大教穴吹建設の以前の事業部長が自分達で会社を立ち上げ、大教穴吹で請け負った仕事を立ち上げた会社に下請けとしてやらせる予定だった、また、事業部長は自分のお抱え業者にはスムーズに仕事を振りますが、それ以外の気に入らない業者が下請けで入ってこようとしたら、その会社のある事ない事をでっち上げたり、さらには反社会勢力とまで話を膨らましてその会社を潰してきました。この事が会社にバレ、飛ばされました。
自分の利益を最優先にする事業部長をみて、大教は腐っていると感じ退職しました。

[32: マンション検討中さん]

私のマンションは元は大凶でしたが、築６年目で管理会社が変わりました。
なぜなら日ごろの対応の悪さ、管理会社の杜撰さなど、諸々の出来事が積み重なり、管理会社を変えようとなりました。
ここまではまだ良かったのですが、そこから大凶の悪あがきが始まり、管理会社を変更する総会の前に約１５０件の自宅に訪問し、管理会社を変更するのを阻止するように動いたり、挙句の果てには大凶推しの総会出席者を見つけ、その出席者に委任をするように当時の管理会社の担当者、管理員が組み、総会委任状を偽造をしていたのが発覚しました。
もちろん、それが決め手となり、即変更になりました。
私は現在引っ越しを検討していますので、他の会社でもこういった情報は選ぶ際のポイントになりますので、教えてください。

[33: 匿名希望]

[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[34: 匿名さん]

金鉄が管理しているマンションに住んでいます。うちは比較的築年数がまだ浅いのですがアフターの問題がずっと継続しています。デベロッパー系というのでしょうか対応ものらりくらりです。偉いさんを連れてきては謝罪はしますが進みません。
デベロッパー系は逆にダメなのかもと思っています。

[35: 情報提供]

https://www.itmedia.co.jp/business/articles/1912/19/news090.html

親会社がこんなんだったら、グループの大輪ライフに管理を任せるのは不安。
これも内部からの情報がなければ、ずっと黙っていたんじゃないのか。

[36: 情報をありがとう]

＞＞16 マンション比較中さん
大凶のマンションに住んでるけど
業務停止とか全然知らんかったわ
情報ありがとうございます

[37: 評判気になるさん]

三◇地所丸紅住宅サービスの元社員がマンションのお金を不正に着服、事件になったそうです
すでにこの会社は三◇地所コミュニティと吸収合併して存在していないですが、三◇地所丸紅住宅サービスの体質は残っているのではないでしょうか
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_2.htm#115
三◇地所管理のマンションにお住まいの方、なにか情報ないですか？？

[38: 名無しの通りすがり]

＞＞37 評判気になるさん
URLから内容見てみました
被害額8400万円…
僕のマンションで大規模修繕ができるんですが…

[39: 匿名]

多くの管理会社は委託業務を細分化して外注する。
管理会社の選定にあたっては、各業務毎に自社遂行か外注かを精査すべきですね。管理人や清掃員も外部委託だと、中間マージン分だけ管理費用がかさみますから。

[40: 名無しさん]

>>39 匿名さん
そうですよね。
マンション管理業も、施工管理業のいわゆるゼネコンも、外部委託業者の管理をする役目を生業にしてるのですが、施工管理には技術的見地を伴うので重要な役目だと思います。一方、マンション管理業は、ワンストップサービスの窓口的な役目にしか思えません。だから、外部委託業者の取りまとめで中間マージンを搾取してる会社程度にしか思えないのです。
そこに不信感と、もったいないという気持ちになっても自主管理という選択には中々行きません。管理会社の総合管理と自主管理の間の管理サービスにニーズがもっと増えてくると思います。

[41: 元管理会社社員]

管理会社を選ぶ時に、気になる管理会社の求人募集状況をチェックするのも良いと思いますよ。
急成長の業界でもないし、急成長の企業が目立ってる訳でもないのに、恒常的に求人募集をしてたり、頻繁に急募の求人募集をしている会社には、それなりに問題と課題を抱えてるんじゃないですか。管理戸数の増加より退職者の方が多いのでしょう。
大手でも、デベ系でも求人募集をやってるところはある程度偏ってますから。

[42: 匿名さん]

こんなのありますよ
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10156676935...
大阪ガスはひどい。ちなみに現在は110忠に吸収されたみｄたいです。

[43: 匿名さん]

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
大輪ライフネクストの管理マンションに住んでる者です
私のマンションの出来事が4年ほど前、記事になりました
かねてから管理会社のやり方に不満を持っており、私たちはリプレイスを決断、提議したところ、大輪ライフネクストは私たち住人に対する批判が書かれた怪文書を全戸に配布しました。配布したのは大輪ライフネクストの社員（管理人）
また、総会で管理会社変更の否決票を獲得するため、住人に対して金券を配布、買収まがいの行動にもでていました。そこまでしてマンションを管理したいのか…と大輪の貪欲さが見えました
他にも大輪ライフネクストが行った悪行が記事に載ってるので、是非読んでみてください

[44: 口コミ知りたいさん]

NPOマンション管理者協会の会長ブログでも110忠はこっぴどく晒されてますね。
おまけに知人や友人のマンションの管理会社が110忠なら早急にリプレイスした方が良いまで言われてますね。
さらには、会社ぐるみの犯罪行為とまで断罪されています。

[45: 匿名さん]

>>44 口コミ知りたいさん

良い情報ありがとうございます。
110忠のマンションに住んでますので、早速、理事に情報を言っておきます。
他にも110忠の情報があればお願いします！

[46: 匿名希望]

ネットで検索したらここにたどり着きました
色んな問題が発生しているんですね
実際に自分のマンションでも起きてるかもしれませんが、その事を知らない住人の方が多そう
どうすれば問題に気が付きますか？？

[47: 匿名さん]

本当の情報は住民には知らされていません。
分譲マンションはプライバシーが大切にしている住宅です。
マンション並みの生活を一戸建住宅に住むとすればそれ相当の出費を覚悟しなければなりません。
静かさを求めるならもう一つのリゾートマンションを所有して週末に息抜きされるといいでしょう。
一戸建て住宅一戸で二戸のマンションが持てます。

[48: 名無し]

>>46 匿名希望さん
ネガティブ情報は、能動的に調べないと見えてきません。
自分のマンションで問題が起こっているかどうかは、理事会役員になって積極的に管理組合運営に携わらないとわかりません。
しかし、ひとつ言えるのは、管理会社をリプレイスしたことのないマンションは間違いなく競争原理の働いていない価格で管理会社は利益を守っています。
また、管理委託費以外にも修繕工事や、周期的に行う予防保全工事もおいしい利益の源泉です。管理物件毎に予定利益を試算して、予算化（目標設定）して刈り取っていきます。

[49: 匿名さん]

マンション管理の常識は一般的業界とは異なるようですね。
普通であれば大手はコンプライアンスとか厳しいはずでは？

[50: 匿名さん]

＞＞44 口コミ知りたいさん
マンション管理者協会のブログ拝見しましたー
結局、管理会社に全て任せたらダメってことですね

[51: マンション比較中さん]

自分のマンションが管理会社から見て美味しいかどうか、が重要でしょうね
無関心で且つ、甘い汁吸えるなら飛びついて離さないよね
https://www.youtube.com/watch?v=rE0uogJ8zR8

[52: 匿名希望]

大阪の3菱物件に住んでます
管理会社の担当者が今年の8月に代わりました
私が知っているだけで3回目です
前回も前々回も担当者は最悪でしたが、今回も似たようなもんでした
どの担当者も理事会に遅刻はするは、管理人の勤務態度が悪いと管理会社に電話しても
いつも外出中でいない、折り返しもない、総会で住人から質問されてもアタフタして
回答できない（特に会計）
お詫びに担当者の上司がきても謝るだけで何の改善もない
マンション内で管理会社を変えるべきでは？と話があがっています
でも何から始めればわからず、今に至ります

[53: 匿名さん]

51 マンション比較中さん
３年前に３００戸の中古マンションを購入しました。
通常総会には出席していますが、管理の手法が少し可笑しいと思っていましたので、
知人の組合員から分譲当時からの規約・議案書・重説・契約書等を揃えてもらい精査しています。
結論から申し上げると過去から現在に至る役員の選任方法が法律違反で設定された規約で運営されています。
つまり、偽理事長が過去から組合運営に携わり管理委託契約を交わし、
偽監事が監査しています。
この状態が数年間継続しているのでクレームを言うのを躊躇っています。

その他保険適用の工事費を組合費で支出したりしているので、坦当時の理事長に保険金支払い証明書の確認を請求したところ受け取った覚えがないと回答をいただきました。

その他たくさんの法令・規約違反の証拠となる議案書と議事録が見つかりました。
理事の無効を訴えられないかを考えてはいますが、時効ではないかとあきらめております。

[54: 匿名さん]

>>53
それは大変でしたね。
ちなみにどこの管理会社ですか？

[55: eマンションさん]

>>53 匿名さん

偽理事長とか、偽監事とかいるのですか？？自主管理ですか？管理会社がいてるなら、間違いなく善管注意義務違反ですし、契約不履行ですね。どこの管理会社ですか？完全に管理会社の機能不全です！

[56: 匿名さん]

管理会社は大手です。実名は控えます。
当マンションには目つきの悪い人を駐車場等で時々見かけます。
例えば規約に役員の資格は区分所有者及びその配偶者でなければならない。
とありますが、そうでない住民が理事長や監事をしていれば、
偽理事長・偽監事になります。あくまでたとえ話ですが、
それに近い状態と解釈して下さい。

[57: 通りがかりさん]

仕事内容がブラックなんですな
確かに叩かれて当然ですね

[58: 名無し]

>>57 通りがかりさん
そうですよね。
マンション管理会社って、優先権と既得権の上で収益を上げているぬるい体質だと思います。
マンション開発会社が管理会社を決定することで、ユーザー不在の力関係に守られた優先権と、管理会社のポジションを得たら、競争のない既得権益で収益構造を守るために、ブラック化していくんだと思います。

[59: 名無し]

>>51 マンション比較中さん
YouTubeチャンネル見てみました。
勉強になるかどうかは、知識、情報レベルによって人様々だと思いますが、気付きにはなりました！

https://youtu.be/3MEuaLI_S4k

[60: 通りがかりさん]

分譲マンションの大規模修繕工事や、積み立て修繕金の値上げなど管理会社の思惑通りに進めるとやられてしまいます。
国交省の指針を大義名分として大規模修繕工事を12年周期だとか、戸当たり80万～100万くらいが相場だとか言って修繕積み立て金の値上げを仕掛けてきます。マンションの将来を危惧してというようなアプローチですが実は目は￥マークです。
簡単な試算をしてみると、大規模修繕工事費用を戸当たり90万とし、完工支払い周期では13年周期とすると、戸当たり１ヶ月当たり5700円強となります。月額2800円程度の管理費削減で大規模修繕工事費用の50％は賄える計算になります。
管理費の全体の見直しや、管理会社へ支払う管理委託費の見直しで十分狙える金額です。
積立修繕金の値上げを提案してくる管理会社の足元をすくって管理委託費の減額や、管理会社の変更で対抗してやりましょう！

[61: 匿名さん]

組合員が変わらなければ管理会社の変更ではマンションは変わりません。
ここら辺を十分理解したうえで変更しましょう。

[62: 匿名さん]

参考になりました。なるほど
うちのマンションも該当しますわ

[63: 匿名さん]

近畿圏の三偉負動産レジデンシャル管理の物件（パークホームズ系）に住んでいます
私のマンションでは管理人が親身で学校帰りの生徒（小学生）が管理人の部屋に遊びに行くくらいでした。しかし半年ほど前、その管理人が遊びにきた小学生を盗撮していることが発覚。なんとアイフォンのプラグ型のカメラで盗撮しており、一目見ただけでは判別ができないくらい精巧なものでした。遊びに来てた子がそれで携帯を充電して、そのまま持ち帰ってしまったことから事件が発覚しました。当然、管理人はクビになりましたが、管理会社の担当者は防犯面で…とか言い訳しており、一気に信用をなくしました。私の子供は遊びに行ってなかったのでカメラに映ってはいませんでしたが、他の子供がかわいそうでなりません。絶対に許せません。

[64: 口コミ知りたいさん]

マンション管理士　廣田信子さんのブログより

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12455356847.html

[65: 匿名さん]

＞＞63 匿名さん
私も三偉負動産物件に住んでるんですが…
そんなことがあったんですね…
事件性がありそうなのに報道とかないので、どうやって住人は知ったらいいんでしょうか？

[66: 匿名さん]

適正化法が施行される以前の共同住宅の管理はどんなものだったか知らない人が多い。
それぞれの管理会社の生い立ちを知ることによってその一端が見えてきます。
当初の管理人などはアウトウに近い人物を管理会社は雇用して睨みを利かしてはいませんでしたか？。
それが少し知能犯的になっただけで本質は変わらないのではありませんか。
組合員がしっかりと組合の役員や管理会社をチェックする能力を養ってください。

[67: 周辺住民さん]

盗撮って犯罪ですよね？
それが大事にならないのは何らかの圧力があるんですかね？

[68: 購入経験者]

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/51386
管理会社や理事長、会計に任せっきりはダメなんですね

[69: 匿名さん]

大手の管理会社ですが、小学校の女子生徒にわいせつ行為をした
小学校校長退職者が夫婦住み込み管理人になって働いていた。
管理会社の顔役的存在でしたのでこの息子を管理会社は採用している。
大手の管理会社で評判の良い管理会社です。
組合員からは評判はよく、息子も会社は高く評価している。

こういう状態は稀なことでしょうが、
真面目な管理人が必ずしも報われるとは限らない事例です。

[70: 匿名]

>>69 匿名さん
管理人がわいせつ行為をしたんですか？